Начинают приходить свежие данные статистики по выдаче ипотеки: рост в 1,48 раза в первом полугодии 2026 года по данным ДОМ.РФ и в 1,5 раза по оценке ВТБ. Цифры выглядят как хорошая новость для сектора. Но за этим стоит механика, которую стоит понять правильно, прежде чем делать выводы о здоровье рынка.
Почему выдачи выросли: ажиотаж, а не восстановление
За первое полугодие 2026 года банки выдали 497 тысяч ипотечных кредитов на 2,2 трлн рублей. Июнь стал рекордным с начала года: 107 тысяч кредитов на 488 млрд рублей, рост на 43% к маю по количеству и на 49% по объёму. Но природа этого всплеска важнее самих цифр.
Основным драйвером стала «семейная ипотека». В середине июня на рынке появилась информация об изменении её условий уже с 1 июля: планировалась дифференциация ставки в зависимости от числа детей в семье. Заёмщики ринулись оформлять кредиты по действующим условиям. В последние две недели июня число одобренных заявок по семейной программе выросло почти вдвое, а выдачи на неделе с 22 по 28 июня выросли в 2,3 раза к среднему уровню мая. Всего же за июнь, по данным ДОМ.РФ, по программе выдано 42 тысячи кредитов.
Затем, за несколько дней до 1 июля, Минфин объявил о переносе изменений на 1 октября. Это не впервые: осенью 2025 года аналогичный сценарий уже разыгрывался перед изменением условий с 1 февраля 2026 года: тогда ноябрь, декабрь и сезонно слабый январь оказались для застройщиков рекордными по продажам.
Трюк повторили: сначала анонс изменений создаёт ажиотаж, потом перенос позволяет продлить эффект. Июль, август и сентябрь застройщики проживут на отложенном спросе. А там, глядишь, и ставка снизится, и рыночная ипотека станет доступнее.
Две ипотеки, два разных рынка
Ипотечный рынок сейчас функционирует как две параллельные системы с разной логикой. Рыночная ипотека в июне составила 60 тысяч кредитов на 199 млрд рублей, рост к маю на 17% по количеству и 19% по объёму. Её доля в общих выдачах достигла 56%.
Ставка по рыночной ипотеке сейчас составляет около 18,7%, она не равна ключевой ставке, а обычно превышает её на 4–5 процентных пунктов из-за банковской маржи и надбавок за риск.
Рост рыночной ипотеки идёт на низкой базе: в первом полугодии 2025 года ставки достигали 28–30%, и любое сравнение год к году выглядит выигрышно. Кроме того, рыночный спрос концентрируется преимущественно на вторичном рынке, который дешевле первичного. На новостройки рыночная ипотека массово не вернётся до снижения ставки ещё на несколько процентных пунктов.
Льготная ипотека, основу которой составляет семейная программа, по-прежнему питает первичный рынок. Именно здесь сосредоточен спрос на новостройки, именно здесь продажи девелоперов. Пока программа работает по текущим условиям (до 1 октября), этот канал остаётся открытым. После октября условия ужесточатся, и объём выдач по льготным программам неизбежно скорректируется.
Почему цены на жильё будут расти при любом сценарии
Здесь важно понять структурную логику, которая работает независимо от ипотечной конъюнктуры. Система финансирования строительства, построенная на эскроу-счетах и проектном финансировании, по своей природе подразумевает постоянный рост цен. Активы застройщиков находятся в залоге у банков под проектное финансирование. Если цены на жильё начнут падать, банки обязаны формировать резервы под обесценение залогов. Этого они делать не хотят, поэтому системно заинтересованы в том, чтобы стоимость недвижимости росла.
Рост цены актива снижает требования к резервированию. Таким образом, сама архитектура рынка жилищного кредитования встроила в себя механизм постоянного удорожания жилья, вопрос только в темпах. По итогам 2025 года цены на новостройки выросли на 9,8%, а за первое полугодие 2026 года в среднем прибавили ещё 4–5%. Стоимость лотов продолжает рост.
Что это означает для облигаций застройщиков
Крупные девелоперы во втором квартале 2026 года сократили запуски новых проектов: топ-10 застройщиков вывели минимальные объёмы за шесть лет, Самолёт — в их числе. Это рациональное поведение в условиях неопределённости по ставке и льготным программам. Для держателей облигаций, однако, важна не сама эта статистика, а механика, которая за ней стоит.
Ключевое звено — счета эскроу. Каждый договор ДДУ пополняет эскроу по уже строящимся проектам. В момент раскрытия, когда дом сдан, за счет накопленных средств идет погашение проектного финансирования, а застройщику поступает все, что превышает этот объем.
