Ключевая ставка, которая критично давила на рынок девелопмента с июня 2025, пошла вниз: с 20% она опустилась до 14,25% к июлю 2026. Это важнейший разворот, но инерция "идеального шторма" еще не исчерпана - продажи девелоперов в I квартале 2026 снизились на 15–20%, а дорогие кредиты успели серьезно перекроить баланс сил.
Показатели отчетности по итогам 2025 двух противоположных игроков - гиганта "Самолет" и быстрорастущего GloraX показывает, что снижение ставки само по себе не спасет тех, кто набрал слишком много масштаба в долг, и резко усилит тех, кто сделал ставку на финансовую дисциплину
Рынок остается раздробленным: первая десятка застройщиков контролирует лишь 19,3% строящегося жилья.
Лидер по объему стройки группа «Самолет» с 4,5 млн. кв. метров (3,8% рынка). За 2025 выручка выросла на 8%, до 366,8 млрд. руб., скорректированная EBITDA достигла 125 млрд. руб. (рентабельность 34%). Но чистый итог почти обнулен процентами и разовыми списаниями, где скорректированная чистая прибыль всего 2,5 млрд. руб. Это 0,7% от выручки. Грубо говоря, огромный строительный комбинат весь год работал лишь для того, чтобы обслуживать долг
Долговая нагрузка "Самолета" на конец 2025 выглядит двояко. Чистый корпоративный долг к скорр. EBITDA - комфортные 0,9х, но полный чистый долг за вычетом счетов эскроу уже 2,98х. При падающих продажах и EBITDA в текущем году этот мультипликатор способен быстро уйти за опасную грань 4–5х, которую рынок и так уже закладывает в котировки. Даже наличие ставки в 14,25% лишь замедлит, но не остановит "проедание" денежного потока процентными платежами, если не восстановятся продажи
Абсолютно иначе выглядит GloraX - лидер по темпам региональной экспансии, который в топ-10 по текущему объему стройки не входит. При куда меньшей выручке в 41,3 млрд. руб. (+27% за год) компания показала EBITDA 14 млрд. руб. с той же рентабельностью 34% и, главное, чистую прибыль 3,1 млрд. руб. - это в 2,5 раза выше, чем годом ранее, и абсолютно больше, чем у "Самолета". Рентабельность по чистой прибыли - 7,5%, отдача на капитал - 23%. При этом долговая нагрузка зафиксирована на уровне 2,8х Чистый долг / EBITDA, а средняя ставка по портфелю за год снижена с 17,3% до 13,2%. Региональная диверсификация (27% выручки из регионов против 4% в 2024-м) дает дополнительный буфер против локальных просадок спроса
Снижение ключевой ставки до 14,25% для таких компаний - это двойной выигрыш. Во-первых, стоимость новых заимствований и рефинансирования идет вниз, сразу повышая маржу. Во-вторых, более доступная ипотека постепенно оживит продажи пусть и не в 2026, а ближе к 2027. Но для тех, кто уже сидит с огромным долгом, снижение ставки лишь небольшая передышка: процентные платежи остаются высокими, а операционный поток сжимается. "Самолету" придется либо еще наращивать долг, чтобы пережить турбулентность, либо резко сокращать масштаб стройки, и то и другое бьет по акционерной стоимост
Вывод для инвестора становится более четким. Разворот ставки - это мощный сигнал к тому, что дно рынка действительно формируется. Но внутри сектора ставка по-прежнему не на масштаб, а на способность генерировать чистую прибыль и держать долг под контролем. GloraX уже доказал, что может расти и зарабатывать в самых жестких условиях, имея долговую нагрузку ниже критической отметки. "Самолет" же остается заложником собственного размера: малейшее ухудшение конъюнктуры грозит лавинообразным ростом долгового бремени.
Поэтому даже с учетом возможного снижения КС до 14, либо 13% выигрышными выглядят не крупнейшие, а самые финансово дисциплинированные игроки. Строительный сектор не рухнет, но его будущие лидеры уже сейчас видны не по квадратным метрам, а по цифрам чистой прибыли и коэффициенту долга.
Коллеги, сегодня (8 июля) собирает заявки Девелопер GloraX, который выходит с новым выпуском облигаций БО-002P-01.
