#реновация — посты и обсуждения
3 доступных поста
Покупка «хрущёвки» под реновацию: финансовый джекпот или лотерея с призрачными шансами?
Признаюсь честно: когда я впервые услышал про схему «купи хрущёвку — получи новостройку», у меня загорелись глаза. Звучало как финансовый чит-код. Только чем глубже копаешь, тем больше понимаешь: код есть, но вводят его вручную, и половина символов стёрта.
Что обещают
Программа реновации — это 5 176 домов и около миллиона москвичей. Переселение идёт волнами: второй этап — 2025–2028, третий — 2029–2032. Собственникам дают равнозначную квартиру — то же количество комнат, жилая площадь не меньше прежней, а общая — обычно больше за счёт просторных кухонь и коридоров.
И вот тут начинается магия цифр. В среднем москвичи получают на 13 м² больше. При стоимости около 350 тыс. рублей за квадрат это «подарок» в 4,5 млн рублей. Звучит как мечта, правда?
Где ловушка
Первое: сроки. Переселение может растянуться на 4 года и больше, а точных дат никто не назовёт.
Второе: лотерея с локацией. По закону равнозначное жильё предоставляется в том же районе, но бывают исключения — особенно в Зеленограде и ТиНАО. Характеристики нового жилья до момента получения неизвестны.
Третье: качество «подарка». Жильцы жалуются на картонные стены, плохую звукоизоляцию, неработающую вентиляцию и «недоделки». На Миллионной, например, люди столкнулись с постоянным подтоплением лоджий из-за кривых оконных блоков.
Четвёртое: премия уже в цене. Квадратный метр в домах под реновацию достиг 434 тыс. рублей — за пять лет сегмент подорожал на 115%, а за последний год прибавил 36%. Продавцы закладывают будущую выгоду покупателя в ценник: наценка к обычной хрущёвке — 1,5–1,9 млн рублей.
Пятое: налоги. При продаже полученной квартиры в срок владения засчитывается срок владения старой. Но если вы не единственный собственник и владели менее 5 лет — НДФЛ обеспечен.
Что это значит для вас
Это не «гарантированный способ удвоить капитал». Это спекуляция на законодательстве, которое может меняться. Схема работает только при дисконте 15–20% к рынку и готовности получить квартиру в другом конце города.
Контраргумент: премия к цене новостройки по реновации может достигать 20–35% — это реальная прибавка к капиталу. Но только если вы готовы ждать годами и не переплатили на входе.
❓ Выгодно ли покупать квартиру под реновацию? Только если цена покупки значительно ниже рыночной. Гарантии получить жильё в том же районе или большей площади по закону нет — только «равнозначное» с теми же комнатами и жилой площадью.
❓ Что такое «равнозначное жильё» при реновации? Квартира с тем же количеством комнат и жилой площадью не меньше старой, но общая площадь обычно больше. Расположение и класс дома могут отличаться.
А вы рассматривали покупку хрущёвки под реновацию? Или считаете, что игра не стоит свеч? Делитесь в комментариях 👇
#Finbazar_недвижимость #реновация #инвестициивнедвижимость #риски
3 комментария
537
Главное на рынке недвижимости 8 октября
Реестр капстроительства на 2027–2029 годы
Минстрой сформировал проект реестра объектов капстроительства на 2027–2029 годы. В него вошли 836 объектов и мероприятий по 47 главным распорядителям бюджетных средств и 39 госпрограммам. Основной упор — на систематизацию, сокращение строительного цикла и быстрый ввод объектов в эксплуатацию.
Рижский цветочный рынок выставят на торги
Власти Москвы выставят на торги участок с Рижским цветочным рынком и универмагом «Крестовский» на проспекте Мира. Объекты подлежат сносу или реконструкции. Начальная стоимость — 155,4 млн рублей. Участники аукциона должны иметь опыт строительства объектов совокупной площадью не менее 17 тыс. кв. м за последние пять лет. Торги проведут в ближайшие 90 дней.
«Гаражная амнистия» в Подмосковье
Жители Московской области за девять месяцев зарегистрировали свыше 4,9 тыс. объектов недвижимости в рамках «гаражной амнистии». Программа была рассчитана до 1 сентября 2026 года, но в августе её продлили на пять лет — до 1 сентября 2031 года. В прошлом году за январь–август зарегистрировали 5,3 тыс. объектов.
Sminex на Фрунзенской набережной
Мосгосстройнадзор выдал компании Sminex разрешение на строительство малоэтажных домов на Фрунзенской набережной с собственным парком. Проект включает семь домов высотой от двух до четырёх этажей и инфраструктурный центр. Корпуса рассчитаны на 95 квартир общей жилой площадью 20,3 тыс. кв. м. Все они будут соединены стилобатом. Общая площадь второй очереди — почти 43,9 тыс. кв. м. Парк займёт более трёх гектаров.
