В октябре как минимум три российских банка подняли стоимость рыночной ипотеки. Пересмотр условий совпал со сменой тренда на российском рынке — льготные программы стали менее доступными, и спрос клиентов смещается
С начала октября как минимум три крупных российских банка подняли ставки по рыночной ипотеке, следует из материалов «Дом.РФ», которые изучил РБК.
Газпромбанк (ГПБ) с 15 октября повысил ставки по кредитам на покупку готового жилья и квартир в новостройках, а также рефинансированию на 0,2 п.п., до 17,9% годовых. Если сумма ссуды меньше 7 млн руб., банк начислит 18,9% годовых, следует из условий кредитования.
В банке «Дом.РФ» базовые ставки по рыночным ипотечным программам выросли на 0,5 п.п. Кредиты на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке теперь доступны от 18,8% годовых, строительство дома — от 19,5%, покупка готового частного дома — от 19,7%. Ставки указаны без учета индивидуальных скидок и надбавок.
ПСБ скорректировал условия по рыночной ипотеке 2 октября. Процент по кредитам для первичного и вторичного рынка поднялся на 0,44 п.п., до 18,49%. Ставка по рефинансированию выросла на 0,2 п.п., до 17,99%.
Что изменилось на ипотечном рынке к октябрю
Ужесточение условий по рыночной ипотеке произошло после сентябрьского всплеска выдачи. За месяц российские банки предоставили физлицам 125 тыс. кредитов на покупку жилья на 614 млрд руб. Это максимальный месячный результат с начала 2026 года. По сравнению с августом объем выдачи увеличился на 54%, а количество кредитов — на 46%, предварительно оценивали в «Дом.РФ». Основным драйвером стала ипотека с господдержкой. Банки одобрили кредиты по льготным программам на 441 млрд руб. — почти вдвое больше, чем в августе. На них пришлось 72% общего объема ипотечной выдачи против 56% месяцем ранее. Всего за январь—сентябрь 2026 года банки предоставили 0,8 млн ипотечных кредитов на 3,6 трлн руб. Это на 35% больше в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года. Участники рынка связывали сентябрьский всплеск с ожидаемым изменением условий семейной ипотеки с 1 октября: заемщики стремились оформить кредиты до вступления новых правил в силу.
С 1 октября 2026 года условия семейной ипотеки стали зависеть от числа детей и региона. Для семей с одним ребенком до семи лет ставка составляет 10%, с двумя детьми — 8%, с тремя — 6%, с четырьмя — 4%, с пятью и более — 2%. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставки на 2 п.п. выше.
Изменились и лимиты кредитования: в большинстве регионов они составляют 6–10 млн руб., в четырех столичных регионах — 12–18 млн руб. Ставка 6% сохранилась для строительства индивидуальных домов независимо от числа детей и региона.
Кроме того, государственное субсидирование ставки ограничили 15 годами. Кредит можно оформить на более длительный срок, но после окончания льготного периода ставка может вырасти в пределах, предусмотренных правилами программы. Об этом ЦБ напомнил в письме от 9 октября.
«С учетом текущей конъюнктуры ипотечного рынка в начале октября мы повысили ставки на 0,44 п.п. по рыночным программам для новостроек и вторичного жилья», — сообщила РБК директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина. Она отметила, что в октябре среднедневное количество заявок на рыночные программы выросло на 60% относительно сентября. Основная причина, по ее словам, — пересмотр параметров семейной ипотеки, которая теперь носит более адресный характер.
«Традиционно в конце года на рынке ипотеки наблюдается оживление спроса, полагаем, что этот год не будет исключением», — добавила Заботина.
Решение изменить условия по ипотеке связано с текущей конъюнктурой — после сентябрьского заседания ЦБ (на котором регулятор принял решение сохранить ставку на уровне 14%) выросла доходность десятилетних ОФЗ, а на отдельных сроках увеличились ставки по вкладам, сообщил РБК зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.
«Возможности для снижения ипотечных ставок расширяются по мере устойчивого удешевления фондирования. Дальнейшие решения по условиям кредитования будут приниматься с учетом этих факторов», — добавил он, отметив, что, несмотря на повышение ставок, банк «Дом.РФ» не менял другие условия кредитования и сохранил скидки для клиентов.
Как повышение оценивают эксперты
Говорить о массовом повышении ставок по ипотеке пока преждевременно, считает руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова. С сентябрьского заседания Банка России по 19 октября условия около 80% рыночных ипотечных программ не изменились, ставки выросли примерно по 10% программ и снизились по 8%, оценивает она.
