Банк России опубликовал свежий обзор проектного финансирования строительства жилья за II квартал 2026 года. Документ фиксирует интересную фазу цикла: рынок отошел от ажиотажа начала года, но продолжает демонстрировать устойчивость, накапливая при этом новые структурные диспропорции. Главные цифры и тренды — в нашем разборе.
Запуски сократились, но «задел» остается колоссальным
Квартал прошел под знаком коррекции. Застройщики разместили проектные декларации на строительство 9,2 млн кв. м — это на 1,6 млн меньше, чем в I квартале, когда рынок лихорадило перед изменением условий льготной ипотеки. Однако паниковать рано: за первое полугодие объем запусков (20,0 млн кв. м) все равно превысил показатель прошлого года на 1,7 млн. Вероятно, девелоперы сознательно сосредоточились на реализации уже начатых проектов, особенно на фоне растущего объема непроданных квартир. При этом ввод жилья, напротив, вырос до 8,5 млн кв. м (+0,8 млн к I кварталу). Всего за полугодие введено 16,1 млн «квадратов» — это на 1,3 млн больше, чем в первом полугодии 2025-го. Сыграла роль и отмена моратория на штрафы за срыв сроков: дисциплина застройщиков повысилась.
В итоге общая площадь строящихся объектов со счетами эскроу перевалила за 118 млн кв. м. Рост продолжается (из-за превышения запусков над вводами), но его темпы заметно замедлились: +0,9% против +2,1% кварталом ранее.
Продажи сократились, но не провалились
Ключевой индикатор спроса — объем реализованного жилья — составил 5,2 млн кв. м. Это снижение на 0,6 млн кв. м к I кварталу. Причины — эффект высокой базы: в начале года продажи разогревались перед ужесточением условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля. Однако падение оказалось не катастрофическим, потому что во II квартале спрос дополнительно подогревала новость о грядущей (с 1 июля) дифференциации ставок по той же программе в зависимости от количества детей. В деньгах объем заключенных ДДУ составил 1,2 трлн рублей.
Важный структурный нюанс: продажи продолжают поддерживаться рассрочками. Объем не полностью оплаченных договоров практически не изменился с середины 2025 года, но остается огромным — 1,5 трлн рублей (это разница между ценой всех ДДУ в 9,1 трлн и остатками на счетах эскроу в 7,6 трлн). Доля реализованного жилья во всех заявленных проектах застыла на уровне 31%, а в проектах с открытыми продажами даже снизилась до 40% из-за вывода на рынок новых объемов. Примечательный факт: резко упала доля распроданности на момент ввода объектов — до 65% (-11 п.п.). В ЦБ это связывают с единичными случаями ввода домов под расселение, где квартиры не продавались на этапе строительства, и называют эффект краткосрочным (в июле показатель уже вернулся выше 70%).
Цены замерли: номинальный рост есть, реального — нет
Инфляция «съела» рост цен на первичке. В номинальном выражении за квартал цены прибавили всего 1,1% (после +3,9% в I квартале). А с поправкой на инфляцию цены на новостройки даже снизились на 0,1%. Для сравнения: на вторичном рынке реальное снижение составило 0,7%. Таким образом, первичный рынок по-прежнему выглядит дороже вторичного, но ценовая динамика становится все более сдержанной.
Кредитование застройщиков: лимиты растут, ставка почти не падает
А вот в банковском сегменте кипит жизнь. Общий объем кредитных лимитов за квартал подскочил на 5% (до 24,3 трлн руб.), причем застройщики уже начали выбирать 18,5 трлн из них. Выдачи кредитных средств существенно увеличились — до 1,6 трлн руб. (+0,3 трлн к I кварталу), отчасти из-за сезонного оживления строительства после зимы. В результате портфель проектного финансирования (ПФ) вырос на заметные 6% и почти достиг 11 трлн руб., что составляет уже 49% капитала всего банковского сектора. При этом банки рапортуют о высоком качестве портфеля: доля проблемных кредитов (IV–V категории качества) — менее 1% (97 млрд руб.).
Средневзвешенная ставка по проектному финансированию продолжает снижаться, но крайне медленно. Во II квартале она составила 9,92% (-0,03 п.п. за квартал). Для сравнения: ставки по кредитам прочим компаниям упали на 0,7 п.п. — до 14,7%. Такая инертность объясняется просто: ставка по покрытой части портфеля ПФ и так существенно ниже рыночных и слабо реагирует на изменения ключевой ставки.
Эскроу: приток замедлился, покрытие долга продолжает падать
Самый чувствительный момент обзора — динамика счетов эскроу. За квартал на них поступило 1,2 трлн руб. Это на 12% меньше, чем в «разогретом» I квартале, но на 6% больше, чем во II квартале 2025 года. Объем раскрытия счетов (после ввода домов) сократился до 1,0 трлн руб. с 1,3 трлн кварталом ранее. Причина — рост непроданной площади во введенных объектах и перенос раскрытий на начало III квартала. В итоге остаток средств на эскроу вырос незначительно — до 7,6 трлн руб. (+0,2 трлн).
