Первичный рынок жилья: итоги

Изображение сгенерировано ИИ / ИА Рустемпо

За три квартала текущего года первичный рынок жилья прошел через серьезную трансформацию. Если начало года еще сохраняло инерцию «льготного бума», то после июльской отмены массовой ипотеки рынок перешел в режим жесткой адаптации.

Итоги девяти месяцев показывают закономерное охлаждение спроса: объемы сделок заметно просели по сравнению с ажиотажным прошлым годом, а застройщики вынуждены пересматривать свои стратегии продаж, переходя от модели «продаем всё и сразу» к точечной работе с покупателем.

Об итогах сделок на первичном рынке за три квартала, динамике цен во всех сегментах и основных драйверах продаж в нынешних условиях ИА Рустемпо рассказывают эксперты.

Итоги

Основатель ГК «Атмосфера», эксперт по инвестиционной недвижимости и управлению доходными объектами Татьяна Золичева (Ярославль):

- Рынок недвижимости в 2026 году переживает не столько кризис спроса, сколько изменение покупательского поведения. Нам не приходится говорить, что люди перестали покупать квартиры. Скорее, они научились внимательнее считать деньги и оценивать перспективы своих вложений.

Статистика банковской ипотеки говорит о рекордных объёмах выдачи не только в льготных программах (что логично в связи с изменениями с 01.10.2026), но и в сегменте рыночной ипотеки.

По данным ДОМ.РФ, за январь–август 2026 года в России продано 14,6 млн кв. м жилья — на 2% больше, чем годом ранее. Объём продаж в денежном выражении достиг 3 трлн рублей, увеличившись на 6%. При этом динамика неоднородная: в августе продажи снизились на 16% год к году.

В Москве за девять месяцев заключено около 38 тысяч договоров долевого участия — минимальный результат за аналогичный период с 2017 года. Однако сентябрь показал оживление: в Москве и Подмосковье количество сделок выросло на 46% относительно августа.

В Санкт-Петербурге снижение оказалось менее выраженным. За январь–август заключено около 19,6 тысячи сделок с новостройками — на 7,1% меньше прошлогоднего показателя. При этом в Ленинградской области спрос, напротив, растёт.

По итогам девяти месяцев в Петербурге и Ленинградской области совокупно заключено 49,4 тысячи сделок на сумму 494,1 млрд рублей. Количество сделок увеличилось на 9,3% год к году, а денежный объём — на 23,3%.

В этой статистике я вижу определенный тренд: покупатель не отказывается от недвижимости, а ищет более доступные варианты. Высокие цены в мегаполисах и дорогая ипотека заставляют внимательнее рассматривать локации в области, особенно с перспективой транспортной доступности, небольшие квартиры и альтернативные способы финансирования.

Председатель Совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева (Москва):

- Первичный рынок жилья России по итогам трёх кварталов 2026 года демонстрирует противоречивую динамику: локальное восстановление спроса относительно второго квартала на фоне продолжающегося годового спада. Среднемесячное число сделок в третьем квартале оказалось на 11% выше, чем во втором, что частично связано с отложенными регистрациями июньских сделок перед объявленным ужесточением семейной ипотеки. Однако по сравнению с третьим кварталом 2025 года среднемесячное число сделок снизилось на 15%.

Привычного ажиотажа перед изменениями семейной ипотеки в сентябре не случилось: на стыке августа и сентября выдавалось по 7,5–8,5 тыс. льготных кредитов в неделю — почти вдвое меньше, чем на стыке июня и июля, и на 20% меньше, чем год назад. Экспозиция на первичном рынке крупных городов за год сократилась на 5–6% — до 302–405 тыс. лотов. Это вызвано не дефицитом, а тем, что застройщики не выводят новые проекты: запуски упали на 13–16% год к году из-за дорогого проектного финансирования и падения спроса.

В старых границах Москвы объём доступного первичного жилья сократился на 12–15% год к году, в Подмосковье — на 14–17,2%. Объём поступлений от продажи новостроек в январе–апреле 2026 года составил 1,53 трлн руб. (+11% в годовом выражении). Остатки средств на эскроу-счетах достигли 7,4 трлн руб., уровень покрытия задолженности по проектному финансированию держится на отметке 70%.

Коммерческий директор компании «Стоун» Мария Башанова (Санкт-Петербург):

- Один из ключевых трендов первичного рынка жилья в этом году — смещение спроса из Санкт-Петербурга в пригороды, где покупатели могут подобрать квартиру с более доступным бюджетом. На фоне высоких ипотечных ставок стоимость приобретения жилья становится одним из определяющих факторов выбора. При этом средние цены продолжили расти во всех сегментах рынка — как в Петербурге, так и в Ленинградской области.

