Можно ли жить на пассивный доход от ЗПИФ? Смотрим на примере 15-летнего фонда

«Атриум» - один из старейших розничных ЗПИФ недвижимости в России. Внутри фонда одно помещение площадью 1 110,3 м² на первом этаже ТРЦ «Атриум» у Курского вокзала, арендатор «Л'Этуаль», договор до 2030 года. Паёв 1 280 000, выплаты идут каждый месяц.

Фонд удобен для проверки главного вопроса частного инвестора: можно ли купить ЗПИФ и жить на ренту. Пятнадцать лет истории дают достаточно статистики для анализа. Считаем с сентября 2011 года, сразу после дробления паёв, по август 2026 года.

Как росли выплаты в рублях

В сентябре 2011 года фонд распределил 8 443 484,56 ₽ на все паи, это 6,60 ₽ на пай. В августе 2026 года - 24 046 586,11 ₽, или 18,79 ₽ на пай.

Рост в 2,85 раза, или +184,8% за пятнадцать лет. Среднегодовая индексация выплат 7,3%.

Теперь сравним с инфляцией. За тот же период цены в России выросли в 2,78 раза, это 7,09% годовых. То есть рента росла практически вровень с инфляцией и обогнала её за полтора десятка лет всего на 2,55%.

Как росли выплаты в долларах

Тот же денежный поток в валюте выглядит иначе:

• сентябрь 2011 года: 263 780 $ на все паи, курс ЦБ 32,0096
• август 2026 года: 278 082 $, курс ЦБ 86,4730

Рост всего +5,4% за пятнадцать лет, то есть 0,35% годовых. Долларовая инфляция за это время составила +47,6%, или 2,65% годовых.

Пример первый: вложили 10 млн ₽ в сентябре 2011 года

По 820 ₽ за пай это 12 195 паёв. Остаток — 100 ₽.

• доход в сентябре 2011 года: 80 444 ₽ в месяц
• доход в августе 2026 года: 229 100 ₽ в месяц до налога, на руки после НДФЛ по ставке 13% около 199 317 ₽

Всего за пятнадцать лет фонд выплатил на эти паи 23 471 491 ₽, 2,35 первоначального вложения.

Тело по биржевой цене 2 990 ₽ на 9 октября 2026 года выросло с 10 млн до 36 463 050 ₽: рост в 3,65 раза, +264,6%, среднегодовой прирост 9,0%. Это выше инфляции, то есть в реальных деньгах капитал прибавил около 31,3% за пятнадцать лет.

Но ликвидности в стакане мало, и продать разом 12 195 паёв по биржевой цене, скорее всего, не выйдет. Если считать по расчётной стоимости пая, а это 2 016,10 ₽ на 30 сентября 2026 года, те же паи стоят 24 586 339,50 ₽: рост в 2,46 раза, +145,9%, среднегодовой прирост 6,2%. Это уже ниже инфляции, и в реальном выражении тело теряет около 11,5%.

Пример второй: вложили 100 000 $ в сентябре 2011 года

По курсу 31,8751 на 30 сентября 2011 года это 3 187 510 ₽ и 3 887 паёв. Остаток — 170 ₽.

• доход в сентябре 2011 года: 801 $ в месяц
• доход в августе 2026 года: 844 $ в месяц, или 73 023 ₽

За пятнадцать лет рентой получено 121 841 $. Вложенная сумма вернулась рентой с превышением на 21,8%, а тело выросло до 136 063 $ по биржевой цене, плюс 36,1%.

В реальном выражении тело похудело примерно на 7,8%, а валютный доход за пятнадцать лет почти не вырос.

Итог: сколько реально заработал инвестор

Вложили 10 млн ₽ в сентябре 2011 года, за 180 расчётных месяцев получили 178 выплат, 9 октября 2026 года условно продали паи.

Вариант первый, по биржевой цене:

• выплаты за 15 лет: 23 471 491 ₽
• тело на выходе: 36 463 050 ₽
• итого на руках: 59 934 641 ₽, или 5,99 вложения
• IRR в рублях 18,81%, в долларах 10,02%

Вариант второй, по расчётной стоимости пая:

• выплаты за 15 лет: 23 471 491 ₽
• тело на выходе: 24 586 339,50 ₽
• итого на руках: 48 057 930 ₽, или 4,81 вложения
• IRR в рублях 17,34%, в долларах 8,48%

Правда на самом деле где-то посередине. Сейчас фонд торгуется выше рсп примерно на 48,3%.

Так можно ли жить на пассивный доход от ЗПИФ?

Можно, но без иллюзий роста. 10 млн в 2011 году давали 80 444 ₽ в месяц, в августе 2026 года те же паи дали 229 100 ₽ до налога. Выглядит как рост почти втрое, а по покупательной способности это одни и те же деньги. Но нам по сути это и нужно, чтобы доход сохранялся примерно на том же уровне в реальных деньгах за вычетом инфляции, чтобы сохранять тот же уровень жизни.

Аренда индексируется примерно на инфляцию, тело подтягивается примерно на тот же уровень. Жить на такой доход можно примерно так же, как пятнадцать лет назад, но богаче от этого не становишься. Чтобы доход обгонял цены, часть выплат нужно реинвестировать.

За что ЗПИФ «Атриум» можно похвалить: за пятнадцать лет не было выплат лишь за апрель и май 2020 года. Затем в июле выплатили за июнь 30,15 млн ₽ - можно сказать всю сумму за эти три расчётных месяца одним платежом после двухмесячной паузы. Для инструмента, который покупают ради предсказуемого денежного потока, это и есть главный результат.

Важные допущения: Цена покупки паев по 820 ₽ в 2011. Сделки по такой цене были, но их объем небольшой, чтобы набрать 10 млн в стакане скорее всего пришлось бы покупать паи дороже, в районе 900-1000р, что снизило бы итоговую доходность.

Цена условной продажи сейчас по около 3000р тоже скорее всего нереальна из-за низкой ликвидности, пай торгуется почти на 50% выше рсп, скорее всего чтобы продать на 10 млн паев пришлось бы значительно снижать стоимость (в расчетах как доп вариант я указал также продажу около рсп).

Для сопоставимости даты денежных потоков условно приняты равными датам начала срока выплаты. Долларовый эквивалент рассчитан по курсам ЦБ на эти даты, которые могут отличаться от дат фактического зачисления средств.

IRR является расчётной доходностью с учётом дат выплат и условной продажи паёв, без реинвестирования. Налоги и комиссии не учитываются.

Скидка для читателей Финбазара

Для читателей Финбазара действует промокод FINBAZAR — скидка 10% на одну оплату месячной или годовой подписки в сервисе ВСЕ ЗПИФ. Введите промокод при оформлении. 

Разборы фондов, свежие выплаты и доходности выходят каждую неделю в Telegram-канале «Всё о ЗПИФ» и в канале в MAX. Подписывайтесь, чтобы не пропустить.