Aleksandra_ZemInvest

📢 В Госдуму внесен законопроект № 1278249-8, который может серьезно изменить механику работы с частными собственниками земли и вторичной недвижимостью. Если документ примут в текущей редакции, сделки купли-продажи (ст. 550 ГК РФ) и мены недвижимости (ст. 567 ГК РФ) между гражданами станут строго нотариальными. Несоблюдение формы — автоматическая недействительность договора.

Что именно предлагают изменить:

✅ Тотальный нотариат ФЛ→ФЛ: Продажа квартиры или участка от одного гражданина другому только через нотариуса. Нет печати — сделка ничтожна.

✅ Тарифная сетка: 0,5% от суммы договора, но строго в вилке от 300 до 20 000 рублей.

✅ Сложные исключения: Законопроект уточняет правила для долей. Например, если хотя бы один собственник в долевой сделке — юрлицо, или если продается весь объект всеми дольщиками разом, визит к нотариусу не потребуется.

Согласно данной инициативе, это поможет защитить нас от мошенников. Сейчас схема продажи проста - продавец и покупатель сами составляют договор (или скачивают из интернета), подписывают его в МФЦ перед регистратором, отдают деньги и расходятся. Это быстро и дешево.

📊 Напишите ваше мнение ниже

Нотариус — это расходы или инвестиция в спокойствие? Стоит ли эта безопасность лишних 20 тысяч рублей?

#недвижимость #законодательство

С 01.07.2026 года в России действует новый порядок проведения торгов в отношении государственного и муниципального имущества, имущественных прав, а также отдельных видов договоров, предусматривающих распоряжение публичным имуществом. Новые правила установлены Федеральным законом от 29 декабря 2025 года №577‑ФЗ.

Единый порядок, электронная площадка работает по всей стране, порог входа отсутствует. Звучит заманчиво. ⚡️

Что же мы получаем на практике?

📈 Рост конкуренции. Теперь за каждый ликвидный лот бьются не три местных фермера, а десятки инвесторов со всей России. Цена ошибки выросла пропорционально конкуренции.

💸 Искусственный спрос и убытки. Оператор площадки официально не берет плату за участие. Инвесторы подают заявки не оценивая риски, создается искусственный спрос, цены поднимаются выше рыночной. В данном случаи это приводит к убыткам.

🎨 Сам себе вредитель. Расширен перечень случаев, когда схему расположения участка готовите вы сами. Отлично, выбрали понравившийся участок нарисовали контур, но забыли про градостроительный анализ территории. Нарисовали контур без учета красных линий или забыли про доступ к дороге — получили отказ Росреестра после победы или купили кусок земли, куда даже экскаватор не заедет.

Где же мы теряем деньги? 💰

🏗 Обременения. На бумаге все идеально, а по факту выясняется, что через весь надел проходит газопровод высокого давления с охранной зоной по 100 метров в обе стороны. Строительство на таком участке либо запрещено или очень сильно ограничено. Деньги уплачены, объект неликвиден.

🔌 Виртуальная инфраструктура. Реальность и красивая картина часто не совпадают. Продавец (администрация) пишет в извещении: «Электричество по границе». В реальности точка подключения оказывается в трех километрах. А это дополнительные расходы.

✈️ ЗОУИТ-сюрприз. Участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия или приаэродромной территории. На кадастровой карте этого не видно. Разрешение на строительство вы будете получать годами через Минкульт или Росавиацию, если вообще получите. Время — тоже ваши сгоревшие деньги.

🛑 Электронные торги — это инструмент масштабирования. Проверять лот нужно строго до подачи заявки.


#Торги #убытки #земля

С 1 октября 2026 года контроль за земельными участками переходит в цифровой формат. Теперь инспектор Росреестра может не выезжать на объект — достаточно данных с беспилотника, спутникового снимка или ГИС-подложки.

Идеально вынесли оси здания – отлично! Но посмотрите в окно на стройплощадку.

❓ А что у нас тут?

Вышли за границу землеотвода: припарковали экскаватор или разместили бытовку охраны, разместили временное ограждение.

