ООО "ГЛОРАКС"RU000A108132
ООО "ГЛОРАКС"
RU000A108132-
-
Год назад сектор девелопмента оказался под давлением: огромная ключевая ставка, дорогая ипотека и сжатие лимитов по льготным программам.
Большинство застройщиков теряли маржу и наращивали долг. GloraX же опубликовал отчетность по МСФО за 2025 год — и показал обратную картину: прибыль росла кратно быстрее выручки. Капитализация при этом чуть выше 16,5 млрд руб.
То есть - бизнес улучшил ключевые метрики в довольно неблагоприятном для рынка году, но оценка осталась на антикризисных уровнях. Разберём более подробно.
🟢 Операционная эффективность: прибыль обгоняет выручку
Выручка прибавила 27% — до 41,3 млрд руб., EBITDA выросла на 36% — до 14 млрд руб., а чистая прибыль и вовсе подскочила в 2,5 раза — до 3,1 млрд руб. Рентабельность по EBITDA достигла 34%, по чистой прибыли — 7,5% против прошлогодних 3,7%.
Как это получилось? Компания ужала коммерческие и административные расходы с 16% до 13% от выручки. Одновременно средняя ставка по кредитам упала с 17,3% до 13,2% — нетипично для сектора в 2025 году.
Менеджмент продемонстрировал, что умеет управлять издержками и стоимостью фондирования даже при высокой ключевой ставке ЦБ.
🧷 Долговая устойчивость: продажи страхуют кредиты
Чистый долг к EBITDA — 2,8х, как и год назад. Для активно расширяющегося застройщика это рабочий уровень.
Но важнее другое: уже проданные квартиры закрывают 87% кредита, который банк выдал на стройку (проект). Год назад этот показатель был 71%. Ставка по проектному долгу у девелоперов напрямую зависит от наполняемости эскроу-счетов – чем больше продано квартир, тем больше поступает денег на эскроу, и, как следствие, ниже ставка по кредиту.
Дополнительный ориентир — отдача на вложенный капитал 23%. Это значит, что на каждый рубль, вложенный в бизнес, компания генерирует 23 копейки отдачи, что заметно выше среднего по сектору.
Что может пойти не так? Главный риск — затяжной период высоких ставок. Если смягчение задержится, стоимость обслуживания долга перестанет снижаться, и темпы роста прибыли могут замедлиться. Но текущий запас прочности даёт время для манёвра. Плюс активно растет спрос на рыночную ипотеку, о чем говорят данные ДОМ.РФ, в марте было выдано 43 тыс. кредитов (х2,7 г/г) на 138 млрд руб. (х4 г/г).
🏘️ Регионы и встроенный рост выручки
Доля региональных проектов в выручке подскочила с 4% до 27%. Компания увеличила число регионов до 11 и продолжает масштабироваться. Это диверсификация, которая снижает зависимость от столичных рынков, где конкуренция наиболее острая.
В девелопменте выручка признается по мере строительства, а не в момент продажи. Поэтому сильные продажи 2025 года будут автоматически поддерживать рост выручки в 2026–2027 годах. Рекордные операционные результаты I квартала 2026 года это подтверждают.
📌 Вывод: инерция стройки и ставка на регионы дают дополнительную уверенность в цифрах следующего года.
💎 Оценка
Капитализация 16,6 млрд руб. при годовой прибыли 3,1 млрд руб. даёт P/E около 5,4, а стоимость бизнеса к EBITDA — около 4. Для сравнения: из публичных застройщиков ПИК будто бы готовится к делистингу, Самолёт — под давлением растущего долга и высокой стоимости обслуживания. На этом фоне оценка GloraX выглядит неоправданно низкой.
По дивидендной политике компания планирует после 2027 года направлять не менее 30% чистой прибыли на выплаты, при ND/EBITDA ниже 3. Пока прибыль эффективно реинвестируют в рост, но при замедлении экспансии дивиденды могут стать приятным дополнением к инвесткейсу.
Низкая оценка не оправдана фундаментальной динамикой и создает потенциал для переоценки при улучшении настроений в секторе.
📋 Итог
GloraX прошёл стресс-тест 2025 года с ростом эффективности и прибыли. Низкая стоимость акций — скорее следствие общего скепсиса к девелопменту,, каких-то проблем за самой компанией не наблюдается. При продолжении цикла смягчения бизнес окажется в выигрышном положении.
💬Что думаете о компании Glorax?
Держите ли вы сейчас акции застройщиков в своём портфеле?
Считаете ли вы недвижимость надёжным активом в текущих условиях?
