9 ноября в Москве проводим конференцию "НЕДВИЖИМОСТЬ И КАПИТАЛ"
Есть 2 свободных слота для презентации выступления с мастер-классами:
Сферы:
- Коммерческая недвижимость
- Финансовые стратегии и инструменты
- Земля и загородное строительство
- Офисная недвижимость
- Складская недвижимость и пункты хранения
- Юридические и финансовые услуги.
Подробности в ЛС
+79601179850
Друзья, публикую программу Делового вечера для инвесторов, коллекционеров и профессионалов рынка недвижимости
� Москва, джаз-клуб «FOSTER CINEMA», Рочдельская ул., 15с17–18
� 3 ноября
⏰ 17:00–21:00
Вас ждут новые полезные знакомства и качественное окружении
Участие в закрытом вечере по предварительной регистрации.
Обязательно регистрируйтесь:
capitalproclub.ru/lounge_evening
3 НОЯБРЯ ПРИГЛАШАЕМ ВАС НА ЗАКРЫТЫЙ ДЕЛОВОЙ ВЕЧЕР ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ, КОЛЛЕКЦИОНЕРОВ И ПРОФЕССИОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
В центре вечера — доходные стратегии в недвижимости и инвестиции в искусство.
В программе:
✨выступление спикеров с темами сохранения и защиты капитала;
✨нетворкинг с основателями компаний в сфере недвижимости, инвесторами, профессионалами рынка;
✨подарки от партнеров и спонсоров. Розыгрыш и вручение подарков от партнеров;
✨обмен опытом. Новые партнерства, выгодные сделки, обмен опытом;
✨отдельная часть вечера посвящена искусству как инвестиционному активу.
Так же на встрече Эксперты аукционного дома «АРТинвестмент»
расскажут об инвестициях в искусство классиков и современном арт-рынке, а также о том, на что обращать внимание при формировании коллекции.
Для ценителей сигар будет работать сигарный Lounge.
Фуршет, Welcome Drink, свободное общение и атмосфера закрытого клубного вечера станут частью программы.
� Москва, джаз-клуб «FOSTER CINEMA», Рочдельская ул., 15с17–18
� 3 ноября
⏰ 17:00–21:00
В этот вечер капитал переплетается с искусством. Вас ждут новые полезные знакомства и качественное окружении
Участие в закрытом вечере по предварительной регистрации.
Подробная программа и регистрация:
capitalproclub.ru/lounge_evening
Во вторник 13 октября в 11:00 приглашаем вас на Бизнес-завтрак
ТЕМА: "ЗАЩИТА И СОХРАНЕНИЕ КАПИТАЛА В НЕДВИЖИМОСТИ. КАКИЕ СТРАТЕГИИ АКТУАЛЬНЫ?"
МОСКВА. Ресторан "OSTERIA MARIO"
ул. Бутырская., 76, стр. 1
На Бизнес-завтраке, разберем:
- стратегии инвестирования в доходную недвижимость в 2026-2027 году
- инвестиционные платформы, как инструмент для инвесторов и для проектов
- складская недвижимость и редевелопмент коммерческой недвижимости
- ГАБы с сетевыми арендаторами
- экосистема для профессионалов рынка недвижимости
Приглашенные эксперты:
Игорь Пудеев
- Коммерческий директор НИП. РФ, более 13 лет в недвижимости и инвестициях.
Тема: Почему лучшие сделки никогда не попадают на рынок? И как мы решили эту проблему
Данил Васюков
- Основатель VASCO CAPITAL. Готовый арендный бизнес с сетевыми арендаторами
Тема: Супермаркет как облигация: как устроен ГАБ с федеральной сетью — доходность, риски и ликвидность на реальных сделках
Мария Рылеева
- Директор департамента индустриальной и складской недвижимости, IBC Global в России
Тема: Инвестиции в складскую недвижимость
Анна Мирошниченко
- Инвестор. Эксперт по созданию доходной недвижимости. Основатель AMIGROUP
Тема: На какой стратегии можно сохранить и преумножить капитал?
Анна Петрушова
Амбасадор комплекса Cosmos Stay Sevastopol Atlant Apartaments
Тема: Как вкладывать в недвижимость в Крыму и зарабатывать пассивно?
Александр Кашкаров
- основатель бизнес-клуба "КапиталПРО"
Тема: КапиталПРО. Комьюнити, как экосистема для участников рынка недвижимости
Регистрация по ссылке
https://voroh.ru/event/1042579/
Изображение сгенерировано ИИ / ИА Рустемпо
Несмотря на то, что российский строительный комплекс сокращает заказы, что ведет к спаду производства, цены на некоторые стройматериалы в 2026 году продолжали расти. Чего ждать дальше?
Эксперты ИА Рустемпо анализируют уходящий год и делятся ожиданиями на 2027 год.
- Каковы краткие итоги по рынку стройматериалов в 2026 году?
Директор компании «Земля МО» Юрий Кизилов (Москва, Московская область):
- К 2026 году рынок скорректировался: в первом полугодии покупательская активность снизилась, особенно в сегменте ИЖС, что отразилось и на стройматериалах. Спрос сместился: сейчас люди чаще выбирают не новое строительство, а ремонт и реконструкцию. В частном домостроении это пристройки, внутренняя отделка и замена материалов на более современные.
В этом году четко проявился тренд на комплексные решения: заказчик получает готовый результат «под ключ» — от проектирования и выбора материалов до монтажа. Востребованы экологичные и энергоэффективные продукты. Также пользуются спросом дома-шоурумы, где воочию можно увидеть материалы и воплощение.
Издержки увеличиваются, в том числе на логистику — из-за дефицита топлива и повышения цен на него. В 2026 году строительство в целом подорожало. Все, кто хотел в этом году построиться, успели это сделать. Однако в следующем году затраты будут выше. Тем, кто только планирует начать, советую закупать материалы заранее, потому что их стоимость гарантированно вырастет.
Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета "Высшая школа управления" Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Кудряшов (Москва):
- К осени 2026 года динамика рынка стройматериалов выровнялась. Производство цемента за январь-сентябрь составило 42,5 млн т против 46,3 млн т годом ранее, однако, сентябрьское снижение сократилось до 2,7 % против 8 % в среднем за девять месяцев, а августовское потребление отличалось от прошлогоднего всего на 0,4 %.
Оценка итога года сместилась к снижению на 7-10 % вместо февральского прогноза в 15 %. Ввод жилья за девять месяцев достиг 66,3 млн кв. м, из которых 41,4 млн кв. м пришлось на индивидуальные дома. Многоквартирное строительство прибавило 3 % и дало 24,9 млн кв. м, что удержало спрос на цемент и сборный железобетон. Загрузка цементных мощностей по оценке СОЮЗЦЕМЕНТа составит около 50 % против 55,9 % в 2025 году.
- Какие стройматериалы могут оказаться в дефиците в 2027 году? Какие улучшат свои позиции на внутреннем рынке?
Директор компании «Земля МО» Юрий Кизилов (Москва, Московская область):
- Отечественные компании наращивают присутствие там, где импорт удалось заместить. Предложение отечественных производителей растет в сегментах электрооборудования, производства окон, лакокрасочных и декоративных материалов.
Наиболее импортозависимые категории — фасадная клинкерная плитка, фасадный крепеж, герметики и монтажная пена. Причина дефицита не в отсутствии производственных мощностей, а в привязке к иностранному сырью, добавкам и оборудованию. Например, сейчас ограничен доступ к качественным пигментам, необходимым для выпуска лакокрасочных материалов. Отмечу, что после перестройки логистических цепочек основным поставщиком стал Китай. Оттуда поступают строительные смеси, цемент, комплектующие и металлопрокат.
Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета "Высшая школа управления" Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Кудряшов (Москва):
- Системного дефицита массовых материалов в 2027 году не просматривается. Свободных мощностей вдвое больше текущей выработки, поэтому нехватка возможна локально, в регионах с выведенными из эксплуатации линиями, где перезапуск печи занимает месяцы, и по позициям с высокой импортной составляющей, включая химические добавки для бетона.
Загрузка около 50 % оставляет возможность нарастить выпуск без новых вложений. Отечественные производители последовательно укрепляют позиции на внутреннем рынке. Импорт цемента за восемь месяцев 2026 года опустился ниже 2 млн т и сократился на 20 % к прошлому году, а доля импорта в потреблении держится на уровне около 6 %. Спрос смещается в сторону сборного железобетона и префаб-конструкций. Материалы для индивидуального домостроения получают второй источник спроса, поскольку в сентябре ввод частных домов впервые за год превысил прошлогодний уровень на 4 %, а выдачи ипотеки на частные дома выросли на 42 % к августу.
- Как это отразится на работе отрасли?
Директор компании «Земля МО» Юрий Кизилов (Москва, Московская область):
- Строительная отрасль за последнее время привыкла к изменениям, научилась быть гибкой и реагировать на колебания. Поэтому риски, конечно, возможны — от сбоев в поставках до скачков цен на отдельные позиции. Но хочется верить, что спрос восстановится за счет льготного кредитования и новых госпрограмм, в том числе на ИЖС. А вслед за спросом будут расти и мощности.
Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета "Высшая школа управления" Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Кудряшов (Москва):
- Банк России сохранил ставку 14 % и повысил прогноз средней ставки на 2027 год до 12,5-13,5 %, а очередное решение примет 18 декабря, поэтому проектное финансирование будет дешеветь постепенно. Отрасль получит умеренное восстановление объемов без ценовых скачков по материалам, а преимущество получит застройщик, который войдет в 2027 год с законтрактованными объемами и поставщиком рядом с площадкой.
- Как застройщикам минимизировать риски?
Директор компании «Земля МО» Юрий Кизилов (Москва, Московская область):
- На первый план выходит гибкость в проектировании: застройщикам стоит закладывать в проекты альтернативные решения и материалы-альтернативы. В аспекте технологий можно активнее внедрять модульные и префаб-решения. Они ускоряют строительство и снижают зависимость от отдельных позиций.
Целесообразнее не концентрироваться на одном производителе или канале поставок, а искать альтернативы, в том числе в дружественных странах. Имеет смысл рассматривать собственные мощности либо партнерства: развивать смежные направления, производить часть компонентов самостоятельно или участвовать в коллаборациях с производителями. Тогда нужный объем закупок будет сформирован под вас — а это ключевой момент.
Остается и юридическая составляющая — контракты. Важно фиксировать цены на определенный срок и следить за рынком. Планирование тоже стоит вести в нескольких плоскостях: вряд ли сейчас можно предсказать стоимость товаров даже на полгода вперед. Поэтому имеет смысл закладывать разные сценарии — оптимистичный, базовый и, назовем его, осторожный. В закупку нужно закладывать люфт: на часть факторов вы не повлияете, но хотя бы будете к ним готовы.
Сохраняется тренд на экологичность и энергоэффективность. И это перспективное планирование: такие решения часто снижают дальнейшие расходы объекта — платить за электроэнергию и отопление придется меньше. Соответственно, растет ликвидность проекта. Так что это однозначное конкурентное преимущество, даже с учетом высокой стоимости стройматериалов.
Следующий 2027 год потребует гибкого и взвешенного подхода, а также нестандартных проектных решений. Главное — не создавать узких мест в логистике и закупках, которые могли бы затормозить реализацию проектов. И, как я уже говорил, в бюджете стоит предусматривать несколько возможных сценариев.
Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета "Высшая школа управления" Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Кудряшов (Москва):
- Равноценные материалы прописывают в проектной документации сразу, потому что поздняя замена требует повторной экспертизы и сдвигает сроки стройки. По бетону, арматуре и утеплителю заключают договоры с поставщиками из двух разных регионов, тогда остановка одного завода не останавливает площадку. Цену в договоре привязывают к отраслевому индексу вместо разовой скидки, иначе поставщик пересмотрит условия при первом подорожании. Типовые секции и готовые заводские конструкции сокращают перечень закупаемых позиций и упрощают замену поставщика. Собственный завод окупается тогда, когда своих заказов хватает на две трети его загрузки, в остальных случаях дешевле долгосрочный договор с привязкой цены к индексу.
Подготовил Евгений Раи
Источник - ИА Рустемпо
Изображение сгенерировано ИИ / ИА Рустемпо
Рынок недвижимости сегодня – это поле для стратегических решений, где важно понимать не только текущую ситуацию, но и предвидеть будущие тренды.
Отложенный ввод жилья в 2024-2025 годах уже ощутимо влияет на динамику рынка. Параллельно мы наблюдаем, как жилые девелоперы активно осваивают сегмент лайт-индастриала, ища новые точки роста. Что стоит за набирающей популярностью модели build-to-suit? Об этом и многом другом рассказывает генеральный директор компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.
- В 2026 году рынок лайт-индастриал в Московском регионе выглядит нетривально: предложение растет, а ввод падает. Об этом пишут крупные СМИ. Однако я считаю, что сейчас рано делать окончательные выводы по объему ввода, потому что мы смотрим не в рамках всего года, и данные могут немного разниться. Но перегрев по количеству вводимых объектов точно есть. В 2023–2024 годах рынок привлек большое количество игроков, которые, видя, что ставка выросла в два-три раза за несколько лет, пошли инвестировать в склады. Это следствие перегрева предыдущих лет, а не фундаментальная ошибка самой модели продукта, хотя вопросы к качеству и назначению блоков остаются.
Разброс оценок аналитиков – NF Group говорит о падении на 72%, Nikoliers – о снижении более чем вдвое, CORE.XP – на 36% – объясняется методологией и неоднородностью рынка. Разные консультанты исследуют разную недвижимость: NF Group много работает с Московской областью, другие крупные игроки – с московскими объектами, поэтому у них другие данные. Собрать единую отчетность сложно. Это и методологическая проблема, и отражение неоднородности рынка, где одноэтажные объекты за МКАД и многоэтажные проекты в городе могут вести себя по-разному. В 2023–2024 годах запускалось много объектов, а цикл проектирования и выхода на площадку занимает от полугода до года. Плюс цикл освоения земли – подведение инженерных коммуникаций и централизованных сетей. Поэтому мы сейчас видим рекорды ввода проектов, запущенных в 2024–2025 годах.
Не создаст ли этот отложенный ввод еще большее давление во втором полугодии, учитывая, что часть проектов уже перенесена с 2026 на 2027 год? Я бы не прогнозировал второй волны, однако, ясно, что рынок прочувствует отложенный спрос, и это может усилить конкуренцию.
Ключевая проблема, которую фиксируют эксперты, это проектирование под быструю продажу блоков, а не под производство. Блоки с 10–25 кВт и без газа оказываются непригодны для пищевых, фармацевтических и приборостроительных предприятий. Light Industrial мы привыкли воспринимать как производственные блоки, но нередко их используют под хранение. Девелоперы выбирают модель, при которой на блок выдается 10–25 кВт и не закладывается дополнительная мощность, в том числе тепловая, на вентиляцию. Есть стандартное отопление, скорее всего централизованный газ, электричество. Но для пищевого производства этого недостаточно.
