Цена за квадрат и проходимость улицы — это еще не всё. Разобрали на реальном кейсе (стрит-ритейл 200 кв.м.), как гибридный трафик, "народные тропы" и правильная логистика генерируют выручку. Читайте подробный разбор аналитики локации в нашей новой стать https://tenchat.ru/media/6247599-skrytyye-drayvery-trafika-kak-pokupatelskiye-privychki-opredelyayut-uspekh-lokatsii
Есть квартира, дом или доля в недвижимости? Значит, вам важно знать, как рассчитывается налог на имущество. Разберём, от чего зависит сумма, какие предусмотрены вычеты и льготы, где посмотреть начисления и когда нужно заплатить.
1. Как рассчитывается налог? Формула и хитрости с вычетами
Расчет зависит от кадастровой стоимости, вычетов, ставки и периода владения. Вот ключевые моменты:
● Вычеты для жилья : Минус 50 м² для дома, 20 м² для квартиры, 10 м² для комнаты. Если площадь меньше — налог нулевой!
● Дополнительно для многодетных : Семьи с 3+ детьми минусуют по 5-7 м² на каждого ребенка.
● Ставки :
o 0,1% для для квартир, комнат, долей в них; домов; гаражей и машино-мест; недостроенных объектов; хозпостроек на участках ИЖС или ЛПХ;
o 0,5% для нежилых помещений.
o 2% для элитки дороже 300 млн руб. В Москве и Питере — прогрессивная шкала.
● Если владение меньше года : Налог только за месяцы собственности (от даты в ЕГРН).
Пример: Квартира 60 м², кадастровая стоимость 5 млн руб. (83,3 тыс. руб./м²). После вычета 20 м² база = 3,3 млн руб. Ставка 0,1% → Налог = 3300 руб. за год.
2. Как узнать, сколько начислили?
● уведомление направляется не позднее чем за 30 дней до срока уплаты налога;
● если сумма налогов меньше 300 ₽ , документ не направляется
● приоритетный способ получения — электронное уведомление в Личном кабинете налогоплательщика;
● уведомления доступны также на Госуслугах;
● если у собственника нет доступа к онлайн-сервисам, уведомление придёт по почте заказным письмом.
Кадастровую стоимость проверьте в выписке ЕГРН или на сайте ФНС — чтобы убедиться, что всё адекватно.
3. Когда платить и что будет, если просрочить?
Крайний срок — 1 декабря 2026 года. Нет уведомления? Это не означает, что налог платить не нужно — проверяйте онлайн!
Если не заплатите:
● Пени: 1/300 ставки ЦБ от долга ежедневно.
● Штраф 20% от суммы за умышленную неуплату.
● Суд, приставы, запрет на выезд (от 30 тыс. руб. долга) или удержание из зарплаты. Не рискуйте — лучше оплатить вовремя!
4. Льготы: Кто может сэкономить или не платить вовсе?
Федеральные льготы для пенсионеров, инвалидов, военных, многодетных и других (полный список в ст. 407 НК РФ или на сайте ФНС). Регионы добавляют свои — проверяйте! Льгота на один объект: если несколько — платите за остальные.
5. Налог на имущество детей: Родители, внимание!
Если ребенок — собственник, налог начислят на него, но платят родители. Налоговое уведомление приходит на имя ребенка, но оплачивать его должны взрослые — так же, как и за собственное имущество. Если у семьи есть право на льготу, необходимо предоставить подтверждающие документы, чтобы снизить или отменить платеж.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
Фото - ИА Рустемпо
Вопрос расселения ветхого жилья остается одной из самых острых социальных тем в России. Согласно официальным данным на 1 апреля 2026 года, в стране насчитывается 28 968 аварийных домов.
Эта цифра — не просто сухая статистика, а тысячи семей, ожидающих улучшения жилищных условий. Разбираемся с экспертами, в каких случаях дом пригоден для проживания, а в каких подлежит сносу, а также что делать жильцам аварийных строений, если процесс переселения затягивается.
- О чем говорит статистика аварийных домов? Много это или мало для нашей страны?
Основатель Инжиниринговой компании "Элемент", член-учредитель Ассоциации "НОТЕХ" Алексей Лукьянчиков (Москва):
- Число аварийных домов говорит о том, что проблема износа жилого фонда в России остаётся серьёзной. При этом оценивать масштаб только по количеству зданий не совсем корректно: важно учитывать площадь такого жилья, число проживающих людей и ситуацию в конкретных регионах. На мой взгляд, главная задача заключается не только в расселении уже признанных аварийными домов, но и в том, чтобы выявлять опасные дефекты на более ранней стадии, когда ещё есть возможность восстановить конструкции и избежать угрозы для жильцов.
Архитектор-градостроитель, генеральный директор ООО «АрхПро», член Союза московских архитекторов Наталия Брайловская (Москва):
- Почти 29 тысяч домов — это не весь аварийный фонд, а только та его часть, которую официально признали аварийной. Фактически изношенных домов больше: многие годами ждут обследования, и признание отстаёт от реального старения зданий. Поэтому важно не само число, а соотношение: сколько домов признают за год и сколько успевают расселить. Пока новые дома попадают в список быстрее, чем выбывают старые, проблема будет расти.
- Дома какого периода постройки становятся сегодня аварийными чаще всего?
Основатель Инжиниринговой компании "Элемент", член-учредитель Ассоциации "НОТЕХ" Алексей Лукьянчиков (Москва):
- Чаще всего в зоне риска оказываются здания с большим сроком эксплуатации, особенно если в них долго не проводился капитальный ремонт. Но возраст дома сам по себе ничего не решает. Многое зависит от качества строительства, состояния фундамента, несущих стен и перекрытий, воздействия влаги, состояния инженерных систем и того, насколько своевременно устранялись обнаруженные повреждения. Бывает, что старый дом сохраняет удовлетворительное техническое состояние, а в относительно новом здании из-за строительных дефектов или неправильной эксплуатации возникают серьёзные проблемы.
Архитектор-градостроитель, генеральный директор ООО «АрхПро», член Союза московских архитекторов Наталия Брайловская (Москва):
- Чаще всего аварийными становятся дома 1950–1960-х годов, построенные с расчётом на ограниченный срок службы, а также довоенный и деревянный фонд. На подходе панельные дома 1970–1980-х, у которых заканчивается ресурс стыков, перекрытий и сетей.
- В каких случаях аварийный дом нуждается в ремонте, а в каких подлежит сносу?
Основатель Инжиниринговой компании "Элемент", член-учредитель Ассоциации "НОТЕХ" Алексей Лукьянчиков (Москва):
- Разница между домом, который можно отремонтировать, и аварийным зданием определяется, прежде всего, результатами технического обследования. Специалисты оценивают состояние несущих конструкций, характер трещин и деформаций, устойчивость здания и возможность безопасной эксплуатации. Если повреждения можно устранить ремонтом или усилением конструкций, восстановление может быть оправданным. Если же несущая способность существенно утрачена, существует угроза обрушения и обеспечить безопасность технически невозможно, возникает вопрос о признании дома аварийным и его сносе. При этом решение нельзя принимать только по внешнему виду здания: необходимы профессиональное заключение и установленная законом процедура.
