Год назад сектор девелопмента оказался под давлением: огромная ключевая ставка, дорогая ипотека и сжатие лимитов по льготным программам.
Большинство застройщиков теряли маржу и наращивали долг. GloraX же опубликовал отчетность по МСФО за 2025 год — и показал обратную картину: прибыль росла кратно быстрее выручки. Капитализация при этом чуть выше 16,5 млрд руб.
То есть - бизнес улучшил ключевые метрики в довольно неблагоприятном для рынка году, но оценка осталась на антикризисных уровнях. Разберём более подробно.
🟢 Операционная эффективность: прибыль обгоняет выручку
Выручка прибавила 27% — до 41,3 млрд руб., EBITDA выросла на 36% — до 14 млрд руб., а чистая прибыль и вовсе подскочила в 2,5 раза — до 3,1 млрд руб. Рентабельность по EBITDA достигла 34%, по чистой прибыли — 7,5% против прошлогодних 3,7%.
Как это получилось? Компания ужала коммерческие и административные расходы с 16% до 13% от выручки. Одновременно средняя ставка по кредитам упала с 17,3% до 13,2% — нетипично для сектора в 2025 году.
Менеджмент продемонстрировал, что умеет управлять издержками и стоимостью фондирования даже при высокой ключевой ставке ЦБ.
🧷 Долговая устойчивость: продажи страхуют кредиты
Чистый долг к EBITDA — 2,8х, как и год назад. Для активно расширяющегося застройщика это рабочий уровень.
Но важнее другое: уже проданные квартиры закрывают 87% кредита, который банк выдал на стройку (проект). Год назад этот показатель был 71%. Ставка по проектному долгу у девелоперов напрямую зависит от наполняемости эскроу-счетов – чем больше продано квартир, тем больше поступает денег на эскроу, и, как следствие, ниже ставка по кредиту.
Дополнительный ориентир — отдача на вложенный капитал 23%. Это значит, что на каждый рубль, вложенный в бизнес, компания генерирует 23 копейки отдачи, что заметно выше среднего по сектору.
Что может пойти не так? Главный риск — затяжной период высоких ставок. Если смягчение задержится, стоимость обслуживания долга перестанет снижаться, и темпы роста прибыли могут замедлиться. Но текущий запас прочности даёт время для манёвра. Плюс активно растет спрос на рыночную ипотеку, о чем говорят данные ДОМ.РФ, в марте было выдано 43 тыс. кредитов (х2,7 г/г) на 138 млрд руб. (х4 г/г).
🏘️ Регионы и встроенный рост выручки
Доля региональных проектов в выручке подскочила с 4% до 27%. Компания увеличила число регионов до 11 и продолжает масштабироваться. Это диверсификация, которая снижает зависимость от столичных рынков, где конкуренция наиболее острая.
В девелопменте выручка признается по мере строительства, а не в момент продажи. Поэтому сильные продажи 2025 года будут автоматически поддерживать рост выручки в 2026–2027 годах. Рекордные операционные результаты I квартала 2026 года это подтверждают.
📌 Вывод: инерция стройки и ставка на регионы дают дополнительную уверенность в цифрах следующего года.
💎 Оценка
Капитализация 16,6 млрд руб. при годовой прибыли 3,1 млрд руб. даёт P/E около 5,4, а стоимость бизнеса к EBITDA — около 4. Для сравнения: из публичных застройщиков ПИК будто бы готовится к делистингу, Самолёт — под давлением растущего долга и высокой стоимости обслуживания. На этом фоне оценка GloraX выглядит неоправданно низкой.
По дивидендной политике компания планирует после 2027 года направлять не менее 30% чистой прибыли на выплаты, при ND/EBITDA ниже 3. Пока прибыль эффективно реинвестируют в рост, но при замедлении экспансии дивиденды могут стать приятным дополнением к инвесткейсу.
Низкая оценка не оправдана фундаментальной динамикой и создает потенциал для переоценки при улучшении настроений в секторе.
📋 Итог
GloraX прошёл стресс-тест 2025 года с ростом эффективности и прибыли. Низкая стоимость акций — скорее следствие общего скепсиса к девелопменту,, каких-то проблем за самой компанией не наблюдается. При продолжении цикла смягчения бизнес окажется в выигрышном положении.
💬Что думаете о компании Glorax?
Держите ли вы сейчас акции застройщиков в своём портфеле?
Считаете ли вы недвижимость надёжным активом в текущих условиях?
$GLRX $RU000A10ATR2 $RU000A108132 $RU000A1053W3 $RU000A105XF4