Мощности электроснабжения дорогие, и девелоперу еще до начала работ нужно оплатить большой объем, который часто может отсутствовать в точке земельного участка. Поэтому он выбирает минимальные 10–25 кВт – универсальные для складского хранения и мало подходящие для крупного производства. Для пищевого производства с холодильным контуром требуется 100–150 кВт, а на полуторатысячный склад может понадобиться и 300 кВт. Это вопрос экономики проекта и универсального подхода: все хотят склады, которые можно быстро продать или сдать, а не объекты под конкретного заказчика. Здесь есть и проектная инерция – привычка работать с «универсальными» складскими решениями, но главное – стоимость подключения мощностей.
Пищевое производство – сложный сегмент. В Москве есть девелоперы, которые реализовывали многоуровневые склады под пищевое производство, но есть ограничения: санитарно-защитные зоны, несовместимость с соседними производствами. Например, пищевое производство нельзя размещать рядом с покрасочными цехами. Поэтому логично выделять его в отдельные здания. По моей оценке, рынок пищевых производств в московском регионе небольшой – речь идет о 60 тыс. кв. м. Строительство одного здания может закрыть все потребности города. На рынке есть девелоперы, которые проектируют подобные объекты под пищевое производство и ведут переговоры с заказчиками на этапе согласования документации.
«Жилые» девелоперы активно выходят на рынок лайт-индастриала: по данным CMWP, 27% многоэтажных проектов анонсированы ими. Я связываю это с программой МПТ: это льготы, которые застройщики получают для реализации жилых проектов. Многие пришли в индустриальную недвижимость именно так. Для жилых девелоперов важно сделать универсальный продукт, который привлечет широкий спектр покупателей или арендаторов. Мы много работаем с крупными девелоперами и проектируем для них технопарки. Наши компетенции в работе с материалами и нагрузками здесь особенно важны для девелоперов, которые сильны в другом. Иногда мы выступаем как эксперты по продукту, а не только как генеральные проектировщики.
Сегодня заказчик все чаще уходит в build-to-suit, а инвесторы пересматривают доходность, сдавая производственные блоки по складским ставкам. Если у заказчика специфические требования, логично, что приходит девелопер и реализует проект под него. У нас есть такой опыт: например, сейчас наша компания проектирует здание под пищевое производство для конечного производителя. Означает ли это, что модель «продажа блоков частным инвесторам» себя исчерпала и будущее – за строительством под конкретного заказчика? Я бы не стал это утверждать однозначно, однако, тенденция есть – сложные запросы уходят в build-to-suit.
В Подмосковье открываются государственные индустриальные парки в формате лайт-индастриал – «Титан» и другие, обеспеченные промышленной, логистической и энергетической инфраструктурой.
Считаю это взвешенным решением. Когда регион решает вопрос подведения коммуникаций, это важно: для девелопера это огромные затраты, часто соразмерные стоимости строительства или его половине. Государство, обладая административным ресурсом, может ускорить процессы. Так, наша компания много работала с индустриальным парком Алабушево («Технополис Москва»): сети по границе участка и понятные сроки реализации, а не ожидание подключения. Сегодня еще и программа МПТ – мощный драйвер, который стимулирует девелоперов заходить в новый сегмент.
Девелоперы выбирают универсальные продукты, что естественно, потому что это бизнес. Баланс между скоростью запуска и качеством площадок, по моей оценке, соблюдается: качество достаточно высокое, есть определенные требования государства и Москвы. Это хорошо проработанные проекты с хорошими проектными решениями.
Есть мнение, что лайт индастриал задумывался как формат для малых и средних производств, но стал полигоном для складских и инвестиционных решений. Но я вижу, что сегодня практика разная – есть производства наполовину со складом, склад готовой продукции.
Нельзя сказать, что должно быть только производство без складов. У нас большой опыт: часто более половины здания занимает склад. Как это идентифицировать? Наверное, как производство, но там есть и складская часть. Запрос диктует рынок: если будет больше производственного спроса, начнут закладывать больше мощностей.
Лайт индастриал «выстрелил» именно для небольших предпринимателей и как складской формат. Ранее строили большие склады по 10–20 тыс. кв. м, и технически разделить их на блоки по 500, 1000, 1500 кв. м было сложно, а запрос был. Предпринимателям приходилось ютиться в старых советских складах. Сейчас появились современные здания небольшими площадями: хранение, офис, возможность привозить клиентов. Это хорошие локации с инфраструктурой – зоны воркаута, кафе, магазины.
Не думаю, что рынок будет двигаться по пути упрощения. Потому роль проектировщика сегодня четко слышать запрос рынка и девелопера, находить золотую середину и создавать продукт, выгодный обеим сторонам. Если девелопер не зарабатывает, ему неинтересно; если конечный пользователь получает некачественный продукт, он не будет покупать или арендовать. Задача проектировщика – быть проводником в этом рынке и создавать классный проект.
Подготовила Виктория Тихомирова
Источник - ИА Рустемпо
Изображение - YES
По данным сети апарт-отелей YES, в 2026 году средняя продолжительность долгосрочной аренды в московских объектах достигла 62 дней против 59 дней годом ранее. В Санкт-Петербурге показатель составил 50 дней против 53 дней в 2025 году. Таким образом, разница между двумя городами увеличилась вдвое – с 6 до 12 дней.
В Москве средний срок проживания гостей вырос на 5,1%, в Петербурге сократился на 5,7%. Теперь гости долгосрочного сегмента остаются в московских объектах почти на четверть дольше, чем в петербургских. При этом в обоих городах средняя продолжительность проживания существенно превышает месяц: около девяти недель в Москве и семи недель в Петербурге.
Одним из возможных объяснений различий между городами является структура спроса. Для специалистов, приезжающих в Москву на проектную работу, срок проживания может определяться продолжительностью контракта, этапом запуска проекта или периодом адаптации после переезда. В Петербурге на условия долгосрочного размещения может влиять выраженный летний туристический сезон: изменение тарифов и доступности номеров способно отражаться на выборе срока аренды и решениях о продлении проживания.
По наблюдениям сети YES, спрос на долгосрочную аренду активизируется в конце августа и начале сентября. После летнего периода компании запускают новые проекты, а студенты приезжают к началу занятий. В результате растет потребность в долгосрочной аренде со стороны командировочных специалистов и тех, кому необходимо проживание на период обучения.
Ключевой аудиторией долгосрочной аренды в двух столицах остаются командировочные специалисты. По статистике YES, 54% бронирований корпоративных клиентов приходится на срок от месяца до года. Таким образом, более половины корпоративных броней связаны с продолжительным размещением сотрудников. Также на срок от одного месяца останавливаются в апарт-отелях фрилансеры, удаленные сотрудники, цифровые кочевники, студенты.
В случае долгосрочной аренды для гостя значение приобретают условия повседневной жизни. Поэтому в апартаментах YES предусмотрены оборудованная кухня, бытовая техника, посуда и рабочее место, в лобби расположены коворкинг-зоны, фуд-корты.
«Проживание в формате Long Stay (лонг-стей) все чаще становится частью привычного образа жизни: люди учатся, работают или просто останавливаются на время в разных городах. И для многих гостей апарт-отель перестает быть просто временной остановкой, становясь местом, где можно по-настоящему жить. Мы видим, что таким постояльцам важны комфорт, уют и ощущение дома. Именно вокруг этого выстраиваем наш сервис», – отметила коммерческий директор сети апарт-отелей YES Мария Дергак.
Источник - ИА Рустемпо
Изображение - Метриум
Спрос на квартиры на верхних этажах в новостройках «старой» Москвы оказался более устойчивым к охлаждению рынка, чем на лоты до 30 этажа включительно. Эксперты «Метриум» сопоставили показатели января – октября 2026 и 2025 годов и отметили опережающую динамику спроса на жилье с 31 этажа во всех сегментах. В премиум-классе интерес к квартирам на 31 этаже и выше вырос на 36%, тогда как на более низких этажах и в других классах продажи сократились.
