#москва — посты и обсуждения

«Сколково» сдаёт землю в аренду

Фонд «Сколково» выставил на торги право аренды двух участков общей площадью 3,77 га в Можайском районе Москвы, на улице Кулибина. Победитель сможет построить общественно-деловой комплекс с подземным гаражом площадью 112 тыс. кв. м. Стартовая цена — 476,2 млн рублей, итоги подведут в конце октября.

Казахстанский фонд вышел из «Самолёта»

Fonte Inceptia Alpha Fund сократил долю в девелоперской группе «Самолёт» с 18% до 5%. Продажа шла с 14 по 16 сентября. Фонд купил эти акции 10 августа у фонда «Горизонт» (бенефициары — наследники сооснователя «Самолёта» Михаила Кенина, погибшего в 2025 году). Эксперты говорят, что выход был ожидаем: фонд покупал бумаги в надежде на рост, но не дождался и решил избавиться от актива.

Спор вокруг земли в Балашихе

УК «Резерв Эссет Менеджмент» (от имени ЗПИФ «Сельскохозяйственный») подала в суд на «Самолет-Федурново» с требованием расторгнуть договор купли-продажи земли от июля 2022 года. Речь о трёх участках в Балашихе общей площадью 58,3 га. В деле участвуют администрация Балашихи, Росреестр и подмосковный Минстрой.

В Коммунарке не нашлось покупателя

АСВ не смогло продать участок 17,3 га в Коммунарке — торги признаны несостоявшимися. Начальная цена была 1,1 млрд, минимальная — 703,1 млн рублей. Участок принадлежал обанкротившемуся Тэмбр-банку. Он расположен в охранной зоне ЛЭП, прилегает к зонам затопления, и строить там можно только с письменного согласования с мэрией.

Москва обогнала Париж по элитному жилью

К концу 2025 года квадратный метр элитного жилья в Москве стал дороже, чем в Париже, на 3%. До Лондона осталось всего 9%. Ещё в 2020 году московское жильё было почти вдвое дешевле парижского. Сейчас за $1 млн в Москве можно купить около 36 кв. м, в Париже — 37 кв. м.

Росреестр уточнит правила распоряжения землёй

Росреестр разработал законопроект, который уточняет полномочия муниципалитетов по распоряжению неразграниченной госсобственностью. Ведомство предлагает сохранить текущую концепцию: муниципалитеты смогут распоряжаться такой землёй, но регионы смогут перераспределять эти полномочия на свой уровень. Вопрос возник из-за нового закона о разделении полномочий, который вступит в силу с 1 января 2028 года.

#недвижимость #Сколково #Самолет #Балашиха #Коммунарка #Москва #элитноежилье #Росреестр #земля #торги

В августе в массовом сегменте старой Москвы заключили меньше тысячи сделок с новостройками: впервые с июля 2017 года и на 59% меньше, чем годом раньше (Метриум, 11 сентября). А средний метр там же вырос за год на 17%, до 426 570 ₽.

Сделок в 2,4 раза меньше, метр дороже на шестую часть. Инвестору в квартиру нужен другой вопрос: входит ли в эти 17% цена лота, который он держит или собирается купить?

Где упали договоры

Договоров долевого участия (так оформляют покупку квартиры в строящемся доме) стало меньше, чем годом ранее: в старой Москве на 45%, в Новой Москве на 48%, в Подмосковье на 3% (Росреестр, расчёт DataFlat, 4 сентября). Метриум считает массовый сегмент, Росреестр все договоры, поэтому цифры разные.

Покупает тот, у кого есть деньги или одобренная ипотека. В августе больше половины ипотек в России были рыночными, в среднем под 18,7%; по Москве отдельной цифры нет. С 1 октября ставка семейной ипотеки зависит от числа детей; если свои деньги (с маткапиталом) составляют от половины цены, по условиям программы она не выше 6% (решение Минфина от 22 сентября).

Почему средний метр растёт при слабом спросе

▫️ Дешёвых лотов меньше: предложение в массовом сегменте сократилось на 31%, в первом полугодии в старой Москве не стартовало ни одного комфорт-проекта.