Именно из этот денежного потока в основном погашаются и обслуживаются корпоративные облигации. Поэтому оживление ипотеки в моменте напрямую улучшает позицию девелопера по текущим облигационным обязательствам: чем активнее заполняются эскроу по действующим стройкам, тем больше кэша при раскрытии счетов в 2026–2027 годах.
Это важно именно для коротких выпусков с погашением в горизонте одного-двух лет: те бумаги, которые сейчас обращаются у Самолёта, ЛСР и ПИКа, будут гаситься из потоков именно по текущим проектам.
Для длинных выпусков с погашением через три-четыре года картина иная: по проектам, запуск которых откладывается, кэша от эскроу ещё нет и не будет долго.
Ставочная траектория остаётся ключевой переменной. Консенсус аналитиков предполагает снижение "ключа" к концу 2026 года до 12–13%. При таком сценарии рыночная ипотека станет доступнее, эскроу-счета по текущим проектам будут наполняться быстрее.
Для Самолёта это важно вдвойне: снижение ставки одновременно сократит стоимость займов и откроет рыночную ипотеку для новых покупателей.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Не забываем ставить лайк :)
Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить!
Июнь на рынке новостроек был оживленный.
Причина простая: покупатели ждали изменения условий семейной ипотеки с 1 июля 2026, а в итоге изменения перенесли на 1 октября.
Ведомства продолжают согласовывать параметры программы.
Сделки, которые люди успели ускорить в июне, уже попали в статистику.
Полных данных по ДДУ по всей РФ за июнь пока нет. Она будет в середине июля. Поэтому смотрю на Московский регион как на индикатор спроса.
В мае в Московском регионе было 6 554 ДДУ.
В июне 8 740 ДДУ. Рост к маю 33%.
По частям региона:
Москва в старых границах +20% к маю по ДДУ.
Новая Москва +38%.
Московская область +47%.
Самый сильный месячный рост был в области.
Теперь сравнение с прошлым 2025 годом.
В июне 2025 года в Московском регионе было около 8,8 тыс. ДДУ.
В июне 2026 года - 8,7 тыс. ДДУ.
То есть рынок по количеству сделок примерно на уровне прошлого года.
Здесь важный момент: июнь выглядит сильным к маю, а к прошлому году рынок скорее удержал объём.
Рост выручки дал не объём сделок. Его дали цены и структура продаж.
По Москве в старых границах ДДУ -14% год к году, площадь -9%, выручка +7%.
По Новой Москве просадка сильнее: ДДУ -37%, площадь -39%, выручка -24%.
По Московской области картина лучше: ДДУ +39%, площадь +37%, выручка +52%.
Если смотреть исторически, июнь 2026 тоже не выглядит сильным месяцем.
По Московскому региону:
июнь 2022 — 8,9 тыс. ДДУ;
июнь 2023 — 11,9 тыс. ДДУ;
июнь 2024 — 18,3 тыс. ДДУ;
июнь 2025 — 8,8 тыс. ДДУ;
июнь 2026 — 8,7 тыс. ДДУ.
Результаты июня 2024 года искажены отменой льготной ипотеки для всех, которую отменили 01.07.2024.
Тогда в Московском регионе было 18,3 тыс. ДДУ. Сейчас 8,7 тыс.
Разница почти в два раза.
Цена за это время выросла сильно, больше 60% (15%г/г).
Средняя цена кв. м без скидок в июне:
2022 — 254 тыс. ₽;
2023 — 294 тыс. ₽;
2024 — 310 тыс. ₽;
2025 — 374 тыс. ₽;
2026 — 413 тыс. ₽.
Выручка в июне 2026 - 183 млрд ₽.
Это выше июня 2025 года, но ниже июня 2024 года, когда было 264 млрд ₽.
Ипотека снова стала главным фактором.
По оценке ДОМ.РФ, в июне банки выдали 107 тыс. ипотечных кредитов на 488 млрд ₽ и это максимум с начала года.
По семейной ипотеке в июне выдали 42,3 тыс. кредитов на 257,6 млрд ₽. (52,66%)
В последние две недели июня число одобренных заявок по программе почти удвоилось. Выдачи на неделе 22–28 июня выросли в 2,3 раза к среднему уровню мая.
Запуски новых проектов по РФ во 2 квартале снизились на 5% г/г.
За 6 месяцев запущено 19,4 млн кв. м, это +12% к 2025му, но рост обеспечил в основном 1 квартал когда всем пытались успеть 2 ипотеки на семью.
Во 2 квартале почти все крупнейшие застройщики сократили активность.