Архитектор-градостроитель, генеральный директор ООО «АрхПро», член Союза московских архитекторов Наталия Брайловская (Москва):
- Решение о ремонте или сносе принимается по техническому заключению о состоянии несущих конструкций: фундаментов, стен, перекрытий. Если повреждения локальные и конструкции можно восстановить, дом ремонтируют или реконструируют. Если несущая способность утрачена или восстановление сопоставимо по стоимости с новым строительством, дом признают аварийным и подлежащим сносу. Для исторических зданий учитывают охранный статус, там чаще выбирают реставрацию с усилением конструкций.
- Что делать жильцам, если фактически дом является аварийным, но процесс признания его таковым затягивается? Куда обращаться, если региональные власти реагируют недостаточно оперативно?
Основатель Инжиниринговой компании "Элемент", член-учредитель Ассоциации "НОТЕХ" Алексей Лукьянчиков (Москва):
- Если жильцы видят, что состояние дома ухудшается, а признание его аварийным затягивается, я бы рекомендовал не ограничиваться устными обращениями. Нужно письменно обратиться в местную администрацию с требованием провести обследование, приложить фотографии повреждений, акты управляющей организации и предыдущую переписку. При необходимости можно привлечь специализированную организацию для оценки технического состояния здания. Если обращения остаются без ответа, следует обращаться в региональную жилищную инспекцию и прокуратуру, а при бездействии органов власти рассматривать возможность судебного обжалования. Если есть признаки непосредственной угрозы обрушения, необходимо незамедлительно сообщить в экстренные службы и администрацию. В таких ситуациях нельзя ждать, пока завершится административная процедура: безопасность людей должна быть приоритетом.
Архитектор-градостроитель, генеральный директор ООО «АрхПро», член Союза московских архитекторов Наталия Брайловская (Москва):
- Жильцам стоит подать заявление в межведомственную комиссию при администрации и приложить заключение специализированной организации о техническом состоянии дома. Если комиссия затягивает решение, можно жаловаться в жилищную инспекцию и прокуратуру, а бездействие обжаловать в суде. Но, прежде всего, я советую выяснить, что город планирует на этой территории. Для этого нужно смотреть генеральный план, правила землепользования и застройки и решения о комплексном развитии территорий. Бывает, что квартал уже определён под реконструкцию, потому что на его месте предусмотрено другое строительство. Тогда дом расселят в рамках развития территории, и отдельно добиваться признания его аварийным может не понадобиться. Для девелоперов это тоже интересный ход: квартал с изношенными домами, который город включил в планы развития, становится площадкой для нового проекта. Поэтому вопрос о будущем территории стоит задать раньше, чем о судьбе отдельного дома.
Подготовил Евгений Раи
Источник - ИА Рустемпо
Изображение сгенерировано ИИ / ИА Рустемпо
За три квартала текущего года первичный рынок жилья прошел через серьезную трансформацию. Если начало года еще сохраняло инерцию «льготного бума», то после июльской отмены массовой ипотеки рынок перешел в режим жесткой адаптации.
Итоги девяти месяцев показывают закономерное охлаждение спроса: объемы сделок заметно просели по сравнению с ажиотажным прошлым годом, а застройщики вынуждены пересматривать свои стратегии продаж, переходя от модели «продаем всё и сразу» к точечной работе с покупателем.
Об итогах сделок на первичном рынке за три квартала, динамике цен во всех сегментах и основных драйверах продаж в нынешних условиях ИА Рустемпо рассказывают эксперты.
Итоги
Основатель ГК «Атмосфера», эксперт по инвестиционной недвижимости и управлению доходными объектами Татьяна Золичева (Ярославль):
- Рынок недвижимости в 2026 году переживает не столько кризис спроса, сколько изменение покупательского поведения. Нам не приходится говорить, что люди перестали покупать квартиры. Скорее, они научились внимательнее считать деньги и оценивать перспективы своих вложений.
Статистика банковской ипотеки говорит о рекордных объёмах выдачи не только в льготных программах (что логично в связи с изменениями с 01.10.2026), но и в сегменте рыночной ипотеки.
По данным ДОМ.РФ, за январь–август 2026 года в России продано 14,6 млн кв. м жилья — на 2% больше, чем годом ранее. Объём продаж в денежном выражении достиг 3 трлн рублей, увеличившись на 6%. При этом динамика неоднородная: в августе продажи снизились на 16% год к году.
В Москве за девять месяцев заключено около 38 тысяч договоров долевого участия — минимальный результат за аналогичный период с 2017 года. Однако сентябрь показал оживление: в Москве и Подмосковье количество сделок выросло на 46% относительно августа.
В Санкт-Петербурге снижение оказалось менее выраженным. За январь–август заключено около 19,6 тысячи сделок с новостройками — на 7,1% меньше прошлогоднего показателя. При этом в Ленинградской области спрос, напротив, растёт.
По итогам девяти месяцев в Петербурге и Ленинградской области совокупно заключено 49,4 тысячи сделок на сумму 494,1 млрд рублей. Количество сделок увеличилось на 9,3% год к году, а денежный объём — на 23,3%.
В этой статистике я вижу определенный тренд: покупатель не отказывается от недвижимости, а ищет более доступные варианты. Высокие цены в мегаполисах и дорогая ипотека заставляют внимательнее рассматривать локации в области, особенно с перспективой транспортной доступности, небольшие квартиры и альтернативные способы финансирования.
Председатель Совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева (Москва):
- Первичный рынок жилья России по итогам трёх кварталов 2026 года демонстрирует противоречивую динамику: локальное восстановление спроса относительно второго квартала на фоне продолжающегося годового спада. Среднемесячное число сделок в третьем квартале оказалось на 11% выше, чем во втором, что частично связано с отложенными регистрациями июньских сделок перед объявленным ужесточением семейной ипотеки. Однако по сравнению с третьим кварталом 2025 года среднемесячное число сделок снизилось на 15%.
Привычного ажиотажа перед изменениями семейной ипотеки в сентябре не случилось: на стыке августа и сентября выдавалось по 7,5–8,5 тыс. льготных кредитов в неделю — почти вдвое меньше, чем на стыке июня и июля, и на 20% меньше, чем год назад. Экспозиция на первичном рынке крупных городов за год сократилась на 5–6% — до 302–405 тыс. лотов. Это вызвано не дефицитом, а тем, что застройщики не выводят новые проекты: запуски упали на 13–16% год к году из-за дорогого проектного финансирования и падения спроса.
