📌 В прошлом посте проанализировал 15 застройщиков по 9 критериям по итогам 1 полугодия 2026 года. Отобрал всего 5 компаний, в которых рисков по моей оценке намного меньше. Сегодня заключительный пост о застройщиках, делюсь подборкой облигаций наиболее фин. устойчивых девелоперов.
1️⃣ ДЛИННЫЕ ФИКСЫ:
• В длинных выпусках выше доходность и ниже цена, но выше вероятность коррекции и есть риск, что к моменту погашения фин. устойчивость заметно ухудшится.
1) Глоракс 001P-05 $RU000A10E655
• Доходность YTM: 24,2%
• Купон: 20,5%
• ТКД: 21,1%
• Цена: 97,1%
• Срок: 2,7 года
• Долговая нагрузка на среднем по сектору уровне, эскроу на 78% покрывает проектное финансирование.
2) ЛСР 001Р-11 $RU000A10CKY3
• Доходность YTM: 20,6%
• Купон: 16%
• ТКД: 16,6%
• Цена: 96,5%
• Срок: 1,8 года
• Амортизация: по 30% через 10 месяцев и через 1,3 года
• Долговая нагрузка ниже среднего по сектору, покрытие эскроу 98%.
3) Сэтл-Групп 002P-07 $RU000A10EK06
• Доходность YTM: 19,3%
• Купон: 16,5%
• ТКД: 16,8%
• Цена: 98,3%
• Срок: 1,4 года
• Долговая нагрузка на низком уровне, покрытие эскроу 99%, операционная прибыль с запасом покрывает процентные расходы.
4) А101 001Р-02 $RU000A10DZU7
• Доходность YTM: 17,6%
• Купон: 17%
• ТКД: 16,9%
• Цена: 100,7%
• Срок: 1,2 года
• Долговая нагрузка около нуля (с вычетом эскроу), покрытие эскроу 109%, высокое покрытие процентных расходов.
2️⃣ КОРОТКИЕ ФИКСЫ:
• В коротких выпусках чуть ниже доходности, но выпуски гораздо меньше подвержены коррекции в случае возникновения проблем у эмитента или ужесточения ДКП.
1) Легенда 002Р-04 $RU000A10C6Z5
• Доходность YTM: 22,6%
• Купон: 20,25%
• ТКД: 20,3%
• Цена: 99,8%
• Срок: 9 месяцев
• Реальная долговая нагрузка на высоком уровне, но в ближайший год предстоит погасить всего 5% долгов.
2) Глоракс 001P-03 $RU000A10ATR2
• Доходность YTM: 20%
• Купон: 28%
• ТКД: 27,2%
• Цена: 102,8%
• Срок: 3 месяца
• В ближайший год предстоит погасить всего 9% долгов.
3) Сэтл-Групп 002P-03 $RU000A1084B2
• Доходность YTM: 18,4%
• Купон: 17%
• ТКД: 17%
• Цена: 100%
• Срок: 5 месяцев
• В ближайший год предстоит погасить 25% долгов, но для банковских проектных кредитов уже есть 99% средств на эскроу-счетах.
4) А101 001Р-01 $RU000A108KU4
• Доходность YTM: 16,5%
• Купон: 17%
• ТКД: 16,8%
• Цена: 101%
• Срок: 7 месяцев
• В ближайший год предстоит погасить 55% долгов, но для банковских проектных кредитов уже есть 109% средств на эскроу-счетах.
3️⃣ ФЛОАТЕРЫ:
• Отобрал пару флоатеров с привязкой купона к ключевой ставке, доступны только для квалифицированных инвесторов.
1) А101 001Р-03 $RU000A10DZT9
• Купон: КС + 4%
• ТКД: 17,8%
• Цена: 100,9%
• Срок: 1,2 года
2) Сэтл-Групп 002P-08 $RU000A10G1G2
• Купон: КС + 2,85%
• ТКД: 18,2%
• Цена: 92,5%
• Срок: 3,2 года
✏️ ВЫВОДЫ:
• Считаю, что не стоит спешить с покупками облигаций застройщиков, но можно заранее присмотреться к некоторым из них и ждать новых панических распродаж. Некоторые застройщики уже показывали признаки дефицита ликвидности, на фоне чего коррекция была во всём секторе. Также, на мой взгляд, не стоит гоняться за длиной выпуска, более короткие могут сберечь и нервы, и портфель от сильных коррекций. Напоминаю, что все обзоры в таком формате вы можете посмотреть в моём телеграм-канале.