Однако портфель ПФ за то же время увеличился на 0,6 трлн. Это привело к очередному снижению ключевого индикатора — покрытия задолженности застройщиков средствами на эскроу. Показатель упал на 3 процентных пункта за квартал и составил 65%. Тренд на снижение покрытия устойчив: еще год назад он был на уровне 71%. Особенно тревожная ситуация в Уральском и Южном федеральных округах, где покрытие значительно ниже среднего из-за низкой распроданности в Тюменской области, Краснодарском крае и Ростовской области.
Региональные диспропорции и новый риск
По регионам лидерами роста лимитов стали ЦФО и ПФО, а по росту задолженности — ЦФО и СФО. Покрытие долга эскроу снизилось во всех округах, но самое резкое падение зафиксировано в СКФО (-6 п.п. до 66%). В некоторых регионах (ПФО, СКФО) на фоне снижения покрытия даже выросла средневзвешенная ставка по проектным кредитам.
Доля задолженности с покрытием ниже 30% выросла до 26% (+1,3 п.п.), а доля проектов с покрытием выше 100% сократилась до 22% (-2,7 п.п.). Это прямой сигнал: банки все больше кредитуют проекты с низкой долей проданных квартир, что потенциально увеличивает риски.
Вывод: рынок на распутье
Рынок проектного финансирования вступает в новую фазу. Ажиотаж первого полугодия позади, стройка продолжается рекордными темпами, а банки щедро кредитуют отрасль. Однако снижение распроданности и падение покрытия кредитов средствами на эскроу — это системные риски, за которыми ЦБ будет следить с особым вниманием. Пока сектор чувствует себя уверенно: качество кредитов высокое, а ставки по ПФ остаются одними из самых низких в экономике. Но структурные изменения требуют от всех участников рынка повышенной осторожности.
$SMLT $PIKK $LSRG $GLRX $ETLN $APRI
Группа "Эталон" подвела финансовые итоги первой половины 2026 года.
На первый взгляд, новости противоречивые: компания сократила чистый убыток почти на 7%, но при этом столкнулась с заметным падением выручки. Впрочем, если разобраться, ничего странного тут нет - девелопер сознательно жертвует объемами ради финансовой устойчивости.
Чистый убыток застройщика составил 13,17 млрд. рублей, что действительно лучше прошлогоднего результата в 14,1 млрд. Однако выручка просела на 9,6% до 54,4 млрд. рублей. Казалось бы, как при падающих доходах можно сокращать потери?
Ответ кроется в низкой базе и управленческих решениях. В прошлом году компания реализовала торговый центр "Летний сад" с убытком, что больно ударило по отчетности. В 2026 таких "невыгодных сделок" не было, что автоматически улучшило валовую маржу. Плюс ко всему "Эталон" активно сокращает коммерческие расходы, они снизились на 1 млрд. рублей.
Вместе с тем заметно падение продаж. В денежном выражении они рухнули на 23% до 47,9 млрд. рублей. Виной тому ужесточение правил по семейной ипотеке и сокращение запуска новых проектов комфорт-класса. Люди в регионах стали покупать меньше, а эффект экономии на счетах эскроу ослаб на 62%.
Тем не менее, операционные показатели выглядят бодро. EBITDA выросла на 28% до 9,2 млрд. рублей. Хотя здесь рост объясняется лишь "эффектом низкой базы".
Главный итог полугодия: "Эталон" сменил приоритеты с гонки за объемами на управление денежными потоками. Компании удалось сократить чистый долг на 13% (до 72,7 млрд. руб.) и удержать валовую прибыль на прежнем уровне. Однако бизнес продолжает генерировать чистый убыток из-за высоких процентных расходов. Пока ставки не начнут заметно снижаться, а спрос в регионах не оживет, рассчитывать на выход в плюс по итогам года вряд ли стоит. Кроме того 83% долга у "Эталона" привязано к ключевой ставке, поэтому дальнейшее ее снижение для компании критически важно.
