АПРИ. Им не привыкать к дорогому долгу
Смотрим МСФО за 1 полугодие 2026г
АПРИ (ПАО «АПРИ») — это российская девелоперская и строительная компания (ранее известная как АПРИ «Флай Плэнинг»), которая специализируется на жилом строительстве и комплексном освоении территорий.
Результаты по МСФО за 1П2026г
Выручка 12.013 млн (+29,5%)
ЧП 120 млн (-87,7%)
Скор EBITDA LTM 8.415 млн
КД 16.574 млн (-34,9)
ДД 38.585 млн (+113%)
Остатки на эскроу 5.505 млн (+14,3%)
Денежные средства на конец расчетного периода 985 млн (+62,3%)
Коэффициенты финансовой устойчивости:
🟠 Скор ЧД/EBITDA LTM 5,8
🔴ЧД/Капитал 5,94
🟠ЧД - эскроу/Капитал 5,35
🟡ICR 1
🔴Мгновенная ликвидность 0,06
🟢Быстрая ликвидность 1,67
🟢Текущая ликвидность 3,63
OCF -8.377 млн
Покрытие проектного финансирования средствами с эскроу 14,1%
Кредитный рейтинг:
ВВВ- от НКР, от 03.08.2026г, прогноз «стабильный»
ВВВ- от НРА от 24.10.2025г, прогноз «стабильный»
Базовый прогноз - сохранение рейтинга
❗️Риски:
1️⃣ Нарушили банковские ковенанты согласно МСФО 2025г:
Альфа банк - ЧД/EBITDA 4
ВТБ - ЧД/EBITDA 5
Банки не потребовали досрочного погашения
2️⃣ Вознаградили старший руководящий персонал на 69,5 млн (+72,6%) и выплатили 60 млн дивидендов при неблагоприятной конъюнктуре
3️⃣ Падение ЧП на 87,7% в первую очередь связано с ростом процентов к уплате на 93,7% или 1.6 млрд. В частности, больно ударил рост процентных расходов по купонам на 136% с 679 млн до 1.605 млн
4️⃣ OCF и FCF за период отрицательные, что приводит к новым займам и росту долга. Привлекли 20.611 млн и погасили 9.349 млн
5️⃣ НКР ожидает рост ЧД/EBITDA до 7,2 к концу года
⭐️Понравилось в отчете:
1️⃣ Рост реализованных метров на 48% и заключенных договоров на 54%. Средняя цена метра выросла до 152,8 тыс руб за кв м (+4,2%)
2️⃣ Хорошая маржинальность:
Операционная маржа 21,6%
Валовая маржа 33,6%
3️⃣ Работают над эффективностью и следят за расходами. Рост административных и коммерческих расходов ниже выручки.
4️⃣ Перераспределение долга в пользу длины. Из общего объема долга облигационный всего 15.6 млрд
5️⃣ Компания указывает, что доля объектов в финальной стадии готовности и находящихся в продаже перекрывает весь объем долга
💬 Хорошая отчетность по сравнению с сектором. Видно, что компании не привыкать работать с дорогим долгом. Результат на порядок лучше того же Самолета, на который я делал разбор. По итогам 6м даже есть символическая чистая прибыль. Не вижу проблем у компании на горизонте полугода.
💰Взгляд на облигации:
Эмитент торгуется со средним YTM 35%. G спред на уровне 22%. Считаю, что при сопоставимых доходностях, это лучше того же Самолета. Здесь можно найти идею в коротких выпусках, но на символическую долю от портфеля, я бы выделил не более 2,5-3%
✏️Пишите в комментарии, кого мне разобрать следующим
📚Предыдущие разборы:
Фабрика ПО РСБУ 1П2026
Ред Софт МСФО 2025
Балтийский лизинг РСБУ 1П2026
Автоассистанс РСБУ 1П2026
Самолет МСФО 1П2026
$APRI $RU000A10AG48 $RU000A106631 $RU000A107FZ5 $RU000A10A1P9 $RU000A105DS9 $SMLT $RU000A109874 $RU000A109UE5 $RU000A106CR1 #вдо #облигации #застройщики
📌 Месяц подходит к концу, а значит пришло время обновить таблицу налоговых задолженностей эмитентов облигаций.
1️⃣ ДЕФОЛТЫ И ПРЕТЕНЗИИ ФНС:
• Каждый месяц 25 числа ФНС публикует сведения о налоговых задолженностях по состоянию на 1 число текущего месяца (25 августа стало известно о долгах на 1 августа).
• Систематическое наличие налоговых претензий говорит о дефиците денег у компании, что повышает риск техдефолта и полноценного дефолта по облигациям. В 2025 году из 18 дефолтов у 14 компаний накануне были налоговые претензии от ФНС, у 6 компаний блокировали счета.
• За август число дефолтов выросло, проверяем взаимосвязь с таблицей налоговых задолженностей:
1) В 2026 году 13 компаний допустили полноценный дефолт, из них 10 компаний имели долг перед ФНС за пару недель/месяцев до дефолта: Вератек, Нэппи Клаб, ПЗ Пушкинское, СибАвтоТранс, АгроДом, Роял Капитал, Главснаб, Бизнес-Лэнд, ЕвроТранс, Группа Продовольствие.