👮‍♂️ Дрон это увидит. Алгоритм сопоставил координаты из вашей проектной документации со свежим ортофотопланом и автоматически сформировал акт нарушения.

Последствия:

💰  Штраф: от 2–3% от кадастровой стоимости участка за самовольное занятие земли (ст. 7.1 КоАП РФ). На массиве в 5 гектаров это миллионы рублей.

💰 Риск ЗОС: Госстройнадзор при итоговой проверке сверяет площадку с данными аэрофотосъемки. Несоответствие границ строительного городка — основание для приостановки выдачи заключения о соответствии.

 
⚖️ Как решаем данную проблему:
 
✅ проводим предварительный кадастровый аудит строительной площадки.

 ✅ Выносим в натуру не только углы самого здания, но и реальные границы зоны производства работ.

 
✅Вы получаете схему, где четко отмечено: «Здесь можно ставить забор, здесь проходит чужая охранная зона ЛЭП, а вот этот угол парковки застройщика.

Не ждите официального письма счастья.

📢 Сразу оговорюсь: сам по себе снимок с дрона не превращается в акт нарушения и не ведёт к штрафу. Это основание для инспектора осуществить выездную проверку со всеми вытекающими.

Рэй Крок, основатель McDonald's, не просто построил сеть ресторанов. Он создал империю именно благодаря инвестициям в землю.

Рэй Крок говорил: «Я никогда не продавал гамбургеры. Я продаю недвижимость»

Концепция заключалась в том, что Крок выкупал землю под будущие рестораны и сдавал участки в аренду за процент от дохода ресторана. Главный финансист «Макдональдса» Гарри Зоннеборн придумал, как объединить ресторанный бизнес и недвижимость. Идея заключалась в том, чтобы брать участки у владельцев земли в аренду за фиксированный процент от стоимости участка и здания. Однако владельцы земли не могли претендовать на процент от доходов ресторана. Они получали строго фиксированную плату, которая не менялась в течение 20 лет, на которые заключался договор.

Таким образом «McDonald's» арендовал землю по фиксированной цене, а сдавал ее за процент от прибылей.

Так на примере действий Р. Крока мы видим 3 основных пункта отражающих, что Земля – это не просто квадратные метры 🚩

🌳 Земля – актив. Владелец земли всегда имеет преимущество. Можно поднять арендную плату или расторгнуть договор аренды. Рэй Крок это понимал, чтобы контролировать бизнес, нужно владеть землей под ним.

💰 Гарантированный доход. Арендные платежи — это стабильный доход, в то время как доход того же ресторана не стабилен и зависит от многих факторов. Это работает с любым видом деятельности.

📉 Рост стоимости капитала. Цены на землю растут со временем, а стоимость оборудования ресторана (и даже бренда) амортизируется.

✅ Вот так земельный участок может стать не просто источником дохода.

Земля под строительства жилья показала уверенный рост. По данным опубликованным в онлайн издании «Фонтанка» - В Санкт-Петербурге и Ленобласти застройщики вложили в покупку участков на 62% больше, чем год назад. Общая сумма составила 54,5 млрд рублей.

О чем нам это говорит? Земля на сегодняшний день это самый устойчивый актив. Цены растут из-за инфляции и ограниченного предложения, а спрос будет только расти, когда ставки кредитования снизятся.

Сейчас все чаще отдают предпочтение уже «готовым» участкам, то есть тем, где уже оформлено разрешение на строительство (ГПЗУ) или даже подведены коммуникации. Это позволяет покупателю провести строительство с меньшими рисками, избегая сюрпризов.

Однако, даже здесь сюрпризы не исключены⛏️.

🚩Представьте: вы купили участок с ГПЗУ, но геология преподнесла сюрприз. Торфяник под ногами, грунтовые воды по колено или овраг вместо ровного участка. А еще бывают скрытые водоохранные зоны или старые кабели, которые всплывают после покупки. А у земли идеальный юридический статус.

