АПРИ. Им не привыкать к дорогому долгу
Смотрим МСФО за 1 полугодие 2026г
АПРИ (ПАО «АПРИ») — это российская девелоперская и строительная компания (ранее известная как АПРИ «Флай Плэнинг»), которая специализируется на жилом строительстве и комплексном освоении территорий.
Результаты по МСФО за 1П2026г
Выручка 12.013 млн (+29,5%)
ЧП 120 млн (-87,7%)
Скор EBITDA LTM 8.415 млн
КД 16.574 млн (-34,9)
ДД 38.585 млн (+113%)
Остатки на эскроу 5.505 млн (+14,3%)
Денежные средства на конец расчетного периода 985 млн (+62,3%)
Коэффициенты финансовой устойчивости:
🟠 Скор ЧД/EBITDA LTM 5,8
🔴ЧД/Капитал 5,94
🟠ЧД - эскроу/Капитал 5,35
🟡ICR 1
🔴Мгновенная ликвидность 0,06
🟢Быстрая ликвидность 1,67
🟢Текущая ликвидность 3,63
OCF -8.377 млн
Покрытие проектного финансирования средствами с эскроу 14,1%
Кредитный рейтинг:
ВВВ- от НКР, от 03.08.2026г, прогноз «стабильный»
ВВВ- от НРА от 24.10.2025г, прогноз «стабильный»
Базовый прогноз - сохранение рейтинга
❗️Риски:
1️⃣ Нарушили банковские ковенанты согласно МСФО 2025г:
Альфа банк - ЧД/EBITDA 4
ВТБ - ЧД/EBITDA 5
Банки не потребовали досрочного погашения
2️⃣ Вознаградили старший руководящий персонал на 69,5 млн (+72,6%) и выплатили 60 млн дивидендов при неблагоприятной конъюнктуре
3️⃣ Падение ЧП на 87,7% в первую очередь связано с ростом процентов к уплате на 93,7% или 1.6 млрд. В частности, больно ударил рост процентных расходов по купонам на 136% с 679 млн до 1.605 млн
4️⃣ OCF и FCF за период отрицательные, что приводит к новым займам и росту долга. Привлекли 20.611 млн и погасили 9.349 млн
5️⃣ НКР ожидает рост ЧД/EBITDA до 7,2 к концу года
⭐️Понравилось в отчете:
1️⃣ Рост реализованных метров на 48% и заключенных договоров на 54%. Средняя цена метра выросла до 152,8 тыс руб за кв м (+4,2%)
2️⃣ Хорошая маржинальность:
Операционная маржа 21,6%
Валовая маржа 33,6%
3️⃣ Работают над эффективностью и следят за расходами. Рост административных и коммерческих расходов ниже выручки.
4️⃣ Перераспределение долга в пользу длины. Из общего объема долга облигационный всего 15.6 млрд
5️⃣ Компания указывает, что доля объектов в финальной стадии готовности и находящихся в продаже перекрывает весь объем долга
💬 Хорошая отчетность по сравнению с сектором. Видно, что компании не привыкать работать с дорогим долгом. Результат на порядок лучше того же Самолета, на который я делал разбор. По итогам 6м даже есть символическая чистая прибыль. Не вижу проблем у компании на горизонте полугода.
💰Взгляд на облигации:
Эмитент торгуется со средним YTM 35%. G спред на уровне 22%. Считаю, что при сопоставимых доходностях, это лучше того же Самолета. Здесь можно найти идею в коротких выпусках, но на символическую долю от портфеля, я бы выделил не более 2,5-3%
✏️Пишите в комментарии, кого мне разобрать следующим
📚Предыдущие разборы:
Фабрика ПО РСБУ 1П2026
Ред Софт МСФО 2025
Балтийский лизинг РСБУ 1П2026
Автоассистанс РСБУ 1П2026
Самолет МСФО 1П2026
$APRI $RU000A10AG48 $RU000A106631 $RU000A107FZ5 $RU000A10A1P9 $RU000A105DS9 $SMLT $RU000A109874 $RU000A109UE5 $RU000A106CR1 #вдо #облигации #застройщики
На днях мультирегиональный девелопер ПАО «АПРИ» отчитался по МСФО за 1-е полугодие 2026.
Стройка остается под моим пристальным взором, поскольку ей сейчас по понятным причинам непросто, а ведь это одна из главных системообразующих отраслей. Давайте взглянем на свежие цифры $APRI и оценим ключевые результаты и перемены.
📊 Цифры-2026: бизнес крепнет
🔼 Выручка: 12,01 млрд ₽ (+29,5% г/г). При этом выручка за последние 12 мес. (LTM) составила 27,73 млрд ₽, что на 20,5% выше прошлогоднего уровня.
Продажи — главный драйвер роста. Объём продаж в кв. метрах вырос на 48% до 72,6 тыс. кв. м, а в денежном выражении — на 54% до 11,1 млрд ₽. Средняя цена реализации достигла 152,8 тыс. ₽ за кв. м.
