#застройщик — посты и обсуждения

Мы привыкли думать так: построил дом — земля под ним автоматически твоя. Но это не так.

Минстрой России опубликовал официальную позицию (письменное разъяснение) о статусе земельных участков под многоквартирными домами. Документ не меняет законодательство, но фиксирует строгий подход к правоприменению 16-й статьи ЖК РФ.

Суть: Земельный участок под МКД — часть общего имущества собственников ТОЛЬКО если:

🔸 границы участка определены уполномоченными органами;

🔸 участок поставлен на государственный кадастровый учет.

До этого земля муниципальная. После постановки на учет переходит жильцам бесплатно и автоматически.

❌ На что обратить внимание

Если сформирован единый кадастровый номер на квартал или несколько зданий — земля НЕ становится собственностью жильцов. Она остается у города.

 
🧱 Кофейни и пункты выдачи расположены на летней веранде во дворе? Без кадастрового номера эта веранда стоит на городской земле. Это самозахват. Жалоба в прокуратуру от любого активиста — и арендатор уходит.

🧱 Пока земли нет в ЕГРН, она государственная. Жильцы хотят закрыть двор? По закону распоряжаться этой землей может только администрация. Попытка застройщика «помочь» жителям собрать деньги и поставить КПП без оформленной земли легко подводит объект под статью о самоуправстве.

🚨 ВАЖНО: пока земли нет в ЕГРН, она государственная! Это риски для вас на всех этапах от строительства до задачи объекта. Приведенные примеры выше отражают чем это грозит.

В качестве примера: Дело № 44-КАД23-19-К7

ТСЖ установило ограждение во дворе дома. Земельный участок под этим конкретным домом не был сформирован и не стоял на кадастровом учете. Администрация города вынесла распоряжение о принудительном демонтаже как самовольно установленного объекта.

Позиция Верховного Суда:

ВС РФ подтвердил законность требований администрации. Главный тезис, который сейчас используют суды для сноса шлагбаумов бизнеса:

Установление ограждения (включая шлагбаумы) в нарушение требований закона (без сформированного участка и разрешений), само по себе является основанием для признания объекта незаконно размещенным.

#Девелопмент #Застройщик #Development #КРТ

#ВТБ #КупиСтавку #Ипотека #ЛьготнаяИпотека #СемейнаяИпотека #Застройщик #Субсидирование #Новостройка #Банки #Финансы#базар

С 2024 года ВТБ сделал обязательным условием для оформления льготной ипотеки (Семейной, IT, Дальневосточной) наличие дисконта «Купи ставку». По сути, банк требует, чтобы застройщик или партнер заплатил банку комиссию (субсидию) за снижение ставки для клиента. Размер этой комиссии фиксированный: 9.9% от суммы кредита для Семейной ипотеки и 15.62% — для IT-ипотеки.

✅ Преимущества для клиентов

· Номинальное снижение ставки: Вы получаете скидку к ставке, например, с 6% до 5,99%.

· Вариативность скидки: Скидка может достигать 8% на срок до 7 лет или на весь срок кредита.

· Простота: Не нужно заключать допсоглашения при изменении условий.

💰 Выгода для банка

· Гарантированный доход: Банк получает крупную комиссию от застройщика, компенсируя свои риски по низким госставкам.

· Перекладывание затрат: Фактически расходы ложатся на застройщика (а через него — на покупателя), а банк сохраняет маржинальность.

⚖️ Отличие от других банков

Главное отличие — обязательность. ВТБ сделал субсидирование условием выдачи льготной ипотеки. Другие банки пока не ввели столь жесткое требование в массовом порядке, оставляя выбор за клиентом.

📈 Рост доходов населения

Связь не прямая. Программа не увеличивает доходы, а удорожает жилье (комиссия закладывается в цену) и снижает покупательную способность. Теоретический плюс — стимулирование спроса на новостройки, но фактически это ложится бременем на покупателя.

О компании
ЛСР — это строительный холдинг федерального уровня, основанный в 1993 году. Помимо девелопмента, компания занимается производством стройматериалов и добычей песка/щебня.

