"Священный грааль" рухнул - почему квартира перестала быть идеальной инвестицией

Если вы до сих пор верите, что квартира - это самый надежный способ сберечь и приумножить деньги, у меня для вас плохие новости. Россияне относятся к недвижимости как к священному граалю. Чуть появились свободные деньги - сразу бегом "в бетон". Но если отбросить эмоции, выключить рекламу застройщиков и просто открыть калькулятор, картина получается шокирующей. Я разложу вам все минусы инвестиций в недвижимость по полочкам. И поверьте, некоторые цифры заставят вас пересмотреть свои взгляды на финансовую свободу. 1. Доходность, которая проигрывает даже банальному вкладу "Ну ты и несешь чушь! - скажете вы. - Вон как цены выросли за последние годы!" Давайте наглядно. То, что недвижимость в России подорожала почти в два раза за последние несколько лет - это не "естественный суперрост". Это следствие льготной ипотеки, которую сейчас практически свернули. Такого допинга у рынка больше не будет. А значит, стоимость жилья вернется к своей нормальной траектории - росту примерно на уровень инфляции. А теперь самое интересное - сколько реального дохода вы получите, если решите сдавать эту квартиру? В среднем - скромные 3-5% годовых. Реальная* доходность надежных облигаций при тех же условиях - 10% и выше. (*Реальная доходность = номинальная доходность минус инфляция.) Обычные депозиты также дают ощутимо больше. То есть, покупая квартиру под сдачу при текущих условиях вы осознанно отказываетесь иметь доход более, чем в 2 раза выше. 2. Главный обман - как реальная стоимость жилья ушла в минус А теперь обещанный шок. Давайте посмотрим, как на самом деле росли цены на недвижимость за последние 20 лет. В рублях цифра выглядит красиво - рост на 300%. Но считать инвестиции без учета инфляции - это финансовое преступление против своего же кошелька. Так вот, с учетом реальной инфляции за 20 лет недвижимость в России… упала на 6%. Пересчитаем в доллары с учетом той же инфляции? Стоимость упала на 18%. Это средний показатель по всему российскому рынку. При чем тут доллары? Да при всем – наша страна очень сильно зависит от импорта, который торгуется в основном в долларах. А значит, и цены на огромную часть товаров в РФ формирует доллар. "Подожди, но за последние 10 лет она же выросла!" - возразите вы. Да, за последние 10 лет жилье выросло на 52% в рублях и на 53% в долларах с учетом инфляции. Но повторюсь - этот всплеск произошел только благодаря аномальной льготной ипотеке, которой больше нет. Не будь ее - падение было бы ощутимо больнее. И да, 52% - это 5,2% в год. Всего лишь. Только с начала СВО вы бы гораздо больше заработали бы на облигациях – не так давно еще они давали 25+% годовых. 3. Скрытые дыры в вашем бюджете, об инвестициях в которые молчат Все эти расчёты выше сделаны так, будто квартира досталась вам даром и не требует ни копейки на содержание. На деле всё куда печальнее: Затраты на старте и финише. Это комиссии риелторов (2-5%), оценка, страховка, госпошлины и налог на доход (13-15%), если решите продать жилье раньше 3-5 лет. Причем сейчас этот доход приплюсуют ко всем вашим остальным доходам, чтобы итоговый налог был выше по прогрессивной шкале. Налоги и коммуналка при простое. Налог на имущество растет вместе с кадастровой стоимостью. Плюс взносы на капремонт и коммунальные платежи вы обязаны платить всегда - даже если квартира стоит пустой месяцами. Ну и игра в рулетку каждый месяц - найдете ли вы идеального жильца, который будет платить годами и ничего не сломает, или будете каждый квартал искать новых, теряя деньги на простоях? 4. Это не пассивный доход, это вторая работа Облигации и депозиты не звонят вам в 2 часа ночи с криками: "Мы затопили соседей снизу!" Сдача квартиры в аренду - это не пассивные инвестиции, это полноценный бизнес. Вам придется выбивать задержки оплаты, чинить текущие краны, решать конфликты с соседями и делать косметический ремонт после того, как съедут очередные жильцы. 5. Ликвидность на нуле - попробуйте достать свои деньги за день Представьте ситуацию: вы решили уехать из страны и вам срочно нужны деньги. Акцию или облигацию вы продадите в брокерском приложении за пару секунд одним кликом. А вот квартиру вы будете продавать месяцами, а то и годами, если захотите получить адекватную рыночную цену. Если же нужно продать "прямо сейчас" - придется скидывать огромную сумму, обнуляя весь ваш доход за прошлые годы, а то и уходя в минус. 