Доля договоров с ипотекой за полугодие составила 83% — спрос держится даже на фоне сокращения льготных программ.
🔼 EBITDA LTM взлетела на 67,9% г/г до 11,54 млрд ₽. Рентабельность EBITDA подскочила на 11,7 п.п. до 41,6%. Средняя цена реализации жилья росла быстрее себестоимости строительства.
🔽 А вот чистая прибыль за полугодие — всего 120,7 млн ₽ (в 8,1 раза ниже, чем годом ранее). Чистая прибыль LTM — 1,39 млрд ₽. Проц. расходы заметно давят на прибыльность.
💰 Собств. капитал: 9,12 млрд ₽ (+16,3% за год). Отношение чистого долга к капиталу – 5,3х. На счетах 975 млн ₽ денежных средств, рост на 62% за полгода (плюс на эскроу ещё 5,51 млрд ₽, +14,3% за 6 мес).
👉 Нагрузка ЧД/EBITDA LTM составила 4,2х (год назад было 4,5х, в конце 2025 - 4,0х). На обеспеченное проектное финансирование приходится 71% корпоративного долга, на облигации – 28%.
$RU000A10ERC0 $RU000A10E5C4 $RU000A10DZH4 $RU000A10CM06 $RU000A10BM56 $RU000A10AUG3 $RU000A10A554 $RU000A104WA0 $RU000A10AZY5 $RU000A10AG48
💡 Что дальше?
Во 2-м полугодии АПРИ ожидает ввод крупных объектов и масштабное раскрытие счетов эскроу. Это должно привести к погашению значительной части проектного долга, снижению проц. нагрузки и высвобождению ликвидности.
Компания готовит к запуску ещё 3 проекта — два в Кавказских Минеральных Водах и один в Лен. области. Их маржинальность, по расчётам, выше средней по действующему портфелю.
🔑 Ключевой тезис менеджмента: потенциальная выручка от готовых и близких к завершению объектов, уже находящихся в продаже, превышает весь долг компании.
Успешный рефинанс краткосрочного долга долгосрочным продолжается: доля долгосрочного долга в корп. долге выросла до 70%: это +28,4 п.п. по сравнению с концом 2025 г.
⚠️ Главное из отчета
Операционка — просто огонь. Компания даже в условиях тяжелого рынка продаёт больше, дороже и эффективнее, при этом сдерживая расходную часть.
Рентабельность EBITDA в 41,6% — это уровень, которому позавидовали бы многие технологические компании.
🤔 Почему чистая прибыль упала? Виноваты большие проц. расходы. В условиях жесткой монетарной политики и исторически высокой ставки ЦБ, кредиты на инвест-стадии (до наполнения эскроу) ожидаемо давят на прибыль.
Несмотря на улучшение, ЧД / EBITDA остаётся выше среднего по сектору. Давит средневзвешенная ставка кредитования выше 20%. Качество роста в новых регионах и успех гостиничных проектов в Кавминводах предстоит ещё подтвердить на практике.
🎯 Подытожу
АПРИ показывает сильную операционную динамику, высокую маржинальность и контролируемый долг. Чистая прибыль под серьезным давлением из-за дорогих кредитов на инвест-стадии, но во 2-м полугодии ситуация может развернуться за счёт раскрытия эскроу-счетов.
Высокая ставка и завершение массовых программ льготной ипотеки — объективные тормоза для всего рынка. Однако АПРИ продолжает расти за счёт других драйверов.
🏗️ Компания перешла от активного расширения географии к фазе монетизации сформированного портфеля. Если планы сработают, следующие отчёты могут быть гораздо интереснее. Но пока — держим в уме и высокий долг, и зависимость от ставок, и падение чистой прибыли.
🧱Главный вызов 2026–2027 годов — умение удержать объемы продаж и маржинальность, пока ставки остаются высокими. На текущий момент АПРИ достойно с этим справляется, продолжаю наблюдать.
🔔Подписывайтесь, у меня много интересного!❤️
Сегодня хочу разобрать действительно необычную историю, которая появилась в инфополе. Речь про новые продукты лояльности от «АПРИ» — девелопер впервые в таком формате в России связал свои облигации и покупку квартиры в единый механизм!
🔥Компания запускает сразу ДВЕ программы для владельцев облиг, которые начали действовать в Челябинске и Екатеринбурге.
🎁Программа №1: «Бонус инвестору»
Инвестор сохраняет облигации в портфеле, покупает квартиру в строящемся доме по ДДУ со счётом эскроу — и получает скидку 7%.
Купонный доход продолжает поступать на счёт. Инвестор может направлять эти средства куда угодно — в том числе на регулярные платежи по ипотеке.
👉Основная фишка: вы не продаёте облигации, продолжаете получать купоны (а это до 25–28% годовых ежемесячно), и параллельно решаете жилищный вопрос со скидкой.
