Пока большинство девелоперов сжимаются и экономят, $APRI постепенно превращается в федерального игрока. Экспансия в новые регионы идёт мощными темпами: компания вышла уже в 6 регионов, а к 2028 целится аж в 10. И финансовая модель это подтверждает.
На днях застройщик опубликовал МСФО за 2025 год. А 5 мая АПРИ провел звонок с аналитиками. Давайте пробежимся по цифрам и оценим ключевые результаты и перемены.
📊 Цифры-2025: бизнес крепнет
● Выручка: 25,0 млрд ₽ (+7,2% г/г). Увеличились и объемы продаж, и цены на ключевых рынках — в Челябинской и Свердловской областях.
● EBITDA: 9,6 млрд ₽ (+26,2% г/г) с рентабельностью 38%.
● Чистая прибыль, приходящаяся на акционеров, выросла на 24% до 2,1 млрд ₽.
Общая чистая прибыль на 8% ниже рекорда 2024 года из-за удорожания проектного финансирования (в основном привязанного к ключевой ставке) — логичная плата за рост в дорогом цикле.
● Собств. капитал вырос на 8,6% — до 9,2 млрд ₽.
● Девелоперская составляющая (продажа прав на проекты после первичного пакета разрешений) выросла в 3 раза — до 4,86 млрд ₽. Выручка от управления недвижимостью почти удвоилась. То есть компания успешно монетизирует свои компетенции через партнёрства сразу на нескольких уровнях.
● Показатель Чистый долг / EBITDA составил 4,0х (по итогам 9м2025 было 4,5х). Основная часть долга (около 80%) приходится на льготное проектное финансирование под залог счетов эскроу. Это не корпоративный долг с абстрактным обеспечением, а деньги под конкретные проекты.
🗺 География экспансии
АПРИ подписала соглашение с локальным застройщиком о совместной реализации проектов в Кавминводах (400 тыс. кв. м) и Ростовской области (150 тыс. кв. м). Планируемый объём инвестиций — 5 млрд ₽.
🌴 Проекты в Ставропольском крае: отель-санаторий премиум-класса в Кисловодске, отель-санаторий в Ессентуках и около 40 тыс. кв. м оздоровительной инфраструктуры в Железноводске. Это прямая ставка на растущий внутренний туризм и инвест-спрос.
Во Владивостоке на о. Русский уже стартовали продажи в ЖК «Твоя Привилегия» (льготная дальневосточная ипотека под 2%). В Екатеринбурге введена первая очередь малоэтажного ЖК.
👉 Цель — присутствие в 10 регионах к 2028 г.
⚠️ Факторы риска
Пробегусь по моментам, которые необходимо держать в уме.
● Отрасль остаётся чувствительной к ставкам: после сворачивания массовой льготной ипотеки спрос во многом держится на адресных программах и рыночных кредитах. Если ключевая ставка будет долго на двузначных уровнях, это создаст давление на покупательскую способность и, как следствие, на темпы реализации.
● Свободный денежный поток пока отрицательный. Менеджмент справедливо отмечает, что это плата за рост, и планирует выйти в положительную зону к 2028 году.
● Несмотря на улучшение, ЧД / EBITDA остаётся выше среднего по сектору. Давит средневзвешенная ставка кредитования в 23%. Качество роста в новых регионах и успех гостиничных проектов в Кавминводах предстоит ещё подтвердить на практике.
🎯 Подытожу
АПРИ выглядит как растущий бизнес с серьезным земельным банком (2 млн кв. м в портфеле), высокой маржинальностью (38% рентабельности по EBITDA) и понятной стратегией экспансии.
Высокая ключевая ставка и завершение массовых программ льготной ипотеки — объективные тормоза для всего рынка. Но АПРИ смогла вырасти за счёт других драйверов.
Показатель Чистый долг/Капитал постепенно улучшается. При этом ставки купонов по новым облигационным выпускам (до 25%) закладывают высокий кредитный риск и премию за неопределённость. У долгового рынка чувствуется определенная тревожность после "допки" на 2,6 млрд ₽ в 14-м выпуске.
$RU000A10A1P9 $RU000A10AG48 $RU000A107FZ5
🤔 Хороший ли это момент, чтобы фиксировать доходность на несколько лет вперёд? Возможно, однако внимательно взвешивайте риски.
🏗 Отрасль недвижки сейчас в сложной фазе стагнации и очищения, но именно в такие периоды создаются будущие лидеры. Главный вызов 2026–2027 годов — умение удержать объемы продаж и маржинальность, пока ставки остаются высокими. На текущий момент АПРИ достойно с этим справляется, продолжаем наблюдать.