❤️ Поддержите пост реакциями, если было интересно.
_____
👉 Подписывайтесь на мой телеграм-канал и Max, там вы найдёте ещё больше аналитики и обзоров компаний.
Сегодня на "прожарке" — свежий отчёт девелопера ПАО «Глоракс» (GloraX) по МСФО за 1-е полугодие 2026 года. За отраслью недвижимости я с интересом слежу.
Компания, которая в 2025-м провела IPO и с тех пор активно расширяет географию продаж, показала неоднозначные, но в целом очень крепкие результаты.
📊 Результаты по МСФО за 1п2026
Смотрим цифры $GLRX из только что опубликованного отчета:
🔼 Выручка: 27,0 млрд ₽ (+45% год к году). Доля региональных проектов в выручке выросла в 2,7 раза — с 22% до 59%. Валовая прибыль увеличилась на 28% до 9,8 млрд ₽.
🔼 Сопоставимая EBITDA: 8,6 млрд ₽ (+36% г/г). Рентабельность по EBITDA на впечатляющем уровне 32%. EBITDA за последние 12 месяцев (LTM) вообще удвоилась.
🔼 В сопоставимом выражении чистая прибыль выросла на 29% (с 1,2 до 1,6 млрд ₽) - это главный показатель, очищенный от разового эффекта от выгодной сделки M&A в 1 полугодии 2025. Для органического роста основного бизнеса это очень и очень сильно на текущем рынке.
При этом, если посмотреть в отчет, то мы увидим, что чистая прибыль с учетом M&A снизилась на 32%, но это связано исключительно с эффектом высокой базы прошлого года — тогда в отчётность попал разовый доход от приобретения группы «ЖилКапИнвест».
💰 Собственный капитал: 8,62 млрд ₽ (+24% за 6 мес). На счетах 685 млн ₽ денежных средств, плюс на эскроу ещё 35,3 млрд ₽.
👉 Долговая нагрузка Чистый долг/EBITDA: 2,9x. Это ниже ключевого ориентира компании в 3,0x. Средняя ставка по кредитному портфелю снизилась на 1,4 п.п. до 11,8% (на конец 2025 года было 13,2%). Отношение чистого долга к капиталу с учетом эскроу – 5,05х. Для девелопера — приемлемо.
📍 Презентация GloraX по итогам 1п2026
🏗️ Что стоит за ростом?
Главный драйвер — масштабирование регионального бизнеса. Впервые регионы сформировали более половины консолидированной выручки компании.
🏢 Растущая динамика обеспечена активной реализацией действующих проектов и выводом новых очередей, в том числе в крупных проектах «Экосити» в Казани и «Статус на Гребном канале» в Нижнем Новгороде.
При этом компания сохраняет высокую операционную эффективность: доля коммерческих и административных расходов осталась на уровне 12% от выручки, несмотря на расширение географии.
👉 Кстати, Альфа-банк прогнозировал чистую прибыль на уровне 1,6 млрд ₽, выручку — 26 млрд, EBITDA — 5,6 млрд. Фактические цифры оказались даже лучше прогнозов по выручке и EBITDA, а по чистой прибыли — точно в цель.
🚀 После публикации отчетности, акции GLRX в моменте прибавили +4,5%. Рынок позитивно воспринял результаты полугодия, что абсолютно логично, учитывая показатели. А с середины августа котировки вообще прибавили порядка 37%.
🎯 Ключевые выводы
Компания продолжает системно трансформировать инвестиции в региональную экспансию в устойчивый финансовый результат. Инвестиции последних лет приносят осязаемые плоды — регионы дают уже 59% выручки.
✅ При этом рентабельность по EBITDA (32%) остаётся одной из самых высоких в отрасли. Долговая нагрузка — под контролем. Средневзвешенные ставки по кредитам — снижаются.
Основной риск: высокая зависимость от ипотечного рынка и макроэкономической ситуации (как и у всей отрасли). Но пока компания демонстрирует, что масштабирование идёт без потери эффективности.
Продолжаю держать в портфеле облигации GloraX и следить за динамикой бизнеса.
$RU000A10ATR2 $RU000A10B9Q9 $RU000A10E655 $RU000A10FMQ8
#sid #отчетность #GLRX #глоракс #недвижимость #обзор #застройщики
GloraX. Лучший из текущих отчетов в секторе?
