Возвращаемся к одному из самых главных и "вечных" инвест-активов - недвижимости. Пока акции и облигации в наших портфелях скачут вверх-вниз, иметь островок финансовой надежности точно не помешает.

⛵️Ранее я уже рассказывал про фонды Паруса: в частности, про фонд "Парус-Красноярск" и "Парус-Триумф". Это т.н. монофонды, они содержат в себе конкретные объекты коммерческой недвижимости.

Эти фонды регулярно выплачивают дивиденды своим держателям, которые формируются из арендных выплат. Поэтому такие фонды называются рентными.

📦Что внутри фонда "ПАРУС-МАКС"?

Фонд Парус Макс (не путать с популярным нынче мессенджером!) необычен тем, что это не просто типовой фонд, а "фонд фондов".

В ЗПИФ Парус Макс компактно "упакованы" все 8 монофондов от УК Парус.

$RU000A104KU3 $RU000A1068X9 $RU000A1022Z1 $RU000A104172 $RU000A105328 $RU000A10CFM8 $RU000A108BZ2 $RU000A108UH0

✅ В чем основная "фишка" Парус Макс? Каждый монофонд от УК Парус является рентным, т.е. владеет одним объектом коммерческой недвижимости, сдает ее в аренду, а доход от аренды выплачивает держателям ЗПИФ.

В случае с ЗПИФами, для диверсификации приходится брать сразу несколько фондов. Возникает регулярный денежный поток, который надо реинвестировать. А еще инвестору прилетают налоги с каждого дивиденда ЗПИФ.

Комбинированный фонд Парус Макс решает эти ключевые проблемы:

1️⃣ Диверсификация по объектам. Внутри лежат фонды в разных регионах, с разными арендаторами.

2️⃣ Автоматический реинвест выплат обратно в ЗПИФы монофондов. Не нужно тратить время.

3️⃣ Отсутствие налогов с дивидендов. Т.к. все дивы реинвестируются, а фонд по закону освобожден от уплаты налогов.

⚙️Параметры фонда

В фонде собрана вся коммерческая недвижимость PARUS. В основном это склады (72%), но также есть торговые центры и офисы.

● Название: «ПАРУС-МАКС»

● ISIN: RU000A108VR7

● УК: Parus Asset Management

● Расчетная цена пая: 1645 ₽

● Стоимость чистых активов: 2,35 млрд ₽

● Комиссия: 0% от СЧА

⚠️Только для квалов

💰Годовая доходность фонда составила целых 42,2%! Показательно, что прогноз УК в +35% годовых был сильно перевыполнен. В этом есть и минус: такой резкий взлёт “подгрыз” будущую прогнозную доходность, на ближайшие 3 года она составляет 20,3% годовых. Что тоже очень неплохо на фоне вкладов и облиг.

📍Страница фонда на сайте УК

⚠️Подводные камни

● Ликвидность. Паи торгуются на бирже, но объемы не очень высокие. Продажа по справедливой цене может занять некоторое время. Но это не спекулятивный актив, а покупка вдолгую.

● Комиссии УК. Они есть у всех фондов внутри Парус Макс и включают плату за управление и успех. Доходность спрогнозирована УЖЕ с их учетом.

В фонде Макс нет комиссий (кроме минимальных 1000 ₽ в месяц, “размазанных” на весь фонд). При этом в монофондах не берется комиссия от СЧА, только success fee (10% от прибыли) и фикс за управление (10 млн на фонд).

● Нет выплат. В отличие от остальных фондов, Макс все выплаты реинвестирует. Единственный способ получить доход - это продать паи.

● Рыночные факторы. Снижение спроса на аренду, досрочное расторжение договоров арендаторами, рост ставок ЦБ. Но благодаря диверсификации объектов, эти риски сглаживаются.

● Только для квалов. Увы, покупка ЗПИФа доступна не всем. Если вы ещё не квал, то читайте инструкцию и приступайте к окваливанию.

🎯Подытожу

Фонды PARUS — инструмент для инвестиций в коммерческую недвижимость класса А. Комбинированный фонд Парус МАКС при этом снимает с инвестора необходимость регулярного реинвеста выплат, оптимизирует налоги и обеспечивает хорошую диверсификацию по объектам.