Интересно узнать вашу точку зрения! Пишите в комментариях, насколько для вас важна тема геологии при покупке земли. 🌲📉

Интересно сравнить интуицию инвесторов с сухой буквой закона ⚖️

Представьте чистый стол переговоров. Два абсолютно равных по цене лота под ваш следующий проект:

🌲 Вариант А: Живописный. Сосны, панорамные виды, первая линия воды. Но под ногами — торфяник и высокий уровень грунтовых вод.

🏗️ Вариант Б: Грунт. Серый бетонный забор, грохот фур, пейзажа ноль. Зато под ногами сухая супесь до центра Земли. Фундамент копеечный, выход на стройку через месяц.

👇 Голосуйте! Куда бы направили капитал?

Отсутствие границ земельного участка – это не просто формальность! Часто этим пунктом пренебрегают, а это прямой финансовый убыток.  С марта 2025 года любые сделки с земельным участком невозможны при отсутствии межевания. Для инвестора отсутствие межевания – стоп фактор. Росреестр приостановит переход права, и сделка будет приостановлена до устранения проблемы.

⏳ Время. Процедура межевания — это дополнительное время, а если это еще осложнено спором с соседями процедура может занять от 3 месяцев. Пока идет борьба за сантиметры ваш капитал лежит мертвым грузом, а инфляция съедает маржинальность проекта.

💸 Деньги. Процедура межевания — это так же дополнительные траты. В среднем от 20 000 рублей, при отсутствии спора с соседями. 

💸 Возврат задатка. По ст. 381 ГК РФ вам обязаны вернуть его в двойном размере. Но кто так просто согласиться терять деньги?

📉 Площадь. После выноса точек в натуру выясняется, что вместо оплаченных 10 соток там 9,4. Средняя стоимость сотки земли в Подмосковье — около 250 000 рублей.  Таким образом: 10 соток = 2 500 000.  9.4 сотки = 2 350 000. Получается минус 150 000 рублей с одного участка, а если таких участков 10 ?  и это, не считая проблем с соблюдением градостроительных отступов при строительстве.

Проверяем участок перед сделкой

Выписка ЕГРН (раздел 3.2). Ищем координаты характерных точек. Если их нет — торг неуместен, либо закладываем месяц простоя. Обращаем внимание на площадь в разделе 1: если она декларированная (без уточнений) — это красный флаг.

Портал НСПД + ГИСОГД. Проверяем контур на наложения. Важно: Публичная карта может отображать данные с технической ошибкой. Если видите пересечение с дорогой или лесным фондом (ЗОУИТ), запрашивайте градостроительный план (ГПЗУ) конкретного района либо вашего участка и смотрите на все ограничения, которые там будут прописаны.

Расхождения карты и реальности — это скрытые риски.

Давайте сыграем в небольшую игру. Я приведу утверждение, а вы в комментариях напишите, считаете ли вы его правдой или мифом».

❓❓❓❓❓❓❓❓❓❓❓❓❓

Если цена земельного участка значительно ниже рыночной, это всегда выгодная сделка для инвестора?

А в следующем посте разберем ваши ответы.

Недвижимость это популярный способ сохранить капитал.

Чаще предпочтения отдаются квартирам, но есть и альтернатива — земельные участки.

Я работаю специалистом по земельно-имущественным отношениям. В своей работе я вижу, как земля становится инструментом для бизнеса. Работаю с землёй в достаточно узкой нише — сопровождаю и легализую объекты связи: вышки, опоры, кабельные линии.

В процессе работы на землю всегда смотрела через призму законов, документов, чертежей. Вдруг поймала себя на мысли «Участок – это актив», так вышло что не задумывалась о том, что участок обладает инвестиционным потенциалом.

Именно это стало для меня точкой интереса к инвестициям.

Сейчас я изучаю эту тему как специалист, который хочет лучше понимать, как земля превращается в инвестиционный инструмент.

В этом блоге я буду говорить о земле с двух сторон:

✅как юрист — про риски, ограничения и закон,

✅ как человек, который учится видеть в земле не только объект оформления, но и актив.