▫️ Структура: по данным bnMAP, цены в августе выросли в восьми округах из двенадцати из-за шести корпусов с высокой ценой метра.

Торг объясняет другое: почему цена на сайте держится. По подсчётам Циана на 24 августа (данные старше месяца), около 60% лотов в московских новостройках продаётся с уступкой (на 15 пунктов больше, чем годом ранее), средняя уступка 7,8%.

Как структура двигает среднее, покажу на условном примере (цифры придуманы). Год назад 10 лотов: 7 по 360 тысяч за метр и 3 по 450, средний 387 тысяч. Сейчас 7 лотов: 3 по 360 и 4 по 450, средний 411 тысяч. Средний вырос на 6%, хотя цена ни одного лота не изменилась.

«Метр +17%» это цифра по рынку; цену конкретного лота показывают похожие лоты в вашем корпусе и соседних.

Вы оцениваете свой лот по среднему метру рынка или по объявлениям в своём корпусе?

Порог ожидания для тех, кто думает войти

Условная квартира 35 м²: по среднему метру 426 570 ₽ это около 14,9 млн. Допустим, деньги лежат на вкладе под 12,68% (средняя максимальная ставка топ-10 банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, вторая декада сентября; за третью данных нет).

▫️ проценты за 181 день: 0,94 млн;

▫️ налог 13% с суммы сверх необлагаемых 160 тысяч: 0,10 млн;

▫️ на руках 0,84 млн, это 5,6% от цены квартиры.

Порог такой: если за полгода лот подорожает меньше чем на 5,6%, вклад покроет подорожание; если больше, вклад проиграет. Расчёт для покупки без ипотеки. Средний метр за год вырос на 17%, при ровном росте это около 8% за полгода, выше порога. Прошлый рост будущего не гарантирует, на среднем метре сказываются дорогие новые корпуса, поэтому свой лот я бы смотрел отдельно.

Где этот расчёт ломается. Ставка меняется: при 12,5% порог 5,5%, при 13% около 5,75%; отдельный банк даст меньше средней. Вклад закроется в 2027-м: необлагаемая сумма считается по ставке того года и может быть меньше 160 тысяч (порог останется около 5,6%), а Минфин предлагает менять сам налог на проценты (пока проект). В порог не включены ни уступка за полную оплату (если её не будет, ожидание дороже 5,6%), ни аренда сдаваемой квартиры. Вклад застрахован на 1,4 млн в одном банке, 14,9 млн придётся делить. При ипотеке под 18,7% арифметика другая, её я здесь не считал.

Какой рост цены лота за полгода вы сочли бы поводом не ждать?

Три сценария и за чем следить

Прогноза «вырастет» или «упадёт» я не дам: данных за сентябрь пока нет, исход зависит от ставки.

▫️ Ставка снижается, покупатели возвращаются, предложение остаётся малым: уступки в цене, которые сейчас дают тем, кто платит сразу, сокращаются.

▫️ Ставка держится, покупатели медлят, новые корпуса выходят: цены на сайтах начинают уступать.

▫️ Картина сохраняется: сделок мало, средний метр держится за счёт структуры.

За чем следить: договоры долевого участия за сентябрь и октябрь вместе (семьи спешили до 1 октября: с 1 по 28 сентября заявок на семейную ипотеку на 48% больше, чем в августе, «Российская газета» от 29 сентября); предложение; долю лотов с уступкой; решение ЦБ 23 октября (ключевая сейчас 14%); цены одинаковых лотов в вашем корпусе.

Не инвестиционная рекомендация: расчёт на допущениях, у вашего лота будут свои цена и ставка.

Вы сейчас держите деньги на вкладе в ожидании цены или уже торгуетесь за конкретный лот?