2) Ещё 15 компаний в 2026 году допустили техдефолт (полноценного дефолта пока нет), из них 11 компаний имели налоговые задолженности накануне: ЛКХ, Центр-резерв, ВЗВТ, Эффективные технологии, Восток-Ойл, Альфа Дон Транс, ЖКХ РС (Я), ПК Фабрикс, Антерра, Оил Ресурс, Л-Старт.
3) Всего 7 из 28 компаний не имели долгов перед ФНС: Соби-Лизинг, Ю Ди Пи Авто, ММЗ – перед дефолтами; Самолёт, КЛВЗ, Петербургснаб, Кириллица – перед техдефолтами.
4) Итого 21 из 28 компаний (дефолты + техдефолты 2026 года) были в таблице налоговых претензий перед неисполнением обязательств по облигациям.
2️⃣ ТЕКУЩИЕ ДОЛЖНИКИ ФНС:
• Обновил таблицу налоговых задолженностей и блокировок, смотрим, что изменилось за последний месяц:
1) Список должников покинули 6 компаний: Новосибирскавтодор, Идель Нефтемаш, Агрофирма Рубеж, Технология, Ультра, Реиннольц. Их долг перед ФНС снизился до нуля или менее 100 тыс. рублей.
2) В списке должников появились 10 компаний: Гельтек-Медика, ЭнергоТехСервис, Бианка Премиум, АПРИ, ЛК Спектр, ЛК-Прогресс, Восток-Ойл, Агро-Фрегат, Виллина, Солид-Лизинг.
3) Сильно вырос долг перед ФНС у Транс-Миссии (в 9 раз), Истринской сыроварни (в 7 раз), Альфа Дон Транса (в 2 раза), ЕнисейАгроСоюза (в 2 раза).
4) Спустя месяц так и не смогли разблокировать свои счета Омега и Антерра. Снова заблокировали счета у Эффективных технологий, впервые в их числе оказался Контрол лизинг. У этих 4 компаний счета заблокированы по состоянию на 31 августа.
5) В августе ФНС временно блокировала счета у Уральской кузницы, ВЗВТ, ЗАС Корпсан, Патриот Групп.
• В таблицу не добавлял компании с задолженностью менее 100 тыс. рублей и исключил 10 компаний с полноценным дефолтом. Пару эмитентов мог пропустить, поэтому напоминаю, где можно смотреть налоговые сведения по эмитентам.
3️⃣ ГДЕ ИСКАТЬ ДАННЫЕ?
1) Находим ИНН компании (в любом поисковике «ИНН <...> облигации»).
2) Проверяем блокировку счетов: ищем в интернете «Информирование банков о состоянии обработки электронных документов» (сайт ФНС – service nalog), выбираем тип «Запрос о действующих приостановлениях операций по счетам», вводим ИНН и вместо БИК ставим 9 нулей.
3) Проверяем налоговую задолженность: ищем «Прозрачный бизнес» (сайт ФНС – pb nalog), вводим ИНН. Данные обновляются каждый месяц 25 числа.
✏️ ВЫВОДЫ:
• В августе число налоговых должников выросло с 34 до 39 компаний из 600+ эмитентов облигаций. Из «сюрпризов» – в число должников попали АПРИ (второй раз за 4 месяца) и Гельтек-Медика (второй раз за 1 год).
• Как показывает практика, следующим шагом после регулярных задолженностей перед ФНС часто становится «задолженность» перед держателями облигаций. За 8 месяцев 2026 года в моей таблице побывало 10 из 13 компаний перед дефолтом и 11 из 15 компаний перед техдефолтом. Кто следил за претензиями ФНС, мог уберечь свой портфель от 75% дефолтов. Напоминаю, что все обзоры в таком формате вы можете посмотреть в моём телеграм-канале.
❤️ Поддержите пост реакциями, если было интересно.
_____
👉 Подписывайтесь на мой телеграм-канал и Max, там вы найдёте ещё больше аналитики и обзоров компаний.
$RU000A10DPJ1 $RU000A10ES24 $RU000A108FS8 $RU000A106T85 $RU000A10C6M3 $RU000A10D3G1 $RU000A107FZ5 $RU000A10EKX1 $RU000A108FG3 $RU000A104CF1
Сегодня хочу разобрать действительно необычную историю, которая появилась в инфополе. Речь про новые продукты лояльности от «АПРИ» — девелопер впервые в таком формате в России связал свои облигации и покупку квартиры в единый механизм!
🔥Компания запускает сразу ДВЕ программы для владельцев облиг, которые начали действовать в Челябинске и Екатеринбурге.
🎁Программа №1: «Бонус инвестору»
Инвестор сохраняет облигации в портфеле, покупает квартиру в строящемся доме по ДДУ со счётом эскроу — и получает скидку 7%.
Купонный доход продолжает поступать на счёт. Инвестор может направлять эти средства куда угодно — в том числе на регулярные платежи по ипотеке.