Так что для меня вывод такой.
Июнь показал, что спрос быстро оживает, когда появляется дедлайн по льготной ипотеке. (манипуляция? нет, Вы не понимаете это другое…)
В Московском регионе это сразу дало +33% к маю по ДДУ.
В годовой динамике восстановления пока не видно.
Количество ДДУ осталось примерно на уровне июня 2025 года, а до июня 2023–2024 годов рынок заметно не дотягивает.
Теперь надо смотреть на провальный июль и август, ибо раньше сентября опять никто не придёт покупать.
Главный вопрос: сколько июнь забрал спроса из 3 квартала?
кстати эти и другие вопросы мы вчера обсудили с компанией АПРИ и каналом "Деньги из Бетона"
https://vkvideo.ru/video-226175879_456239225
https://www.youtube.com/live/bqEtRaX1u9E
$PIKK $ETLN $SMLT $APRI #недвижимость #семейнаяипотека #девелоперы
Облака-а-а... Белогривые лоша-а-адки! Спустя полгода, занять денег на биржу опять выходит "облачный" Селектел. Один из крупнейших IT-провайдеров страны размещает 8-й выпуск биржевых бондов. Сбор заявок - 8 июля.
🌐Эмитент: АО «Селектел»
Selectel — крупный провайдер, который предлагает IT-инфраструктуру как сервис (IaaS). В услуги входят: приватные облака и выделенные сервера, облачные платформы и т.п. Также Селектел сдаёт в аренду стойки в собственных дата-центрах.
Компания уже 17 лет на рынке IT-услуг, в ее управлении - 4 площадки ЦОД в Москве, СПб и Лен. области. Предоставляет сервис как частным, так и корп. заказчикам.
🏆Входит в ТОП-3 на рынке IaaS (уступает только облачным сервисам $RTKM и Cloud – бывший Сбер), и в ТОП-5 по количеству стоек в стране.
В числе клиентов Селектела - $X5, Самокат, $VKCO, Amediateka, $PIKK и другие крупные компании. В 2024 г. компания была преобразована из ООО в АО в рамках подготовки к IPO.
Основан в 2008 г. Львом Левиевым и Вячеславом Мирилашвили, сооснователями «ВКонтакте».
⭐️Кредитный рейтинг: А+ "стабильный" от ЭкспертРА (понижен вчера!) и АКРА (июль 2025). Вот-вот пересмотр.
💼В обращении 4 выпуска общим объемом 20 млрд ₽. Я сам держу выпуск 1Р3R на ИИС, он погашается уже в августе 2026. Почти на все предыдущие выпуски делал подробные обзоры.
$RU000A106R95 $RU000A10A7S0
📊МСФО за 2025:
🔼Выручка: 18,3 млрд ₽ (+39% г/г). Основную выручку (87%) принесли облачные сервисы. Темпы роста по сегментам динамичные и синхронные, что не может не радовать.
🔼Скорр. EBITDA: 9,69 млрд ₽ (+38% г/г). Рентабельность по EBITDA составила впечатляющие 53%.
🔽Чистая прибыль: 3,02 млрд ₽ (-8% г/г). Прибыль упала, несмотря на рост выручки, из-за резкого увеличения фин. расходов на 77% (с 1,54 до 2,73 млрд ₽).
💰Cобств. капитал: 6,79 млрд ₽ (+37% за год). Активы достигли 30,8 млрд ₽ (+11%). На счетах 869 млн ₽ кэша (годом ранее было 3,64 млрд).
👉Кредиты и займы: 17,4 млрд ₽ (+3,8% за год). При этом практически весь долг (98%) облигационный. Чистый фин. долг - 16,5 млрд ₽ (+26%). Нагрузка по показателю ЧД / скорр. EBITDA около 1,7х (на конец 2024 была 1,86х).
⚙️Параметры выпуска
● Объем: 5 млрд ₽
● YTM: не выше КБД (3 года)+235 б.п.*
● Выплаты: 12 раз в год
● Срок: 3 года
● Рейтинг: А+ от ЭкспертРА и АКРА
*Актуальное значение КБД МосБиржи для 3-летних ОФЗ составляет ~14,9%. Значит, макс. доходность YTM при этих параметрах будет не выше 17,2%, что соответствует купону ~15,9%, но возможно ниже. Так, Т-Банк прогнозирует купон от 15% до 15,6%.
⏳Сбор заявок - 8 июля, размещение - 13 июля 2026.
🤔Резюме: не так уж и безОБЛАЧно?
🌎Итак, Селектел размещает фикс на 3 года с ежемесячным купоном, без амортизации и без оферты.