Сектор девелопмента сейчас редко радует сильными цифрами, таковы уж последствия жесткой дкп и сложного времени. Радует, что на этом фоне Глоракс показал, пожалуй, один из самых бодрых отчетов за полугодие. Давайте изучим🤝
🔸 Главное за 1 полугодие:
— Выручка 27,0 млрд рублей, +45%
— Валовая прибыль 9,8 млрд, +28%
— Сопоставимая EBITDA 8,6 млрд, +36%
— Сопоставимая чистая прибыль 1,6 млрд, +29%
— Чистый долг/EBITDA 2,9х. (Комфортный уровень, ниже 3,0х)
Почему показатели сопоставимые? В базе 2025 года был разовый доход 1,46 млрд рублей от покупки «Жилкапинвеста». Но это разбирали в предыдущих отчетах.
Это не подвох, а важная бухгалтерская сноска: основной бизнес действительно прибавил ощутимо, но учитывать момент стоит.
🔸 Регионы снова главный двигатель продаж.
Доля регионов в выручке выросла с 22% до 59%, а сама региональная выручка — почти в четыре раза, до 15,9 млрд рублей. Впервые регионы дали компании больше половины выручки.
Это мы обсуждали еще давно, регионы решают. Отличная стратегия.
Одновременно выручка Москвы, Петербурга и Ленобласти снизилась примерно на 23%. Но региональные проекты не просто закрыли эту просадку, а обеспечили группе общий рост на 45%.
🧩Похоже, стратегия экспансии не просто эффективна как «доп доход», а в корне меняет всю модель бизнеса.
Операционные продажи без эффекта M&A выросли на 47%, до 22,9 млрд рублей, а реализованная площадь — на 78%, до 109,9 тыс. кв. м.
На фоне роста рынка новостроек в деньгах примерно на 11% и снижения продаж топ-20 застройщиков на 6,3% результат действительно заметный.
К августу объем текущего строительства достиг 823 тыс. кв. м: 18-е место ЕРЗ, 5 звезд и 0% объектов с переносом сроков. Круто, правда.
🔸 А что у коллег? Вкратце сравним:
Выручка GloraX прибавила 45%, у «Самолета» снизилась на 31%, у «Эталона» – на 10%, у ЛСР рост на 1%. При этом GloraX показал чистую прибыль в размере 1,6 млрд рублей, все остальные публичные девелоперы показали убытки.
Пример для сектора? Вполне. Надеюсь, что сохранят динамику👍
🔸 Где нюансы? Они же должны быть🙂
Валовая рентабельность снизилась с 40,8% до 36,2% из-за завершения реализации ряда столичных проектов и распродажи оставшихся лотов.
При этом 36% валовой маржи все еще выше показателей коллег.
🔸 Долг и деньги. Что с долгом?
Чистый долг/EBITDA чуть-чуть сдвинулся с 2,82х до 2,93х. Компания осталась в собственном ориентире ниже 3х, все ок.
Компания активно запускает новые проекты, а четыре хорошо распроданные очереди уже были введены.
На эскроу находится 35,3 млрд рублей, из них 11,8 млрд планируют раскрыть во втором полугодии.
Средняя ставка по кредитному портфелю снизилась с 13,2% до 11,8%.
Операционный денежный поток после процентов остался отрицательным в связи с активной фазой роста — минус 6,2 млрд рублей. Но с учетом поступлений на эскроу плюс 9,4 млрд.
🧩 Итог какой?
Очевидно, что отчет сильный. Особенно на фоне сектора.
Быстро растут в регионах, сохраняют маржу и удерживают долговую нагрузку ниже 3х.
Следующая стадия — закрепление динамики и сохранение долга ниже 3х.
Акции приятно зеленеют (что не может не радовать), облигации стабильно держатся молодцом. Держу, все ок.
Будем наблюдать👍
Коллеги, сегодня (8 июля) собирает заявки Девелопер GloraX, который выходит с новым выпуском облигаций БО-002P-01.
Давайте глубоко копнем в отчетность компании (МСФО 2025 и опер. отчет за 1 кв. 2026) и разберем, почему эта бумага — must-have в портфель.
1️⃣ Макро-контекст: окно возможностей закрывается
Мы находимся в цикле смягчения ДКП. Напомню хронологию: за 2025 год ставку сбили с 21% до 16%. В 2026 году ЦБ режет ее буквально на каждом заседании: 15,5% (февраль) ➡️ 15% (март) ➡️ 14,5% (апрель) ➡️ 14,25% (июнь). Да возможно будет пауза или меньшие шаги в снижении, но консенсус-прогноз аналитиков — 12% к концу 2026 года. На таком рынке главное правило: хватай максимальную фиксированную доходность на максимальный срок и без права досрочного погашения эмитентом.