Общее число зарегистрированных договоров долевого участия за первые девять месяцев 2026 года сократилось во всех сегментах жилья по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Однако спад активности покупателей по-разному проявляется в зависимости от уровня расположения жилья. Во всех сегментах спрос на квартиры с 31 этажа сократился заметно меньше, чем на лоты до 30 этажа включительно. Эксперты «Метриум» отмечают, что динамика сделок на определенных этажах также зависит и от структуры предложения и состава проектов.
За первые 9 месяцев 2026 года в целом по премиум-классу объем продаж составил 3,6 тыс. ДДУ против 4,2 тыс. ДДУ годом ранее, то есть спрос снизился на 13%. В то же время на квартиры премиум-класса с 31 этажа пришлось 339 ДДУ, что на 36% превысило показатель аналогичного периода 2025 года (250 ДДУ). На этажах до 30-го включительно спрос снизился на 16%: объем сделок сократился с 3,9 тыс. до 3,3 тыс. ДДУ.
«Повышенная устойчивость премиальных небоскребов к общерыночным колебаниям закономерна, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию ГК «ГРАД Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «Айс Тауэрс»). – Высотный формат в премиум-классе традиционно ассоциируется с высоким статусом и редкими видовыми характеристиками, ценность которых сохраняется при любой рыночной конъюнктуре. Кроме того, современные высотные комплексы позволяют сосредоточить внутри одного объема обширную сервисную экосистему: фитнес-клубы, приватные гостиные, рестораны и консьерж-службу. К примеру, в премиальном жилом комплексе «Айс Тауэрс» стабильный интерес покупателей вызывают квартиры на верхних этажах с панорамным обзором на город, которые остаются главным ориентиром для состоятельных клиентов».
В бизнес-классе небоскребы также проявили повышенную устойчивость. Совокупный объем продаж в этом сегменте за январь-октябрь 2026 года составил 14 тыс. ДДУ, что на 20% уступает уровню 2025 года (17,5 тыс. ДДУ). Между тем на этажах с 31-го число сделок за девять месяцев 2026 года сократилось на 13%: объем продаж составил 1,2 тыс. ДДУ против 1,3 тыс. ДДУ за аналогичный период 2025 года. На этажах до 30-го включительно спад оказался глубже и составил 21%: количество зарегистрированных договоров снизилось с 16,2 тыс. до 12,8 тыс. ДДУ.
«Покупатели недвижимости бизнес-класса сегодня проявляют повышенную избирательность, – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер комплексов МИРАПОЛИС и «Наметкин Тауэр», ЖК «УНО.Горбунова»). – Небоскребы в этом сегменте привлекают аудиторию концепцией вертикального города, где в стилобатной части сосредоточена вся необходимая инфраструктура. Собственные общественные пространства, коворкинги, спортивные зоны и панорамные виды обеспечивают высотным комплексам ликвидность, поэтому интерес к ним сохраняется всегда, даже при общем охлаждении спроса. Наш опыт наглядно подтверждает эту тенденцию: в высотных проектах компании, а именно в комплексах МИРАПОЛИС и «Наметкин Тауэр» за первые 9 месяцев число сделок выросло на 58% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года».
В массовом сегменте зафиксировано наиболее заметное сокращение активности покупателей. Всего число зарегистрированных договоров уменьшилось на 49% – с 20,6 тыс. до 10,4 тыс. ДДУ. Однако объем сделок с квартирами на верхних этажах сократился из-за охлаждения спроса меньше остальных. На лоты комфорт-класса с 31 этажа пришлось 572 ДДУ против 878 ДДУ годом ранее, то есть число сделок сократилось на 35%. На этажах до 30-го включительно показатель снизился ровно на 50% – с 19,8 тыс. до 9,9 тыс. ДДУ.
«В массовом сегменте покупательское поведение стало более рациональным: клиенты обращают пристальное внимание на качественные характеристики дома и видовые свойства квартир, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Интерес к высотным корпусам среди покупателей комфорт-класса действительно растет. Высотный формат позволяет даже при умеренном бюджете покупки получить преимущества более дорогих сегментов: хороший уровень естественного освещения, защиту от уличного шума и панорамный обзор на город. Кроме того, современные высотки формируют выразительный облик района и воспринимаются аудиторией как более престижное и ликвидное жилье. Мы наблюдаем эту тенденцию на примере ЖК «Первый Рязанский», где квартиры на верхних этажах вызывают стабильный интерес благодаря сочетанию доступной цены и открытых видов».
Источник - ИА Рустемпо
CORE.XP подвела итоги девяти месяцев 2026 года:
👉 в Москве ввели 900 тыс. м² офисов, на 82% больше, чем годом ранее, — максимум с 2014 года;
👉67% новых площадей уже проданы или сданы, только в аренду предлагается 9%;
👉 средняя арендная сделка выросла на 23%, до 759 м².
Арендатору рекордная стройка почти не добавила выбора, при этом компании берут всё более крупные офисы.
⚡️Блок ЗПИФ АВИУМ в БЦ АВИУМ — 6 521 м² на пяти смежных этажах предназначен для аренды. В базовом сценарии фонд сдаёт его целиком корпоративному арендатору по долгосрочному договору — в формате, которого в новом предложении меньше всего.
Тикер на Московской бирже: XAVIUM
Фонд предназначен для квалифицированных инвесторов
2 ноября 2026 года Президент РФ подписал Федеральный закон № 349-ФЗ, вносящий существенные корректировки в Земельный кодекс РФ. Документ уточняет статус земель, занятых объектами границы и воинскими захоронениями, а также расширяет основания для установления сервитутов на участках с особым статусом. Закон вступит в силу 13 ноября 2026 года.
Новеллы направлены на систематизацию законодательства, защиту объектов историко-мемориального и государственного значения, а также на облегчение процедур размещения инженерной инфраструктуры.
Разберем ключевые изменения подробно.
1. Новый статус земель: границы и воинские захоронения
Закон вносит важные изменения в статью 27 ЗК РФ («Ограничения оборота земель»), четко разграничивая участки, которые подлежат изъятию из оборота, и те, что будут в нем ограничены.
Изъятие из оборота. Земельный кодекс дополняется пунктом 4.1, который гласит: из оборота полностью изымаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и занятые воинскими захоронениями . Это означает, что приватизация, передача в аренду или иное отчуждение таких земель (отныне) невозможны.
Ограничение в обороте. В пункте 5 статьи 27 появляется новый подпункт 16. В обороте ограничиваются участки, занятые зданиями и сооружениями для организации пограничного, таможенного и иных видов контроля в пунктах пропуска через Государственную границу РФ.
Что это значит на практике? Инвесторам и правообладателям смежных земельных участков необходимо учитывать эти ограничения при проведении (юридической проверки) земли в приграничных зонах и при планировании строительства вблизи пунктов пропуска.
2. Расширение оснований для установления сервитутов
Одним из самых важных блоков закона для бизнеса и инфраструктурных компаний стали изменения в статье 39.23 ЗК РФ , регламентирующей основания для заключения соглашения об установлении сервитута.
Законодатель расширяет перечень целей, для которых может быть установлен сервитут на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
Линейные объекты и связь. Сервитут теперь может быть установлен для размещения не только самих линейных объектов, но и их неотъемлемых технологических частей, а также линий связи.
Инфраструктура на «особых» землях. Соглашение может заключаться для размещения объектов, обеспечивающих:
-электро-, тепло-, газо- и водоснабжение;
-водоотведение;
-размещение гидротехнических сооружений;
-размещение объектов гражданской обороны.