🎁Программа №2: «Квартира за облигации»
Звучит круто. Это уже для владельцев крупных пакетов бумаг АПРИ. Компания выкупает облигации по согласованной цене через режим переговорных сделок (РПС).
🏠После продажи инвестор использует полученные деньги при покупке квартиры — тоже со скидкой 7%. Если же суммы недостаточно для полной оплаты — остальное можно внести своими или кредитными средствами.
🔑Ключевой момент: замена долга на выручку
По сути, компания замещает накопленный долг выручкой от реализации квартир.
💰Облигации и недвижка обычно конкурируют за один и тот же капитал: инвестор выбирает — купить квартиру или вложиться в бонды. $APRI объединил их в единый механизм.
Комментарий IR-директора компании Игоря Файнмана:
«Владелец бумаг может сохранить облигации и использовать купонный доход при выплате ипотеки либо перевести накопленный капитал в недвижимость. Теперь эти решения можно рассматривать как два сценария работы с уже сформированным портфелем».
С точки зрения компании — это способ стимулировать спрос на свои объекты и одновременно снизить долговую нагрузку за счёт живых денег от продаж. Для инвестора — возможность монетизировать бонды в реальный актив с приятным бонусом.
🤔Мои мысли по программам
Сам по себе продукт — инновационный и интересный. Впервые на рос. рынке облигации и недвижимость связаны в единую экосистему в таком формате.
Владельцам бондов АПРИ это даёт доп. опцию: не просто получать купоны, а при желании конвертировать их в реальные метры со скидкой.
✅Что мне нравится:
● Инвестор получает выбор: оставаться в бумагах с высоким купоном или выходить в недвижимость.
● Скидка 7% — неплохой бонус, особенно на фоне текущих цен и рыночной ипотеки.
● Купонный доход можно направлять в ипотеку — удобный кэш-флоу.
● Компания публичная, с безупречной историей выплат по облигациям. Результаты 2025 г. по МСФО я ранее разбирал здесь.
❌Что настораживает:
● Долговая нагрузка относительно высокая — ЧД/EBITDA в районе 4x.
При этом основная часть долга (около 80%) приходится на льготное проектное финансирование. Это не корпоративный долг с абстрактным обеспечением, а деньги под конкретные проекты.
● Отрицательный ден. поток — компания живёт за счёт новых заимствований. Менеджмент отмечает, что это плата за рост, и планирует выйти в положительную зону к 2028 г.
● Программа ограничена — только отдельные объекты в Челябинске и Екатеринбурге.
● Это пилотный проект — как покажет себя на практике, пока неизвестно.
🎯Подытожу
АПРИ сделал шаг к тому, чтобы стереть грань между рынком облигаций и рынком недвижимости. Для держателей бондов АПРИ — это дополнительная ценность. Для самой компании — способ стимулировать продажи и замещать долг.
🔥В общем, действительно любопытный инвестиционный шаг. Если он сработает, мы можем увидеть аналогичные предложения и от других девелоперов. Пока что это пилот, и относиться к нему стоит соответственно: с интересом, но с холодной головой.
🏗️Если вы рассматриваете покупку квартиры в уральской столице Екатеринбурге или суровом Челябинске и одновременно инвестируете на долговом рынке, возможно имеет смысл присмотреться. Разумеется, не ИИР — всегда помним о рисках.
🔔Подписывайтесь!❤️
🤔 Сколько я заработаю если куплю 100 облигаций АПРИ БО-002Р-13 (RU000A10E5C4 ) 📈
💰 Вложено: 94 961,00 RUB
💸 Комиссия брокера: 566,34 RUB
📅 Срок: 26 месяцев до погашения
🔁 Реинвестирование: Да
💵 Налог НДФЛ 13%: 8 787,60 RUB
📉 Инфляция: 8% годовых
🟢 Купонный доход (до вычета НДФЛ): +67 596,93 RUB
🚀 Чистая прибыль: +57 101,98 RUB
📊 Итоговая рентабельность: +60.13%
💎 Реальная рентабельность с поправкой на инфляцию: +35.54%
💼 В портфеле было: 5 шт. по 986,20 RUB
🎯 Новая средняя: 940,49 RUB
💡 Как всё это посчитали?
Учтен каждый нюанс инвестиции: точную цену покупки, накопленный купонный доход, комиссии брокера за сделки и график удержания налогов. Если включено реинвестирование, калькулятор заставил купоны работать, симулируя сложный процент. А показатель "Реальная рентабельность" честно показывает, сколько заработано поверх указанной инфляции.
🏢 Другие выпуски эмитента:
$RU000A10AZY5 $RU000A10BM56 $RU000A10AUG3 $RU000A106WZ2 $RU000A10CM06 $RU000A10ERC0 $RU000A10DZH4 $RU000A107FZ5 $RU000A105DS9 $RU000A10A1P9 $RU000A106631 $RU000A10A554 $RU000A10AG48
