Хороший арендатор: на что смотрит собственник офиса

Инвестор покупает квадратные метры, а зарабатывает на арендаторе. Два одинаковых офиса в одном здании могут стоить по-разному: тот, где сидит надёжная компания с длинным договором, рынок оценивает дороже. Чем предсказуемее арендный поток, тем ниже риск и выше цена актива.

Сейчас это особенно важно. Офисный рынок Москвы становится избирательнее: арендаторы внимательнее сравнивают объекты, и лучшие условия получают здания в сильных локациях. В локациях рядом с БЦ АВИУМ — Ленинградском деловом районе и на западе между ТТК и МКАД — свободно всего 3–5% офисов класса А, а ставки аренды за год выросли на 6–12% (данные CORE.XP). В таком рынке выигрывает собственник, который заранее знает, какой арендатор ему нужен.

Мы разобрали видео Сергея Смирнова (Vysotsky Estate) и поняли, что ищут арендаторы. Теперь, что ищет собственник.

1️⃣Платёжеспособность

Масштаб бизнеса, отчётность, история платежей на прошлых площадках. Главный вопрос: будет ли компания платить в кризисный год, а не только в хороший. Отрасль важна не меньше отчётности: растущий бизнес продлевает договор, сокращающийся ищет, где дешевле.

2️⃣ Срок договора

Для крупных блоков стандарт рынка — 5–7 лет. Важен и срок, и неснижаемый период, в течение которого арендатор не может выйти без серьёзных штрафов. Договор на срок от года проходит госрегистрацию — это дополнительная юридическая защита для обеих сторон.

3️⃣ Обеспечение

Гарантийный депозит, обычно в размере 1–3 месячных ставок, или банковская гарантия. Это подушка на случай просрочки.

4️⃣ Индексация ставки

Ежегодная индексация защищает доход от инфляции. Без неё даже хорошая ставка через несколько лет теряет в цене.

5️⃣Вложения в помещение

87% договоров аренды в Москве подписывают на офисы с готовой отделкой. Крупные компании чаще поступают иначе: берут помещение без отделки и делают ремонт под свои стандарты. На это уходит несколько месяцев, зато договор обычно заключают на несколько лет, переезжать после таких вложений невыгодно.

6️⃣Площадь по масштабу

Офис должен подходить компании с запасом на рост. Если через два года сотрудникам станет тесно, арендатор начнёт искать новое место задолго до конца договора.

⭐️ Как это устроено в ЗПИФ АВИУМ

В фонд входят пять смежных этажей в первом корпусе — 6 521 м² — и 30 машиномест. Это ориентировочно 650–700 рабочих мест: такой блок нужен крупной компании под штаб-квартиру или большое подразделение. Основной сценарий — сдать его целиком одному корпоративному арендатору, планируемый срок договора — 7 лет с ежегодной индексацией ставки.

Блок относится к самому узкому сегменту рынка: свободных офисов от 5 000 м² в Москве всего 28, за квартал их стало на 15% меньше. Спрос крупных компаний при этом сохраняется: за девять месяцев 2026 года подписано 12 договоров аренды такой площади, на один больше, чем годом ранее.

Поиск арендатора запланирован на первое полугодие 2028 года, договор — на сентябрь 2028-го. Сдачей занимается CORE.XP, у компании эксклюзивные права на помещения фонда. Основная часть строящихся сейчас блоков на 1 000–5 000 м² выйдет на рынок в 2029–2030 годах, так что арендатора планируется найти раньше.

Один арендатор это и концентрация риска. Поэтому у фонда есть запасные сценарии, и они опираются на реальный спрос.

👉Этаж по ~1 300 м² подходит под запросы на 1 000–5 000 м² — таких договоров за девять месяцев заключено 128.

👉Блоки по 640–660 м² закрывают запросы на 500–1 000 м² — ещё 111 договоров.

В следующих постах расскажем, что легко упустить при выборе арендатора, даже если все шесть пунктов выполнены.