Ключевое условие: Указанные объекты могут размещаться на земельных участках, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, при одном строгом условии — они не должны препятствовать разрешенному использованию такого земельного участка .
Комментарий: Данная норма снимает ранее существовавшие барьеры для сетевых организаций и коммунальных служб. Теперь прокладка жизненно важных коммуникаций или объектов ГО и ЧС через территории оборонного или иного ограниченного назначения станет юридически более обоснованной, если это не нарушит основное целевое назначение земли.
3. Унификация терминологии в сфере безопасности
Федеральный закон № 349-ФЗ проводит масштабную «чистку» терминологии в Земельном кодексе. Во всех статьях, где речь идет о землях оборонного назначения, формулировка «обороны и безопасности» заменяется на более точную и соответствующую иным нормативным актам формулировку — «обороны страны и безопасности государства».
Корректировки затрагивают следующие нормы:
пп. 5 п. 5 ст. 27, п. 1 ст. 70.1, абз. 1 п. 1 и п. 4 ст. 87 ЗК РФ;
пп. 10 п. 2 ст. 39.10, пп. 15 ст. 39.16 ЗК РФ (вопросы аренды и безвозмездного пользования);
п. 4 ст. 93 ЗК РФ (изъятие земель для государственных и муниципальных нужд).
Такая унификация исключает двоякое толкование норм при изъятии, предоставлении и резервировании земель для нужд силовых структур и Министерства обороны.
Клуб «Деньги» объединяет инвесторов и экспертов рынка недвижимости. На открытых встречах участники разбирают параметры проектов, условия входа и опыт привлечения финансирования. В таких дискуссиях становится ясно, что красивой презентации недостаточно. Фасад здания, харизма инициатора и высокая расчетная доходность не заменяют проверяемых показателей. Без них невозможно понять, за счет чего актив принесет прибыль и где скрываются риски.
Перевод идеи в цифры помогает заранее отсечь нежизнеспособные сценарии. Прежде чем обсуждать доходность, инвестору нужно разобраться с правами на объект, командой, бюджетом и источниками выручки. Для этого есть семь базовых критериев оценки проекта.
Как инвесторы оценивают проекты? 7 главных вопросов к финансовой модели
Презентация работает, когда за дизайном стоит проверяемая экономика. Оценить устойчивость сделки помогают семь вопросов.
- Оформление прав на объект. Важно понимать, что покупается, кому принадлежит актив, каков статус земли и помещений, есть ли необходимые разрешения, ограничения и обременения.
- Релевантный опыт команды. Оценивается опыт конкретных исполнителей, которым предстоит вести сделку, контролировать реконструкцию и обеспечивать запуск первой выручки.
- Полная структура бюджета. Цена покупки не отражает всех затрат. Смета должна включать ремонт, содержание объекта до появления арендатора и резерв на непредвиденные расходы.
- Понимание генерации доходности. Финансовая модель показывает стоимость входа, расходы, сроки и источники роста стоимости. Должно быть ясно, кто и за что платит, сколько остается после регулярных расходов и почему актив может подорожать.
- Реалистичность сроков. Учитываются оформление сделки, подготовка, ремонт, поиск клиента и получение первой выручки. Задержка любого этапа влияет на стоимость капитала и риски.
- Измерение и влияние рисков. Недостаточно перечислить угрозы. Нужно оценить их вероятность, влияние на результат и способы управления. По данным McKinsey, компании, использующие несколько сценариев финансового прогноза, в 1,7 раза чаще сообщают о превосходстве по росту выручки и доходности капитала. Инвестору важно видеть три основных риска и их влияние на бюджет, сроки или выручку.
- Сценарий передачи актива на выходе. Нужно определить потенциального покупателя, сроки и механизм возврата средств. На случай задержки продажи предусматривается запасной вариант, например аренда или рефинансирование.
Сначала проверяются исходные данные и риски, затем устойчивость финансовой модели, команда, сроки и выход. Так обсуждение строится вокруг конкретных решений, а не обещаний.
У дисконта на торгах есть одна неприятная привычка: он виден сразу, а проблемы, за которые его дали, только после чтения документов.
В объявлении глаз цепляется за цену. Уже хочется посчитать будущую прибыль. А потом открываешь приложения и находишь там состояние сетей, доступную электрическую мощность и работы, без которых объект не запустить.
Недавно мне попалась статья Андрея Любуня на РБК Компании. В ней описан складской комплекс в Сходне, купленный на банкротных торгах. По данным автора кейса, доходность инвесторов составила около 36% годовых. Это результат конкретного проекта, а не ориентир и не гарантия для других объектов.
Меня в этой истории зацепила не сама цифра. Гораздо интереснее, что пришлось сделать после покупки, чтобы такой результат вообще появился.
Почему цена лота сама по себе ничего не говорит о выгоде
Комплекс приобрели в 2020 году. Раньше он принадлежал застройщику, который обанкротился ещё в 2016-м. В состав актива входили склад и общежитие.
Склад нельзя было сразу запустить или подготовить к продаже. Требовалось восстановление инженерных систем и самих зданий.
Два объекта могут иметь одинаковую площадь, но совершенно разную экономику. Покупатель готового склада платит за возможность им пользоваться. Покупатель проблемного актива получает еще и список задач. Настоящий дисконт начинается только там, где разница в цене больше стоимости этих задач.
Какие расходы создали сети, ремонт и простой
🤔 Как получить участок от государства по цене в 5–10 раз ниже рынка?
Да, это реально — государство даёт возможность оформить землю практически бесплатно или выкупить участок по минимальной цене. Просто большинство об этом не знает.
➡️ Подробный алгоритм есть в канале «Доход на земле» — инвестора и предпринимателя , а также ректора земельной академии. Анна Хасанова записала подробный видео разбор, как без юридического образования и стартового капитала :
➖ Кто и как может оформить участок в собственность?
➖ По шагам, как и каким сервисом пользоваться, чтобы найти свободный участок? Какие документы нужны?
➖14 рабочий стратегий заработка на земле в 2026 с вложениями от 0 до 100.000₽ ?
Пример из практики. Например ученик взял участок за 3600₽ 12 соток и продал его за 170k. А автор канала взял участок за 90k в Одинцова, а сейчас его можно за 8 млн продать.
В закреплённом посте канала видеоинструкция, где объясняется:
✔️ как и с помощью какого сервиса искать участки онлайн
✔️ как покупать в 5–10 раз дешевле рынка
✔️ где оформлять землю за копейки? Сколько модно заработать в зависимости от стартового капитала?
Да, придётся разобраться в нюансах и потратить немного времени на поиск, оформление, ожидание — зато можно сэкономить миллионы или создать стабильный доход на земле.
👉 Заберите стратегии заработка на земле при вложениях от 0 до 100 000 ₽ и получите бесплатные материалы по оформлению участков в канале Доход на земле: https://t.me/+sO-u4IQRKbA0ODgy
🏡
▪️ В октябре доля ипотеки без господдержки в «Сбере» достигла 53,1%, а объём выдач — 113,7 млрд рублей, сообщают «Ведомости». В ВТБ доля таких кредитов выросла с 38% до 52%.
▪️ Перераспределение произошло на фоне изменения условий семейной ипотеки с 1 октября. После сентябрьского ажиотажа выдачи по этой программе в «Сбере» сократились за месяц в 4,4 раза — до 68,4 млрд рублей.
▪️ Рост доли рыночной ипотеки связан со снижением льготных выдач и сам по себе не означает, что кредиты стали доступнее. По расчётам издания, переплата за 30 лет может почти в пять раз превышать сумму займа.