В старых границах Москвы объём доступного первичного жилья сократился на 12–15% год к году, в Подмосковье — на 14–17,2%. Объём поступлений от продажи новостроек в январе–апреле 2026 года составил 1,53 трлн руб. (+11% в годовом выражении). Остатки средств на эскроу-счетах достигли 7,4 трлн руб., уровень покрытия задолженности по проектному финансированию держится на отметке 70%.
Коммерческий директор компании «Стоун» Мария Башанова (Санкт-Петербург):
- Один из ключевых трендов первичного рынка жилья в этом году — смещение спроса из Санкт-Петербурга в пригороды, где покупатели могут подобрать квартиру с более доступным бюджетом. На фоне высоких ипотечных ставок стоимость приобретения жилья становится одним из определяющих факторов выбора. При этом средние цены продолжили расти во всех сегментах рынка — как в Петербурге, так и в Ленинградской области.
Коммерческий директор ГК “Вертикаль / “Траектория” Роман Корнышев (Санкт-Петербург):
- По итогам девяти месяцев рынок Петербурга и Ленобласти показал небольшой рост: около 47 тыс. сделок и 1,9 млн м² - это на 4% больше, чем годом ранее. Год при этом шёл неровно. После всплеска в январе спрос просел, затем активность вернулась весной, а в сентябре случился ещё один пик перед изменением условий семейной ипотеки.
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Мария Орлова:
- По итогам трех кварталов ключевым фактором на первичном рынке агломерации стало перераспределение спроса в пользу Ленинградской области: ее доля в общих продажах выросла с 22% в 2020 году до 44%, а в сентябре достигла 45%. С начала года в области реализовано 758 тыс. кв. метров жилья — на 43% больше, чем за аналогичный период прошлого года, со средним темпом продаж 84 тыс. кв. метров в месяц. В границах Санкт-Петербурга на фоне дефицита свободных участков под застройку предложение сокращается, а продажи в кв.м составили 926 тыс. кв. метров и минус 4%.
Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Фёдор Мищевич (Москва):
- Главный итог девяти месяцев, на мой взгляд, в том, что покупателю стало сложнее совместить желаемую квартиру с доступным бюджетом. Особенно это чувствуется в Москве. Даже при желании или необходимости купить жильё семье нужно собрать первоначальный взнос, выдержать ежемесячный платёж и оставить деньги на ремонт и переезд. Поэтому часть покупателей расширяет географию поиска и рассматривает Подмосковье. Оно прошло этот период заметно устойчивее московского рынка. Я бы не воспринимал отдельные месяцы с хорошими продажами как признак того, что трудности уже позади. Покупательский интерес сохраняется, но возможность довести покупку до сделки всё сильнее зависит от условий оплаты. Удачная планировка и хорошая локация помогают выбрать квартиру, однако, финансовая нагрузка может остановить покупку уже после этого выбора.
Генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов (Санкт-Петербург):
- По итогам трех кварталов на первичном рынке продажи идут, хоть и с понятным сокращением динамики по сравнению с прошлым годом. Были отдельные всплески активности, но ни резкого падения, ни взрывного роста мы не увидели. Рынок продолжает работать, сделки идут.
Цены
Председатель Совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева (Москва):
- Ценовая картина на первичном рынке характеризуется устойчивой стагнацией с марта 2026 года. Накопленный за семь месяцев рост цен составил 4,3%, что ниже темпов инфляции (4,75%). В реальном выражении квартиры за год подешевели на 0,4%. Рост цен в июле–сентябре чуть ускорился относительно второго квартала (+1,3% против 0,3%), но это меньше, чем в третьем квартале прошлого года (+2,4%). Жильё бизнес- и элит-класса с начала года подорожало на 4,6%, тогда как массовый сегмент демонстрирует более скромную динамику. В мае 2026 года в сегменте бизнес/элитный месячный рост составил 4,1% против 0,5% в типовом/комфорт-классе. Единственный сегмент, где предложение растёт, — премиум и элита: в Москве объём первичного жилья премиум-класса к началу июля увеличился на 34,5% год к году, в элитном сегменте — на 20,4%. Рост цен фиксировался в 67 из 74 субъектов.
Лидерами по удорожанию стали Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также Москва и Московская область. В Краснодарском крае цены снизились на 1,7%, в Тюменской области — на 0,5% из-за избыточного предложения.
Основатель ГК «Атмосфера», эксперт по инвестиционной недвижимости и управлению доходными объектами Татьяна Золичева (Ярославль):
- Первичный рынок продолжает испытывать ценовое давление. Себестоимость строительства, стоимость финансирования и инфляция не позволяют застройщикам существенно снижать цены.
При этом ситуация различается по сегментам. В массовом жилье покупатель особенно чувствителен к ежемесячному платежу. В бизнес-классе всё большее значение приобретают локация, инфраструктура и качество проекта. Это, скорее, копилка для сохранения денег, чем способ их преумножения. В премиальном сегменте на первый план выходят уникальность объекта и сохранение капитала. Особенно недооцененными, на мой взгляд, в сравнении с Москвой, являются некоторые районы Санкт-Петербурга, сочетающие в себе признаки премиальности.
На вторичном рынке у покупателей больше возможностей для поиска недооцененных лотов, проведения успешных переговоров по цене, снижения стоимости за счет вторичных выгод (быстрый выход на сделку, наличный расчет и т. д.).
Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Фёдор Мищевич (Москва):
- По ценам самая чувствительная ситуация сложилась в массовом сегменте. К концу III квартала новостройки этого класса в старых границах Москвы подорожали за год почти на 19%. В бизнес- и премиум-классе рост составил около 12–13%, в высокобюджетном сегменте около 8%. Получается, что наиболее доступное жильё дорожало быстрее дорогого, хотя именно его покупатели сильнее зависят от ипотеки. Но эти проценты нельзя автоматически прибавлять к стоимости любой квартиры. На среднюю цену влияет и то, какое жильё осталось в продаже. Если доступные варианты разобрали, а в экспозиции осталось больше дорогих или почти готовых квартир, средний показатель тоже повышается. Поэтому я бы сравнивал конкретные предложения с учётом скидки, отделки и условий оплаты.
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Мария Орлова:
- В ценовой динамике рынок сохраняет выраженную дифференциацию. В Санкт-Петербурге средняя стоимость квадратного метра держится на уровне 347 тыс. рублей. В Ленинградской области средняя цена сделки с 2020 года выросла в 2,2 раза — с 87 тыс. до 190 тыс. рублей за квадратный метр.
Генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов (Санкт-Петербург):
- Цены на недвижимость растут во всех сегментах, и, думаю, эта тенденция продолжится. При этом динамика стоимости сильно зависит от стадии реализации проекта. На старте рост может быть достаточно существенным и быстрым, что мы наблюдали на собственном примере. В проектах на более поздних стадиях динамика, как правило, спокойнее: первоначальный высокий спрос уже реализован, и дальнейшее повышение цен происходит постепенно, с учетом текущего объема предложения и темпов продаж. Но всё равно это повышение. Кроме того, уже сейчас понятно, что в будущем нас ожидает ограниченность предложения на рынке: новых проектов в Петербурге выходит меньше, существующее предложение постепенно вымывается. Это, безусловно, тоже будет подталкивать цены вверх.