Level Group не признали общеизвестным брендом
Суд по интеллектуальным правам оставил в силе решение Роспатента, который отказал Level Group в признании комбинированного обозначения Level общеизвестным знаком обслуживания. Девелопер запрашивал этот статус с октября 2024 года. В Роспатенте отметили, что документы подтверждают деятельность компании преимущественно в Москве и Подмосковье.
Реновация в Москве
На месте расселённых и демонтированных домов старого жилого фонда построили более 135 жилых комплексов по программе реновации. Новостройки возвели в 59 районах города. Лидируют юго-восток (36 новостроек), северо-восток и юго-запад (по 17), восток (15). Всего — более 39,5 тыс. квартир.
ИИ-ассистент для проектировщиков
Центр искусственного интеллекта в градостроительстве разработал ИИ-ассистента «Помощник проектировщика» для анализа градостроительной документации. В основе — единая база требований, объединяющая данные о водоохранных и санитарно-защитных зонах, особо охраняемых природных территориях и других ограничениях. Источники — около 100 нормативных документов. По запросу ассистент собирает информацию по конкретной территории, предоставляет данные об объёмах строительства и ввода объектов.
Сроки освоения земель под ИЖС могут сократить
Заместитель гендиректора Роскадастра Максим Харитов сообщил, что сроки бесплатного предоставления земель россиянам могут быть сокращены. Сейчас срок освоения участков под ИЖС составляет пять лет, предлагается сократить до трёх. Инициатива уже поддержана на уровне руководства страны. Также есть предложения упростить перевод садовых домов в жилые.
#недвижимость #Минстрой #реестр #капстроительство #Рижскийрынок #гаражнаяамнистия #Sminex #Фрунзенская #LevelGroup #Роспатент #реновация #Москва #ИИ #Помощникпроектировщика #Роскадастр #ИЖС #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости
Прокомментировать
253
Реновация как драйвер капитализации
🏗 Реновация как драйвер капитализации: почему коммерческая недвижимость в зонах обновления растёт минимум на 20%
Совместное исследование IBC Real Estate и девелопера FORMA подтвердило то, что коммерческие объекты в границах территорий реновации дорожают минимум на 20% от старта до завершения преобразований. Механика прозрачна — уже в первые три месяца после объявления о реновации объекты прибавляют 7–10%, а на этапе сноса старой застройки и закладки социальной инфраструктуры — ещё 10–12%. Район теряет «барьерный фактор», получает новые транспортные связи и качественное окружение, и это напрямую транслируется в цену квадратного метра.
На проекты в зонах реновации приходится около 15% существующего офисного фонда Москвы. Итоговая маржинальность таких объектов на 10–15 п. п. выше, чем у сопоставимых площадей вне зон обновления. По словам Евгения Саурина (IBC Real Estate), если купить офис на старте и продать перед вводом в эксплуатацию, среднегодовая внутренняя норма доходности составит 22–25%. А финальная арендная ставка после завершения реновации будет на 15–20% выше, чем у соседнего старого здания, не попавшего в программу.
Ставки и вакансия подтверждают тренд.
По данным NF Group, запрашиваемые ставки аренды офисов класса А в сложившихся деловых районах за год выросли на 39% и достигли 56,5 тыс. руб./м²/год. В Москве-Сити — 81,4 тыс. руб. с ростом 65,5%. Одновременно объём сделок по покупке офисов в нарезку в I квартале 2026 года вырос на 73% год к году — 76 тыс. м² против 44 тыс. м². Компании всё чаще выходят на сделки на ранних стадиях, чтобы зафиксировать цену до того, как завершение реновации сформирует более дорогой рынок.
🏗 Фонд реновации выходит в коммерцию.
Московский фонд реновации, ранее занимавшийся жильем, объявил тендер на проектирование общественно-делового центра на месте кинотеатра «Комсомолец» на Дмитровском шоссе. Объём — 27,2 тыс. м² коммерческих площадей. Это означает, что город напрямую формирует новое предложение офисов и стрит-ритейла в зонах обновления, и инвесторы получают доступ к объектам с безупречной юридической историей и гарантированным трафиком от заселённых домов.
Вывод для рынка. Реновация перестала быть чисто историей про жилье — она работает как инфраструктурный мультипликатор для коммерческой недвижимости. Окно максимальной доходности открывается на ранних стадиях, когда цена ещё не успела вобрать ожидания от трансформации района. Для брокеров и собственников это сигнал: объекты в зонах реновации — это не просто «дешёвые офисы на окраине», а активы с прогнозируемым ростом 20–50% на горизонте 3–5 лет и IRR 22–25% при правильном тайминге сделки.
#реновация #коммерция #аналитика
Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max
1 комментарий
647