Ипотека под высокие проценты: почему квартиры снова покупают

Казалось бы...
Высокие ставки по кредитам должны были охладить рынок недвижимости. Однако происходит обратное: россияне стали активнее оформлять ипотеку, причём не только по льготным государственным программам, но и на обычных рыночных условиях.

По данным исследования аналитического центра Домклик от Сбера, с января по середину октября 2026 года количество ипотечных сделок выросло во всех 20 крупнейших городах России по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Наибольший прирост зафиксирован в Омске — 110,7%, Красноярске — 90,3% и Нижнем Новгороде — 83%. Санкт-Петербург прибавил 60,6%, а Москва — 34,4%.

Почему покупатели возвращаются на рынок, несмотря на дорогие кредиты, и означает ли это, что квартиры снова начнут быстро дорожать?

Ожидание дешёвой ипотеки затянулось

Последние годы многие россияне откладывали покупку недвижимости, рассчитывая на снижение ключевой ставки и более доступные кредиты. Однако ожидание выгодных условий не могло продолжаться бесконечно.

Постепенно на рынке сформировался отложенный спрос. Семьи, которым требовалось улучшить жилищные условия, продолжали копить первоначальный взнос, следить за предложениями застройщиков и оценивать доступные ипотечные программы.

Теперь часть таких покупателей возвращается к сделкам.

Согласно исследованию Домклик, спрос на рыночную ипотеку в крупнейших городах увеличился в среднем в 1,5–2 раза. Особенно заметная динамика наблюдается в Ростове-на-Дону, где количество сделок выросло в 2,5 раза. В Екатеринбурге, Тюмени и Санкт-Петербурге показатель удвоился.

При этом рост ипотечной активности не обязательно означает, что жильё стало доступнее. Скорее, покупатели начали адаптироваться к условиям, которые раньше считали временными.

Накопления помогают компенсировать высокие ставки

Важную роль в восстановлении спроса играет размер первоначального взноса.

По наблюдениям аналитиков Домклик, покупатели, которые оформляют рыночную ипотеку, преимущественно вносят более 40% стоимости недвижимости собственными средствами.

Это существенно меняет экономику покупки. Чем меньше сумма кредита, тем ниже ежемесячная финансовая нагрузка и общая переплата.

Дополнительным источником средств могли стать банковские вклады. В период высоких депозитных ставок россияне получили возможность увеличить накопления, а теперь часть этих денег может направляться на приобретение жилья.

Например, при стоимости квартиры 10 млн рублей первоначальный взнос в размере 40% позволяет сократить необходимый кредит до 6 млн рублей. Разница с покупкой при минимальном взносе может составлять десятки тысяч рублей ежемесячно.

Таким образом, на рынок возвращаются прежде всего те, кто уже располагает значительным капиталом и может позволить себе относительно небольшой ипотечный кредит.

Семейная ипотека изменила поведение покупателей

Ещё одним фактором роста стали изменения государственной программы семейной ипотеки.

С 1 октября 2026 года условия кредитования начали зависеть от количества детей и региона проживания. До этой даты действовала единая льготная ставка до 6%, поэтому многие семьи стремились оформить кредит заранее.

По новым правилам для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей предусмотрены следующие параметры:

Один ребёнок — ставка 12%, максимальная сумма кредита 12 млн рублей.

•Двое детей — 10%, до 15 млн рублей.

•Трое детей — 8%, до 18 млн рублей.

•Четверо детей — 6%, до 18 млн рублей.

•Пятеро и более детей — 4%, до 18 млн рублей.

Указанные условия распространяются на семьи, соответствующие возрастным требованиям программы в отношении детей. В остальных регионах действуют другие ставки и лимиты.

Изменения создали дополнительный стимул завершить покупку до октября. Особенно для семей с одним или двумя детьми, для которых кредитование стало дороже.

В результате часть ипотечного спроса была реализована досрочно. Поэтому нынешний рост количества сделок не следует воспринимать как гарантию дальнейшего ускорения рынка.

Почему регионы обгоняют Москву

Статистика Домклик показывает существенную разницу между отдельными городами.

В Омске количество ипотечных сделок увеличилось более чем вдвое, тогда как в Москве рост составил около трети.

Одна из возможных причин — разница в стоимости недвижимости и размере необходимого кредита.

В столице даже сравнительно небольшая квартира может требовать значительного заёмного финансирования. При высоких процентах это создаёт серьёзную нагрузку на семейный бюджет.

В регионах стоимость жилья зачастую ниже, поэтому накопленного первоначального взноса может хватить на большую часть покупки. Соответственно, покупатели получают возможность оформлять ипотеку на меньшие суммы.

Однако стоимость квадратного метра — не единственный фактор. На региональную динамику также влияют доходы населения, доступность новостроек, активность застройщиков и структура ипотечных программ.

Примечательно, что в Москве количество сделок по льготным программам снизилось на 15,4%, хотя общий ипотечный рынок продолжил расти. Это показывает, насколько заметно меняется структура спроса.

Что будет с ценами на квартиры

Возвращение покупателей на рынок недвижимости создаёт предпосылки для роста цен, но ситуация неоднозначная.

На первичном рынке застройщики по-прежнему заинтересованы в поддержании продаж. Вместо прямого снижения стоимости квартир они могут использовать скидки, специальные условия рассрочки и субсидированные ипотечные программы.

Поэтому заявленная цена недвижимости не всегда отражает сумму, которую покупатель фактически заплатит по конкретной сделке.

На вторичном рынке ситуация зависит от объёма предложения.

Высокие ипотечные ставки ограничивают возможности не только покупателей, но и продавцов, которые собираются приобрести новое жильё взамен старого.

Из-за этого часть собственников может откладывать продажу, сокращая количество доступных квартир.

Если покупательская активность продолжит увеличиваться, а предложение останется ограниченным, продавцы получат больше возможностей для повышения цен.

При этом ожидать одинаковой динамики по всей России не стоит. В городах с активным строительством и большим количеством предложений конкуренция может сдерживать подорожание. Там, где выбор жилья ограничен, цены потенциально будут реагировать на рост спроса быстрее.

Стоит ли покупать квартиру сейчас

Высокая ипотечная ставка сама по себе не делает покупку невыгодной. Но она существенно повышает требования к финансовой устойчивости заёмщика.

Перед сделкой важно оценить не только стоимость квартиры, но и общий размер переплаты, долговую нагрузку, наличие резервных накоплений и возможность обслуживать кредит при изменении семейных доходов.

Рассчитывать исключительно на будущее рефинансирование рискованно. Снижение ставок может занять больше времени, чем вы предполагаете, а условия нового кредита будут зависеть от ситуации на рынке и требований банка.

Особенно внимательно стоит подходить к предложениям с субсидированной ставкой: низкий процент по ипотеке иногда сопровождается более высокой стоимостью самой недвижимости.

Рост ипотечного спроса показывает, что россияне постепенно приспосабливаются к дорогим кредитам. Но активность покупателей ещё не означает восстановления доступности жилья.

Сегодня рынок во многом поддерживают те, кто успел накопить существенный первоначальный взнос или воспользоваться льготными условиями. Дальнейшая динамика будет зависеть от того, смогут ли к ним присоединиться покупатели, которым для приобретения квартиры необходим крупный кредит.