Коммерческий директор ГК “Вертикаль / “Траектория” Роман Корнышев (Санкт-Петербург):
- Цены росли во всех классах недвижимости, но с разной скоростью. С начала года квадратный метр в масс-маркете Петербурга подорожал на 13%, до 317 тыс. ₽, в Ленобласти — на 11%, до 187 тыс. ₽. В бизнес-классе рост составил 7%, до 536 тыс. ₽, в элитном сегменте — 13%, до 835 тыс. ₽. В III квартале цены в бизнес- и элит-классе почти не менялись: покупатель дорогого жилья стал чувствительнее к цене, поэтому рынок перешёл от постоянного повышения прайса к точечной работе с отдельными лотами. У нас средняя цена метра в зарегистрированных сделках выросла с 385 тыс. ₽ в I квартале до 404 тыс. ₽ в III квартале, то есть примерно на 5%. При этом мы повышаем цены без скачков, чтобы сохранить темп продаж.
Драйверы
Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Фёдор Мищевич (Москва):
- Продажи в январе-сентябре поддерживали семейная ипотека и желание покупателей оформить кредит до изменения её условий. Это помогало ускорить решение тем, кто уже планировал покупку. Однако такие всплески, скорее всего, заберут спрос у следующих месяцев. Дополнительную поддержку дают рассрочки, скидки и деньги от продажи прежнего жилья. В дорогих проектах большую роль играет покупатель с собственными средствами, который выбирает, прежде всего, расположение и характеристики квартиры. Я думаю, сейчас преимущество получат проекты, где условия покупки действительно подходят под бюджет семьи. Человек может быть готов переехать и уже выбрать квартиру, но отложить сделку из-за платежа. Поэтому для устойчивого роста продаж нужно, чтобы больше людей могли позволить себе покупку без расчёта на то, что через год финансовая нагрузка на семейный или личный бюджет обязательно станет легче.
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Мария Орлова:
- Главными драйверами продаж остаются разрыв в бюджетах покупки и финансовые инструменты девелоперов. В рамках лимита семейной ипотеки в 12–15 млн рублей в черте города доступна студия или однокомнатная квартира, тогда как в области за эту сумму покупатель приобретает просторное жилье. При этом ключевым двигателем спроса выступает кредитование: доля ипотечных сделок в области достигла 67% против 60% годом ранее. В условиях рыночных ставок девелоперы поддерживают активность покупателей через собственные программы субсидирования и рассрочки (на них приходится до 14% сделок).
Основатель ГК «Атмосфера», эксперт по инвестиционной недвижимости и управлению доходными объектами Татьяна Золичева (Ярославль):
- Основными драйверами первичного рынка остаются семейная ипотека, рассрочки от застройщиков, специальные условия покупки и субсидирование ставки.
Но я бы выделила ещё один важный фактор — изменение инвестиционного мышления. Если раньше основной мотив приобретения недвижимости был для жизни (улучшение жилищных условий, разъезд, развод и т. д.), то сейчас все чаще недвижимость приобретается для инвестиций (под перепродажу, аренду, для посуточного бизнеса). Есть идея «раннего выхода на пенсию», когда несколько объектов недвижимости обеспечивают выплату последней. В нашей стране традиционно люди склонны не доверять банкам, бирже и другим инструментам, в отличие от жилой недвижимости, которая понятна и у которой есть несколько способов использования.
Грамотный выбор локации, концепция объекта, качественная комплектация и профессиональное управление могут существенно влиять на итоговую доходность и стоимость недвижимости. На мой взгляд, выигрывать будут не те, кто успел купить дешевле всех, а те, кто сумел правильно оценить потенциал недвижимости......
Полная версия материала - ИА Рустемпо
🏢 Как из пустого помещения сделать актив, который стоит на несколько миллионов дороже
Обычно инвесторы в коммерческую недвижимость ищут готовый арендный бизнес: купил помещение с арендатором и получаешь деньги каждый месяц. Но есть и другой путь: не покупать готовый ГАБ, а собрать его самому под свою задачу. Тогда зарабатываешь не только на аренде, но и на росте стоимости самого помещения.
Покажу на примере. Допустим, нашли пустое помещение в перспективном жилом районе: 100 м², цена 15 млн рублей, арендатора нет. Сначала смотрим локацию: сколько вокруг жителей, какие есть конкуренты, какой пешеходный трафик, чего району не хватает и по каким ставкам здесь сдают. Выясняется, что помещением может заинтересоваться сетевой арендатор. Договариваемся с ним о долгосрочной аренде, скажем, на 150 000 рублей в месяц. Это 1,8 млн в год, то есть 12% годовых от цены покупки.
Дальше в дело вступает рынок. Готовые арендные объекты, похожие на наш, могут продаваться из расчёта примерно 10% годовых. Считаем: 1 800 000 ÷ 10% = 18 000 000 рублей. Получается, купили пустое помещение за 15 млн, привели арендатора, и расчётная цена уже готового ГАБ составляет 18 млн. Разница в 3 млн.
Это не чистая прибыль. Из неё нужно вычесть подготовку помещения, поиск арендатора, оформление сделки, налоги и прочие расходы. И продать за 18 млн получится, только если на рынке есть спрос. Все цифры здесь условные, они нужны, чтобы показать принцип.
Откуда берётся эта разница? Тот, кто покупает пустое помещение, берёт на себя неопределённость: непонятно, когда появится арендатор и сколько он заплатит. Тот, кто покупает готовый ГАБ, получает согласованные условия и работающий денежный поток. За эту определённость рынок нередко готов платить больше.
Главная работа при этом происходит до покупки. Сначала нужно понять:
✔️ какой арендатор востребован именно в этой локации;
✔️ сколько он реально готов платить;
✔️ что требует от помещения;
✔️ сколько придётся вложить в подготовку;
✔️ какую доходность и ликвидность получит инвестор.
И только потом решать, покупать ли помещение.
С инвесторами я работаю по двум направлениям. Первое: подбираю готовый арендный бизнес с действующим арендатором. Второе: нахожу помещение и организую создание ГАБ под конкретный запрос, с учётом бюджета, желаемого дохода, срока вложения и планов, держать объект у себя или продавать. Иногда выгоднее купить готовое, иногда создать своё, и сравнивать нужно не просто цены на недвижимость, а экономику всей стратегии целиком.
Если у вас есть свободный капитал и вы смотрите на коммерческую недвижимость как на источник дохода, пишите. Обсудим, какой путь подойдёт вам.
Роман Старцев
Инвестиционный брокер | Эксперт Инвестиционного комитета
📞 +7 927 229-99-71
Интерактивная визитка
В сентябре продажи квартир в новостройках России выросли на 36% по сравнению с августом и достигли 53 тыс. сделок. Это самый высокий показатель с начала 2026 года. Покупатели спешили оформить семейную ипотеку на прежних условиях до изменения правил с 1 октября, сообщил Mash Money главный аналитик "Циана" Алексей Попов.
