Новый обзор Верховного суда: продавец получил деньги, а потом пошёл оспаривать сделку — что изменилось?

Помните, как год назад вся страна обсуждала историю с квартирой Ларисы Долиной в Хамовниках? Певица продала жильё за 112 млн рублей, а потом заявила, что действовала под влиянием телефонных мошенников, и попыталась оспорить сделку. История получила настолько громкий резонанс, что в народе появился термин «эффект Долиной» — целое явление, которое, по оценкам экспертов, едва не парализовало вторичный рынок жилья.

Суть проблемы в чём: продавцы, которые получили деньги за квартиру и добровольно подписали договор, массово пошли в суды с требованием вернуть жильё. Мотивировка одна — «меня обманули», «я не понимал, что делаю», «мошенники заставили». А покупатели, заплатившие миллионы, оставались и без квартиры, и без денег.

Масштаб впечатляет: по данным Telegram-канала Shot, ущерб от «схемы Долиной» за год превысил 2 миллиарда рублей, минимум 200 семей через суд пытаются вернуть квартиры, купленные у пенсионеров. Среди пострадавших — молодые семьи, инвалиды, люди, которые годами копили на своё жильё. Они устраивали флешмобы с фотографиями, умоляя разобраться в ситуации, потому что судебные разбирательства затягивались, а люди продолжали жить в съёмных квартирах.

Но вот что важно знать: Верховный суд РФ в своём тематическом обзоре от 01.07.2026 изменил правила игры. Теперь суды обязаны оценивать не только состояние продавца, но и добросовестность покупателя. Это ключевой сдвиг.

Вот что изменилось — коротко и по делу:

1. Продавец заявил, что заблуждался в мотивах сделки — не работает.
Если продавец понимал, что подписывает именно договор купли-продажи и что право собственности перейдёт покупателю, — сделка остаётся в силе. Заблуждение относительно мотивов (например, «думал, что это защита от мошенников») больше не является основанием для отмены.

2. Психическое заболевание продавца — не автоматом.
Нужно доказать, что именно в момент подписания продавец не мог понимать свои действия. Если болезнь в ремиссии, а поведение было осмысленным (переговоры, получение денег, регистрация) — сделку сохраняют.

3. «Мнимая сделка» — только если обе стороны не хотели последствий.
Если покупатель реально хотел купить квартиру (оформил ипотеку, оплатил цену), одного заявления продавца о мнимости недостаточно.

4. Продажа без согласия супруга — недостаточное основание для отмены.
Суд обязан выяснить, знал ли покупатель о несогласии второго супруга. Без этого покупатель защищён.

5. Двойная реституция — теперь обязательна.
Нельзя вернуть квартиру продавцу и оставить покупателя без денег. Суд обязан применить двустороннюю реституцию, кроме исключительных случаев, прямо указанных в законе.

💡 Что это значит на практике?

Покупателю стало сложнее потерять квартиру, если он действовал добросовестно. Продавцу теперь нужно доказывать не просто своё «заблуждение», а недобросовестность покупателя. Судебная практика серьёзно меняется — и это хорошая новость для тех, кто покупает жильё честно.

Но при этом покупатели на вторичке до сих пор перестраховываются как могут: просят нотариусов останавливать сделки, если продавец путается в показаниях, обходят соседей с письменными опросами, фиксируют на видео. Один нотариус рассказывала: пожилая продавщица выходила в коридор созваниваться с «кураторами», а на вопрос «Вам из ФСБ не звонили?» удивлённо ответила: «А что, с вами тоже?». Это уже не смешно — это рынок, на котором люди боятся продавать и покупать.

❓ Остались вопросы по сделкам с недвижимостью, оспариванию договоров или защите прав покупателя?

Пишите! Я практикующий юрист с большим опытом в таких делах. Разберём вашу ситуацию и найдём решение: https://yuristtmn.ru/