Давайте глубоко копнем в отчетность компании (МСФО 2025 и опер. отчет за 1 кв. 2026) и разберем, почему эта бумага — must-have в портфель.
1️⃣ Макро-контекст: окно возможностей закрывается
Мы находимся в цикле смягчения ДКП. Напомню хронологию: за 2025 год ставку сбили с 21% до 16%. В 2026 году ЦБ режет ее буквально на каждом заседании: 15,5% (февраль) ➡️ 15% (март) ➡️ 14,5% (апрель) ➡️ 14,25% (июнь). Да возможно будет пауза или меньшие шаги в снижении, но консенсус-прогноз аналитиков — 12% к концу 2026 года. На таком рынке главное правило: хватай максимальную фиксированную доходность на максимальный срок и без права досрочного погашения эмитентом.
2️⃣ Кто такой GloraX сейчас? (Спойлер: уже не просто питерский застройщик)
Компания совершила мощный рывок и трансформировалась в федерального игрока полного цикла (17-е место в ТОП застройщиков РФ). Они сделали ставку на регионы, и это сработало на 100%. Выход в Нижний Новгород, Казань, а также сделка M&A во Владивостоке (покупка «ЖилКапинвест») дали взрывной рост:
🚀 Объем строительства взлетел в 2,6 раза (до 837 тыс. кв. м).
🚀 Продажи в 1 кв. 2026 г. выросли в 2,5 раза г/г (до 64,4 тыс. кв. м) и на 94% в деньгах (до 12,6 млрд руб).
При этом 67% продаж сейчас генерят именно регионы, где маржинальность капитала выше, а порог входа ниже.
3️⃣ Финансовое здоровье и долговая нагрузка (МСФО 2025)
Взрывной рост часто сопровождается проблемами с долгом, но у Глоракса цифры говорят об обратном:
⚫️ Выручка (2025): 41,3 млрд руб. (+27% г/г).
⚫️ EBITDA: 14,0 млрд руб. (+36% г/г).
⚫️ Рентабельность по EBITDA — рекордные 34% (лучший показатель в отрасли!). Это достигается за счет сильной экспертизы в ленд-девелопменте и стандартизации стройки.
⚫️ Чистая прибыль: 3,1 млрд руб. (рост в 2,5 раза)
⚫️ Долг: Net Debt/EBITDA держится на комфортном уровне 2,8х. Средняя ставка по долгу снизилась до 13,2% (спасибо эскроу-счетам). Риск дефолта минимален: покрытие проектного финансирования эскроу-счетами составляет мощные 87%. Плюс у компании есть «подушка безопасности» в виде 98 млрд руб. невыбранных лимитов по кредитным линиям.
4️⃣ Зачем компании деньги?
В 2026 году GloraX планирует запустить в продажу еще 280 тыс. кв. м. жилья. Привлеченные 3 млрд рублей пойдут на финансирование покупки новых земельных участков (пополнение земельного банка) и дальнейшую региональную экспансию.
5️⃣ Параметры выпуска БО-002P-01
Объем: 3 млрд ₽ (цель скромная, вероятна переподписка и аллокация).
Срок: 3,5 года.
Купон: до 19,5% годовых (Ежемесячные выплаты!). YTM ~21,34%.
Амортизация: НЕТ ❌
Оферта (Put/Call): НЕТ ❌
Доступен неквалам: Да (после тестирования).
Рейтинг: BBB+(RU) от АКРА / BBB+.ru от НКР. Важно: у обоих агентств прогноз «Позитивный». Это прямой путь к скорому повышению рейтинга до категории A-, что автоматически расширит круг институциональных покупателей.
🗓 Сбор заявок: 8 июля. Размещение: 10 июля.
💡 Инвестиционная идея и математика
Перед нами классическая идея на Совокупный доход. Старые выпуски Глоракса аналогичной дюрации на вторичном рынке уже торгуются с заметной премией к номиналу из-за снизившейся ставки ЦБ. Покупать их сейчас менее выгодно, чем зайти в первичку по номиналу.