В Москве число сделок с новостройками увеличилось на 39%, до 5,3 тыс., а в Санкт-Петербурге — на 41%, до 3,4 тыс. На спрос повлияли не только изменения в ипотеке, но и традиционное осеннее оживление рынка.
С 1 октября условия семейной ипотеки для семей с одним ребёнком изменились: ставка выросла с 6% до 12% в Москве и Санкт-Петербурге и до 10% в остальных регионах. Теперь размер ставки зависит от количества детей и региона. Удорожание кредита может повлиять на спрос в ближайшие месяцы, когда ажиотаж перед изменением правил спадёт.
Активнее стал и вторичный рынок. В Москве в сентябре зарегистрировали 11,5 тыс. договоров купли-продажи — на 5% больше, чем месяцем ранее. Часть покупателей продаёт старое жильё, чтобы приобрести квартиру в новостройке. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от того, насколько новые условия ипотеки ограничат возможности покупателей.
Чтобы приобрести недвижимость, не всегда нужно сразу оплачивать её полную стоимость. Но небольшой первоначальный платёж — только часть обязательств покупателя.
Ранее я рассказал, почему начинаю направление недвижимости с разбора парковок.
Теперь разберём условия покупки места в ЖК «Царская столица» в Санкт-Петербурге: сколько потребуется на старте и какие платежи предстоят дальше. Расчёт получил от партнёра 15 октября.
Что за объект
Машино-место площадью 13,25 м², корпус 8А, 7-й этаж.
Цена по договору при покупке в рассрочку — 587 212 ₽.
Работаю с этим направлением через своего тренера и партнёра по недвижимости. Помогаю разобраться в предложениях и условиях покупки.
Сколько потребуется на старте
Первоначальные платежи — 181 061 ₽.
В эту сумму входят первоначальная часть оплаты места и сопутствующие расходы: бронирование, услуги брокера, взнос в ГСК и доверенность.
Поэтому всю стартовую сумму нельзя считать погашением стоимости самого места.
Что платить дальше
— 5 000 ₽ в месяц в течение 23 месяцев — всего 115 000 ₽.
— Закрывающий платёж — 427 851 ₽, в расчёте указан на октябрь 2028 года.
— Дополнительно содержание — ориентировочно 2 500 ₽ в месяц.
Стартовые платежи, ежемесячные взносы и закрывающий платёж вместе составляют 723 912 ₽. Содержание оплачивается дополнительно.
В образце партнёра общие расходы с учётом содержания и предполагаемых затрат при продаже составляют 881 412 ₽. Это расчётный бюджет по принятому сценарию, окончательная сумма зависит от фактических расходов и условий продажи.
Для чего можно рассматривать такую покупку
Для собственного использования или сдачи в аренду. Возможна и последующая продажа, но её срок и цену заранее гарантировать нельзя.
Если цель — аренда, нужно отдельно оценить спрос, возможную ставку, простой и расходы собственника. А также уточнить, с какого момента можно пользоваться местом и сдавать его.
Главный вопрос — как внести остаточный платёж
Платёж 5 000 ₽ в месяц выглядит комфортно. Но к октябрю 2028 года по этому примеру потребуется ещё 427 851 ₽.
Источник этой суммы важно определить до покупки. Рассчитывать только на то, что получится вовремя перепродать место дороже, — риск: покупатель может найтись позже или по другой цене.
Поэтому я предлагаю смотреть на весь график обязательств, включая содержание и дополнительные расходы.
Есть и другой пример
Место площадью 13,73 м²:
— цена по договору — 622 147 ₽;
— первоначальные платежи с сопутствующими расходами — 182 807 ₽;
— закрывающий платёж — 461 039 ₽.
Наличие конкретных мест и окончательные условия нужно подтвердить. Приведённые цифры — примеры расчётов партнёра от 15 октября 2026 года.
Хотите рассмотреть покупку парковочного места в Санкт-Петербурге?
Напишите мне «ПАРКИНГ», укажите бюджет на старте и цель покупки — для себя, аренды или последующей продажи.
Запрошу актуальные варианты и полный расчёт: сколько потребуется сейчас, какие платежи будут дальше и какую сумму нужно подготовить к завершению рассрочки.
#КараканскийБор #ДачаНовосибирск #ИнвестицииВЗемлю #Новосибирск #ОбскоеМоре #ЗагороднаяНедвижимость #ЭкологияНСО #ДачиНСК #Инвестиции #НедвижимостьНовосибирск #Каракан#базар
🇷🇺 #недвижимость #россия
Цены на новостройки в России по итогам года вырастут на 7%, что станет худшим показателем за последние восемь лет — ЦИАН
____________________________________
Не оставляет ощущение, что надувается большой "мыльный" пузырь.
"История не повторяется, зато частенько рифмуется" - Марк Твен.
Коплю денежки...верните мне мой 2008))))
За год однушки подешевели на 3% - до 66 тысяч рублей в месяц, а двушки - более чем на 10%, до 100 тысяч.
Не каждая квартира с «необычной» историей является плохим вариантом. Но есть ситуации, когда перед покупкой нужно особенно внимательно проверить документы и права всех участников сделки.
Разберём несколько примеров.
1️⃣ Приватизированная квартира, где кто-то отказался от приватизации
Если человек отказался от участия в приватизации, за ним при определённых условиях сохраняется право пользования квартирой.
То есть после покупки вы можете столкнуться с ситуацией, когда человек не является собственником, но сохраняет право проживания.
Поэтому важно выяснить: кто участвовал в приватизации, кто отказался и какие права у этих людей сохранились.
2️⃣ У продавца есть существенные долги
Сам по себе долг ещё не означает, что квартиру нельзя покупать.
Но если у собственника серьёзные финансовые проблемы и впоследствии начинается процедура банкротства, ранее совершённые сделки могут проверяться и в определённых случаях оспариваться.
Поэтому перед покупкой важно проверить не только квартиру, но и финансовое положение продавца.
3️⃣ У одного из собственников есть подтверждённые проблемы с психическим здоровьем
Здесь важен не сам диагноз, а юридическая способность человека понимать значение своих действий и руководить ими.
В определённых обстоятельствах сделка может быть оспорена по основаниям, предусмотренным ст. 171 и 177 ГК РФ.
Поэтому при наличии подобных обстоятельств особенно важно убедиться в законности сделки и способности собственника её совершать.
4️⃣ Квартира приобреталась с использованием материнского капитала
При использовании материнского капитала детям должны быть выделены доли в жилье, приобретённом с использованием этих средств.
Если этого не сделали, права детей нарушены, а последующая продажа такой квартиры может привести к юридическим спорам и оспариванию сделки.
А если собственниками являются несовершеннолетние, при продаже необходимо учитывать требования органов опеки и попечительства.
