Однушка простояла 24 дня: уступить 5 тысяч или ждать? Считаю порог
Мой клиент два года назад купил однушку в новостройке Москвы под сдачу, подбирал её я. В сентябре жилец съехал, и квартира встала: объявление за 90 тысяч в месяц, за двенадцать дней два звонка и один показ.
Уступать 5 тысяч он не хотел: «Это же каждый месяц». Мы посчитали, сколько на самом деле стоит пустой день.
Цена пустого дня
90 000 ₽ в месяц — это 3 000 ₽ за каждый день простоя.
У уступки в 5 000 ₽ есть срок: договор аренды обычно заключают на 11 месяцев. За договор это 55 000 ₽, или 5,6% дохода за 11 месяцев.
Вопрос к тем, кто сдаёт: вы когда-нибудь переводили свой простой в рубли?
Порог в днях
Формула на три действия:
▫️ ставку в месяц делим на 30 — цена пустого дня;
▫️ уступку в месяц умножаем на 11 — её цена за договор;
▫️ второе делим на первое — порог в днях.
У клиента вышло 55 000 / 3 000 = чуть больше 18 дней. Сократит уступка простой дольше чем на 18 дней — окупилась. На меньший срок — выгоднее было ждать. Для квартиры за 60 тысяч и уступки в 3 тысячи порог около 17 дней.
Налог соотношение не меняет. Клиент самозанятый, и 4% одинаково срезают и уступку, и пустой день.
Какой порог получается у вас — больше или меньше трёх недель?
Почему 90 тысяч не работали
Объявлений об аренде в Москве стало больше почти на 29% (Циан, июнь). Ставки однушек за первое полугодие снизились на 2%. В доме клиента год назад сдавались три похожие квартиры, этой осенью вместе с соседним корпусом — девять.
Тот, кто ищет с фильтром «до 85 тысяч», объявление за 90 просто не увидит и на показ не придёт.
Для жильца ставка тоже важна: при заезде он платит первый месяц, залог и комиссию агента, всё от ставки. Если агент берёт 100% ставки, заезд при 90 тысячах стоит 270 000 ₽, при 85 — 255 000 ₽.
Кто сдаёт в новых корпусах, у вас соседей-конкурентов тоже прибавилось?
Чем закончилось
24 сентября клиент поставил 85. За четыре дня пять звонков и три показа, 1 октября жильцы въезжают. Всего квартира простояла 24 дня.
Я не уверен, что уступка вышла выгоднее. Найдись жилец за 90 к середине октября, ждать было бы дешевле.
Где этот расчёт ломается. Порог считает уступку только на один договор. Если на продлении жилец не согласится вернуть 90, уступка перейдёт и в следующие 11 месяцев и обойдётся дороже. Если квартира не сдаётся из-за мебели, фотографий или планировки, уступка не поможет и станет подарком жильцу. И ещё: с октября до декабря спрос на аренду обычно спадает (так пишет журнал Яндекс Аренды, ноябрь 2025), это играет в пользу уступки.
Не инвестиционная рекомендация: цифры одного объекта, у вашей квартиры будут свои.
Вы бы на третьей неделе простоя уступили 5 тысяч или держали цену до конца октября?
