ЗПИФ «Активо 24»: новый склад под Челябинском — доходность и риски

«Активо 24» — новый фонд недвижимости от «Активо». В его основе свежий склад класса А в Копейске Челябинской области, построенный в конце 2024 года.

Разберём объект, арендатора, доходность и риски. Главное отличие от прежних фондов «Активо» — пай стоимостью 11 850 рублей и планируемый вторичный оборот на Московской бирже.

Ключевые параметры

• Склад класса А площадью 9 376 м².

• Локация: Копейск, около 10 км от Челябинска.

• Арендатор: ЭТМ.

• Нерасторгаемый договор аренды до 2032 года.

• Цена покупки: 82 690 рублей за м² без НДС.

• Объём фонда: 980,8 млн рублей.

• Выплаты: ежемесячные.

• Прогноз средней доходности от выплат за 10 лет: около 13,3% годовых без учёта роста стоимости пая.

Почему объект выглядит интересно

Склад небольшой — менее 10 000 м². Сейчас такие объекты проще адаптировать под рынок, чем крупные логистические комплексы. Он расположен отдельно от больших кластеров маркетплейсов и рядом с федеральной трассой А-310.

Объект построен по модели built-to-suit, то есть под конкретного арендатора. Это даёт долгий договор и более прогнозируемый поток, но при уходе ЭТМ склад может потребовать доработки под нового пользователя.

По данным материалов фонда, выручка ЭТМ за 2025 год составила 209 млрд рублей, а сеть насчитывает более 200 точек продаж. Склад входит в число ключевых логистических центров компании, поэтому он глубоко встроен в её операционные процессы.

Цена покупки

Фонд приобретает объект по 82 690 рублей за м². Себестоимость строительства склада оценивалась примерно в 69–70 тыс. рублей за м², но в эту сумму не входят земля, инженерия и привлечение арендатора. Поэтому цена сделки выглядит близкой к восстановительной стоимости объекта.

Строительство при этом дорожает: за пять лет его себестоимость выросла примерно на 82% — с 37 тыс. рублей за м² в 2020 году до 69 тыс. в начале 2026 года.

Доходность: важный нюанс

Для обычной цены пая 11 850 рублей ориентиры такие:

• около 12% за первый год;

• около 13,3% средней годовой доходности за 10 лет;

• расчётный срок окупаемости — около 7 лет.

В полной финмодели указаны более красивые цифры: 12,7% за первый год, средняя доходность 14,1% и IRR 17,1%. Но они рассчитаны для льготной цены пая при крупных суммах входа. Обычному инвестору разумнее ориентироваться на 13,3%, а не на 14,1%.

Что «Активо» поменяла

1. Планирует организовать вторичный оборот паёв на Мосбирже. Это может упростить выход, но фактическая ликвидность будет зависеть от спроса.

2. Снизила номинал пая примерно в десять раз — до 11 850 рублей.

3. Сделала выплаты более ровными. Раньше возврат НДС мог приходить крупной суммой, после чего цена пая резко снижалась.

Основные риски

• Один арендатор. Весь денежный поток зависит от ЭТМ.

• Built-to-suit. При смене пользователя возможны дополнительные затраты.

• Комиссии УК, спецдепозитария и регистратора снижают итоговую доходность.

• Окончательная стоимость страхования пока не определена.

• Возврат НДС растянут на шесть лет. Часть выплат первых лет — фактически возврат вложенного капитала, а не чистый доход от аренды.

• В модели заложена индексация аренды на 7% ежегодно в течение десяти лет. Если рынок будет расти медленнее, к концу договора ставка может оказаться выше рыночной.

Итог

Объект выглядит логично: новый склад класса А, небольшой размер, сильный арендатор, долгий договор и цена, близкая к стоимости нового строительства.

Главные вопросы — структура выплат первых лет и индексация на 7% ежегодно. Поэтому фонд интересен для изучения, но ориентироваться только на доходность из презентации я бы не стал.

Сравнить «Активо 24» с другими складскими ЗПИФ можно в таблице:

https://vsezpif.ru/?route=skladskie-zpif&utm_source=finbazar&utm_medium=article&utm_campaign=aktivo_24

Часть данных доступна бесплатно, расширенная аналитика — в PRO. Промокод FINBAZAR даёт читателям БАЗАРА скидку 10% на месячный или годовой тариф:

https://vsezpif.ru/?route=tarify&utm_source=finbazar&utm_medium=article&utm_campaign=aktivo_24

Полный видеоразбор с финансовой моделью:

https://vkvideo.ru/video-177145894_456239050

Все фонды «Активо»:

https://vsezpif.ru/?route=zpif-aktivo&utm_source=finbazar&utm_medium=article&utm_campaign=aktivo_24

Telegram-канал «Всё о ЗПИФ»:

https://t.me/+ZdAmxvpVKF00NGNi

Канал в MAX:

https://max.ru/join/YJZ_vqGQlhAxO2iAAfdddbepR_NmJIQAs3nYRHaWC14