Риск при покупке недвижимости часто скрывается не в самой квартире, а в её истории и обстоятельствах продавца.
Поэтому перед покупкой стоит проверить:
✔️ историю переходов права собственности;
✔️ основания приобретения квартиры;
✔️ всех собственников и бывших собственников;
✔️ права отказавшихся от приватизации;
✔️ использование материнского капитала;
✔️ наличие несовершеннолетних собственников;
✔️ финансовые и судебные риски продавца.
Именно поэтому юридическая проверка квартиры — это не формальность, а важная часть безопасной сделки.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
Шоу-рум - одно из назначений модульных павильонов.
В нем можно собрать мебель и аксессуары, делающие пространство теплым: уютные диваны, на которых хочется задержаться, столики, текстиль, светильники, создающие атмосферу уюта.
Всё это можно увидеть в условиях, для которых они были созданы, потрогать, представить в своём будущем доме, купить, вместе с домом.
Доступны модульные павильоны разной формы (округлые, прямоугольные) и комплектации, которая распространяется почти на все.
Шоу-рум покажет:
- гостиную, где хочется собираться вечерами;
- кухню, где готовится настроение на целый день;
- спальню с видом на деревья;
- идеи, которые можно повторить у себя.
Экспозиции обновляются каждый сезон.
Шоу-рум на базе модульного дома предназначен для дизайнеров, готовых в соавторстве с другими создать красивый и продуманный интерьер, в котором хочется остаться.
С 1 октября тарифы ЖКХ в России снова выросли.
И цифры выглядят значительно выше общей инфляции:
водоотведение — +17,1%;
холодная вода — +15,3%;
горячая вода — +14,2%;
отопление — +12,7%;
электроэнергия — +12%.
На фоне годовой инфляции около 7% возникает неприятный вопрос:
почему коммуналка дорожает почти в два раза быстрее?
И главное — сколько теперь реально придётся платить?
Сколько прибавит квитанция?
Важно: эти проценты относятся к отдельным тарифам, а не ко всей квитанции целиком.
В платёжке есть содержание жилья, капремонт, вода, отопление, электричество и другие услуги.
Поэтому если отопление подорожало на 12,7%, это не означает, что вся квитанция автоматически вырастет на 12,7%.
Но эффект всё равно заметный.
Если коммунальные расходы семьи были около 5 000 ₽ в месяц и в среднем выросли на 13%:
было — 5 000 ₽;
стало — около 5 650 ₽;
за год — примерно +7 800 ₽ расходов.
Если платёж составлял 8 000 ₽:
прибавка — около 1 040 ₽ в месяц;
за год — примерно 12 500 ₽.
При коммуналке 12 000 ₽:
прибавка — около 1 560 ₽;
за год — почти 18 700 ₽.
Это упрощённые расчёты.
Фактическая сумма зависит от региона, площади квартиры, структуры квитанции и потребления.
Но масштаб они показывают.
Почему +17% увидят не все?
Потому что это среднее изменение конкретных тарифов по стране.
В регионах цифры различаются.
Кроме того, часть услуг зависит от счётчиков.
Если семья сократит потребление воды или электроэнергии, рост платежа может оказаться меньше роста тарифа.
С отоплением сложнее: многое зависит от площади квартиры и региональной системы расчёта.
Поэтому две одинаковые квартиры в разных городах могут получить совершенно разную прибавку.
Но главная проблема даже не в самой квитанции
Коммунальные тарифы платят не только физлица.
Их платят:
рестораны;
магазины;
склады;
производства;
офисы;
малый бизнес.
У компаний растут расходы на электричество, отопление и воду.
Что происходит дальше?
Часть этих расходов постепенно переносится в цены.
Получается:
ЖКХ ↑ → расходы бизнеса ↑ → себестоимость ↑ → цены ↑.
То есть человек потенциально платит за повышение коммуналки дважды:
сначала в своей квитанции;
потом — через более дорогие товары и услуги.
Именно поэтому индексация ЖКХ уже стала одной из главных причин скачка недельной инфляции.
Почему тарифы растут быстрее инфляции?
Коммунальная инфраструктура требует огромных вложений.
Сети изнашиваются.
Нужно ремонтировать оборудование.
Растут расходы на материалы, зарплаты, топливо и обслуживание.
Если тарифы долго растут медленнее затрат, разница постепенно накапливается.
Но у потребителя возникает логичный вопрос:
если платежи растут двузначными темпами, качество услуг растёт так же быстро?
Именно здесь коммунальная тема становится особенно болезненной.
Повышение суммы в квитанции человек видит сразу.
Эффект от инвестиций в инфраструктуру — далеко не всегда.
Что это значит для семейного бюджета?
Коммуналка — почти неизбежный расход.
Можно реже ходить в ресторан.
Можно не покупать новый телефон.
Можно сократить поездки на такси.
Но отказаться от воды, электричества и отопления практически невозможно.
Поэтому рост ЖКХ напрямую уменьшает свободные деньги семьи.
Представим доход семьи 150 000 ₽.
Коммуналка выросла на 1 000 ₽ в месяц.
Кажется, немного.
Но за год это уже:
12 000 ₽.
Эти деньги не попадут:
на вклад;
в инвестиции;
на отпуск;
на крупную покупку.
А если одновременно растут цены на продукты, бензин и услуги, свободный денежный поток сокращается ещё сильнее.
Что это значит для инвестора?
Здесь сразу несколько последствий.
Первое — инфляция.
Если бизнес начнёт переносить рост коммунальных расходов в цены, ЦБ придётся дольше бороться с инфляцией высокой ставкой.
Второе — потребительский сектор.
Чем больше денег семьи тратят на обязательные расходы, тем меньше остаётся на необязательные покупки.
Это может давить на рестораны, часть ритейла, развлечения и услуги.
Третье — коммунальные компании.
Рост тарифов увеличивает выручку отрасли.
Но это не означает автоматического роста прибыли.
Нужно смотреть на долги, инвестиционные программы, расходы и государственное регулирование конкретной компании.
Мой вывод
Главная ошибка — увидеть:
«водоотведение +17,1%»
и решить, что вся квитанция подорожает на 17%.
Так не работает.
Но и считать повышение незначительным тоже нельзя.
Для семьи с коммунальными расходами 8–12 тысяч рублей даже усреднённый рост может означать дополнительные 10–20 тысяч рублей расходов в год.
А для экономики эффект значительно шире:
ЖКХ дорожает → расходы бизнеса растут → часть затрат попадает в цены → инфляция остаётся выше → ЦБ дольше держит высокую ставку.
Получается, одна новая квитанция потенциально влияет не только на семейный бюджет.
Она может влиять и на вклады, ОФЗ и акции.
Поэтому после 1 октября я бы следил не только за суммой в платёжке.
Главный вопрос:
начнёт ли рост коммунальных расходов разгонять остальные цены?
А насколько выросла ваша квитанция после 1 октября?