Если ЦБ и дальше будет смягчать политику, это повысит привлекательность фондов недвижимости. При низких ставках денежный поток ценится больше, а недвижимость стоит дороже.

📈Обгонит ли ЗПИФ доходности по вкладам и облигациям? Возможно. Но, на мой взгляд, не это главное. Основное преимущество - это диверсификация вложений, которая добавляет в портфель самый фундаментальный и надёжный класс активов - недвижимость.

Я долго отмахивался от таких ЗПИФов, но теперь, пожалуй, пора присмотреться.

#фонды #недвижимость

ЗПИФ «Парус-Логистика»: обзор фонда недвижимости

Фонд владеет двумя крупными складскими комплексами в Московской области: один в городском округе Ступино (п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1) и второй в Чеховском районе (д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3).

Общая площадь объектов составляет 244 949 м². Якорным арендатором выступает логистическая компания FM Logistic, занимающая 100% площадей.

Договор аренды нерасторгаемый и действует до декабря 2034 года с возможностью пролонгации. Арендная ставка ежегодно индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) в коридоре 5–9%.

Финансовые показатели и доходность

На начало 2026 года фонд демонстрирует следующие показатели:

СЧА: около 9,8 млрд рублей

Стоимость м² (по СЧА): 39 820 ₽

Кредитная нагрузка: отсутствует

Текущая доходность выплат: 12,71%
Премия к РСП: около 20%

Выплаты инвесторам

Фонд выплачивает доход инвесторам 12 раз в год.

Комиссии и управление

Управляющая компания «Парус Управление Активами» взимает следующие комиссии:

10% от текущего дохода фонда (ежемесячно)

до 10% от дохода от продажи недвижимости (единовременно)

Доход от продажи рассчитывается как разница между суммой продажи (за вычетом НДС) и базовой стоимостью активов в 6,4 млрд рублей.

Страхование объектов

Объекты застрахованы от различных рисков, включая простой. В случае простоя страховая компания компенсирует арендный поток инвесторам.

Преимущества и потенциальные риски

Преимущества

Высокая индексация аренды: 5–9% ежегодно

Надежный арендатор: FM Logistic

Низкая цена за м²: относительно стоимости строительства складов

Отсутствие долговой нагрузки

Резервы на ремонт: 100–150 млн рублей ежегодно

Цена за м²:
По СЧА — 39 820 ₽
По биржевой цене — 47 784 ₽

Для сравнения со складами других фондов:

Золя — 95 655 ₽/м²

Крас — 84 167 ₽/м²

Норд — 54 955 ₽/м²

Озон — 39 796 ₽/м²

Сбл — 46 439 ₽/м²

Потенциальные риски

Склады построены в 2008 году

Удаленность локации (Чехов и Ступино)

Паи торгуются с премией к СЧА около 20%

 Заключение

Я держу значительную долю портфеля в этом фонде. Он интересен за счёт низкой цены за м² и высокой индексации арендных ставок.

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости

Посмотрите видео обзор:

Изменения за февраль:

Облигации: 33%➡️40%

Акции: 45➡️30%

Валюта: 6% ➡️11%

Недвижимость (фонды): 7% ➡️10%

Товары (золото): 7% ➡️9%

Комментарии к причинам покупки/продажи 👇

1. Акции и облигации: геополитика.

Наблюдения за переговорным процессом в январе-феврале 2026 показывают рост плотности и качества контактов делегаций России, Украины и США, где происходит обсуждение технических деталей прекращения огня, проведения выборов на Украине и обмена территориями.

Тренд однозначно позитивный, но окно возможностей для сделки ограничено июнем 2026 г. Далее внимание США переключится на подготовку к внутренним выборам осенью 2026, где есть высокий риск потери контроля конгресса республиканцами. Это негативный фактор, который значительно повысит вероятность победы демпартии, более заинтересованной в затягивании украинского конфликта.

Парадоксально звучит, но получается, что в ближайшем будущем риск затягивания конфликта не уменьшается, а наоборот - растет.

