Как из пустого помещения сделать актив, который стоит на несколько миллионов дороже

🏢 Как из пустого помещения сделать актив, который стоит на несколько миллионов дороже

Обычно инвесторы в коммерческую недвижимость ищут готовый арендный бизнес: купил помещение с арендатором и получаешь деньги каждый месяц. Но есть и другой путь: не покупать готовый ГАБ, а собрать его самому под свою задачу. Тогда зарабатываешь не только на аренде, но и на росте стоимости самого помещения.

Покажу на примере. Допустим, нашли пустое помещение в перспективном жилом районе: 100 м², цена 15 млн рублей, арендатора нет. Сначала смотрим локацию: сколько вокруг жителей, какие есть конкуренты, какой пешеходный трафик, чего району не хватает и по каким ставкам здесь сдают. Выясняется, что помещением может заинтересоваться сетевой арендатор. Договариваемся с ним о долгосрочной аренде, скажем, на 150 000 рублей в месяц. Это 1,8 млн в год, то есть 12% годовых от цены покупки.

Дальше в дело вступает рынок. Готовые арендные объекты, похожие на наш, могут продаваться из расчёта примерно 10% годовых. Считаем: 1 800 000 ÷ 10% = 18 000 000 рублей. Получается, купили пустое помещение за 15 млн, привели арендатора, и расчётная цена уже готового ГАБ составляет 18 млн. Разница в 3 млн.

Это не чистая прибыль. Из неё нужно вычесть подготовку помещения, поиск арендатора, оформление сделки, налоги и прочие расходы. И продать за 18 млн получится, только если на рынке есть спрос. Все цифры здесь условные, они нужны, чтобы показать принцип.

Откуда берётся эта разница? Тот, кто покупает пустое помещение, берёт на себя неопределённость: непонятно, когда появится арендатор и сколько он заплатит. Тот, кто покупает готовый ГАБ, получает согласованные условия и работающий денежный поток. За эту определённость рынок нередко готов платить больше.

Главная работа при этом происходит до покупки. Сначала нужно понять:

✔️ какой арендатор востребован именно в этой локации;
✔️ сколько он реально готов платить;
✔️ что требует от помещения;
✔️ сколько придётся вложить в подготовку;
✔️ какую доходность и ликвидность получит инвестор.

И только потом решать, покупать ли помещение.

С инвесторами я работаю по двум направлениям. Первое: подбираю готовый арендный бизнес с действующим арендатором. Второе: нахожу помещение и организую создание ГАБ под конкретный запрос, с учётом бюджета, желаемого дохода, срока вложения и планов, держать объект у себя или продавать. Иногда выгоднее купить готовое, иногда создать своё, и сравнивать нужно не просто цены на недвижимость, а экономику всей стратегии целиком.

Если у вас есть свободный капитал и вы смотрите на коммерческую недвижимость как на источник дохода, пишите. Обсудим, какой путь подойдёт вам.

Роман Старцев
Инвестиционный брокер | Эксперт Инвестиционного комитета
📞 +7 927 229-99-71

Интерактивная визитка