Старая оговорка «без НДС» больше не защищает арендатора
Проблема:
С 01.01.2025 сотни тысяч предпринимателей на УСН с доходом свыше 60 млн ₽ стали плательщиками НДС (176-ФЗ от 12.07.2024). В долгосрочных договорах, заключённых до 2025 года, цена часто зафиксирована с оговоркой «НДС не облагается в связи с применением УСН». Арендодатель/поставщик просит доплатить налог «сверху», контрагент отказывается подписывать допсоглашение. Кто несёт бремя реформы?
Ключевой вывод кассации:
Отказ во взыскании НДС с арендатора неправомерен, если суд не исследовал:
есть ли у арендатора право на налоговый вычет;
возникли ли у арендодателя реальные имущественные потери.
Цитата из постановления (Ф06-3648/2026):
«В то же время отказ в удовлетворении искового требования о взыскании с арендатора в пользу арендодателя суммы увеличения арендной платы на размер налога на добавленную стоимость без исследования обстоятельств наличия у арендатора права на налоговый вычет, а так же наличия у арендодателя имущественных потерь, приведет к тому, что неблагоприятные имущественные последствия изменения условий налогообложения по воле законодателя возлагаются только на арендодателя, вынужденного оплачивать налог (при доказанности данного утверждения) за счет уменьшения своего дохода, в то время как последствия исполнения договора для арендатора не ухудшаются, что в придаваемом Конституционным Судом Российской Федерации значении противоречит существу законодательного регулирования отношений, связанных с уплатой налога на добавленную стоимость, и не отвечает требованию добросовестности».
Что это значит для бизнеса:
Оговорка «без НДС» в старых договорах больше не блокирует пересмотр цены. Ссылка на свободу договора (ст. 421 ГК РФ) и пункт «НДС не предусмотрен» сама по себе не работает.
Суд обязан проверить два обстоятельства:
Право на вычет у арендатора/покупателя: если есть — цена увеличивается на 100% суммы налога (контрагент компенсирует через бюджет);
Нет права на вычет: цена может быть увеличена в пределах 50% суммы налога, но только если сохранение прежней цены влечёт для арендодателя реальные имущественные потери.
Принцип добросовестности (ст. 10 ГК РФ): нельзя перекладывать все потери от изменения налогового законодательства на одну сторону — арендодателя, который вынужден платить налог из чистого дохода, тогда как положение арендатора необоснованно улучшается.
Практический совет предпринимателю:
Если вы на УСН стали плательщиком НДС с 2025 года и у вас есть долгосрочные договоры с оговоркой «без НДС» — не соглашайтесь молча нести потери. Направляйте контрагенту допсоглашение. При отказе — идите в суд, но обязательно доказывайте:
наличие/отсутствие у контрагента права на вычет;
свои реальные имущественные потери от уплаты налога из выручки.
Суды теперь распределяют бремя реформы с учётом налогового статуса сторон, а не формальной оговорки в договоре.
Если вы предприниматель на УСН, столкнулись с ситуацией «старый договор + оговорка „без НДС“ + отказ контрагента подписывать допсоглашение» — не оставайтесь с проблемой один на один.
Что мы сделаем:
разберём ваш конкретный договор и налоговый статус контрагента;
оценим перспективы взыскания НДС (100% или 50% — в зависимости от права на вычет);
подготовим допсоглашение и претензию;
при необходимости — представим интересы в суде.
👉 Оставляйте заявку на сайте — https://yuristtmn.ru/ мы свяжемся с вами и поможем разобраться.
Не тяните: чем раньше начнёте, тем больше шансов переложить бремя реформы на того, кто может компенсировать налог через вычет, а не платить его из своего кармана.