$GLRX $RU000A10ATR2 $RU000A108132 $RU000A1053W3 $RU000A105XF4
Эффект снижения ключа сработал так быстро? Или так прокачали эффективность? Разберемся🤝
Облигации по-прежнему держу, оба выпуска. Поэтому и разбираю👍
Без лишних слов, перейдем к операционным результатам за 1 кв. 2026:
— Объем заключенных договоров вырос в 2,5 раза г/г до 64,4 тыс. кв. м (25,6 тыс. кв. м за 1 кв. 2025)
(Ставка помогла, но ещё бОльшую роль сыграла сильная бизнес модель и регион. экспансия. Выросли быстрее рынка!)
— В денежном выражении продажи выросли на 94% и достигли 12,6 млрд рублей (6,5 млрд рублей за 1 кв. 2025 г.)🔥
— Количество заключенных договоров выросло в 2,6 раза до 1 697 штук.
(Тот самый случай, когда иксы действительно были неизбежны🙂)
— Средняя цена за кв. метр с учетом смещения продаж в регионы составила 197 тыс. рублей (262 тыс. рублей за 1 кв. 2025 г.).
(Ну тут база: в регионах жилье обычно дешевле плюс недвижка сейчас растет в цене медленно, но по мере дальнейшего возврата рыночной ипотеки бетон будет только прибавлять).
— Доля договоров с использованием ипотеки составила 75% (73% за 1 кв. 2025 г.).
(Это хорошо, ипотека для девелопера надежнее историй с рассрочками).
— Доля продаж региональных проектов достигла 67% (42% за 1 кв. 2025 г.)
(Напомню, что Глоракс специализируется на регионах, дают предложение там, где годами копился спрос).
🔸Почему удалось ТАК вырасти? Как дела у рынка, в целом?
— Рынок новостроек в РФ в 1 кв. 2026 вырос всего на 12% г/г (оценка ), при этом основной вклад дал разовый всплеск января (ипотека), дальше темпы замедлились.
Глоракс показал +94% в деньгах и х2.5 в метрах. То есть эффективно забрал и реализовал потенциал доли рынка.
— Около 20% годового плана выполнено за 1 квартал (в 2025 было 14%). Идет ускорение темпов бизнеса.
— Доля региональных проектов: 67% (vs 42%). То есть рост благодаря расширению нового рынка, а в регионах работать они умеют.
По сути нашли свой «голубой океан», говоря языком бизнеса👍.
— Качество продаж, а не просто объем. Доля рассрочек снижена до 6% + высокий объем денежных поступлений (cash flow) — все это снижает стоимость проектного финансирования, то есть меньше зависимость от дорогих денег и лучше финансовое положение компании.
— Ну и добавим базовый момент: рост на фоне ожиданий смягчения политики ЦБ компания заранее масштабируется под возвращение рыночной ипотеки, забирает долю и растит клиентскую базу.
🧩Вернется рыночная ипотека, по оценкам, где-то около 12% ключ когда будет. То есть время освоить больше регионов и нарастить число точек роста есть. Если в 2025 сдюжили — в 2026 не растеряются.
🧩Отдельно отмечу, что часто такой рост идет с дикой загрузкой долгами, как бы «на перспективу», но на деле с ворохом проблем. Тут получается расти эффективно, долг сохраняется на адекватных уровнях.
На днях выкатят МСФО за 2025, там подробнее разберемся. Акции уже отреагировали сегодня ростом на пару процентов, что уже хорошо на таком рынке.
Но уже ясно, что 2026 год начали бодро. Буду наблюдать👍👍👍
НКР повысило прогноз по кредитному рейтингу ПАО «ГЛОРАКС» на позитивный.Сам рейтинг подтвердили на уровне BBB+ru. На фоне новостей о переходе ряда эмитентов к состоянию "еще не дефолт, но почти" — читать о повышении прогноза приятно👍
Накидал список пунктов, которые помогут проверить качество эмитента. На примере Глоракс.
🔸О девелоперах глобально писал много раз. Держу 2 выпуска Глоракс, один +10% к телу, второй +4% (недавно вышел).
Как показывает практика, в 2026 буква в рейтинге не является гарантией надежности, порой даже обладатели А рейтингов огорчают, эх: УралСталь, Евротранс, Делимобиль (понижали, в том году). При этом для многих не секрет, что рейтинговые агентства понижают рейтинг уже когда все очевидно — после падения, а вот повышают их сейчас крайне редко…
🔸Выходит, что спасение инвесторов — дело рук самих инвесторов. Надо в отчетах рыться и о бизнесе думать заранее, а не ждать пока рак рейтинговое агентство на горе свистнет.
Список пунктов, которые следует изучать инвестору:
— Рейтинг больше про текущее, прогноз скорее про будущее. Смена на позитивный намекает на вероятность повышения кредитного рейтинга. В сложном 2026 идти на повышение явно лучше, чем просто сохранять статус.
(На рынке стройки Глоракс единственный среди публичных эмитентов, кто получил позитивный прогноз. Добавить нечего — правда сильно).
