#склады — посты и обсуждения

Складские ЗПИФ за последнее время снизились примерно на 10–15%. Одновременно текущая доходность по отдельным фондам поднялась к уровням, которых в сегменте не было год-два назад. Но максимальный процент здесь почти всегда означает, что рынок уже заложил конкретный риск.

Ниже — мой короткий разбор: на какие показатели смотреть, какие фонды сейчас выделяются и что из этого я держу сам. Это личное мнение, а не индивидуальная инвестиционная рекомендация.

Четыре показателя вместо одного

1. Текущая доходность. Я всегда сравниваю расчёт по последней выплате с доходностью за полный год. Разовая повышенная выплата способна сильно исказить картину. Например, у «Современной коммерческой недвижимости» последняя выплата поднимает показатель до 16,7%, тогда как результат за год — около 14,8%.

2. Дисконт к РСП. Показывает, насколько биржевая цена ниже расчётной стоимости пая.

3. Отклонение от собственной нормы. Скринер сравнивает текущий дисконт не с нулём, а со средним дисконтом конкретного фонда за полгода. Так видно, действительно ли фонд пролили сильнее обычного.

4. Прогнозный IRR. Смотрит вперёд и учитывает финансовую модель УК, но полностью зависит от заложенных в неё допущений.

Кто выделяется по текущей доходности

«Парус-НиНо» показывает почти 18% от аренды: около 17,9% до налога и 15,6% после. Выплаты ежемесячные и равномерные, прогнозный IRR — примерно 17%.

Почему рынок требует такую премию? Главный арендатор — Ozon; инвесторы закладывают риск по налоговой льготе и концентрацию в крупном объекте. По скринеру фонд заметно дешевле собственной нормы. Доходность привлекательная, но бесплатной её назвать нельзя.

Среди других сильно просевших фондов — «Парус-Озон», «Парус-СБЛ», «Парус-Нордвей» и «Парус-Логистика».

Где большой дисконт к оценке

«ВИМ Рентный доход ПРО» выделяется максимальным отклонением от РСП и прогнозным IRR около 36%. Но это не обещанная доходность, а сценарий: основной апсайд зависит от будущего перезаключения складской аренды по рыночной ставке через несколько лет.

У «Современного арендного бизнеса 3» дисконт к РСП около 34%. Полной модели УК не публикует, поэтому точно пересчитать потенциальную доходность сложно.

«Современная коммерческая недвижимость» также торгуется существенно ниже РСП. В фонде заметную долю занимают структурные облигации; по информации УК, они должны быть погашены.

Что находится в моём портфеле

«Парус-Логистика». Крупнейшая позиция среди чисто складских фондов. Текущая доходность около 14,5%, прогнозный IRR — примерно 21%. Нравятся индексация, два здания и низкая цена квадратного метра. Минусы — крупный склад и удалённость от Москвы. Докупать сейчас не планирую только из-за уже высокой доли.

«Парус-Нордвей». Несколько зданий в одном кластере и много арендаторов — в нынешних условиях это важная диверсификация. По совокупности параметров мне немного ближе «Логистика», но «Нордвей» тоже держу.

«ВИМ РД». Одна из двух крупнейших позиций портфеля. Формальный IRR около 18,7%, но главная идея связана со скорым завершением или продлением фонда. Оба сценария оцениваю позитивно.

«Акцент 5». Один из немногих складских вариантов, который можно рассматривать неквалифицированному инвестору. Текущая доходность около 14%, прогнозный IRR — 19,4%. Главное преимущество — индексация на фактический ИПЦ без верхнего ограничения.

Небольшими долями держу также «Парус-Красноярск» и «Парус-Золя». Первый интересен тремя зданиями и арендаторами Ozon, Wildberries и Сбером; у второго хорошая локация и арендатор «Золотое Яблоко», но более слабая индексация.

Почему индексация важнее красивого процента

Фонд с текущими 14% и индексацией по ИПЦ без потолка через несколько лет может обогнать фонд с текущими 16%, но коридором индексации 5–8%. На длинном горизонте именно рост арендного потока определяет, сохранит ли доход покупательную способность.