#недвижимость #инвестиции #москва #новостройки #вклады

С 1 октября Сбер прекращает выдавать ипотеку, в которой ставку на первые 1, 2, 3 или 5 лет снижает за покупателя застройщик. Об этом банк сообщил 11 сентября 2026 года и подчеркнул: отменяется временное снижение ставки, ипотечные программы остаются. По уведомлению банка партнёрам, которое пересказывает страховой брокер, кредиты на прежних условиях выдавали до 29 сентября включительно; самого письма я не видел. До Сбера так поступили МКБ, Совкомбанк и Альфа. Взамен предлагают траншевую ипотеку: кредит выдают частями, проценты идут только на выданную часть.

Инвестору важнее вопрос, который в новостях не задают: сколько «ставка 0,1%» стоила в цене квартиры?

Откуда бралась эта ставка

Застройщик платил банку разницу между рыночной ставкой и той, что видел покупатель. Деньги на это он закладывал в цену. По моей практике 2025–2026 годов наценка составляла 8–15% к цене при полной оплате. Застройщики точных цифр не раскрывают, публичные оценки разные.

Считаю на условном лоте

Однушка, в объявлении 15 млн «со ставкой 0,1% на первый год». Допущения: взнос 20% (3 млн), кредит 12 млн на 20 лет, рыночная ставка 18,7% (средневзвешенная по новостройкам на 23.09.2026, ДОМ.РФ; у банков от 15,9 до 19,4%).

▫️ При наценке 8% цена без субсидии 13,9 млн, при 15% — 13,0 млн. Плата за ставку 1,1–2,0 млн.

▫️ Проверка с другой стороны: проценты за первый год по 18,7% на 12 млн около 2,2 млн, по 0,1% около 12 тыс. Разница около 15% от 15 млн, верхняя граница моего коридора. Считаю, что застройщик компенсировал банку всю разницу: это верхняя граница, 15%; при 8% часть расходов он взял бы из своей маржи. Условий конкретных сделок я не знаю.

Каким получается платёж (20 лет, 18,7%):

▫️ со ставкой 0,1%: 50,5 тыс. в месяц первый год, потом 183 тыс. (платёж пересчитывается на остаток долга);

▫️ без субсидии, взнос тоже 20% цены: при цене 13,9 млн платёж 177,5 тыс. с первого месяца; при 13,0 млн — 166,1 тыс.

Платежи первого года с субсидией меньше на 1,4–1,5 млн. За все 20 лет с учётом взноса: при наценке 8% выходит вровень (около 45,4 млн в обоих вариантах), при 15% вариант со ставкой 0,1% дороже примерно на 2,9 млн (45,4 против 42,5 млн).

Что считать после 1 октября

Для своего лота:

▫️ попросите у отдела продаж цену без субсидии и цену с ней, письменно и с датой: разница показывает цену ставки, если в цене нет других уступок;

▫️ сравните метр без субсидии с аналогами в этом же доме и соседних корпусах;

▫️ в расчёте доходности берите рыночную ставку с первого дня: через год-два платёж всё равно вырастет до рыночного.

О чём торговаться

Рабочий коридор торга в комфорт-классе я беру 5–10% (моя оценка по обзорам рынка 2026 года, точной официальной цифры нет). Больше 10% нужны причины: сложный лот, остатки, быстрая сделка. Без короткой субсидии застройщику остаются покупатели с семейной ипотекой, с рыночной ипотекой и с полной оплатой. Тем, у кого есть деньги, я бы предложил обсудить цену при оплате в течение недели и попросить письменную цену без субсидии.

Не знаю, как застройщики пересоберут прайс: сразу или через месяц. Оснований ждать автоматического снижения на 8–15% у меня нет.

Где этот расчёт ломается. Наценка 8–15% — оценка моей практики, у конкретного застройщика она другая, а субсидию могли оплатить из маржи. Расчёт на один год субсидии, при 2–5 годах цифры другие. Не учтены налог, страховка и досрочное погашение. Разницу в платежах первого года (1,4–1,5 млн) можно вложить или направить на погашение, тогда разрыв между вариантами меньше. Если квартиру продают в первые годы, расчёт за 20 лет к такому случаю не относится. Семейная ипотека — отдельная тема, здесь её нет.

Не инвестиционная рекомендация: расчёт на допущениях, у вашего лота будут свои цена и ставка.

Что вы будете сравнивать у своего лота: цену без субсидии или платёж первого года?