Поэтому считаю впору срезать степень риска в акциях и увеличить долю ОФЗ $SU26248RMFS3 , которые по текущим ставкам приносят приличную и стабильную прибыль.

2. Валюта, недвижимость, золото: ребалансировка

Покупал паи фондов ликвидности, коммерческой недвижимости Парус-Норд и золото для приведения к целевой доле до 10% по каждому активу.

➡️Фонды ликвидности - это аналог депозита в банке: неприкосновенный запас для форс-мажоров.

➡️Идею в фондах Парус описывал ранее в посте про недвижимость $RU000A104KU3 .

➡️Видение по золоту описывал в исторической справке по индексам драгметаллов. После того поста мой тактический гений сделал хет-трик из идеальных точек входа на откатах в рамках приведения к целевым долям.

****

Желаю всем весеннего настроения ☀️ 🌱

#стратегия #иис

Глянул пресс-конференцию по итогу решения по ключевой ставке, и выделил много интересного.

Тезисно.

По тексту решения:

1. Изменилась траектория ставки на 2026: было 13,0-15,0%, стало 13,5-14,5%.

2. Устойчивая инфляция сложится вблизи 4% во втором полугодии 2026 года.

По общению с прессой:

1. Ипотека станет массово-доступной в 2027;

2. Деньги с депозитов не разгонят инфляцию повторно;

3. Средняя ставка по ипотеке 7,5%;

4. Рост цен на Московскую вторичку в 2025 равен 1,5%;

5. Рассрочка для жилья - очень рисковая;

6. Климатфляция - разовый фактор;

7. Рассматривали а) сохранение б) снижение ставки на 0,5%.

Рассматривались так же и другие проблемы (безработица, рост золота, влияние ИИ, бэйлаут Самолета, закрытие точек общепита и защита прав инвесторов) но ответы по ним, на мой взгляд, были не очень содержательны.

****

Мне было очень любопытно послушать пояснения ЦБ по каждому вопросу, немного расширил свой кругозор.

💬 Если какой-то тезис показался вам необычным, предлагаю обсудить его в комментариях :)

$SMLT $PIKK $LSRG $RU000A104KU3 $HEAD

#экономика #ставка

Часть 3. Недвижимость (8%)

Предыдущая часть 2.

На диаграмме выделены фонды на коммерческую недвижимость ( Парус-Норд $RU000A104KU3 ) и на золото (о нем поговорим в следующей части).

◀️ Управляющая компания (УК) Парус отличается прозрачностью своих фин.моделей и кредитным плечом для объектов недвижимости уровня Core / Core+.

↪️ Кредитное плечо означает, что, например, половина объекта покупается за средства пайщиков УК Парус, а вторая половина в кредит у банка. Затем кредит гасится за счет платежей арендаторов и эмиссии новых паев фонда.

(По простому: это как делаешь первый взнос, сдаешь в аренду ипотечную квартиру, а платеж по ипотеке гасишь арендными платежами + сам докидываешь немного)

↪️ Core / Core+ означает консервативный стиль инвестиций в объекты высокого качества, с низкой вакансией арендных площадей, где арендаторы - лидеры рынков, а договоры аренды долгосрочные и индексируемые на инфляцию.

➡️ Идея: стабильный рост дивидендов за счет роста ставок аренды + удорожание стоимости складской недвижимости.

Финансовая модель ПАРУС-Нордвэй предполагает доходность 29% годовых на 5 лет (до 2030 года).

За прошлые 12 месяцев доходность фонда дала 37% годовых за счет роста стоимости пая на 25% и за счет дивидендов (12%), что значительно лучше прогнозов управляющей компании. Потрясающий результат!

Минусы: фонды Парус доступны только квалам + у них странные правила доверительного управления (ПДУ), о которых я давным-давно рассказывал на одном из форумов. Вкратце описать их можно так:

"Мы тут в договорах прописали, что можем потратить все средства фонда на себя и своих партнёров, что можем принудительно погасить все ваши паи, заплатив вам вместо денег табуретками и канцтоварами, что можем выпускать сколько угодно новых паёв и продавать их, размывая доли инвесторов.

Но делать ничего из этого мы, конечно же, не будем. Мамой клянёмся!"

****

#управление #ИИС #недвижимость