Коммерческий директор ГК “Вертикаль / “Траектория” Роман Корнышев (Санкт-Петербург):

- По итогам девяти месяцев рынок Петербурга и Ленобласти показал небольшой рост: около 47 тыс. сделок и 1,9 млн м² - это на 4% больше, чем годом ранее. Год при этом шёл неровно. После всплеска в январе спрос просел, затем активность вернулась весной, а в сентябре случился ещё один пик перед изменением условий семейной ипотеки.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Мария Орлова:

- По итогам трех кварталов ключевым фактором на первичном рынке агломерации стало перераспределение спроса в пользу Ленинградской области: ее доля в общих продажах выросла с 22% в 2020 году до 44%, а в сентябре достигла 45%. С начала года в области реализовано 758 тыс. кв. метров жилья — на 43% больше, чем за аналогичный период прошлого года, со средним темпом продаж 84 тыс. кв. метров в месяц. В границах Санкт-Петербурга на фоне дефицита свободных участков под застройку предложение сокращается, а продажи в кв.м составили 926 тыс. кв. метров и минус 4%.

Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Фёдор Мищевич (Москва):

- Главный итог девяти месяцев, на мой взгляд, в том, что покупателю стало сложнее совместить желаемую квартиру с доступным бюджетом. Особенно это чувствуется в Москве. Даже при желании или необходимости купить жильё семье нужно собрать первоначальный взнос, выдержать ежемесячный платёж и оставить деньги на ремонт и переезд. Поэтому часть покупателей расширяет географию поиска и рассматривает Подмосковье. Оно прошло этот период заметно устойчивее московского рынка. Я бы не воспринимал отдельные месяцы с хорошими продажами как признак того, что трудности уже позади. Покупательский интерес сохраняется, но возможность довести покупку до сделки всё сильнее зависит от условий оплаты. Удачная планировка и хорошая локация помогают выбрать квартиру, однако, финансовая нагрузка может остановить покупку уже после этого выбора.

Генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов (Санкт-Петербург):

- По итогам трех кварталов на первичном рынке продажи идут, хоть и с понятным сокращением динамики по сравнению с прошлым годом. Были отдельные всплески активности, но ни резкого падения, ни взрывного роста мы не увидели. Рынок продолжает работать, сделки идут.

Цены

Председатель Совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева (Москва):

- Ценовая картина на первичном рынке характеризуется устойчивой стагнацией с марта 2026 года. Накопленный за семь месяцев рост цен составил 4,3%, что ниже темпов инфляции (4,75%). В реальном выражении квартиры за год подешевели на 0,4%. Рост цен в июле–сентябре чуть ускорился относительно второго квартала (+1,3% против 0,3%), но это меньше, чем в третьем квартале прошлого года (+2,4%). Жильё бизнес- и элит-класса с начала года подорожало на 4,6%, тогда как массовый сегмент демонстрирует более скромную динамику. В мае 2026 года в сегменте бизнес/элитный месячный рост составил 4,1% против 0,5% в типовом/комфорт-классе. Единственный сегмент, где предложение растёт, — премиум и элита: в Москве объём первичного жилья премиум-класса к началу июля увеличился на 34,5% год к году, в элитном сегменте — на 20,4%. Рост цен фиксировался в 67 из 74 субъектов.

Лидерами по удорожанию стали Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также Москва и Московская область. В Краснодарском крае цены снизились на 1,7%, в Тюменской области — на 0,5% из-за избыточного предложения.

Основатель ГК «Атмосфера», эксперт по инвестиционной недвижимости и управлению доходными объектами Татьяна Золичева (Ярославль):

- Первичный рынок продолжает испытывать ценовое давление. Себестоимость строительства, стоимость финансирования и инфляция не позволяют застройщикам существенно снижать цены.

При этом ситуация различается по сегментам. В массовом жилье покупатель особенно чувствителен к ежемесячному платежу. В бизнес-классе всё большее значение приобретают локация, инфраструктура и качество проекта. Это, скорее, копилка для сохранения денег, чем способ их преумножения. В премиальном сегменте на первый план выходят уникальность объекта и сохранение капитала. Особенно недооцененными, на мой взгляд, в сравнении с Москвой, являются некоторые районы Санкт-Петербурга, сочетающие в себе признаки премиальности.

На вторичном рынке у покупателей больше возможностей для поиска недооцененных лотов, проведения успешных переговоров по цене, снижения стоимости за счет вторичных выгод (быстрый выход на сделку, наличный расчет и т. д.).

Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Фёдор Мищевич (Москва):

- По ценам самая чувствительная ситуация сложилась в массовом сегменте. К концу III квартала новостройки этого класса в старых границах Москвы подорожали за год почти на 19%. В бизнес- и премиум-классе рост составил около 12–13%, в высокобюджетном сегменте около 8%. Получается, что наиболее доступное жильё дорожало быстрее дорогого, хотя именно его покупатели сильнее зависят от ипотеки. Но эти проценты нельзя автоматически прибавлять к стоимости любой квартиры. На среднюю цену влияет и то, какое жильё осталось в продаже. Если доступные варианты разобрали, а в экспозиции осталось больше дорогих или почти готовых квартир, средний показатель тоже повышается. Поэтому я бы сравнивал конкретные предложения с учётом скидки, отделки и условий оплаты.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Мария Орлова:
- В ценовой динамике рынок сохраняет выраженную дифференциацию. В Санкт-Петербурге средняя стоимость квадратного метра держится на уровне 347 тыс. рублей. В Ленинградской области средняя цена сделки с 2020 года выросла в 2,2 раза — с 87 тыс. до 190 тыс. рублей за квадратный метр.

Генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов (Санкт-Петербург):

- Цены на недвижимость растут во всех сегментах, и, думаю, эта тенденция продолжится. При этом динамика стоимости сильно зависит от стадии реализации проекта. На старте рост может быть достаточно существенным и быстрым, что мы наблюдали на собственном примере. В проектах на более поздних стадиях динамика, как правило, спокойнее: первоначальный высокий спрос уже реализован, и дальнейшее повышение цен происходит постепенно, с учетом текущего объема предложения и темпов продаж. Но всё равно это повышение. Кроме того, уже сейчас понятно, что в будущем нас ожидает ограниченность предложения на рынке: новых проектов в Петербурге выходит меньше, существующее предложение постепенно вымывается. Это, безусловно, тоже будет подталкивать цены вверх.

Коммерческий директор ГК “Вертикаль / “Траектория” Роман Корнышев (Санкт-Петербург):

-  Цены росли во всех классах недвижимости, но с разной скоростью. С начала года квадратный метр в масс-маркете Петербурга подорожал на 13%, до 317 тыс. ₽, в Ленобласти — на 11%, до 187 тыс. ₽. В бизнес-классе рост составил 7%, до 536 тыс. ₽, в элитном сегменте — 13%, до 835 тыс. ₽. В III квартале цены в бизнес- и элит-классе почти не менялись: покупатель дорогого жилья стал чувствительнее к цене, поэтому рынок перешёл от постоянного повышения прайса к точечной работе с отдельными лотами. У нас средняя цена метра в зарегистрированных сделках выросла с 385 тыс. ₽ в I квартале до 404 тыс. ₽ в III квартале, то есть примерно на 5%. При этом мы повышаем цены без скачков, чтобы сохранить темп продаж.

Драйверы

Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Фёдор Мищевич (Москва):

- Продажи в январе-сентябре поддерживали семейная ипотека и желание покупателей оформить кредит до изменения её условий. Это помогало ускорить решение тем, кто уже планировал покупку. Однако такие всплески, скорее всего, заберут спрос у следующих месяцев. Дополнительную поддержку дают рассрочки, скидки и деньги от продажи прежнего жилья. В дорогих проектах большую роль играет покупатель с собственными средствами, который выбирает, прежде всего, расположение и характеристики квартиры. Я думаю, сейчас преимущество получат проекты, где условия покупки действительно подходят под бюджет семьи. Человек может быть готов переехать и уже выбрать квартиру, но отложить сделку из-за платежа. Поэтому для устойчивого роста продаж нужно, чтобы больше людей могли позволить себе покупку без расчёта на то, что через год финансовая нагрузка на семейный или личный бюджет обязательно станет легче.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Мария Орлова:

- Главными драйверами продаж остаются разрыв в бюджетах покупки и финансовые инструменты девелоперов. В рамках лимита семейной ипотеки в 12–15 млн рублей в черте города доступна студия или однокомнатная квартира, тогда как в области за эту сумму покупатель приобретает просторное жилье. При этом ключевым двигателем спроса выступает кредитование: доля ипотечных сделок в области достигла 67% против 60% годом ранее. В условиях рыночных ставок девелоперы поддерживают активность покупателей через собственные программы субсидирования и рассрочки (на них приходится до 14% сделок).

Основатель ГК «Атмосфера», эксперт по инвестиционной недвижимости и управлению доходными объектами Татьяна Золичева (Ярославль):

- Основными драйверами первичного рынка остаются семейная ипотека, рассрочки от застройщиков, специальные условия покупки и субсидирование ставки.

Но я бы выделила ещё один важный фактор — изменение инвестиционного мышления. Если раньше основной мотив приобретения недвижимости был для жизни (улучшение жилищных условий, разъезд, развод и т. д.), то сейчас все чаще недвижимость приобретается для инвестиций (под перепродажу, аренду, для посуточного бизнеса). Есть идея «раннего выхода на пенсию», когда несколько объектов недвижимости обеспечивают выплату последней. В нашей стране традиционно люди склонны не доверять банкам, бирже и другим инструментам, в отличие от жилой недвижимости, которая понятна и у которой есть несколько способов использования.

Грамотный выбор локации, концепция объекта, качественная комплектация и профессиональное управление могут существенно влиять на итоговую доходность и стоимость недвижимости. На мой взгляд, выигрывать будут не те, кто успел купить дешевле всех, а те, кто сумел правильно оценить потенциал недвижимости......

Полная версия материала - ИА Рустемпо