Отсутствие амортизации и оферты в новом выпуске — это подарок для инвестора. Эмитент не сможет погасить долг досрочно, когда ставки упадут. При снижении ключевой ставки до 12% к концу 2026 года, тело облигации неизбежно переоценится вверх (на 5-7% к номиналу). Добавляем сюда ежемесячный купон 19,5%, возможность его реинвестирования под текущие (пока еще высокие) ставки, и получаем совокупную доходность за первый год на уровне 25-27% годовых.
🤔 Что в итоге?
Думаю - Берем. Хороший инструмент для умеренно-консервативного портфеля, чтобы зафиксировать высокую доходность почти на 4 года в компании с отличной маржинальностью в секторе.
Не является инвестиционной рекомендацией.
Более подробно, 🔬 под микроскопом, разбор в Дзене
$RU000A10ATR2 $GLRX $RU000A108132 $RU000A1053W3
#облигации
🔔 Серьёзные изменения в цене акций (24) 📉 Акции АФК Система ($AFKS) падают: -8.5% 📊 Объём торгов за день: 2,303,411,656 ₽ (1.1x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Банк Санкт-Петербург ($BSPB) падают: -5.0% 📊 Объём торгов за день: 243,140,665 ₽ (1.5x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Элемент ($ELMT) падают: -7.8% 📊 Объём торгов за день: 5,429,244 ₽ (1.6x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Россети ($FEES) падают: -6.3% 📊 Объём торгов за день: 199,856,696 ₽ (1.4x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции ГТМ ($GTRK) падают: -6.4% 📊 Объём торгов за день: 7,465,860 ₽ (0.4x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Интер РАО ($IRAO) падают: -6.0% 📊 Объём торгов за день: 3,530,107,587 ₽ (5.6x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Яковлев ($IRKT) падают: -6.0% 📊 Объём торгов за день: 50,546,848 ₽ (1.1x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции ММК ($MAGN) падают: -5.8% 📊 Объём торгов за день: 1,112,896,794 ₽ (1.1x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Мечел АП ($MTLRP) падают: -6.5% 📊 Объём торгов за день: 277,697,715 ₽ (2.7x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции МВидео ($MVID) падают: -6.2% 📊 Объём торгов за день: 51,930,685 ₽ (1.6x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Газпром Нефть ($SIBN) падают: -6.0% 📊 Объём торгов за день: 1,077,956,733 ₽ (3.0x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Сургутнефтегаз ($SNGS) падают: -5.6% 📊 Объём торгов за день: 1,079,055,072 ₽ (1.9x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Сургутнефтегаз АП ($SNGSP) падают: -6.1% 📊 Объём торгов за день: 3,158,370,937 ₽ (3.5x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции ТМК ($TRMK) падают: -7.8% 📊 Объём торгов за день: 116,156,023 ₽ (1.6x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Транснефть АП ($TRNFP) падают: -7.1% 📊 Объём торгов за день: 12,683,118,201 ₽ (12.6x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции ОАК ($UNAC) падают: -6.5% 📊 Объём торгов за день: 53,377,418 ₽ (1.1x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Юнипро ($UPRO) падают: -8.8% 📊 Объём торгов за день: 530,824,185 ₽ (3.1x от среднего за 30 дн.) ⏬ Акции ВКонтакте ($VKCO) достигли годового минимума 📊 Объём торгов за день: 916,617,649 ₽ (1.1x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции ВСМПО-АВИСМА ($VSMO) падают: -5.1% 📊 Объём торгов за день: 26,999,000 ₽ (1.5x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции ВТБ ($VTBR) падают: -8.9% 📊 Объём торгов за день: 37,034,857,131 ₽ (7.4x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Whoosh ($WUSH) падают: -5.8% 📊 Объём торгов за день: 370,030,228 ₽ (0.6x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Икс 5 ($X5) падают: -5.4% 📊 Объём торгов за день: 7,877,142,896 ₽ (4.6x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции GloraX ($GLRX) падают: -5.7% 📊 Объём торгов за день: 49,576,051 ₽ (1.4x от среднего за 30 дн.) 📉 Акции Базис ($BAZA) падают: -5.0% 📊 Объём торгов за день: 21,441,202 ₽ (1.2x от среднего за 30 дн.)