#недвижимость #ипотека #новостройки #москва #инвестиции

Из пяти проектов в списке клиента я вычеркнул три за один вечер.

Клиент держал 20 млн на вкладе и пришёл со словами «вклад тает, надо брать бетон». Весной банк предлагал переоформить под 15%, потом под 13%. На конец сентября средняя максимальная ставка на год у крупнейших банков около 12,3% (по агрегаторам, у отдельных банков ниже или выше), ключевая 14% (сохранена 11 сентября).

Вклад против квартиры я считал 19 и 29 сентября. Здесь другой вопрос: что проверить в проекте до сделки.

Три проверки перед выходом из вклада

Все пять выглядели хорошо: метро, известные застройщики, красивые сайты. Отсев шёл по трём пунктам:

▫️ Соседние стройки. У первого проекта до 2028 года рядом строятся ещё два корпуса. Сначала шум под окнами, потом двор на три дома вместо одного. Соседние участки видны в разрешениях и проектных декларациях на наш.дом.рф.

▫️ Прошлые дома застройщика. У второго я смотрел, как он сдавал предыдущие дома: в срок ли, с каким качеством, как отвечал жильцам после ключей. На сайте застройщика об этом обычно не пишут: сроки сдачи прошлых домов видны на ЕРЗ.РФ и в проектных декларациях на наш.дом.рф, опыт жильцов — в чатах их домов.

▫️ Планировка. У третьего около пятой части площади занимает коридор. Это данные одного проекта, нормой рынка я их не считаю.

Названий не привожу: это отсев для одного клиента на сентябрь, чужой список может выглядеть иначе.

Что вы проверяете первым до брони: соседние стройки, застройщика или чертёж?

Сколько стоит коридор

Проект не называю, считаю на условном лоте. Допущения:

▫️ двушка за 20 млн;

▫️ средний метр комфорт-класса в старой Москве 450 тыс. (август: 445 тыс. по Mail.ru, 453 тыс. по «Метриуму»), но его тянут вверх студии и маленькие лоты; у двушки за 20 млн метр ниже, около 405 тыс.;

▫️ значит, около 49 м² общей площади;

▫️ коридор и прихожая: 5 м² в спокойной планировке и 10 м² (пятая часть) в планировке из списка клиента.

Цену в договоре обычно считают за метр общей площади, коридор в неё входит. На комнаты, кухню и санузел остаётся:

▫️ 44 м² при коридоре 5 м²: около 455 тыс. за такой метр;

▫️ 39 м² при коридоре 10 м²: около 513 тыс.

Цена и общая площадь одни и те же, а метр без коридора дороже на 58 тыс., или на 13%. Доплаты нет, но комнат и кухни в такой квартире на 5 м² меньше: по 405 тыс. за метр это около 2 млн. Коридор нужен в любой квартире, поэтому считаю только разницу между 5 и 10 м².

Не знаю, как такая планировка ведёт себя при перепродаже. Цифр по Москве у меня нет.

Какой коридор вы считаете предельным для квартиры за 20 млн?

Как посчитать для своего списка

Для своего лота делаю так:

▫️ беру чертёж лота с размерами и вычитаю коридор и прихожую из общей площади;

▫️ цену лота делю на остаток: получаю цену метра без коридора и прихожей;

▫️ то же считаю для соседнего лота в этом же доме и сравниваю.

Считали ли вы такую цену для лота, который уже почти выбрали?

Где этот расчёт ломается. Метр 405 тыс. — оценка для двушки за 20 млн, у конкретного лота он может отличаться на 5–10%. Если взять средний метр класса, 450 тыс., площадь выйдет около 44 м², коридор в пятую часть — около 9 м², а метр без коридора подорожает на те же 58 тыс. (513 против 571). Коридор 5 м² взят как условная норма, в реальных планах он бывает и меньше. Часть коридора занимают шкафы и гардероб, тогда это метры хранения. Для сдачи в аренду разница может не играть роли: арендатор, скорее всего, смотрит на число комнат и общую площадь, а чертёж не сравнивает. Планировка важнее тем, кто покупает для жизни. Налог на имущество и ремонт в расчёт не входят.

