Из разговоров в интернетах я заметил, что вокруг досрочного погашения ипотеки сложился целый ряд заблуждений. Одно из них уже набило мне оскомину:
💬 «Сокращать срок выгоднее, чем сокращать платеж».
Этот миф родился из-за того, что люди в первую очередь смотрят на размер переплат. А ипотечные калькуляторы любезно подсвечивают эту информацию.
Предположим, я хочу купить квартиру за 10 млн рублей. Первоначальный взнос 2 млн, сумма кредита 8 млн. Срок 30 лет, ставка 15%. Аннуитетный платеж 101,2 тыс. рублей.
Предположим, буду вносить сверху 50 000 ₽ ежемесячно. Сравним две схемы погашения.
1. Сокращение платежа
➖ фактический срок – 13 лет
➖ переплата 98% или 7,8 млн рублей
➖ всего выплат 15,8 млн рублей
2. Сокращение срока
➖ фактический срок – 7 лет 4 месяца
➖ переплата 64,8% или 5,2 млн рублей
➖ всего выплат 13,2 млн рублей
На первый взгляд выгода сокращать срок очевидна: заплатить придется на 2,6 млн рублей меньше!
Тогда где подвох? Зачем банки предлагают выбор способа погашения ипотеки, если один из них позволяет клиентам экономить?
❗️ Оценивая выгоду от досрочного погашения, люди сравнивают размер переплат, но не учитывают, что переплата взимается за разное количество времени. В моём примере при сокращении платежа переплата распределяется на 13 лет, а при сокращении срока – на 7 лет. Разница ощутимая.
Из-за того, что платежи осуществляются в разные моменты времени, сравнивать в лоб номинальную величину выплат нельзя. Это связано с фундаментальным принципом финансов: деньги сегодня стоят дороже, чем завтра.
На разную стоимость платежей во времени влияют 3 фактора:
🔹 Инфляция. Обесценивает будущие платежи.
🔹 Возможность инвестировать вместо досрочного погашения ипотеки. Если ставка по депозиту выше ставки кредита, выгоднее сначала получить % от банка, и только потом внести всю сумму на досрочное погашение.
🔹 Неопределенность будущего. Например, через 10 лет деньги могут обесцениться настолько, что булка хлеба будет стоить 5 млн рублей. Тогда платежи в 100 тысяч покажутся ничтожной суммой.
Правильный подход к выбору варианта погашения ипотеки – привести размер выплат к настоящему времени. Эта операция называется дисконтирование. Она отвечает на вопрос, сколько будущие платежи стоят сегодня. Только после дисконтирования размеры выплат можно сравнивать между собой.
Вернемся к примеру с квартирой за 10 млн. Я перенес данные из ипотечного калькулятора в эксель, затем дисконтировал денежные потоки по ставке кредита 15%. Напомню, что на досрочное погашение в каждом варианте ежемесячно направляется 50 000 рублей.
1. Сокращение платежа
➖ номинальная выплата – 15,8 млн
➖ дисконтированная стоимость долга – 3,52 млн
➖ дисконтированная переплата – 4,48 млн
➖ общая стоимость (долг+%) – 8 млн
2. Сокращение срока
➖ номинальная выплата – 13,2 млн
➖ дисконтированная стоимость долга – 4,4 млн
➖ дисконтированная переплата – 3,6 млн
➖ общая стоимость (долг+%) – 8 млн
Стоимость будущих платежей оказалась одинаковой в обоих вариантах! Она также равна размеру ипотеки. Несмотря на разные номинальные выплаты (15,8 и 13,2 млн), с учетом разницы во времени платежей их стоимость, приведенная к настоящему моменту, одинакова.
📌 При сокращении срока или платежа сумма выплат разная не потому, что один вариант погашения выгоднее другого, а потому, что платежи в них осуществляются в разное время. С точки зрения стоимости это эквивалентные суммы. Разница только в пропорции стоимостей долга и процентов.
Поэтому при выборе способа досрочного погашения надо ориентироваться не на переплату, а на другие факторы: стабильность доходов, перспективы их роста, психологический комфорт и другие.
Мне больше нравится сокращение суммы платежа. Это увеличивает гибкость на случай потери дохода и других неприятностей. Кроме того, через 10 лет инфляция сделает своё дело, и выплачивать оставшийся долг станет намного легче.