«Повышали ставки преимущественно крупные банки — обычно на 0,2–0,5 п.п. Летом участники рынка снижали их вслед за ключевой ставкой, рассчитывая на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики», — указывает эксперт. Однако в сентябре ЦБ взял паузу, ставки по вкладам перестали снижаться, а доходности ОФЗ перестали указывать на скорое смягчение, поэтому часть банков корректируют стоимость ипотеки с учетом изменившихся ожиданий, объясняет она.
По данным «Дом.РФ», средняя ставка по ипотеке в топ-20 банков с 11 сентября по 16 октября практически не изменилась — показатель поднялся на 0,03 п.п. по кредитам на новостройки (до 18,76%) и на 0,02 п.п. по ссудам на готовое жилье (18,69%).
Пересмотр ставок по ипотеке — отчасти ответ банков на некоторое удорожание фондирования, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Кроме того, по его словам, банки могут стремиться поддержать маржинальность ипотечного кредитования на фоне ожидаемого сокращения спроса на льготные программы.
Что будет со ставками по ипотеке дальше
23 октября совет директоров Банка России должен принять решение по ключевой ставке. Опрошенные РБК эксперты ожидают еще одну паузу в смягчении от регулятора, а некоторые из них допускают даже ужесточение денежно-кредитной политики.
Если ЦБ сохранит ставку на уровне 14% годовых, новой волны подъема ипотечных ставок ждать не стоит, считает Солдатенкова: «Пауза уже во многом учтена [банками] в стоимости фондирования».
«Если же ставку повысят, банки отреагируют быстро, в течение одной-двух недель, и ипотека подорожает примерно на величину этого шага. На ужесточение ДКП ставки по кредитам, как правило, реагируют быстрее, чем на смягчение», — добавляет эксперт.
Директор по развитию финансовых продуктов «Сравни» Магомед Гамзаев не ожидает резкого роста ставок до конца года. По его оценке, отдельные банки могут повысить их на 0,2–0,5 п.п. В первую очередь это могут сделать кредитные организации, чьи ставки сейчас ниже рыночных.
Доронкин не ожидает, что рост стоимости ипотеки «охватит весь рынок» — вероятность сохранения «ключа» до конца года он называет высокой.
«Более того, нельзя исключать, что на фоне ужесточения условий семейной ипотеки отдельные игроки могут предложить акционные программы с пониженной ставкой с крупными застройщиками для поддержки продаж», — допускает эксперт.
Что будет со спросом на ипотеку и выдачей
Повышение ставок на 0,2–0,5 п.п. само по себе не оказывает существенного влияния на доступность кредита — ставки по рыночной ипотеке в целом высоки, считает Солдатенкова. Гораздо заметнее сейчас разница между рыночной ипотекой и льготными программами: по кредиту на 4,2 млн руб. сроком на 30 лет ежемесячный платеж по рыночной ставке составит около 67 тыс. руб., а по семейной ипотеке под 10% — около 37 тыс. руб. При этом спрос на ипотеку пока остается высоким: по данным ипотечных сервисов «Банки.ру», за неполный октябрь количество заявок на 30% превысило среднемесячный показатель первого полугодия. «Всплеск выдачи в сентябре был связан с желанием успеть оформить семейную ипотеку на прежних условиях, однако и после 1 октября интерес к ипотеке не угас», — констатирует Солдатенкова.
По словам Гамзаева, каждый дополнительный процентный пункт ставки уменьшает одобряемую сумму кредита примерно на 7–8%. «Заемщики подстраиваются — увеличивают первоначальный взнос, берут кредит на более долгий срок, выбирают жилье дешевле или привлекают созаемщиков. Люди продолжают присматриваться и обращаются сразу в несколько банков», — отмечает эксперт. После ужесточения условий льготной программы часть спроса клиентов перейдет в рыночную ипотеку, но эффект будет ограниченным, считает он.
Соотношение выдачи льготной и рыночной ипотеки будет меняться в пользу последней, но оживления на рынке в целом ждать не стоит, говорит руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева.
«Цены на вторичном рынке продолжают рост практически во всех регионах (в большинстве — в пределах инфляции). С учетом современной ставки по рыночной ипотеке продажи идут слабо. Особенно это заметно не в Москве, в сегменте квартир с большой площадью. Пока собственники не готовы снижать цены, а зачастую, напротив, необоснованно для ситуации на жилищном рынке поднимают их, ориентируясь на общее подорожание. В итоге сделки идут только по очень дешевым позициям. Можно говорить о начале стагнации», — считает эксперт. По ее словам, снижение ипотечных ставок на 1–2 п.п. практически не влияет на спрос. «Цены высокие, и даже при снижении ипотечной ставки жилье не по карману большинству населения. Для оживления рынка должны расти доходы», — констатирует Фазлыева.