— Помимо отчетов (в данном случае, к слову, они на уровне) важно оценивать нишу. В стройке проще тем, кто может проявлять гибкость, т.е. не закредитован по уши, не пытается застроить все вокруг. Забирает точечно интересные проекты, не жертвует прибылью ради объемов. Т.е. тоже самое в лизингах, где есть нишевые игроки (но они редко публичные), а есть массовики с огромным долгом.
(Да, очень крупные часто могут рефинансироваться до посинения, но все не вечно. Лизинги, как мне кажется, еще могут неприятно удивить в 2026).
— Для кого бизнес. Если говорить о стройке, то самые бодрые ниши — локальные. Либо строить в регионах, где клиент влезает в семейку. Либо жесткий премиум в столице, точечный, для солидных господ. Глоракс, как известно, активно работает с регионами, заполняя спрос там, где многие годы не было качественного предложения.
(Дальнейшая диверсификация охватывает Ярославль, Владимир, Омск, Мурманск, Владивосток и Тулу. К слову, в 2025 продажи в регионах увеличились в 5 раз. Людям нужно жилье).
— Отчет и денежный поток. У ряда эмитентов на облиг. рынке займы идут ради погашения предущих, по сути бесконечный порочный круг. Из-за жесткой ДКП обслуживание долга летит в космос, в итоге долги за долги копятся как снежный ком.
Недавно разбирал Селектел, там долг скромный, новые деньги берут для ускорения развития. Путь здорового эмитента.
Финансовый профиль Глоракса характеризуется высокими показателями ликвидности и рентабельности: денежные средства покрывали текущие обязательства на 98% в 2025 году и будут покрывать на 144% в 2026 году. Т.е. занимают не лишь бы занять, а в рамках стратегии.
— Прозрачность и раскрытие информации. Ни для кого не секрет, что ряд эмитентов публикуют "мутные" отчеты, где надо додумывать. Либо многоэтажные структуры владения, где проблемы сверху давят на дочек. Глоракс же активно общаются с инвест сообществом, регулярно раскрывают свои результаты. НКР также положительно оценивает прозрачность структуры бенефициаров компании, отмечая наличие 4 независимых членов СД.
— Доп. преимущества. Наличие акций на бирже, гос. поддержка рынка жилья, админ. ресурс, уникальность ниши и так далее.
🧩Получается, если прогнать по простому списку пунктов всех эмитентов — сразу же появится список тех, к кому есть вопросы. При этом порой к обладателям А рейтингов вопросов больше, чем к ВВВ.
Очевидно, что по мере снижения ключа все девелоперы начнут оживать. А те, кто не "болел" в 2025 — оживать смогут еще бодрее👍
Короче говоря, новость приятная. Да еще и в пятницу. Будем наблюдать👍
Еще один выпуск погашен: GloraX - остров стабильности в океане волатильного рынка
В наше тревожное время перед каждым крупным погашением облиг начинается либо сразу шторм на всем долговом рынке, либо в рамках отрасли волнения. Когда-то переживали все за перекредитованных и проблем эмитентов, а теперь чаты бурлят из-за каждого погашения...
Слушайте, ну не без оснований: то Делимобиль с долгами, то Евротранс с исками (эх), то Уралсталь с погашениями или Самолет с запросом государству. Тревога - штука накопительная👍
🔸На этом фоне приятно такие новости видеть (хоть за эту компанию вообще не переживал):
“ПАО «Глоракс» сообщает о погашении облигационного выпуска серии 001P-02 на сумму 1 млрд рублей.”
— Размещение было 15 марта 2024 на 2 года. Ставка 17,25% годовых, выплаты ежемесячно. За весь срок обращения было выплачено 24 купона на сумму более 340 млн рублей.
— Сегодня GloraX выплатили последний купон и погасили номинал. Как и обещали, в полном объеме и в установленные сроки🤝
— На текущий момент в обращении три выпуска: 001P-03, 001P-04 и 001P-05 – с совокупным объемом 8,6 млрд рублей.
— Для понимания кредитного качества: операционные итоги 2025 — продажи 45,9 млрд руб. (+47%). Чистый долг/EBITDA на 1П2025 — 2,8х. По году по МСФО, вероятно, тоже будет ниже 3,0х за счет рекордных продаж, о которых отчитывались в начале года.
— У меня есть 04 и 05 (один +11% к телу, второй пока +2.6%, недавно выходил, разбирал его.
Однозначно спокойнее сон инвестора, когда эмитент выполняет свои обязательства, не удивляет всякими мутными сюрпризами и исправно раскрывает результаты. Корпоративная этика вес имеет👍
По сути, это и есть проявление финансовой дисциплины: не только вовремя гасить бумаги и выполнять обязательства, но и делать управление долгом максимально прозрачным для инвесторов👍
Кстати, компания интересна не только долговым инвесторам: GloraX также торгуется на бирже, и ряд аналитиков отмечают бумаги как одну из самых интересных историй в секторе девелопмента благодаря темпам роста бизнеса и сохраняющейся финансовой дисциплине.
