Семь вопросов к проекту перед презентацией в Клубе Деньги
У дисконта на торгах есть одна неприятная привычка: он виден сразу, а проблемы, за которые его дали, только после чтения документов.
В объявлении глаз цепляется за цену. Уже хочется посчитать будущую прибыль. А потом открываешь приложения и находишь там состояние сетей, доступную электрическую мощность и работы, без которых объект не запустить.
Недавно мне попалась статья Андрея Любуня на РБК Компании. В ней описан складской комплекс в Сходне, купленный на банкротных торгах. По данным автора кейса, доходность инвесторов составила около 36% годовых. Это результат конкретного проекта, а не ориентир и не гарантия для других объектов.
Меня в этой истории зацепила не сама цифра. Гораздо интереснее, что пришлось сделать после покупки, чтобы такой результат вообще появился.
Почему цена лота сама по себе ничего не говорит о выгоде
Комплекс приобрели в 2020 году. Раньше он принадлежал застройщику, который обанкротился ещё в 2016-м. В состав актива входили склад и общежитие.
Склад нельзя было сразу запустить или подготовить к продаже. Требовалось восстановление инженерных систем и самих зданий.
Два объекта могут иметь одинаковую площадь, но совершенно разную экономику. Покупатель готового склада платит за возможность им пользоваться. Покупатель проблемного актива получает еще и список задач. Настоящий дисконт начинается только там, где разница в цене больше стоимости этих задач.
Какие расходы создали сети, ремонт и простой
После покупки пришлось восстанавливать отопление, водоснабжение, водоотведение и электроснабжение. Кроме того, нужно было расчистить территорию и устранить дефекты зданий.
Пока специалисты оценивают системы, согласуют решение и выполняют работы, объект нужно содержать. Дохода он еще не приносит.
В извещении нет отдельной строки «несколько месяцев без аренды». Эти расходы приходится собирать по техническим документам, актам осмотра и фактическому состоянию недвижимости.
Большой разрыв с рыночной ценой может постепенно исчезнуть. Часть съест ремонт, часть – коммуникации, еще часть – время. Если сроки увеличатся, будущая прибыль может превратиться в дополнительный резерв.
В источнике
нет суммы покупки, стоимости работ и точной продолжительности восстановления. Но и без них видно главное: низкая цена была только началом проекта, а не готовым результатом.
Как решение вопроса с электричеством увеличило стоимость склада
Самой серьезной проблемой оказалась электрическая мощность. Для склада недостаточно того, что электричество когда-то было подключено. Важно, какая мощность доступна фактически и хватит ли ее для эксплуатации. Нерешенный вопрос с энергоснабжением ограничивает использование здания.
В проекте нашли нестандартный выход. Общежитие передали одному из участников по себестоимости. У него на соседнем объекте была резервная электрическая мощность. Складской комплекс получил возможность использовать этот резерв без дополнительных затрат на приобретение самой мощности.
На последующую продажу вышел уже другой склад: коммуникации восстановили, территорию привели в порядок, а вопрос с электричеством решили. Следующему владельцу не нужно было начинать этот путь сначала.
Стоимость актива выросла, потому что у объекта исчезло существенное ограничение. Именно такая деталь способна изменить экономику покупки сильнее, чем красивый процент скидки в объявлении.
Из чего сложился результат проекта
Около 36% годовых появились не автоматически благодаря торгам. Результат сложился из цены покупки и стоимости, созданной уже после нее.
В объект вложились, устранили дефекты, восстановили коммуникации и решили главную инфраструктурную проблему. Склад стал понятнее для следующего владельца и дороже, чем в момент приобретения.
Дисконт сам по себе ничего не исправляет. Он дает запас, из которого покупатель оплачивает ремонт, простой и устранение ограничений. Если после всех расходов запас остается, можно говорить о выгоде. Если исчезает – скидка лишь компенсировала проблемы.
Поэтому итог этого проекта нельзя переносить на любой склад или помещение с торгов.
Перед оценкой любого дисконта я бы оставил три вопроса.
Какая проблема уже заложена в цене?
Сколько будет стоить ее устранение?
И сколько месяцев актив не будет приносить доход?
Источник: «Почему низкая цена недвижимости на торгах не гарантирует выгоду» — РБК Компании.
Доходность указана по данным автора исходного кейса и не является гарантией результата для других объектов. Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