Не инвестиционная рекомендация: расчёт на допущениях, у вашего лота будут свои площади и цена.

Что для вас весомее при выборе лота: цена за метр общей площади или за метр без коридора и прихожей?

#недвижимость #москва #инвестиции #новостройки

«Лотос Отели» на Марсовом поле
АО «Старт Инвест» стало собственником ООО «Лотос Отели», на балансе которого — участок 1,4 га и здание 24,7 тыс. кв. м на Марсовом поле в центре Петербурга. Ранее компанией владел ЗПИФ «Невский — Семнадцатый» под управлением «АМ-Инвест», который источники связывают с Газпромбанком. Сумма сделки оценивается в 2,5–3 млрд рублей. «Старт Инвест» планирует возобновить работы по приспособлению комплекса под современный гостиничный комплекс — люксовую гостиницу на 117 номеров и 52 апартамента. Здание является объектом культурного наследия федерального значения (казармы Павловского полка).

Prime Life Development выиграл аукцион
Компания «Новый Проект» (связана с Prime Life Development) выиграла аукцион на комплексное развитие территории площадью более 14,6 га в промзоне «Варшавское шоссе». Начальная цена — 2,4 млрд рублей, но девелопер согласился заплатить 5,3 млрд. На площадке можно возвести почти 444 тыс. кв. м недвижимости, включая 230 тыс. кв. м жилья, общественно-деловой комплекс на 185 тыс. кв. м, школу и детский сад.

«Русгидро» продаёт здание в Москве
ООО «СервисНедвижимость Русгидро» выставило на продажу здание 7,3 тыс. кв. м на улице Архитектора Власова. Начальная цена — 1,35 млрд рублей, шаг аукциона — 15 млн. Участок под шестиэтажным зданием сдаётся в аренду и попадает в зону охраны объекта культурного наследия. Заявки — до 28 октября, торги — 30 октября.

ПИК снизил продажи на 40%
Объём реализации недвижимости ПИК по итогам первой половины 2026 года снизился на 40% — до 621 тыс. кв. м. В денежном выражении продажи упали на 28%, до 193,6 млрд рублей. При этом ввод недвижимости в эксплуатацию вырос на 44% и достиг 1,08 млн кв. м. В компании объяснили это «естественной инерцией строительного цикла»: ввод отражает завершение проектов, заложенных в период высокого спроса 2023–2024 годов.

ФНС проверит 154 тыс. москвичей
Налоговая служба проверит трудоспособных жителей Москвы, у которых есть недвижимость, транспорт и другое имущество, но нет подтверждённых официальных доходов. Особое внимание — владельцам квартир, апартаментов, офисов, складов, магазинов и машино-мест, которые могут получать доход от аренды. ФНС использует объявления на сервисах недвижимости, данные о банковских операциях, сведения от УК и ТСЖ, показания арендаторов и соседей. Благодаря предыдущим проверкам почти 64 тыс. москвичей задекларировали доход, бюджет получил более 9 млрд рублей.

Globus ищет площадки в России
Немецкая торговая сеть Globus начала искать площадки для строительства новых магазинов в России. Ритейлер ищет участки 16–20 тыс. кв. м в радиусе 300 км от Москвы и планирует открыть гипермаркет в 2027 году. Также изучается возможность расширения точек небольшого формата «Глобус Лавка». Сейчас у Globus 20 гипермаркетов в ЦФО.

Самый дорогой загородный дом
Самый дорогой среди выставленных на продажу загородных домов в России находится на Рублёво-Успенском шоссе в Подмосковье. Он продаётся за 5,5 млрд рублей. Лот включает особняк площадью 2,5 тыс. кв. м и большой участок. Здание с восемью спальнями выполнено в неоклассическом стиле, в отделке много золота и дорогих материалов.

#недвижимость #СтартИнвест #ЛотосОтели #Марсовополе #PrimeLife #Варшавскоешоссе #Русгидро #ПИК #ФНС #Москва #Globus #Рублевка #загородныйдом #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости