Сделок на 59% меньше, а метр на 17% дороже. Что это значит для инвестора в квартиру?
В августе в массовом сегменте старой Москвы заключили меньше тысячи сделок с новостройками: впервые с июля 2017 года и на 59% меньше, чем годом раньше (Метриум, 11 сентября). А средний метр там же вырос за год на 17%, до 426 570 ₽.
Сделок в 2,4 раза меньше, метр дороже на шестую часть. Инвестору в квартиру нужен другой вопрос: входит ли в эти 17% цена лота, который он держит или собирается купить?
Где упали договоры
Договоров долевого участия (так оформляют покупку квартиры в строящемся доме) стало меньше, чем годом ранее: в старой Москве на 45%, в Новой Москве на 48%, в Подмосковье на 3% (Росреестр, расчёт DataFlat, 4 сентября). Метриум считает массовый сегмент, Росреестр все договоры, поэтому цифры разные.
Покупает тот, у кого есть деньги или одобренная ипотека. В августе больше половины ипотек в России были рыночными, в среднем под 18,7%; по Москве отдельной цифры нет. С 1 октября ставка семейной ипотеки зависит от числа детей; если свои деньги (с маткапиталом) составляют от половины цены, по условиям программы она не выше 6% (решение Минфина от 22 сентября).
Почему средний метр растёт при слабом спросе
▫️ Дешёвых лотов меньше: предложение в массовом сегменте сократилось на 31%, в первом полугодии в старой Москве не стартовало ни одного комфорт-проекта.
▫️ Структура: по данным bnMAP, цены в августе выросли в восьми округах из двенадцати из-за шести корпусов с высокой ценой метра.
Торг объясняет другое: почему цена на сайте держится. По подсчётам Циана на 24 августа (данные старше месяца), около 60% лотов в московских новостройках продаётся с уступкой (на 15 пунктов больше, чем годом ранее), средняя уступка 7,8%.
Как структура двигает среднее, покажу на условном примере (цифры придуманы). Год назад 10 лотов: 7 по 360 тысяч за метр и 3 по 450, средний 387 тысяч. Сейчас 7 лотов: 3 по 360 и 4 по 450, средний 411 тысяч. Средний вырос на 6%, хотя цена ни одного лота не изменилась.
«Метр +17%» это цифра по рынку; цену конкретного лота показывают похожие лоты в вашем корпусе и соседних.
Вы оцениваете свой лот по среднему метру рынка или по объявлениям в своём корпусе?
Порог ожидания для тех, кто думает войти
Условная квартира 35 м²: по среднему метру 426 570 ₽ это около 14,9 млн. Допустим, деньги лежат на вкладе под 12,68% (средняя максимальная ставка топ-10 банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, вторая декада сентября; за третью данных нет).
▫️ проценты за 181 день: 0,94 млн;
▫️ налог 13% с суммы сверх необлагаемых 160 тысяч: 0,10 млн;
▫️ на руках 0,84 млн, это 5,6% от цены квартиры.
Порог такой: если за полгода лот подорожает меньше чем на 5,6%, вклад покроет подорожание; если больше, вклад проиграет. Расчёт для покупки без ипотеки. Средний метр за год вырос на 17%, при ровном росте это около 8% за полгода, выше порога. Прошлый рост будущего не гарантирует, на среднем метре сказываются дорогие новые корпуса, поэтому свой лот я бы смотрел отдельно.
Где этот расчёт ломается. Ставка меняется: при 12,5% порог 5,5%, при 13% около 5,75%; отдельный банк даст меньше средней. Вклад закроется в 2027-м: необлагаемая сумма считается по ставке того года и может быть меньше 160 тысяч (порог останется около 5,6%), а Минфин предлагает менять сам налог на проценты (пока проект). В порог не включены ни уступка за полную оплату (если её не будет, ожидание дороже 5,6%), ни аренда сдаваемой квартиры. Вклад застрахован на 1,4 млн в одном банке, 14,9 млн придётся делить. При ипотеке под 18,7% арифметика другая, её я здесь не считал.
Какой рост цены лота за полгода вы сочли бы поводом не ждать?
Три сценария и за чем следить
Прогноза «вырастет» или «упадёт» я не дам: данных за сентябрь пока нет, исход зависит от ставки.
▫️ Ставка снижается, покупатели возвращаются, предложение остаётся малым: уступки в цене, которые сейчас дают тем, кто платит сразу, сокращаются.
▫️ Ставка держится, покупатели медлят, новые корпуса выходят: цены на сайтах начинают уступать.
▫️ Картина сохраняется: сделок мало, средний метр держится за счёт структуры.
За чем следить: договоры долевого участия за сентябрь и октябрь вместе (семьи спешили до 1 октября: с 1 по 28 сентября заявок на семейную ипотеку на 48% больше, чем в августе, «Российская газета» от 29 сентября); предложение; долю лотов с уступкой; решение ЦБ 23 октября (ключевая сейчас 14%); цены одинаковых лотов в вашем корпусе.
Не инвестиционная рекомендация: расчёт на допущениях, у вашего лота будут свои цена и ставка.
Вы сейчас держите деньги на вкладе в ожидании цены или уже торгуетесь за конкретный лот?
