Изменения за февраль:

Облигации: 33%➡️40%

Акции: 45➡️30%

Валюта: 6% ➡️11%

Недвижимость (фонды): 7% ➡️10%

Товары (золото): 7% ➡️9%

Комментарии к причинам покупки/продажи 👇

1. Акции и облигации: геополитика.

Наблюдения за переговорным процессом в январе-феврале 2026 показывают рост плотности и качества контактов делегаций России, Украины и США, где происходит обсуждение технических деталей прекращения огня, проведения выборов на Украине и обмена территориями.

Тренд однозначно позитивный, но окно возможностей для сделки ограничено июнем 2026 г. Далее внимание США переключится на подготовку к внутренним выборам осенью 2026, где есть высокий риск потери контроля конгресса республиканцами. Это негативный фактор, который значительно повысит вероятность победы демпартии, более заинтересованной в затягивании украинского конфликта.

Парадоксально звучит, но получается, что в ближайшем будущем риск затягивания конфликта не уменьшается, а наоборот - растет.

Поэтому считаю впору срезать степень риска в акциях и увеличить долю ОФЗ $SU26248RMFS3 , которые по текущим ставкам приносят приличную и стабильную прибыль.

2. Валюта, недвижимость, золото: ребалансировка

Покупал паи фондов ликвидности, коммерческой недвижимости Парус-Норд и золото для приведения к целевой доле до 10% по каждому активу.

➡️Фонды ликвидности - это аналог депозита в банке: неприкосновенный запас для форс-мажоров.

➡️Идею в фондах Парус описывал ранее в посте про недвижимость $RU000A104KU3 .

➡️Видение по золоту описывал в исторической справке по индексам драгметаллов. После того поста мой тактический гений сделал хет-трик из идеальных точек входа на откатах в рамках приведения к целевым долям.

****

Желаю всем весеннего настроения ☀️ 🌱

#стратегия #иис

Глянул пресс-конференцию по итогу решения по ключевой ставке, и выделил много интересного.

Тезисно.

По тексту решения:

1. Изменилась траектория ставки на 2026: было 13,0-15,0%, стало 13,5-14,5%.

2. Устойчивая инфляция сложится вблизи 4% во втором полугодии 2026 года.

По общению с прессой:

1. Ипотека станет массово-доступной в 2027;

2. Деньги с депозитов не разгонят инфляцию повторно;

3. Средняя ставка по ипотеке 7,5%;

4. Рост цен на Московскую вторичку в 2025 равен 1,5%;

5. Рассрочка для жилья - очень рисковая;

6. Климатфляция - разовый фактор;

7. Рассматривали а) сохранение б) снижение ставки на 0,5%.

Рассматривались так же и другие проблемы (безработица, рост золота, влияние ИИ, бэйлаут Самолета, закрытие точек общепита и защита прав инвесторов) но ответы по ним, на мой взгляд, были не очень содержательны.

****

Мне было очень любопытно послушать пояснения ЦБ по каждому вопросу, немного расширил свой кругозор.

💬 Если какой-то тезис показался вам необычным, предлагаю обсудить его в комментариях :)

$SMLT $PIKK $LSRG $RU000A104KU3 $HEAD

#экономика #ставка

Часть 3. Недвижимость (8%)

Предыдущая часть 2.

На диаграмме выделены фонды на коммерческую недвижимость ( Парус-Норд $RU000A104KU3 ) и на золото (о нем поговорим в следующей части).

◀️ Управляющая компания (УК) Парус отличается прозрачностью своих фин.моделей и кредитным плечом для объектов недвижимости уровня Core / Core+.

↪️ Кредитное плечо означает, что, например, половина объекта покупается за средства пайщиков УК Парус, а вторая половина в кредит у банка. Затем кредит гасится за счет платежей арендаторов и эмиссии новых паев фонда.

(По простому: это как делаешь первый взнос, сдаешь в аренду ипотечную квартиру, а платеж по ипотеке гасишь арендными платежами + сам докидываешь немного)

↪️ Core / Core+ означает консервативный стиль инвестиций в объекты высокого качества, с низкой вакансией арендных площадей, где арендаторы - лидеры рынков, а договоры аренды долгосрочные и индексируемые на инфляцию.

➡️ Идея: стабильный рост дивидендов за счет роста ставок аренды + удорожание стоимости складской недвижимости.

Финансовая модель ПАРУС-Нордвэй предполагает доходность 29% годовых на 5 лет (до 2030 года).

За прошлые 12 месяцев доходность фонда дала 37% годовых за счет роста стоимости пая на 25% и за счет дивидендов (12%), что значительно лучше прогнозов управляющей компании. Потрясающий результат!

Минусы: фонды Парус доступны только квалам + у них странные правила доверительного управления (ПДУ), о которых я давным-давно рассказывал на одном из форумов. Вкратце описать их можно так:

"Мы тут в договорах прописали, что можем потратить все средства фонда на себя и своих партнёров, что можем принудительно погасить все ваши паи, заплатив вам вместо денег табуретками и канцтоварами, что можем выпускать сколько угодно новых паёв и продавать их, размывая доли инвесторов.

Но делать ничего из этого мы, конечно же, не будем. Мамой клянёмся!"

****

#управление #ИИС #недвижимость