Сейчас "Эталон" напоминает пациента, который переждал кризис болезни, но до полного выздоровления ему еще далеко.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
$ETLN $RU000A10DA74 $RU000A10EST2 $RU000A109SP5 $RU000A10BAP4
📉 Рынок
Индекс МосБиржи прибавил 1,07%, поднявшись до 2093,4 пункта. Покупатели сумели перехватить инициативу после вчерашнего обвала, хотя общая неопределённость сохраняется. $MOEX $IMOEX
📊 Облигации
Индекс RGBI снизился на 0,18% до 113,36 пункта, продолжая осторожное сползание. $RGBI
📈 Лидеры роста
• АФК Система +8,14% $AFKS
• Россети Московский регион +7,27% $MSRS
• Татнефть +4,80% $TATN
📉 Лидеры падения
• ЭсЭфАй −2,60% $SFIN
• ВУШ −2,50% $WUSH
• ВсеИнструменты.ру −1,32% $VSEH
🔍 Разбор полётов
Главным событием дня стал резкий рост АФК Система. Компания отчиталась за второй квартал с чистой прибылью 10 млрд рублей против убытка 50,2 млрд годом ранее. $AFKS
Рынок в целом двигался разнонаправленно. Эталон показал противоречивую отчётность: выручка упала на 10%, но EBITDA выросла на 28% благодаря контролю над расходами и снижению корпоративного долга. $ETLN
Сегежа продолжает страдать: выручка упала на 15%, OIBDA обвалилась на 75%, чистый убыток составил 15,26 млрд рублей. Компания сокращает капзатраты и делает ставку на самообеспеченность сырьём, но при текущей конъюнктуре это лишь смягчение удара, а не выход из кризиса. $SGZH
АЛРОСА представила смешанные цифры: выручка почти стабильна, EBITDA выросла в четыре раза квартал к кварталу, но чистый убыток сохранился на уровне -0,2 млрд, а чистый долг увеличился до 112 млрд рублей. $ALRS
Среди корпоративных новостей выделю решение Т-Технологий о возможном размещении до 550 млн акций для консолидации Точки. Это усилит позиции группы в сегменте цифрового банкинга для предпринимателей, но может размыть долю текущих акционеров. $T
НОВАТЭК получил полный контроль над «Арктик СПГ – 2» после завершения передачи доли TotalEnergies. Это снимает неопределённость вокруг иностранного участия, но вместе с тем увеличивает риски санкционного давления. $NVTK
Фикс Прайс и Софтлайн отчитались неплохо: у Фикс Прайса выручка выросла на 6,9% во втором квартале при росте валовой маржи, а Софтлайн смог выйти из убытка и показал рост скорректированной EBITDA на 53%. $FIXR $SOFL
Внешний фон остаётся напряжённым: ряд стран Европы призывает передать Украине 200 млрд евро замороженных российских активов. Рынок пока игнорирует эту новость, но в случае конкретных шагов со стороны ЕС негативная реакция может быть сильной.
Яндекс продолжает экспансию в телеком: 28 августа запускает виртуального оператора «Яндекс Сим» на сети Билайна. Это ещё один шаг в построении экосистемы, способный привлечь дополнительную аудиторию. $YDEX
Промомед — стал лидером рейтинга фармпроизводителей за январь–июль. $PRMD
💬 Рынок отскочил, но геополитика и слабая отчётность отдельных эмитентов сдерживают рост. Ждёте новых сигналов или уже покупаете?
📌 Более развернутые мысли, логика сделок и идеи — в профиле. Поставь 👍, и не забудь подписаться, чтобы не потерять
🪙 Главные события дня.
Макро и геополитика
· Индекс Мосбиржи (+1,5%) скорректировался вверх, но нисходящий тренд сохраняется. $TMOS@
· Ключевой геополитический фон: визит директора ЦРУ в Москву — по данным Politico, он предупредил Кремль об эскалации в случае атак на страны Балтии и поставок Ирану. Bloomberg сообщает о подготовке РФ к эскалации конфликта на Украине на фоне тупика в переговорах.
· Слухи о переговорах в сентябре опровергнуты Кремлем.
· Рубль слабеет: USDRUBF +2%, драйвер — рост экспортеров.
Корпоративные отчеты:
· ВУШ Холдинг (–1,7%): выручка +4% г/г (5,56 млрд руб.), EBITDA кикшеринга +43%, чистый убыток сократился на 6,7%.
· Софтлайн (+2,7%): оборот +27% (до 28 млрд), валовая прибыль +21%, скорр. EBITDA +53% — рост за счет оптимизации и ИИ. Но там есть нюансы с отчетом. Немного колдовства и в ответе все красиво.
· Алроса (–0,8%): EBITDA упала на 61% (14,35 млрд — ниже консенсуса 14,5), выручка –48% (90,3 млрд против прогноза 94,9). $ALRS
· Segezha (–0,5%): OIBDA во II кв. –10% (0,45 млрд), чистый убыток –18% (7,4 млрд). Компания нарушила финансовые ковенанты, до конца года ожидается пересмотр условий с кредиторами.
· Эталон (–0,5%): выручка –10% (54,4 млрд), чистый убыток сократился на 6,9%, EBITDA +28% (9,2 млрд) с рентабельностью 17%. $ETLN
Алроса, Сегежа и Эталон - пока все печально.
Корпоративные события и сделки:
· Т-Технологии (+1,6%): совет директоров предлагает допэмиссию до 550 млн акций для консолидации 100% «Точки» (реальная потребность — около половины). Цена размещения ожидается выше текущей рыночной, финализация — конец 2026 года. $T
· Новатэк (+1,4%): Total Energies передала 10% в «Арктик СПГ-2» дочке Новатэка.
$NVTK
· ЕвроТранс (+0,2%): ФАС возбудила дело о необоснованно высоких ценах на топливо на АЗС «Трасса». Там еще один дефолт подъехал. $EUTR
