Изъяли квартиру и дали новую: когда продажа не обнуляет срок для НДФЛ

Минимальный срок владения напрямую влияет на налоговую нагрузку при продаже жилья.

До 2026 года правило о сложении сроков старой и новой квартиры было прямо закреплено в НК РФ только для московской реновации.

В деле № 26-П собственница владела квартирой в Лабытнанги с 2012 года. В 2017 году жилье изъяли для муниципальных нужд, а взамен предоставили равноценную квартиру. Дом аварийным не был.

Новую квартиру она продала в 2021 году. ФНС начала считать срок владения с даты получения замены и доначислила НДФЛ.

КС указал: если государство прекращает право собственности помимо воли гражданина, накопленный срок владения нельзя игнорировать только потому, что изъятие произошло не по московской программе реновации.

До изменения НК РФ действует временное правило из Постановления от 22.04.2026 № 26-П. Период владения прежним жильем учитывается вместе со сроком владения предоставленным взамен объектом.

Это может привести к освобождению дохода от продажи от НДФЛ, если суммарный период достигает применимого минимального срока.

Временный порядок не распространяется на случаи, когда прежний дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо помещение признано непригодным для проживания.

Постановление также не открыло массовый возврат уже уплаченного налога за прошлые периоды и не позволяет автоматически пересматривать завершенные чужие судебные дела.

1 октября Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1523-9. Он переносит позицию КС непосредственно в ст. 217.1 НК РФ и сохраняет исключение для аварийного и непригодного жилья.

На 7 октября проект еще не принят.

Для сделки с квартирой, полученной взамен изъятой, теперь стоит проверять историю владения обоими объектами до расчета налога, а не только дату регистрации нового права.

Вячеслав Владимиров, адвокат.

Данная публикация выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от изложенного в материале.