🔹 до 500 ₽
🔹 500–1000 ₽
🔹 1000–2000 ₽
🔹 больше 2000 ₽
#ЖКХ #тарифы #коммуналка #инфляция #семейныйбюджет #ключеваяставка #ЦБ #инвестиции #КартавыйИнвестор
За последние восемь лет предложение на рынке складской недвижимости росло значительно быстрее, чем в офисном сегменте. В 2019–2026 годах в эксплуатацию ввели около против 3,9 млн м² офисов.
За панорамным окном - вселенная с миллиардами звёзд, миллионами созвездий и парадами планет. Частью этой красоты можно любоваться через стеклянную крышу капсульного дома.
Мы спроектировали его так, чтобы небо всегда было с тобой: рассветное, закатное, ночное- всегда разное.
За этой магией - инженерная надёжность:
- стальной каркас с тройной антикоррозийной защитой;
- двойные панорамные стеклопакеты для сохранения тепла;
- инфракрасный тёплый пол;
- приточно-вытяжная вентиляция для свежести;
- умный замок для безопасности.
Все для комфортной жизни тех, кто хочет засыпать под светом далеких звезд и просыпаться под розовым рассветным небом.
Факт, который нельзя игнорировать: минус треть за 9 месяцев
Совокупный объём инвестиций в недвижимость по РФ за январь–сентябрь 2026 года сократился на треть год к году — до 565 млрд руб. (IBC Real Estate). CORE.XP фиксирует чуть более мягкую динамику: снижение на 12%, до 600 млрд руб. Но ещё красноречивее выглядит статистика по количеству сделок: их стало на 28% меньше (всего 168 сделок). Для брокеров и собственников это не просто цифры — это маркер смены парадигмы: рынок из «рынка продавца» всё заметнее превращается в «рынок покупателя», где каждый актив нужно уметь правильно упаковать и обосновать.
Почему капитал уходит: три главных барьера
Во-первых, дорогое заёмное финансирование: высокая стоимость кредитов делает проекты менее рентабельными и повышает риски. Во-вторых, налоговая нагрузка съедает часть доходности, особенно в сегментах с низкой маржинальностью. В-третьих, срок окупаемости вырос с 9 до 12–15 лет — для многих инвесторов это уже «слишком долго». На этом фоне банковские депозиты выглядят почти как «тихая гавань»: доходность выше, риски понятнее, а деньги можно забрать быстрее. Неудивительно, что капитал уходит туда.
Сегментная картина: кто падает сильнее, а кто держится
Особенно сильно просел гостиничный сегмент: инвестиции сократились на 41% год к году, до 35 млрд руб., из‑за операционных рисков и чувствительности к колебаниям спроса. В офисной недвижимости снижение составило 22% (до 195 млрд руб.), но внутри сегмента есть «островки стабильности»: спрос на небольшие качественные блоки вырос на 31% (до 63 млрд руб.). Это говорит о том, что компании по-прежнему ищут удобные локации, но предпочитают гибкость и меньшие площади. Складской сегмент — история с нюансами: общий интерес сдерживают рост стоимости страхования и риски утраты актива, но крупные сделки (вроде продажи активов Raven Russia) создают всплески объёма и искажают картину.
Кейс: одна сделка — почти весь рынок
Продажа активов Raven Russia — яркий пример того, как одна крупная трансакция может «перевесить» всю статистику по сегменту: на неё пришлось около 86% объёма инвестиций в логопарки за период. Для брокеров это важный урок: в условиях низкой активности рынок становится «сделочным», а не массовым. Успех зависит не от количества предложений, а от умения находить точечные возможности и упаковывать их под конкретного инвестора.
Где сейчас есть деньги: ниши, которые растут даже на «холодном» рынке
• Стрессовые активы и объекты под редевелопмент: их продают с дисконтом, и это даёт шанс быстрее вернуть капитал. Профессиональные игроки и управляющие ЗПИФов как раз концентрируются здесь.
• Реконцепция ТЦ и устаревших БЦ: перераспределение площадей под фуд-холлы, коворкинги, пункты выдачи маркетплейсов — это не просто «косметика», а способ повысить трафик и арендную базу. Например, в ряде ТЦ доля фуд-кортов и сервисов выросла с 15% до 30–40% площадей — и это напрямую влияет на посещаемость и выручку.
• Небольшие офисы в сложившихся деловых районах: компании по-прежнему хотят быть ближе к клиентам и инфраструктуре, поэтому локальный спрос остаётся устойчивым.
Тренд на переосмысление: от «доходного объекта» к «активу с потенциалом»
Рынок смещается от модели «пассивного дохода» к модели «активного управления». Инвесторы всё чаще смотрят не на текущую доходность, а на потенциал: можно ли повысить трафик, сменить пул арендаторов, оптимизировать расходы, добавить новые сервисы. Для собственников это шанс: объекты с продуманной концепцией и понятными сценариями развития становятся более ликвидными, чем «просто доходные» помещения.
#аналитика #коммерческая
Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max
но помещения в новом проекте R4S на Чистопрудном бульваре, 2 - уже в открытой продаже.
📍 Локация: одна из сильнейших на бульварном кольце. Помещения на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара.
🚀 В продаже 17 торговых блоков:
🔹 площади от 20,2 м2 до 187 м2
🔹 высокие потолки 4,2-4,6 м
🔹 витринное остекление
🔹 отдельные входы с фасада
💼 Инвестиционная идея: покупка помещения для сдачи в аренду. Первая линия бульвара у выхода из метро обеспечивает устойчивый спрос со стороны арендаторов большинства сегментов ритейла и услуг. Объектов такого качества в центре немного, что создаёт потенциал роста стоимости.
💸 Цены: от 75 млн ₽
🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь эти помещения выходят в продажу - весьма быстрый темп для такого рода проектов.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
В Мурманской области заработала программа социального арендного жилья: граждане платят четверть рыночной ставки за квартиры с отделкой и мебелью. Моя позиция: это правильный путь, но масштабировать его нужно за счёт перераспределения бюджета льготной ипотеки. В 2025 году на субсидирование ставок уйдёт 1,2 трлн рублей. На эти же деньги можно строить 200 тысяч квартир по 50 кв. м ежегодно, заселяя тех, кому банк никогда не одобрит кредит. Через шесть лет фонд составит 1,2 млн квартир для семей, которые иначе остались бы без жилья.
🌍 Мировой опыт: как социальная аренда решала жилищный кризис • Австрия (Вена): муниципальное жильё составляет двадцать пять процентов фонда, ещё тридцать пять — кооперативное. Аренда втрое ниже рыночной, очередь сократилась до двух лет. Программа существует с 1920-х годов и финансируется через целевой налог на зарплату. • Швеция (Стокгольм): муниципальные компании владеют восемнадцатью процентами жилья. Аренда регулируется переговорами профсоюзов и владельцев, рост ограничен инфляцией. Очередь на социальное жильё — в среднем восемь месяцев. • Сингапур: государственная корпорация HDB построила восемьдесят процентов жилья. Граждане арендуют или выкупают по себестоимости. За пятьдесят лет ликвидированы трущобы и обеспечено жильём девяносто девять процентов населения. • Финляндия (Хельсинки): город владеет сорока процентами жилого фонда. Социальная аренда составляет пятнадцать процентов рынка, ставка привязана к доходу семьи. Безработица среди арендаторов социального жилья ниже средней по городу.