6. Высокий порог входа и неделимость актива Купить пару квартир на сдачу с магазина может себе позволить далеко не каждый - нужны миллионы. Но главное - если вам срочно понадобилось 300 тысяч рублей, вы не можете отпилить и продать коридор или балкон. Вам придется продавать весь объект целиком, либо превращать жилье в коммуналку, если комнат несколько. В ценных бумагах вы просто продаете часть акций из своего портфеля и забираете нужную сумму. 7. Амортизация - дом стареет быстрее, чем вы думаете Любая недвижимость изнашивается. Сам дом стареет, инженерные коммуникации гниют, ремонт морально устаревает через 5-7 лет, а район теряет привлекательность. Чтобы поддерживать привлекательную арендную ставку, вам придется постоянно вливать в квартиру крупные суммы. А еще вместе с амортизацией дешевеет и сама квартира. 8. Градостроительные и инфраструктурные сюрпризы Вы можете купить "перспективную" квартиру в тихом районе, а через год у вас под окнами построят шумную эстакаду, промзону или возведут гигантский ЖК на 10 000 квартир. В итоге транспортная доступность рухнет, а из-за бешеной конкуренции со стороны новых арендодателей вам придется снижать цену аренды до минимума. 9. Риск концентрации капитала и форс-мажоры Когда вы вкладываете все свои сбережения в одну квартиру, вы ставите весь свой капитал в зависимость от одного конкретного объекта, района и страны. Банальный пример: если летят беспилотники или происходит чрезвычайная ситуация, вы не сможете поднять дом на плечи и перенести его в безопасное место. Инвестиции в одной точке - это огромный риск. 10. Риски законодательства и регуляторов Законы меняются быстро. Запрет на посуточную аренду без согласия соседей, ужесточение налогового контроля, обязательная регистрация жильцов, сложности с выселением недобросовестных арендаторов (особенно если у них несовершеннолетние дети) - все это ложится на плечи собственника. 11. Технологический прогресс, ИИ и дешевое жилье будущего Технологии и роботизация не стоят на месте. Внедрение 3D-печати зданий, префаб-технологий, автоматизация процессов и ИИ уже сейчас начинают снижать себестоимость строительства у крупных девелоперов. Когда застройщик получает возможность строить дешевле, он начнет снижать цены, чтобы переманить покупателей. Настанет момент, когда рынок заполнится кучей дешевого жилья. Конечно, это коснется не всего - локации в популярных, престижных центрах городов сохранят ценность именно за счет земли. А вот обычное жилье в непопулярных местах рискует сильно потерять в цене. Почему же люди всё равно покупают квартиры? Единственная причина, по которой в России до сих пор скупают недвижимость за любые деньги - это привычка и отсутствие инвестиционной грамотности. Люди просто не знают, куда еще можно вложить деньги, кроме банковского вклада и квартиры. А вариантов - огромное множество. Особенно на фондовом рынке. И даже недвижимость тут тоже можно купить в виде фондов - порог входа гораздо ниже, а управляющая компания берет все хлопоты на себя. И конечно же, не нужна ипотека под конские проценты. А акции могут приносить вообще гигантский доход за счет роста цены и дивидендов. И даже облигации с использованием сложного процента способны сделать очень состоятельным человеком каждого, кто задействует дисциплину. Но если вы вообще не понимаете, с какой стороны подойти к этому фондовому рынку, то у меня есть бесплатные уроки по созданию личной финансовой системы. Первый урок – тут вы наводите порядок в деньгах, считаете правильно свои цели (с учетом инфляции), составляете финансовый план и понимаете, как именно вам создать капитал. А второй урок - это основы фондового рынка - вы поймете, как все устроено, какие инструменты можно купить на бирже, как на них зарабатывать и как грамотно сформировать инвестиционный портфель. Эти уроки будут очень полезны тем, кто хочет навести порядок в своих финансах; тем, кто вообще никогда не инвестировал, но хочет в этом разобраться; тем, кто уже открыл брокерский счет, но не понимает, что делать дальше и тем, кто "вроде инвестирует", но особо ничего не понимает. Фондовый рынок вновь открылся в России в 1994 году. При СССР фондовый рынок был закрыт, так как плановая экономика не нуждалась в биржевой торговле. Но сейчас у нас рыночная экономика, и без биржи никуда. В школах этому никто не учит, поэтому обучаться приходится самостоятельно. Но главное – для этого сейчас есть все возможности!