Из вклада в квартиру за 20 млн: сколько стоит лишний коридор в планировке?
Из пяти проектов в списке клиента я вычеркнул три за один вечер.
Клиент держал 20 млн на вкладе и пришёл со словами «вклад тает, надо брать бетон». Весной банк предлагал переоформить под 15%, потом под 13%. На конец сентября средняя максимальная ставка на год у крупнейших банков около 12,3% (по агрегаторам, у отдельных банков ниже или выше), ключевая 14% (сохранена 11 сентября).
Вклад против квартиры я считал 19 и 29 сентября. Здесь другой вопрос: что проверить в проекте до сделки.
Три проверки перед выходом из вклада
Все пять выглядели хорошо: метро, известные застройщики, красивые сайты. Отсев шёл по трём пунктам:
▫️ Соседние стройки. У первого проекта до 2028 года рядом строятся ещё два корпуса. Сначала шум под окнами, потом двор на три дома вместо одного. Соседние участки видны в разрешениях и проектных декларациях на наш.дом.рф.
▫️ Прошлые дома застройщика. У второго я смотрел, как он сдавал предыдущие дома: в срок ли, с каким качеством, как отвечал жильцам после ключей. На сайте застройщика об этом обычно не пишут: сроки сдачи прошлых домов видны на ЕРЗ.РФ и в проектных декларациях на наш.дом.рф, опыт жильцов — в чатах их домов.
▫️ Планировка. У третьего около пятой части площади занимает коридор. Это данные одного проекта, нормой рынка я их не считаю.
Названий не привожу: это отсев для одного клиента на сентябрь, чужой список может выглядеть иначе.
Что вы проверяете первым до брони: соседние стройки, застройщика или чертёж?
Сколько стоит коридор
Проект не называю, считаю на условном лоте. Допущения:
▫️ двушка за 20 млн;
▫️ средний метр комфорт-класса в старой Москве 450 тыс. (август: 445 тыс. по Mail.ru, 453 тыс. по «Метриуму»), но его тянут вверх студии и маленькие лоты; у двушки за 20 млн метр ниже, около 405 тыс.;
▫️ значит, около 49 м² общей площади;
▫️ коридор и прихожая: 5 м² в спокойной планировке и 10 м² (пятая часть) в планировке из списка клиента.
Цену в договоре обычно считают за метр общей площади, коридор в неё входит. На комнаты, кухню и санузел остаётся:
▫️ 44 м² при коридоре 5 м²: около 455 тыс. за такой метр;
▫️ 39 м² при коридоре 10 м²: около 513 тыс.
Цена и общая площадь одни и те же, а метр без коридора дороже на 58 тыс., или на 13%. Доплаты нет, но комнат и кухни в такой квартире на 5 м² меньше: по 405 тыс. за метр это около 2 млн. Коридор нужен в любой квартире, поэтому считаю только разницу между 5 и 10 м².
Не знаю, как такая планировка ведёт себя при перепродаже. Цифр по Москве у меня нет.
Какой коридор вы считаете предельным для квартиры за 20 млн?
Как посчитать для своего списка
Для своего лота делаю так:
▫️ беру чертёж лота с размерами и вычитаю коридор и прихожую из общей площади;
▫️ цену лота делю на остаток: получаю цену метра без коридора и прихожей;
▫️ то же считаю для соседнего лота в этом же доме и сравниваю.
Считали ли вы такую цену для лота, который уже почти выбрали?
Где этот расчёт ломается. Метр 405 тыс. — оценка для двушки за 20 млн, у конкретного лота он может отличаться на 5–10%. Если взять средний метр класса, 450 тыс., площадь выйдет около 44 м², коридор в пятую часть — около 9 м², а метр без коридора подорожает на те же 58 тыс. (513 против 571). Коридор 5 м² взят как условная норма, в реальных планах он бывает и меньше. Часть коридора занимают шкафы и гардероб, тогда это метры хранения. Для сдачи в аренду разница может не играть роли: арендатор, скорее всего, смотрит на число комнат и общую площадь, а чертёж не сравнивает. Планировка важнее тем, кто покупает для жизни. Налог на имущество и ремонт в расчёт не входят.
Не инвестиционная рекомендация: расчёт на допущениях, у вашего лота будут свои площади и цена.
Что для вас весомее при выборе лота: цена за метр общей площади или за метр без коридора и прихожей?