Дроны, страховка и главный риск

Масштабных повреждений именно складских объектов ЗПИФ пока не было. Поэтому подтверждённой практики страховых выплат в таких случаях ещё недостаточно.

В диверсифицированном портфеле риск потери существенной доли капитала из-за одного события выглядит ограниченным, однако полностью игнорировать его нельзя. Рынок уже включил этот риск в цены — отсюда высокие доходности и крупные дисконты.

Вывод

Сейчас складские ЗПИФ выглядят интереснее по цене, чем год назад, но перестали быть спокойным и предсказуемым инструментом. Я продолжаю точечно покупать, прежде всего смотрю на «ВИМ РД» и периодически — на «Парус-НиНо». Если бы доля «Парус-Логистики» была меньше, рассматривал бы и её.

Свежие показатели по складским фондам собраны на vsezpif.ru. Расширенные метрики, скринер и прогнозы доступны в PRO-версии. Для читателей Finbazar действует скидка 10% по промокоду FINBAZAR: посмотреть тарифы.

Ниже прикреплён полный видеоразбор с демонстрацией таблицы и карточек фондов.

#ЗПИФ #недвижимость #инвестиции #склады #аналитика

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Mixit арендовал склад Obi
Производитель косметики Mixit арендовал 25 тыс. кв. м в «Логопарке Север-2» в Солнечногорске. Ранее эти площади занимал DIY-ритейлер Obi, который в прошлом году переименовали в «Дом Лента». Ежегодные расходы Mixit на новый склад могут составить 325–350 млн рублей без учёта коммунальных платежей и НДС.

Capital Group купила участок на проспекте Вернадского
Структура девелопера приобрела расселенный дом и участок 3,6 га на проспекте Вернадского — напротив Дворца пионеров, недалеко от МГУ. Сделку закрыли 21 августа. На площадке планируется построить жилой комплекс премиум-класса общей площадью около 108 тыс. кв. м. Инвестиции в проект могут составить 350–400 тыс. рублей за кв. м.

«Газпром» продаёт три санатория на Кубани
Структуры компании выставили на торги три объекта в Краснодарском крае общей площадью 51 тыс. кв. м за 5,4 млрд руб.:

Санаторий «Дюна» в Анапе — 1,2 млрд руб. (участок 7,5 га, 22 здания, 168 номеров). Торги 30 сентября.

Детский центр «Кубанская Нива» в Анапе — 2,63 млрд руб. (участок 30 га, 24 здания). Торги 28 сентября.

Санаторий им. Ломоносова в Геленджике — 1,56 млрд руб. (12 зданий, 246 номеров). Торги 23 сентября.

ПИК продаёт участки в Петербурге
Девелопер ведёт переговоры о продаже двух участков общей площадью около 1 га в Петроградском районе. Стоимость сделки оценивается в 2,5 млрд руб. На одном участке согласовано строительство 1,7 тыс. кв. м жилья, на втором — около 12 тыс. кв. м. Ранее «Геометрия» уже покупала у ПИК участок на Шкиперском протоке за 8 млрд руб.

Новый участок под КРТ в Москве
Мэрия внесла в программу КРТ участок 3,66 га на пересечении улиц Архитектора Власова и Наметкина. Здесь построят 27,9 тыс. кв. м недвижимости, из которых 26,2 тыс. кв. м — жильё, остальное — общественно-деловой центр.

$PIKK

#недвижимость #Mixit #Obi #ЛогопаркСевер2 #CapitalGroup #проспектВернадского #премиумкласс #Газпром #санатории #Краснодарскийкрай #ПИК #Петербург #Геометрия #КРТ #Москва #девелоперы #склады #строительство #аренда #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости

​​Вот такая скептическая морда появилась на 10-минутном графике Озона за выходные. Чтобы он могла означать?

Если говорить серьезно, то ситуация полный швах. Вайлдберриз убивали долго и мучительно, с Озоном, видимо, решили ускориться, и атакуют по несколько складов в день. Каждый россиянин в каждом регионе России может наблюдать успехи демилитаризации в своем окне. Да-да, телевизор вам расскажет, что там на Украине горит все гораздо сильнее и красочнее. Но это похоже на старую притчу про зависть, где персонаж готов выколоть себе глаз, дабы у соседа исчезли два.

Про акции Озона сказать нечего. Один склад - мелочь. Десятки складов это обвал оборота и убытки в масштабе, который сложно предсказать. В этой ситуации акции Озона могут стоить сколь угодно дешево. Например, обновить минимум 24 февраля 2022 года. Тогда акции падали до ... 595 рублей! Может в такое поверить? Я могу.

По Озону есть еще один важный момент. Акции компании были мега популярны у всех фондов\\управляющих страны. То есть Озон держать буквально все (я нет). Если толпа управляющих повалит на выход. В общем не спешите с покупками.

Уже если хочется как-то поучаствовать в этой истории, обратите внимание на МТС, который падает вместе с остальными активами Системы. Там хотя бы дивиденды платят, и, судя по тому, что Система снова страдает, в будущем будут платить еще активнее.

#бородаинвестора #озон #OZON #склады #логистика #пожары

После атаки на логистический центр Ozon в Чапаевске 22 августа у инвесторов возникает вполне закономерный вопрос:

насколько опасны удары по складам Ozon для бизнеса и акций OZON?

И здесь важно отделить эмоции от экономики.

Сам по себе один поврежденный склад не способен разрушить Ozon. Компания имеет распределенную логистическую сеть и может перераспределять потоки.

Но если атаки на логистические объекты станут системными, это уже совершенно другой риск — операционный, финансовый и в конечном счете инвестиционный.

Что произошло со складом Ozon

22 августа 2026 года беспилотники ударили по логистическому центру Ozon в Чапаевске Самарской области.

Ozon сообщил, что на объекте произошел пожар, более 500 сотрудников были эвакуированы за несколько минут, есть пострадавшие. Работа склада была остановлена на неопределенный срок. Товары с этого объекта были временно скрыты с витрины, а часть заказов должна быть отменена с возвратом денег покупателям. (Reuters)

При этом размер ущерба пока неизвестен. Компания сообщила, что сначала необходимо завершить ликвидацию последствий и провести инвентаризацию.

Это важный момент для инвестора: сейчас неправильно пытаться оценивать убыток Ozon только по фотографиям пожара.

Но уже можно оценить механизм возникновения убытка.

Почему склад — это больше, чем просто здание

Для обычного магазина сгоревший склад — это стоимость здания и товара.

Для маркетплейса ситуация сложнее.

Склад одновременно является:

товарным запасом + логистическим узлом + частью инфраструктуры доставки + источником комиссионной выручки.

Если объект останавливается, возникают сразу несколько последствий.

1. Потеря или повреждение товаров

На складе находятся товары Ozon и продавцов.

Если часть продукции уничтожена или повреждена, возникает вопрос:

кто в конечном итоге несет этот ущерб и в каком объеме он будет компенсирован?

Именно поэтому Ozon уже увеличил стоимость страхования товаров для продавцов.

С 28 июля тариф для новых подключений вырос с 0,0035% до 0,0115% стоимости товаров в день — более чем в три раза. Компания объяснила это резким удорожанием страхования рисков, связанных с атаками БПЛА; часть страховщиков вообще перестала предлагать такое покрытие. (РБК)

Это очень важный сигнал для акционера.

Если страхование риска становится в три раза дороже, рынок уже оценивает вероятность события как существенно более высокую.

2. Снижается доступность товаров

Если склад закрывается, товары временно исчезают из продажи.

А это уже влияет на GMV — оборот товаров через площадку.

Допустим, на определенном складе находится большое количество товаров определенной категории.

После остановки:

товар нельзя продать → нет заказа → нет комиссии Ozon → ниже оборот продавца → ниже доход Ozon.

Часть заказов можно перенаправить на другие склады, и компания именно это сейчас делает.

Но полностью компенсировать остановку крупного логистического объекта мгновенно невозможно.

Ozon сообщил, что уцелевшие товары планируется переместить на другие склады, а продавцы получают возможность использовать альтернативную логистику. (РБК)

3. Возрастает стоимость логистики

Это, возможно, самый недооцененный инвесторами эффект.

Если один склад перестает работать, компания начинает перестраивать маршруты.

Товар может ехать:

дальше → дольше → дороже.

Возникают дополнительные:

транспортные расходы;

расходы на обработку;

расходы на хранение;

затраты на перераспределение товара;

компенсации продавцам;

расходы на восстановление инфраструктуры.

Именно поэтому сам Ozon в квартальном отчете уже указал риск повреждения инфраструктуры из-за внешних воздействий.

Компания прямо предупреждает, что это может приводить к локальным перебоям в операционных процессах, потерям, дополнительным расходам, выбытию и обесценению основных средств. (Interfax.ru)

То есть это не предположение аналитика.

Ozon сам включил этот риск в свою отчетность.

4. Самое опасное — не один склад, а повторяемость

Один объект можно заменить.

Пять объектов одновременно — уже гораздо сложнее.

Представим сценарий:

1 склад → локальная проблема

3–5 складов → перестройка логистики

систематические атаки → необходимость менять саму архитектуру логистической сети

И тогда возникает совсем другая экономика.

Компания может быть вынуждена:

строить дополнительные объекты;

увеличивать распределение запасов;

переносить товар между регионами;

повышать расходы на безопасность;

увеличивать страховые расходы;

держать больше запасов на разных складах.

Получается парадокс:

чем больше компания хочет защититься от риска, тем дороже становится ее логистическая система.

Но есть и хорошая новость для акционеров Ozon

Не нужно делать вывод:

«ударили по складу → Ozon теперь будет банкротом».

Это абсолютно неправильная логика.

У Ozon есть масштаб бизнеса, большая логистическая сеть и возможность перераспределять потоки.

Например, 31 июля компания уже эвакуировала склад в Зеленодольске после угрозы атаки БПЛА. Тогда повреждений не произошло, объект после этого возобновил работу. (Reuters)

То есть система безопасности и возможность быстро эвакуировать сотрудников работают.

Кроме того, финансовые результаты Ozon пока показывают сильную динамику: во II квартале 2026 года выручка составила около 334 млрд рублей, EBITDA — около 58 млрд рублей, GMV коммерции — около 1,3 трлн рублей. (Investing.com Россия)

Поэтому один инцидент не меняет инвестиционный кейс Ozon полностью.

Но он добавляет новый фактор, который раньше рынок оценивал гораздо слабее.

А теперь самое интересное: почему иностранные инвесторы не являются защитой Ozon

В инвестиционном сообществе иногда можно услышать:

«Ozon — крупная международная компания, у нее были иностранные фонды среди акционеров. Значит, ее активы будут защищены».

Нет. Это ошибочное представление о том, как работает акционерный капитал.

Иностранный инвестор владеет акциями.

Он не владеет складом напрямую.

И тем более не может физически защитить склад.

Если объект получает повреждение, иностранный акционер не может:

поставить туда дополнительную ПВО;

запретить атаку;

обеспечить сохранность товара;

компенсировать операционные расходы;

заставить страховую компанию выплатить деньги.

Его защита — только экономическая и корпоративная, а не физическая.

Более того, структура Ozon уже сильно изменилась

Это особенно важно.

Еще несколько лет назад в обсуждениях Ozon действительно часто фигурировали иностранные инвесторы — Baring Vostok, BlackRock, Norges Bank и другие.

Но сегодня ориентироваться на эту картину уже нельзя.

Согласно структуре капитала Ozon на 1 марта 2026 года:

34,95% — АО «О23», структуры Александра Чачавы

31,8% — АФК «Система»

33,25% — остальные акционеры. (Interfax.ru)

То есть крупнейшие акционеры Ozon сейчас — российские структуры.

А старый тезис «у Ozon есть крупные иностранные инвесторы, поэтому его защищают международные интересы» уже просто не соответствует текущей структуре владения.

Даже если иностранный фонд владеет акциями — это не страховка

Допустим, условный международный фонд владеет 2% Ozon.

Что происходит при ударе по складу?

Фонд видит:

повреждение → снижение прибыли → рост расходов → возможное снижение стоимости акций.

Его естественная реакция как инвестора может быть совершенно противоположной ожидаемой:

сократить позицию или продать акции.

То есть иностранный институциональный инвестор может быть источником ликвидности, но не является гарантом стоимости компании.

Именно поэтому нельзя рассуждать:

«Если крупные иностранцы владеют акциями, значит акция защищена от геополитического риска».

Это логическая ошибка.

Что реально должно интересовать инвестора Ozon: изменится ли отношение рынка к будущему росту

И вот здесь находится главный инвестиционный риск.

Ozon оценивается не только как компания, которая получает прибыль сегодня.

Инвесторы покупают ожидания будущего роста:

больше заказов → больше GMV → больше продавцов → больше финансовых сервисов → больше прибыли.

Если логистические риски начинают ограничивать темпы роста, рынок может снизить оценку компании даже при сохранении прибыли.

Поэтому главный риск для акций OZON — не стоимость одного склада

Это принципиально.

Если склад стоимостью условно несколько миллиардов рублей сгорел, это неприятно.

Но для компании масштаба Ozon гораздо важнее другой вопрос:

сколько денег и времени понадобится, чтобы обеспечить прежнюю скорость роста бизнеса в условиях повышенного риска для логистической инфраструктуры?

Если ответ:

«почти столько же, сколько раньше» —

для акционеров это относительно небольшая проблема.

Если ответ:

«нам придется существенно увеличивать капитальные и операционные расходы, страхование и логистический резерв» —

тогда инвестор должен пересматривать финансовую модель Ozon.

Мой главный вывод

Для Ozon сейчас появился новый тип риска, который нельзя игнорировать.

Это не риск «сгорит склад — компания обанкротится».

Это риск другого уровня:

атаки → повреждение инфраструктуры → перебои → рост логистических расходов → рост страховых расходов → дополнительные инвестиции → давление на FCF → потенциальное снижение темпов роста → изменение оценки акций.

Но для инвестора 2026 год стал моментом, когда безопасность логистической инфраструктуры Ozon нужно включать в финансовую модель компании наряду со ставкой, конкуренцией, маржинальностью и темпами роста GMV.

И еще один важный урок:

иностранный акционер — это не страховой полис.

Материал носит аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

#OZON #Ozon #акцииOzon #акции #инвестиции #инвесторы #фондовыйрынок #Мосбиржа #БПЛА #склады #маркетплейсы #инвестиции2026

Что случилось

Wildberries начинает тестирование новой партнерской программы — вместо привычных пунктов выдачи можно будет открыть полноценный склад для хранения и обработки товаров . Владельцы и арендаторы помещений площадью от 200 квадратных метров получат возможность зарабатывать на хранении товаров маркетплейса . Заявки принимаются из всех регионов России .

Как это будет работать

Партнерские хабы будут принимать, собирать и отгружать товары продавцов, а также доставлять их в сортировочные центры . По сути, это расширение модели FBW, где склады становятся доступными для большего числа предпринимателей. Владельцы помещений получают вознаграждение за каждую операцию: приемку, хранение и отгрузку товаров.

Почему это выгодно

Для владельцев помещений — новый источник дохода без необходимости открывать полноценный пункт выдачи с витринами, примерочными и брендингом. Складская деятельность проще в организации и не требует такого строгого соблюдения фирменного стиля, как ПВЗ.

Для продавцов — товары будут храниться ближе к покупателям, что сократит сроки доставки, особенно в регионах.

Для маркетплейса — это способ быстро расширить сеть складов без крупных инвестиций в строительство, особенно после недавних атак на логистические центры, когда прямой ущерб оценили примерно в 75 млрд рублей .

Чем отличается от ПВЗ

Владельцы ПВЗ зарабатывают на выдаче заказов: за каждую выданную посылку получают фиксированное вознаграждение (в среднем 35–50 рублей) , иногда процент от оборота точки (от 1,5% до 4% в зависимости от зоны) . Основной доход складывается из количества заказов.

Партнерские хабы — это складская деятельность, оплата идет за хранение и обработку товаров. Требования к помещению отличаются: для ПВЗ достаточно 30–70 м² , для хабов — от 200 м² .

Wildberries предлагает зарабатывать на хранении товаров, а не только на выдаче. Но хватит ли предпринимателей, готовых вкладываться в складскую инфраструктуру, и не станет ли это конкуренцией для классических ПВЗ?

#Wildberries #партнерскиехабы #логистика #маркетплейс #склады #хранениетоваров #бизнес #предпринимательство #электроннаяторговля #RBW