Продать подаренную квартиру за 14 млн: сколько ждать ради 1,9 млн налога?
Бабушка хотела передать внуку квартиру за 14 млн ₽, чтобы он продал её и купил жильё для себя. В нашей беседе пришлось сначала разобрать налог: подарок и последующая продажа — две отдельные операции.
За подарок от бабушки налог обычно не возникает: они близкие родственники. Но трёхлетний срок владения у внука начнётся заново, с регистрации его права. Бабушкины годы владения к нему не прибавляются.
Откуда взялись 1,9 млн ₽
Возьмём продажу за 14 млн до окончания трёх лет. Для расчёта считаю внука налоговым резидентом России, имущественный вычет 1 млн ₽ — не использованным в этом году. Подтверждённых расходов на покупку, которые можно зачесть, в модели нет; кадастровая стоимость налоговый доход не увеличивает. Других доходов, влияющих на ту же шкалу, тоже нет.
После вычета остаётся 13 млн ₽. Налог: 2,4 млн × 13% + 10,6 млн × 15% = 1 902 000 ₽. На руках — 12 098 000 ₽.
Это расчёт с условиями. Если даритель покупал квартиру и сохранил документы, его допустимые расходы могут уменьшить доход при продаже. При цене покупки 6 млн вместо вычета 1 млн облагаемая сумма составит 8 млн, а налог — 1 152 000 ₽. Сначала ищем документы, затем считаем ожидание.
У вашей квартиры сохранился договор, по которому её покупал даритель?
Сколько процентов нужно, чтобы покрыть налог?
Сравню два пути: продать сейчас за 14 млн и разместить остаток на вкладе либо дождаться трёхлетнего срока и продать без этого налога за те же 14 млн.
Для примера беру 12,70% годовых. Это показатель ЦБ для вкладов крупнейших банков на срок от 181 дня до года, опубликованный 1 октября. На более долгий срок ту же ставку банк обещать не обязан.
▫️ После продажи остаётся 12 098 000 ₽.
▫️ За год при 12,70% получается 1 536 446 ₽ процентов до налога, без капитализации — прибавления процентов к сумме вклада.
▫️ 1 902 000 / 1 536 446 × 12 = 14,9 месяца.
Около 15 месяцев — ориентир до налога на проценты при постоянной ставке. Сам налог на проценты удлинит ожидание. Для точного срока нужны даты выплат, доходы по другим вкладам и необлагаемая сумма каждого календарного года. Её нельзя заранее зафиксировать на весь будущий срок.
Поэтому фраза «до даты осталось больше 15 месяцев — продавайте» из этих чисел не следует. Если квартира сдаётся, аренда поддерживает вариант ожидания. Пустующая квартира, за которую приходится платить, меняет расчёт в другую сторону.
Какую ставку вы бы заложили после окончания первого вклада?
Почему в этой семье решили иначе
Бабушка владеет квартирой больше десяти лет, её срок уже прошёл. Жильё внуку нужно сейчас. В обсуждённом варианте квартиру продаёт бабушка, а внуку передаёт деньги на покупку: дарение денег между ними налогом не облагается. Письменный договор помогает подтвердить происхождение суммы и то, что возвращать её не нужно.
В такой ситуации сначала имеет смысл сравнить оба порядка действий, пока квартиру ещё не подарили. Обратный перевод уже подаренной квартиры — отдельная сделка, её в этот расчёт я не включал.
Перед решением проверяю три вещи: дату возникновения права; документы о допустимых расходах дарителя; налоговый доход с учётом кадастровой стоимости и коэффициента, действующего в регионе. Для наследства срок считают со дня смерти, для подарка — с регистрации права получателя.
Где расчёт меняется: цена квартиры, аренда, расходы на её содержание, будущая ставка и налоговые правила года продажи. Здесь цена постоянна, аренды нет, налог с продажи сразу отложен, проценты не капитализируются. Расчёт не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
До трёхлетнего срока полтора года: вы бы ждали или считали продажу со вкладом?