Рынок земли в России в 2025–26 годах перестал быть «фоновым» сюжетом. Он превратился в арену борьбы за контроль над ограниченным ресурсом, где сталкиваются интересы агрохолдингов, девелоперов, частных инвесторов и государства. Виден тектонический сдвиг: земля уходит из рук мелких и средних собственников к крупным консолидированным игрокам, а её стоимость растёт быстрее, чем доходность от использования.
Агрохолдинги: тихая экспансия с Юга на Восток
Мощный и наименее заметный для широкой публики покупатель — крупные сельскохозяйственные холдинги. По данным BEFL, в 2025 году 75 крупнейших землевладельцев России контролировали около 19 млн гектаров сельхозземель, увеличив банк на 0,5 млн га за год. К 2026 году совокупный банк вырос до 19,9 млн гектаров, а число участников рейтинга — до 81 компании. Лидеры остаются неизменными: «Мираторг» с 1,38 млн га, «Агрокомплекс» им. Ткачева с 1,23 млн га и «Продимекс» с 900 тыс. га.
Но важна не столько арифметика, сколько характер сделок. В ноябре 2025 года «Агрокомплекс» заявил о намерении купить 200 тыс. га у ростовского холдинга «Юг Руси» — сделку оценивают в 20 млрд рублей при цене 100–150 тыс. рублей за гектар. Это самая крупная сделка на рынке АПК за последние пять лет, которая увеличит банк покупателя до 860 тыс. га. Параллельно «Русагро» в феврале 2026 года закрыло покупку 51% тамбовского «Центрального», получив свинокомплекс, комбикормовый завод и 5,2 тыс. га земли. «Био-Тон» планирует прирастить ещё 50 тыс. га в Самарской, Ульяновской и Саратовской областях.
Тренд очевиден: консолидация идёт, но неравномерно. Федеральных инвесторов привлекают Черноземье и Юг, тогда как при движении на восток интерес крупнейших игроков снижается. Прирост в 2025 году (0,5 млн га) оказался скромнее, чем в предыдущие годы (1,3–1,4 млн га), что говорит о замедлении темпов: лучшие массивы уже собраны, а оставшиеся активы либо фрагментированы, либо переоценены.
Девелоперы: от массовой скупки к «перекладыванию портфеля»
Второй крупный покупатель — застройщики жилья. В том году в Москве и Подмосковье прошли 72 крупные сделки с участками под девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га на сумму 278,5 млрд рублей. Расходы выросли на 18,8% год к году, а средний чек взлетел на 85,7% — до 3,9 млрд рублей за сделку. Однако число сделок сократилось: 72 против 117 годом ранее. Причина — не потеря аппетита, а смена стратегии. Девелоперы отдают предпочтение участкам под бизнес-, премиум- и элитное жильё, тогда как массовый сегмент «просел» из-за дорогой рыночной ипотеки и низкой маржинальности.
С 2026 года начался встречный процесс: одни компании продолжают точечно покупать, другие — распродавать избыточные активы. Sminex после покупки Ingrad выставил на рынок 13 тыс. гектаров подмосковных земель за 5,2 млрд рублей — от сельхозугодий в Яхромской пойме до участков под добычу песка и глэмпинги. ПИК распродаёт площадки, а в Петербурге и Ленобласти, наоборот, объём сделок с участками под жильё вырос на треть с начала 2026 года. Доля междевелоперских сделок в первом квартале 2026 года достигла 41% денежного объёма инвестиций в землю — рынок превратился в площадку для перераспределения портфелей, а не только для экспансии.
Частные инвесторы и государство: тихие покупатели с большим весом
Третий слой — частные инвесторы, которые ищут защиту капитала от инфляции. В Москве на них пришлось 29% сделок с землёй, ещё 28% — на государственные структуры. В целом по России частные инвесторы обеспечили более половины инвестиций в коммерческую недвижимость в первом полугодии 2026 года, а за три квартала — треть вложений, нарастив портфели на 45%. Земля воспринимается ими не как операционный актив, а как защитный инструмент: на фоне волатильности финансовых рынков и высокой ключевой ставки участок рядом с крупным городом или с потенциалом изменения назначения становится «тихой гаванью».
Государство также активно наращивает присутствие. В 2025 году через торги реализовано 136 тыс. земельных лотов на 27 млрд рублей, а доля успешных процедур составила 54%. «Дом.РФ» продал 406,2 га в 47 регионах, а объём сделок на электронной площадке РАД в Московском регионе вырос вдвое — до 56,24 млрд рублей. Государство выступает и как продавец (расширяя предложение), и как покупатель (под комплексное развитие территорий), но главное — оно задаёт институциональные рамки. Показательный сигнал: в июле 2026 года иностранцам запретили владеть землёй на федеральной территории «Сириус», включив её в перечень приграничных. Рынок земли становится всё более суверенным и закрытым для внешнего капитала.
Почему это происходит и что дальше
Три драйвера определяют скупку. Первый — инфляционная защита: земля дорожает быстрее потребительских цен. За год участки под ИЖС прибавили 14–15% в Краснодаре и Казани, 12% в Москве и Подмосковье, 10–12% в Петербурге и Ленобласти. В 2026 году общая стоимость выставленных на торги участков выросла ещё на 24%. Второй — продовольственная безопасность: агрохолдинги наращивают банк не столько для роста производства, сколько для контроля над цепочками поставок и экспортным потенциалом. Третий — дефицит ликвидных площадок: предложение качественной земли под застройку и сельхозоборот ограничено, что толкает цены вверх и заставляет покупателей конкурировать за активы, а не торговаться.
К 2027 году мы увидим ещё более поляризованный ландшафт: несколько десятков крупных землевладельцев, контролирующих основную часть сельхозугодий и пригородных площадок, и растущий слой частных инвесторов, для которых земля — не бизнес, а способ сохранить капитал.
Тем кто не купил достаточно земли, не стоит расстраиваться, можно зачилить в "Веселая новогодняя история для детей и малышей" ( РУСТОР https://www.rustore.ru/catalog/app/space.easypeasymatch.jinglegrab ) или подарить ребенку лучшую игру в русском народном стиле "Колобок русская народная сказка прятки для малышей" (РУСТОР https://www.rustore.ru/catalog/app/space.easypeasymatch.kolobok )
С начала ноября 2026 года московская вторичка находится в интересной точке. Формально это рынок продавца: предложение сжалось до исторического минимума, ликвидные лоты уходят за недели, а цены продолжают ползти вверх. Но если смотреть на реальные сделки, а не на статистику просмотров, картина сложнее. Покупатель стал придирчивее, чаще торгуется и всё чаще просто «смотрит». Разбираю, что происходит с ценами, спросом и сроками, и как это выглядит изнутри сделки.
Цена: рост есть, но он неоднородный
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Старой Москвы к началу ноября держится на уровне 310,3 тыс. рублей. За месяц она прибавила символические 0,3%, за квартал — 0,7%, но с начала года рост составил уже 8,2%, а за год — 8,7%. По итогам сентября средняя квартира на вторичке стоила около 16,27 млн рублей, подорожав за год на 8,3%.
Однако этот рост крайне неравномерен. Разрыв между округами остаётся колоссальным: от 210,9 тыс. рублей за квадрат в Капотне до 816,5 тыс. рублей на Якиманке. Причём Якиманка растёт быстрее рынка — за семь месяцев квадрат там прибавил 18%, тогда как в Ивановском — только 2%. Практический вывод для продавца: «средняя цена» по Москве — плохой ориентир. Локальная динамика и качество конкретного лота значат сегодня больше, чем когда-либо.