Группа входит в список системообразующих организаций и занимает 12-е место по объему текущего строительства в РФ (рейтинги А от АКРА и А от «Эксперт РА», оба прогнозы «стабильные»).

Финансы
Цифры за 2025 год по МСФО показывают разнонаправленную динамику:
🔘 Выручка: 252,1 млрд руб. (+5,4% г/г)
🔘 Операционная прибыль: -10,5% (снижение до вычета процентов)
🔘 Чистая прибыль: 10,8 млрд руб. (-62,3% г/г)

Главный нюанс — процентные расходы. Они выросли в 1,5 раза до 46,4 млрд руб., что и «съело» чистую прибыль. Долговая нагрузка остается умеренной для отрасли: Чистый долг/EBITDA вырос с 1,0x до 1,7x. При этом ICR (покрытие процентов) — 1,3x, а ликвидность крепкая: 27,7 млрд руб. на счетах и 187,4 млрд руб. неиспользованных кредитных линий.

Риски
❗️ Зависимость от рефинансирования: В 2026 году предстоит погасить до 15 млрд руб. по облигациям (май и сентябрь). Компания уже размещает новый выпуск для рефинансирования. Рыночная доходность облигаций (~16-17%) — одна из самых скромных среди застройщиков, что оставляет меньше пространства для ошибки в случае ухудшения макросреды.

Дисклеймер | Открыть счет в АЛОР БРОКЕР

#акции #инвестиции #лср #облигации #застройщик #экономика

Коллеги, важное разъяснение для рынка недвижимости! Конституционный суд вынес решение по поводу прописки в апартаментах. Разбираем суть, без мифов. 🔹 Что решил суд? Безусловный запрет на регистрацию в апартаментах признан неконституционным. Пока не принят новый закон, зарегистрироваться по месту пребывания (временная регистрация) в апартаментах можно. Правила будут аналогичны регистрации в жилых помещениях. 🔹 Но это НЕ делает апартаменты квартирами: · Статус не меняется: они остаются нежилыми помещениями с коммерческими тарифами на коммунальные услуги и налог на имущество. · Нет «привязки» к соцобъектам: временная регистрация не даёт права на зачисление детей в школы по прописке, получение льгот и субсидий, привязанных к месту жительства. · Ответственность застройщика: у города не возникает новых обязанностей по созданию инфраструктуры за счёт таких объектов. 🔹 Что будет дальше? Государству поручено разработать чёткие и законные критерии, определяющие, в каких именно апартаментах регистрация будет возможна, а в каких — нет. Итог: ✅ Жить и временно регистрироваться — можно. ❌ Приравнять к квартире со всеми правами и тарифами — нельзя. Это важный шаг, но правовая природа апартаментов как нежилого фонда сохраняется. Приобретая их, важно понимать эти различия. Вопросы по правовому статусу недвижимости? Всегда на связи. Екатерина Амосова, юрист в строительной сфере 📞 +7 (926) 483-34-32 #апартаменты #конституционныйсуд #регистрация #прописка #недвижимость #строительство #юрист #застройщик #правонедвижимости

😳 Как стало известно, за организацию преступного сообщества (ОПС), обналичившего более 2 млрд р, полиция под контролем прокуратуры Ивановской области задержала бывшего члена генерального совета «Деловой России», создателя нейросети VIJU Сергея Малофейкина.

😱 Выйти на известного предпринимателя следствию помогли участники ОПС, давшие показания о его руководящей роли в теневом бизнесе. Судя по раскрытым полицейскими проводкам, крупнейшими клиентами ОПС выступали компании, связанные с ГК «Самолет».

🤝 Самолет дал ответ, что взаимоотношения ГК «Самолет» и компании VIJU, одним из многочисленных технологических подрядчиков на объектах группы, строились на внедрении системы мониторинга VIJU в рамках локального пилотного проекта

Дисклеймер | Открыть счет в АЛОР БРОКЕР

#Самолет #застройщик #недвижимость #облигации #инвестиции