👉Основная фишка: вы не продаёте облигации, продолжаете получать купоны (а это до 25–28% годовых ежемесячно), и параллельно решаете жилищный вопрос со скидкой.
🎁Программа №2: «Квартира за облигации»
Звучит круто. Это уже для владельцев крупных пакетов бумаг АПРИ. Компания выкупает облигации по согласованной цене через режим переговорных сделок (РПС).
🏠После продажи инвестор использует полученные деньги при покупке квартиры — тоже со скидкой 7%. Если же суммы недостаточно для полной оплаты — остальное можно внести своими или кредитными средствами.
🔑Ключевой момент: замена долга на выручку
По сути, компания замещает накопленный долг выручкой от реализации квартир.
💰Облигации и недвижка обычно конкурируют за один и тот же капитал: инвестор выбирает — купить квартиру или вложиться в бонды. $APRI объединил их в единый механизм.
Комментарий IR-директора компании Игоря Файнмана:
«Владелец бумаг может сохранить облигации и использовать купонный доход при выплате ипотеки либо перевести накопленный капитал в недвижимость. Теперь эти решения можно рассматривать как два сценария работы с уже сформированным портфелем».
С точки зрения компании — это способ стимулировать спрос на свои объекты и одновременно снизить долговую нагрузку за счёт живых денег от продаж. Для инвестора — возможность монетизировать бонды в реальный актив с приятным бонусом.
🤔Мои мысли по программам
Сам по себе продукт — инновационный и интересный. Впервые на рос. рынке облигации и недвижимость связаны в единую экосистему в таком формате.
Владельцам бондов АПРИ это даёт доп. опцию: не просто получать купоны, а при желании конвертировать их в реальные метры со скидкой.
✅Что мне нравится:
● Инвестор получает выбор: оставаться в бумагах с высоким купоном или выходить в недвижимость.
● Скидка 7% — неплохой бонус, особенно на фоне текущих цен и рыночной ипотеки.
● Купонный доход можно направлять в ипотеку — удобный кэш-флоу.
● Компания публичная, с безупречной историей выплат по облигациям. Результаты 2025 г. по МСФО я ранее разбирал здесь.
❌Что настораживает:
● Долговая нагрузка относительно высокая — ЧД/EBITDA в районе 4x.
При этом основная часть долга (около 80%) приходится на льготное проектное финансирование. Это не корпоративный долг с абстрактным обеспечением, а деньги под конкретные проекты.
● Отрицательный ден. поток — компания живёт за счёт новых заимствований. Менеджмент отмечает, что это плата за рост, и планирует выйти в положительную зону к 2028 г.
● Программа ограничена — только отдельные объекты в Челябинске и Екатеринбурге.
● Это пилотный проект — как покажет себя на практике, пока неизвестно.
🎯Подытожу
АПРИ сделал шаг к тому, чтобы стереть грань между рынком облигаций и рынком недвижимости. Для держателей бондов АПРИ — это дополнительная ценность. Для самой компании — способ стимулировать продажи и замещать долг.
🔥В общем, действительно любопытный инвестиционный шаг. Если он сработает, мы можем увидеть аналогичные предложения и от других девелоперов. Пока что это пилот, и относиться к нему стоит соответственно: с интересом, но с холодной головой.
🏗️Если вы рассматриваете покупку квартиры в уральской столице Екатеринбурге или суровом Челябинске и одновременно инвестируете на долговом рынке, возможно имеет смысл присмотреться. Разумеется, не ИИР — всегда помним о рисках.
🔔Подписывайтесь!❤️
🤔 Сколько я заработаю если куплю 100 облигаций АПРИ БО-002Р-13 (RU000A10E5C4 ) 📈
💰 Вложено: 94 961,00 RUB
💸 Комиссия брокера: 566,34 RUB
📅 Срок: 26 месяцев до погашения
🔁 Реинвестирование: Да
💵 Налог НДФЛ 13%: 8 787,60 RUB
📉 Инфляция: 8% годовых
🟢 Купонный доход (до вычета НДФЛ): +67 596,93 RUB
🚀 Чистая прибыль: +57 101,98 RUB
📊 Итоговая рентабельность: +60.13%
💎 Реальная рентабельность с поправкой на инфляцию: +35.54%
💼 В портфеле было: 5 шт. по 986,20 RUB
🎯 Новая средняя: 940,49 RUB
💡 Как всё это посчитали?
Учтен каждый нюанс инвестиции: точную цену покупки, накопленный купонный доход, комиссии брокера за сделки и график удержания налогов. Если включено реинвестирование, калькулятор заставил купоны работать, симулируя сложный процент. А показатель "Реальная рентабельность" честно показывает, сколько заработано поверх указанной инфляции.
🏢 Другие выпуски эмитента:
$RU000A10AZY5 $RU000A10BM56 $RU000A10AUG3 $RU000A106WZ2 $RU000A10CM06 $RU000A10ERC0 $RU000A10DZH4 $RU000A107FZ5 $RU000A105DS9 $RU000A10A1P9 $RU000A106631 $RU000A10A554 $RU000A10AG48