Предложение: дефицит ликвидного, а не «квартир вообще»
Самый громкий показатель — объём экспозиции. По итогам сентября 2026 года на вторичном рынке Москвы выставлялось 18,6 тыс. квартир, что на 40,6% меньше, чем годом ранее. Это исторический минимум. Причины две: переток покупателей с новостроек из-за дорогой рыночной ипотеки и устойчивого роста цен на первичке, а также то, что собственники снимают объекты с продажи, не найдя покупателя по желаемой цене, и уходят в аренду.
Но дьявол в деталях. Те самые 97,7 тыс. лотов в Старой Москве по более широкому счёту — это не 97,7 тыс. конкурентов для нормальной квартиры. Не менее 40% экспозиции — объекты в плохом состоянии, которые не конкурируют с ухоженным жильём. А квартир с современным интерьером и мебелью — всего около 20% предложения. Именно поэтому один и тот же покупатель может неделями «листать» сотни объявлений, но реально ехать смотреть лишь 3–5 вариантов.
Сроки и торг: быстро — только для правильных
Средний срок экспозиции в 2026 году сократился драматически: с 54 дней в январе до 29 дней в июле — на 46%. Медианный период по альтернативным сделкам в октябре оценивался в 42 дня против 61 годом ранее. Но это средняя температура по больнице. Лоты с завышенной стартовой ценой «висят» месяцами и в итоге уходят дешевле, чем могли бы уйти сразу с корректным ценником. Качественная меблированная квартира может быть продана за одну-две недели и до 8% дороже аналогичной «пустой».
Торг сжался, но не исчез. Доля сделок с дисконтом снизилась с 76% до 71%, а средняя скидка — с 4,8% до 4,3%. По другим срезам средний дисконт и вовсе оценивается в 3–4%. Собственники стали жёстче, особенно по ликвидным объектам. Но там, где квартира «висит» дольше четырёх-шести месяцев, скидка доходит до 7–10% — это цена ошибки в стартовой цене.
Главный сюжет осени: «квартирные туристы» вернулись
С августа 2026 года доля «квартирных туристов» — тех, кто активно ходит на просмотры, но откладывает сделку, — выросла с 20% до 50%. Это не случайные зеваки. В основном это держатели депозитов, которые хотят купить ликвидную квартиру, но ждут то ли снижения ключевой ставки, то ли более выгодного предложения. Ключевая ставка осталась на уровне 14%, доходность вкладов стабилизировалась, и часть покупателей решила «ещё немного подождать». Парадокс в том, что, откладывая, они рискуют: дефицит ликвидного предложения усиливается, и выгода от ожидания может быть съедена подорожанием.
Для продавца это означает рост числа просмотров без конверсии в сделку. Для покупателя — иллюзию выбора там, где реально качественных альтернатив немного.
Что дальше: ноябрь без резких движений
Прогноз на ноябрь — плавное продолжение тренда. Цены на качественные объекты, особенно «новую вторичку» (дома 2020-х годов) и престижные локации, могут прибавить ещё 5–7% до конца года. Массовый сегмент будет расти сдержаннее. Умеренный рост цен в ноябре ожидается, но без рывков. Число сделок в октябре—ноябре традиционно сокращается по сравнению с сентябрём.
Практический вывод
Если вы продаёте ликвидную квартиру в хорошем состоянии — рынок на вашей стороне, но только при адекватной стартовой цене. Первые две недели экспозиции решают всё: завышенный ценник «съедает» будущий торг.
Если вы покупаете — не ориентируйтесь на счётчик объявлений. Реальных конкурентов у хорошей квартиры в разы меньше. А «квартирный туризм» вокруг создаёт иллюзию, что можно ждать вечно. Можно. Но дефицит ликвидного предложения — не иллюзия, а главный факт этой осени.
А еще можно попробовать почистить как в ТИНДЕРЕ фотографии, оставив лучшие, без риска удалить что-то нужное - скачать в РУСТОРЕ "Поиск и удаление дубликатов умная сортировка фото AI" https://www.rustore.ru/catalog/app/space.easypeasymatch.photosorter
Можно открыть объявления и весь вечер сравнивать квартиры, паркинги и коммерческие помещения. У каждого объекта своя цена, свои условия и свой расчёт доходности. А к концу вечера всё равно непонятно: что из этого подходит лично вам?
Я предлагаю начать с разговора о вашей ситуации. Для этого провожу ДИП — диагностику инвестиционного потенциала. Это бесплатное личное интервью в Zoom.
На него можно прийти с вопросом, который давно откладываете:
— «Есть накопления, но я ещё ни разу не инвестировал». Разберём, какую сумму вы готовы вложить, на какой срок и какой результат для вас будет иметь смысл.
— «Уже есть квартира, но не понимаю, устраивает ли меня то, что она приносит». Обсудим, какие цифры собрать, чтобы оценить текущий доход и сравнить его с другими вариантами.
— «Присмотрел объект в рассрочку. На первый взнос хватает, но сомневаюсь». Посмотрим, какие платежи предстоят и что важно проверить, прежде чем принимать решение.
Мне нравится этот формат за то, что после разговора вопрос становится конкретнее. Например, вместо «хочу что-нибудь купить для дохода» появляется понятная задача: «хочу получать деньги от аренды, готов вложить такую-то сумму, а теперь мне нужно понять, какие расходы учитывать и какие объекты сравнить». С такой задачей уже проще двигаться дальше.
Я развиваю практику в инвестиционной недвижимости в проекте «Архитектор прибыли» и прохожу обучение по программе «Реальный Брокер 3.0». На интервью мы вместе сформулируем вашу цель, обсудим бюджет, сроки и ограничения и определим ближайший шаг, который вы сможете сделать после встречи.
Хотите пройти диагностику? Напишите мне в личные сообщения «ДИП» и в двух словах расскажите, какой вопрос хотите разобрать. Договоримся об удобном времени. Начать можно с простой фразы: «Интересна недвижимость, но пока не знаю, с чего начать».
У собственника есть московская двушка 50 м². Он может оставить её под сдачу или продать и купить студию 30 м² у метро. Разницу в 20 метров объявляем в розыск: сколько денег за них удастся вернуть и что останется через пять лет?
У студии есть привлекательная улика. Если сдавать её за 65 тысяч рублей в месяц, на метр придётся около 2 167 рублей. У двушки за 80 тысяч — 1 600 рублей на метр. Но общий платёж за студию на 15 тысяч меньше. Достаточно ли дорогой аренды метра, чтобы обмен стал выгоднее?