2️⃣ Кто такой GloraX сейчас? (Спойлер: уже не просто питерский застройщик)
Компания совершила мощный рывок и трансформировалась в федерального игрока полного цикла (17-е место в ТОП застройщиков РФ). Они сделали ставку на регионы, и это сработало на 100%. Выход в Нижний Новгород, Казань, а также сделка M&A во Владивостоке (покупка «ЖилКапинвест») дали взрывной рост:
🚀 Объем строительства взлетел в 2,6 раза (до 837 тыс. кв. м).
🚀 Продажи в 1 кв. 2026 г. выросли в 2,5 раза г/г (до 64,4 тыс. кв. м) и на 94% в деньгах (до 12,6 млрд руб).
При этом 67% продаж сейчас генерят именно регионы, где маржинальность капитала выше, а порог входа ниже.
3️⃣ Финансовое здоровье и долговая нагрузка (МСФО 2025)
Взрывной рост часто сопровождается проблемами с долгом, но у Глоракса цифры говорят об обратном:
⚫️ Выручка (2025): 41,3 млрд руб. (+27% г/г).
⚫️ EBITDA: 14,0 млрд руб. (+36% г/г).
⚫️ Рентабельность по EBITDA — рекордные 34% (лучший показатель в отрасли!). Это достигается за счет сильной экспертизы в ленд-девелопменте и стандартизации стройки.
⚫️ Чистая прибыль: 3,1 млрд руб. (рост в 2,5 раза)
⚫️ Долг: Net Debt/EBITDA держится на комфортном уровне 2,8х. Средняя ставка по долгу снизилась до 13,2% (спасибо эскроу-счетам). Риск дефолта минимален: покрытие проектного финансирования эскроу-счетами составляет мощные 87%. Плюс у компании есть «подушка безопасности» в виде 98 млрд руб. невыбранных лимитов по кредитным линиям.
4️⃣ Зачем компании деньги?
В 2026 году GloraX планирует запустить в продажу еще 280 тыс. кв. м. жилья. Привлеченные 3 млрд рублей пойдут на финансирование покупки новых земельных участков (пополнение земельного банка) и дальнейшую региональную экспансию.
5️⃣ Параметры выпуска БО-002P-01
Объем: 3 млрд ₽ (цель скромная, вероятна переподписка и аллокация).
Срок: 3,5 года.
Купон: до 19,5% годовых (Ежемесячные выплаты!). YTM ~21,34%.
Амортизация: НЕТ ❌
Оферта (Put/Call): НЕТ ❌
Доступен неквалам: Да (после тестирования).
Рейтинг: BBB+(RU) от АКРА / BBB+.ru от НКР. Важно: у обоих агентств прогноз «Позитивный». Это прямой путь к скорому повышению рейтинга до категории A-, что автоматически расширит круг институциональных покупателей.
🗓 Сбор заявок: 8 июля. Размещение: 10 июля.
💡 Инвестиционная идея и математика
Перед нами классическая идея на Совокупный доход. Старые выпуски Глоракса аналогичной дюрации на вторичном рынке уже торгуются с заметной премией к номиналу из-за снизившейся ставки ЦБ. Покупать их сейчас менее выгодно, чем зайти в первичку по номиналу.
Отсутствие амортизации и оферты в новом выпуске — это подарок для инвестора. Эмитент не сможет погасить долг досрочно, когда ставки упадут. При снижении ключевой ставки до 12% к концу 2026 года, тело облигации неизбежно переоценится вверх (на 5-7% к номиналу). Добавляем сюда ежемесячный купон 19,5%, возможность его реинвестирования под текущие (пока еще высокие) ставки, и получаем совокупную доходность за первый год на уровне 25-27% годовых.
🤔 Что в итоге?
Думаю - Берем. Хороший инструмент для умеренно-консервативного портфеля, чтобы зафиксировать высокую доходность почти на 4 года в компании с отличной маржинальностью в секторе.
Не является инвестиционной рекомендацией.
Более подробно, 🔬 под микроскопом, разбор в Дзене
$RU000A10ATR2 $GLRX $RU000A108132 $RU000A1053W3
#облигации
