ФНС усилила проверки россиян, продававших недвижимость в ОАЭ.

Федеральная налоговая служба усилила а проверки россиян, владеющих недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах, и рассылает запросы о сделках. Как сообщают юристы и налоговые консультанты, это стало возможным благодаря налаженному автоматическому обмену данными и прямой передаче сведений от Земельного департамента Дубая российской стороне. Что именно известно налоговой? И что делать тем, кто получил запрос

Безоговорочный лидер по числу запросов от ФНС — Дубай, есть также требования по Абу-Даби. По остальным эмиратам точного подтверждения нет, но, скорее всего, они тоже в этой истории — просто либо за другие периоды, либо покупок там было настолько мало, что до них пока не дошли руки. Подавляющее большинство сделок проходило через Dubai Land Department — главный госрегулятор рынка недвижимости Дубая. И прежде всего это коснулось сделок по продаже недвижимости, когда продавцами выступали российские резиденты. Говорит юрист налоговой практики NSV Consulting Герман Ковешников

«Красная нить всех запросов, которые мы сейчас получаем, — это сделки именно по продаже таких объектов. Если вы, например, владели квартирой в Дубае и продали ее, технически наша налоговая служба могла получить информацию о том, что вы продали конкретный объект недвижимости вплоть до конкретного адреса этого объекта, и она видит ту сумму сделки, которая прошла через Dubai Land Department. То есть за сколько вы ее продали. В целом пока что это, наверное, более-менее исчерпывающий перечень информации, который можно получить из требования. Мы не можем уверенно говорить о том, что налоговая знает, за сколько вы покупали эту недвижимость, сколько вы денег потратили. И, может быть, не знает, кому конкретно недвижимость была продана. И пока что все основные риски налогового характера: заплатили ли вы налог при продаже этой недвижимости в России? Все остальные риски, в том числе валютные, связанные с частотой расчетов, уже зависят от последующих действий налогового органа: что конкретно он будет у вас выяснять, какие конкретно документы вы ему предоставите в ответ на это требование»

Если при покупке использовались наличные, криптовалюта, неавторизованные посредники или нестандартные схемы расчетов, это могут признать незаконной валютной операцией. Штраф — от 20% до 40% от суммы операции. Если вы российский налоговый и валютный резидент, покупая недвижимость у гражданина России (не важно, где тот живет), расчеты должны быть в рублях, иначе это нарушение валютного законодательства. Если покупаете у иностранца — можно в любой валюте

При покупке главное — сохранить документы об оплате, чтобы при продаже уменьшить доход на расходы и платить налог только с разницы. Однако тому, что налоговики получили прямой доступ к реестрам Земельного департамента Дубая, официального подтверждения нет. Говорит Дмитрий Владимиров — юрист в ОАЭ

«Официальных данных о том, что проверяются абсолютно все граждане России, нет. Я бы осторожно относился к утверждению, что Земельный департамент Дубая автоматически передает российской налоговой всю информацию о российских владельцах. Публичного подтверждения именно такого механизма я не видел. Более того, в комментариях РБК ФНС сообщила, что автоматический обмен с ОАЭ данными о доходах от использования и продажи недвижимости сейчас не предусмотрен. При этом существуют другие механизмы международного обмена, включая обмен по запросу, а также автоматический обмен информацией о финансовых счетах. Это подтверждено с 1 января 2026 года. Поэтому отсутствие автоматической передачи реестра недвижимости не означает, что сведения о конкретной сделке не могут оказаться у налоговой»

По аренде публичного реестра нет — данные могут быть только у банков, если платежи шли через счет. Налоговая увидит поступления и запросит пояснения

В ОАЭ нет подоходного налога для физлиц и ежегодного налога на недвижимость. Но если вы налоговый резидент России, вы обязаны декларировать доходы от аренды или продажи квартиры в Эмиратах и платить с них НДФЛ. Гражданство и налоговое резидентство — разные вещи: Emirates ID или «золотая виза» не отменяют российское резидентство. Все решает количество дней, проведенных в России в году получения дохода. Объясняет партнер адвокатского бюро «Форвард Лигал» Григорий Нистратов

«После введения в действие соглашения между Россией и Эмиратами, наверное, банки будут чуть более жестко подходить и просить у всех своих клиентов не просто счет на коммунальные услуги, да еще сертификаты налогового резидентства, подтверждающие, что для цели соглашения между Россией и Эмиратами этот конкретный клиент является эмиратским налоговым резидентом, а не российским. Если такая бумага у него будет, то, соответственно, и автообмена с Россией не будет, потому что, конечно, по автообмену передается информация только по налоговым резидентам, не по принципу гражданства. Если клиент не сможет предоставить такой сертификат, то существует вероятность, что даже если его раньше не включали в автообмен, то сейчас будут включать. И российский налоговый орган узнает о том, что у такого-то гражданина есть счета в Эмиратах. Соответственно, такое-то количество денег на счетах есть, столько-то денег за год пришло и столько-то ушло»

Также надо помнить, что доход ФНС считает в рублях. Если купили в прошлом году недвижимость условно за 100 тысяч долларов, а продали в этом за 95 тысяч, то в долларах у вас убыток, а из-за роста курса в рублях может возникнуть доход, с которого придется заплатить налог

Что делать, если запрос уже пришел? Юристы советуют не спешить с ответом. Алгоритм ФНС достаточно прост: видит прекращение права собственности, не видит дохода в декларации — запрашивает объяснения. Соберите документы: договоры, выписки, подтверждения оплаты. При этом причины отсутствия декларации могут быть любые: владение более пяти лет, продажа дешевле покупки, отсутствие статуса резидента в год сделки. Но лучше проконсультироваться с юристом до отправки ответа .