Одна квартира за 38 млн или две по 19: что приносит аренда и что проще продать?
На 38 млн в комфорт-классе старой Москвы выходит одна квартира около 95 м² или две по 43–47 м². Та из двух, что сдаётся, приносит около 4% годовых после налога, простоя и расходов на дом. На все 38 млн выходит около 2%, потому что вторая квартира нужна для жизни.
Считал я это для пары, которая продала сталинку за 38 млн. Они выбрали две, но здесь только деньги.
Откуда 95 и 43–47 м²
В крупных квартирах метр обычно дешевле. В июне Метриум посчитал это для массовых новостроек: у трёшек метр ниже среднего на 11%, у четырёхкомнатных на 14%, у двушек на 6%. Средний метр комфорта в старой Москве в августе — 445–453 тыс. Отсюда около 400 тыс. за м² большой квартиры; у двушки по этой логике около 420, беру 405–440: при 440 выйдет 43 м², при 405 — 47 м².
Сколько приносит одна из двух
Ставку евродвушки беру 80 тыс. в месяц, ближе к низу срезов (70,7–107): у Инкома для массового сегмента старой Москвы 70–85 (месяц данных не указан), у «Мир квартир» в августе средняя двушка по городу 70,7. Месяц простоя в году — моё допущение.
▫️ 80 × 11 оплаченных месяцев = 880 тыс.;
▫️ налог самозанятого 4% — минус 35,2 тыс.;
▫️ содержание дома и капремонт — минус 48 тыс.
Остаётся 796,8 тыс. в год, или 4,2% от 19 млн. При ставке 70 тыс. выходит 3,6%, при 85 тыс. — 4,5%. Мебель на 750 тыс. на пять лет снижает доходность до 3,4%.
Какую ставку вы закладываете для двушки 45 м²?
Если сдавать обе
Вариант для тех, у кого уже есть где жить. Две квартиры дают после налога и расходов 1,59 млн в год, те же 4,2%, но уже на все 38 млн. Доход 1,76 млн в год (обе на одном владельце, жильцы — физлица) укладывается в лимит самозанятого, 2,4 млн.
Чтобы одна большая квартира дала столько же, её пришлось бы сдавать примерно за 160 тыс. в месяц (расходы на дом в 95 м² беру вдвое больше, 96 тыс. в год). По двум срезам трёшка дороже двушки на 26–47%: у «Мир квартир» (август) 89,1 против 70,7 тыс., на 26%, у Циана с «Этажами» и Инкомом (первое полугодие) 157 против 107, на 47%. К моим 80 это даёт 101–118 тыс., заметно меньше 160. Это средние по городу, ставок для 95 м² в срезах нет; у Циана двушка дороже моих 80, поэтому моя ставка осторожная.
Сколько просят за 90–100 м² у вас: 120 тыс., 160 или иначе?
Налог на имущество без льгот
В Москве ставка зависит от кадастровой стоимости: 0,15% при 10–20 млн и 0,2% при 20–50 млн, вычет 20 м². Принимаю кадастр за 70% цены (допущение). Тогда за квартиру на 19 млн выходит около 11 тыс. в год, за две 22 тыс., за одну на 38 млн около 42 тыс. В 4,2% этот налог не входит: с ним около 4,1%.
Что проще продать и когда без налога
За два года доля двушек в продажах выросла с 30,8% до 37,6% (Циан и «Этажи», через ТАСС). Доля трёшек в сделках с готовыми новостройками составила 19% против 25% годом раньше («Мир квартир», июль). Две квартиры можно продавать по одной.
Срок владения без налога при продаже задаёт статья 217.1 Налогового кодекса (она о налоге с продажи жилья). Общий срок пять лет, а три года, если на дату регистрации продажи другого жилья у вас нет. Единственную большую квартиру можно продать без налога через три года. Любую из двух, пока другая остаётся у вас, через пять.
Раньше срока налог считают с дохода за вычетом либо 1 млн, либо расходов на покупку по документам. Купили за 19 млн, продали за 21: вычитаю 19 млн, база 2 млн, налог 260 тыс. (13% с базы до 2,4 млн, с части выше ставка растёт).
Срок владения вы учитываете до покупки или вспоминаете при продаже?
Итог
По доходности на рубль впереди две квартиры, пока 95 м² сдаются дешевле примерно 160 тыс. (при тех же 4,2%). Большая выигрывает сроком без налога: три года против пяти. Вторая покупка — ещё одна регистрация права за 4 000 ₽ и ещё одна приёмка квартиры.
Где этот расчёт ломается. Ставка 80 тыс. взята из диапазона: у вашей квартиры она может оказаться ниже, а простой дольше месяца. Вклад сегодня даёт больше: 19 млн под 12,68% (средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, вторая декада сентября) принесли бы около 2,1 млн после налога, примерно 11%. Ставка фиксируется на срок вклада, квартира остаётся активом и при снижении ставок. Рост цен не считал. При одинаковом росте метра одна большая и две малых прибавляют в рублях поровну.
Не инвестиционная рекомендация: цифры одного сценария и средние по рынку, у вас будут свои.
Через пять лет вы бы продали вторую квартиру или оставили в аренде?