✅Эмитент с отличной репутацией. Один из крупнейших провайдеров РФ с хорошим рейтингом A+.
✅Динамический рост. У Селектела бешеная рентабельность по EBITDA и чистой прибыли. Устойчивость бизнес-модели обеспечивается широкой отраслевой и географической диверсификацией. Ну и тренд на импортозамещение и ИИ помогает.
⛔️Взлёт фин. расходов. Из-за высоких ставок, резко увеличились расходы на обслуживание долга. Прибыль буксует и даже снижается. Но при этом долговая нагрузка 1,7х - пока более чем комфортная.
⛔️Отрицательный FCF. В 2025 г. свободный ден. поток составил -1,5 млрд ₽. Капзатраты (43% от выручки) на строительство новых ЦОД сжирают всю ликвидность. Покрытие процентов (ICR) снизилось с 3,66x до 2,46x.
💼Вывод: в целом, довольно качественный фикс от надежной IT-компании. Другие обзорщики расхваливают эмитента на все лады. Хотя меня лично напрягает быстрое сжигание кэша на балансе и почти 100%-я зависимость от облигационного рынка для рефинансирования.
Но аналитики забывают упомянуть отрицательный FCF, 98% облигаций в структуре долга и то, что почти половина выручки уходит на капекс. Именно эти факторы делают бумагу не такой идеальной, какой её пытаются представить. А главное - учитывая ожидаемую доходность не сильно выше ОФЗ, я пожалуй пройду мимо.
🔔Подписывайтесь, у меня много интересного!❤️
📍Ранее разобрал Адванстрак, Глоракс, ЭлитСтрой.
#sid #облигации
🐮 Дала интервью для Pulse_Authors:
🟣 События:
ВЫКУПЛЕННЫЕ С РЫНКА АКЦИИ СОВКОМБАНК В ДАЛЬНЕЙШЕМ ПОГАСИТ ИЛИ НАПРАВИТ НА ПРОГРАММУ МОТИВАЦИИ - ХОТИМСКИЙ
ЕвроТранс - эмитент допустил очередной техдефолт по 17-му купону облигаций серии БО-001Р-06 $RU000A10ATS0
Перечисления составили 0.86 руб. на облигацию при обязательстве в размере 20.55 руб.
АКРА подтвердило кредитный рейтинг ДОМ.PФ на наивысшем уровне — «ААА».
Инсайдерская сделка: ПИК
03 июля 2026 года зафиксирована крупная покупка акций физлицом.
- Суть: инсайдер увеличил свою долю в компании.
- До сделки: 414 132 785 акций (63% уставного капитала).
- После сделки: 502 807 658 акций (76,13% уставного капитала).
Инсайдер получил право распоряжаться контрольным пакетом акций эмитента.
1️⃣ Заботкин:
Банковский вкладчик должен получать проценты, защищающие сбережения от инфляции, но не позволяющие «вести жизнь бездельника-рантье». Этот принцип остается актуальным
2️⃣ Американский беспилотник MQ-4 летит относительно близко к порту Джаск, в пределах иранского воздушного пространства.
Проводит разведывательные шпионские операции.
3️⃣ Трамп заявил, что нет «ничего незаконного» и «ничего плохого» в том, что он заработал $ 1,4 млрд на крипте.
4️⃣ НЕФТЕГАЗОВЫЕ ДОХОДЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО БЮДЖЕТА РФ ЗА ИЮНЬ 2026 ГОДА СОСТАВИЛИ 683,6 МИЛЛИАРДА РУБЛЕЙ = +38,2% Г/Г — RTRS
🟣 Обороты:
Лидер по обороту торгов внутри дня с показателем в 9,4 млрд рублей, но в зелёной зоне на 0,27%.
Второй по обороту торгов внутри дня с показателем в 8,4 млрд рублей, даже в зелёной зоне на 0,18%.
$T
Сейчас это третье место по обороту торгов внутри дня с показателем в 6,9 млрд рублей и к сожалению в красной зоне на 1,8%.
Четвёртый показатель по обороту торгов внутри дня, 4,6 млрд рублей и в зелёной зоне на 0,19%.
Давно не было так высоко по оборотам торгов внутри дня, но уже наторговали на 4 млрд рублей и сейчас в красной зоне на 4,4%, хотя дивиденды до сих пор не были рекомендованны.
Шестое место по обороту торгов внутри дня с показателем в 3,9 млрд рублей и в красной зоне на 1,38%.
Завершаем пост, тут успели наторговать на 2,9 млрд рублей и уйти в красную зону на 0,87%.
❗️ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ❗️