🇷🇺 Российская математика: почему аренда эффективнее ипотеки • Себестоимость строительства в среднем по России — сто тысяч рублей за квадратный метр. С запасом берём сто двадцать тысяч. На 1,2 трлн рублей возводится десять миллионов квадратов, или двести тысяч квартир по пятьдесят метров. • Льготная ипотека помогает тем, кто уже имеет первоначальный взнос тридцать процентов и доход для одобрения кредита. Социальная аренда охватывает тех, кто не проходит банковский фильтр вообще. • Самоподдержка программы: 1,2 млн квартир при аренде десять тысяч рублей в месяц дают 144 млрд рублей годового дохода. Это позволяет строить дополнительно двадцать четыре тысячи квартир ежегодно без нового бюджетного финансирования. • Минимальная площадь пятьдесят квадратных метров исключает студии и однушки, непригодные для семей с детьми. Стандарт качества задаётся государством, а не маржой девелопера.
💡 Откуда берётся тройная наценка в коммерческом жилье • Стоимость земли и социальный оброк муниципалитетам составляют двадцать–сорок процентов конечной цены. Девелоперы строят школы, детсады и поликлиники бесплатно, перекладывая затраты на покупателя. • Подключение к коммуникациям добавляет десять–пятнадцать процентов. Прибыль банка и застройщика, маркетинг, комиссии агентов — ещё пять–семь процентов каждый. • Программы комплексного развития территорий увеличивают расходы на снос и рекультивацию промзон. Вывоз загрязнённого грунта удорожает проект на десятки миллионов. • Итог: к себестоимости сто тысяч добавляется двести тысяч надбавок. Государственное строительство для социальной аренды срезает эту наценку полностью, так как земля предоставляется бесплатно, инфраструктура строится за счёт отдельного бюджета, а прибыль не закладывается.
💡 Что это значит для вас • Семьям: следите за расширением программы в вашем регионе. Критерии отбора обычно включают доход ниже среднего, наличие детей и отсутствие жилья в собственности. • Инвесторам: сектор социального найма создаёт спрос на подрядчиков, производителей стройматериалов и управляющие компании. Это стабильный госзаказ без циклических рисков. • Муниципалитетам: программа снижает нагрузку на рынок аренды и предотвращает рост стихийных съёмных квартир без договоров. Налоговая база легализуется. • Всем: жилищная политика должна решать проблему доступности, а не поддерживать цены застройщиков. Социальная аренда — инструмент, проверенный Европой и Азией. Пора масштабировать.
Сохраняйте пост как расчёт альтернативы льготной ипотеке 💾 Ставьте 👍, если поддерживаете переход от субсидий к строительству. Пишите в комментариях: есть ли в вашем городе программа социального найма и каковы условия? #Voldemar_проАналитику #социальнаяаренда #жильё #ипотека #строительство
Помните, как год назад вся страна обсуждала историю с квартирой Ларисы Долиной в Хамовниках? Певица продала жильё за 112 млн рублей, а потом заявила, что действовала под влиянием телефонных мошенников, и попыталась оспорить сделку. История получила настолько громкий резонанс, что в народе появился термин «эффект Долиной» — целое явление, которое, по оценкам экспертов, едва не парализовало вторичный рынок жилья.
Суть проблемы в чём: продавцы, которые получили деньги за квартиру и добровольно подписали договор, массово пошли в суды с требованием вернуть жильё. Мотивировка одна — «меня обманули», «я не понимал, что делаю», «мошенники заставили». А покупатели, заплатившие миллионы, оставались и без квартиры, и без денег.
Масштаб впечатляет: по данным Telegram-канала Shot, ущерб от «схемы Долиной» за год превысил 2 миллиарда рублей, минимум 200 семей через суд пытаются вернуть квартиры, купленные у пенсионеров. Среди пострадавших — молодые семьи, инвалиды, люди, которые годами копили на своё жильё. Они устраивали флешмобы с фотографиями, умоляя разобраться в ситуации, потому что судебные разбирательства затягивались, а люди продолжали жить в съёмных квартирах.
Но вот что важно знать: Верховный суд РФ в своём тематическом обзоре от 01.07.2026 изменил правила игры. Теперь суды обязаны оценивать не только состояние продавца, но и добросовестность покупателя. Это ключевой сдвиг.
Вот что изменилось — коротко и по делу:
1. Продавец заявил, что заблуждался в мотивах сделки — не работает.
Если продавец понимал, что подписывает именно договор купли-продажи и что право собственности перейдёт покупателю, — сделка остаётся в силе. Заблуждение относительно мотивов (например, «думал, что это защита от мошенников») больше не является основанием для отмены.
2. Психическое заболевание продавца — не автоматом.
Нужно доказать, что именно в момент подписания продавец не мог понимать свои действия. Если болезнь в ремиссии, а поведение было осмысленным (переговоры, получение денег, регистрация) — сделку сохраняют.
3. «Мнимая сделка» — только если обе стороны не хотели последствий.
Если покупатель реально хотел купить квартиру (оформил ипотеку, оплатил цену), одного заявления продавца о мнимости недостаточно.
4. Продажа без согласия супруга — недостаточное основание для отмены.
Суд обязан выяснить, знал ли покупатель о несогласии второго супруга. Без этого покупатель защищён.
5. Двойная реституция — теперь обязательна.
Нельзя вернуть квартиру продавцу и оставить покупателя без денег. Суд обязан применить двустороннюю реституцию, кроме исключительных случаев, прямо указанных в законе.
💡 Что это значит на практике?
Покупателю стало сложнее потерять квартиру, если он действовал добросовестно. Продавцу теперь нужно доказывать не просто своё «заблуждение», а недобросовестность покупателя. Судебная практика серьёзно меняется — и это хорошая новость для тех, кто покупает жильё честно.
Но при этом покупатели на вторичке до сих пор перестраховываются как могут: просят нотариусов останавливать сделки, если продавец путается в показаниях, обходят соседей с письменными опросами, фиксируют на видео. Один нотариус рассказывала: пожилая продавщица выходила в коридор созваниваться с «кураторами», а на вопрос «Вам из ФСБ не звонили?» удивлённо ответила: «А что, с вами тоже?». Это уже не смешно — это рынок, на котором люди боятся продавать и покупать.
❓ Остались вопросы по сделкам с недвижимостью, оспариванию договоров или защите прав покупателя?
Пишите! Я практикующий юрист с большим опытом в таких делах. Разберём вашу ситуацию и найдём решение: https://yuristtmn.ru/