Федеральная налоговая служба усилила а проверки россиян, владеющих недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах, и рассылает запросы о сделках. Как сообщают юристы и налоговые консультанты, это стало возможным благодаря налаженному автоматическому обмену данными и прямой передаче сведений от Земельного департамента Дубая российской стороне. Что именно известно налоговой? И что делать тем, кто получил запрос
Безоговорочный лидер по числу запросов от ФНС — Дубай, есть также требования по Абу-Даби. По остальным эмиратам точного подтверждения нет, но, скорее всего, они тоже в этой истории — просто либо за другие периоды, либо покупок там было настолько мало, что до них пока не дошли руки. Подавляющее большинство сделок проходило через Dubai Land Department — главный госрегулятор рынка недвижимости Дубая. И прежде всего это коснулось сделок по продаже недвижимости, когда продавцами выступали российские резиденты. Говорит юрист налоговой практики NSV Consulting Герман Ковешников
«Красная нить всех запросов, которые мы сейчас получаем, — это сделки именно по продаже таких объектов. Если вы, например, владели квартирой в Дубае и продали ее, технически наша налоговая служба могла получить информацию о том, что вы продали конкретный объект недвижимости вплоть до конкретного адреса этого объекта, и она видит ту сумму сделки, которая прошла через Dubai Land Department. То есть за сколько вы ее продали. В целом пока что это, наверное, более-менее исчерпывающий перечень информации, который можно получить из требования. Мы не можем уверенно говорить о том, что налоговая знает, за сколько вы покупали эту недвижимость, сколько вы денег потратили. И, может быть, не знает, кому конкретно недвижимость была продана. И пока что все основные риски налогового характера: заплатили ли вы налог при продаже этой недвижимости в России? Все остальные риски, в том числе валютные, связанные с частотой расчетов, уже зависят от последующих действий налогового органа: что конкретно он будет у вас выяснять, какие конкретно документы вы ему предоставите в ответ на это требование»
Если при покупке использовались наличные, криптовалюта, неавторизованные посредники или нестандартные схемы расчетов, это могут признать незаконной валютной операцией. Штраф — от 20% до 40% от суммы операции. Если вы российский налоговый и валютный резидент, покупая недвижимость у гражданина России (не важно, где тот живет), расчеты должны быть в рублях, иначе это нарушение валютного законодательства. Если покупаете у иностранца — можно в любой валюте
При покупке главное — сохранить документы об оплате, чтобы при продаже уменьшить доход на расходы и платить налог только с разницы. Однако тому, что налоговики получили прямой доступ к реестрам Земельного департамента Дубая, официального подтверждения нет. Говорит Дмитрий Владимиров — юрист в ОАЭ
«Официальных данных о том, что проверяются абсолютно все граждане России, нет. Я бы осторожно относился к утверждению, что Земельный департамент Дубая автоматически передает российской налоговой всю информацию о российских владельцах. Публичного подтверждения именно такого механизма я не видел. Более того, в комментариях РБК ФНС сообщила, что автоматический обмен с ОАЭ данными о доходах от использования и продажи недвижимости сейчас не предусмотрен. При этом существуют другие механизмы международного обмена, включая обмен по запросу, а также автоматический обмен информацией о финансовых счетах. Это подтверждено с 1 января 2026 года. Поэтому отсутствие автоматической передачи реестра недвижимости не означает, что сведения о конкретной сделке не могут оказаться у налоговой»
По аренде публичного реестра нет — данные могут быть только у банков, если платежи шли через счет. Налоговая увидит поступления и запросит пояснения
В ОАЭ нет подоходного налога для физлиц и ежегодного налога на недвижимость. Но если вы налоговый резидент России, вы обязаны декларировать доходы от аренды или продажи квартиры в Эмиратах и платить с них НДФЛ. Гражданство и налоговое резидентство — разные вещи: Emirates ID или «золотая виза» не отменяют российское резидентство. Все решает количество дней, проведенных в России в году получения дохода. Объясняет партнер адвокатского бюро «Форвард Лигал» Григорий Нистратов
«После введения в действие соглашения между Россией и Эмиратами, наверное, банки будут чуть более жестко подходить и просить у всех своих клиентов не просто счет на коммунальные услуги, да еще сертификаты налогового резидентства, подтверждающие, что для цели соглашения между Россией и Эмиратами этот конкретный клиент является эмиратским налоговым резидентом, а не российским. Если такая бумага у него будет, то, соответственно, и автообмена с Россией не будет, потому что, конечно, по автообмену передается информация только по налоговым резидентам, не по принципу гражданства. Если клиент не сможет предоставить такой сертификат, то существует вероятность, что даже если его раньше не включали в автообмен, то сейчас будут включать. И российский налоговый орган узнает о том, что у такого-то гражданина есть счета в Эмиратах. Соответственно, такое-то количество денег на счетах есть, столько-то денег за год пришло и столько-то ушло»
Также надо помнить, что доход ФНС считает в рублях. Если купили в прошлом году недвижимость условно за 100 тысяч долларов, а продали в этом за 95 тысяч, то в долларах у вас убыток, а из-за роста курса в рублях может возникнуть доход, с которого придется заплатить налог
Что делать, если запрос уже пришел? Юристы советуют не спешить с ответом. Алгоритм ФНС достаточно прост: видит прекращение права собственности, не видит дохода в декларации — запрашивает объяснения. Соберите документы: договоры, выписки, подтверждения оплаты. При этом причины отсутствия декларации могут быть любые: владение более пяти лет, продажа дешевле покупки, отсутствие статуса резидента в год сделки. Но лучше проконсультироваться с юристом до отправки ответа .
Представьте ситуацию: человек продаёт квартиру за 10 млн рублей. У него есть зарплата, проценты по вкладам и другие доходы. Раньше налог с продажи недвижимости рассчитывался отдельно. Но теперь правила могут измениться.
В чём суть налоговой реформы?
Правительство предлагает объединить доходы от продажи недвижимости с другими доходами физического лица и применять к ним единую прогрессивную шкалу НДФЛ.
Законопроект № 617-9 уже принят Госдумой в первом чтении 29 октября 2026 года. Предполагаемая дата вступления изменений в силу — 1 января 2027 года. Но окончательно закон ещё не принят.
Предлагаемая шкала:
• До 2,4 млн ₽ — 13%.
• От 2,4 до 5 млн ₽ — 15%.
• От 5 до 20 млн ₽ — 18%.
• От 20 до 50 млн ₽ — 20%.
• Свыше 50 млн ₽ — 22%.
Важно: повышенная ставка применяется не ко всей сумме дохода, а только к части, попадающей в соответствующий диапазон.
Разберём на конкретном примере.
Допустим, собственник за год получил:
— 3 млн ₽ зарплаты;
— 4 млн ₽ налогооблагаемого дохода от продажи квартиры.
Обратите внимание: 4 млн ₽ — это не обязательно вся цена продажи квартиры. Это налоговая база после применения разрешённых вычетов или учёта подтверждённых расходов на приобретение.
Как рассчитывается налог сейчас?
Доходы облагаются отдельно.
С зарплаты 3 млн ₽:
• 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽;
• 600 тыс. × 15% = 90 000 ₽.
Итого: 402 000 ₽.
С продажи квартиры (налоговая база 4 млн ₽):
• 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽;
• 1,6 млн × 15% = 240 000 ₽.
Итого: 552 000 ₽.
Общий НДФЛ: 954 000 ₽.
Что предлагается изменить?
Доходы объединяются:
3 млн + 4 млн = 7 млн ₽.
Теперь налог рассчитывается по общей прогрессивной шкале:
• 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽;
• 2,6 млн × 15% = 390 000 ₽;
• 2 млн × 18% = 360 000 ₽.
Итого: 1 062 000 ₽.
Разница:
1 062 000 − 954 000 = 108 000 ₽ дополнительного налога.
То есть в нашем условном примере продавец заплатит на 108 тысяч рублей больше.
Именно поэтому при планировании продажи недвижимости в будущем придётся учитывать не только стоимость квартиры, но и совокупные доходы за год.
Кого это может затронуть?
🏢 Риелторские агентства. Продавцы могут пересматривать сроки сделок, торговаться активнее или откладывать продажу. Для агентства это риск переноса комиссионных поступлений.
🏗 Застройщиков. Если покупатель планирует использовать деньги от продажи старой квартиры для первоначального взноса, увеличение налоговой нагрузки может сократить его бюджет на новостройку.
🔨 Ремонтные компании и производителей мебели. Отложенная покупка квартиры означает отложенный ремонт, заказ кухни, дверей, сантехники и отделочных материалов.
📉 Малый бизнес. Даже если сделки не отменяются, а просто переносятся на месяц-два, у компаний могут возникнуть кассовые разрывы.
Что предпринимателю стоит сделать уже сейчас?
Пересчитать плановую выручку с учётом возможного переноса сделок.
Проверить, сколько месяцев бизнес сможет работать без части ожидаемых поступлений.
Подготовить финансовые сценарии со снижением количества сделок на 10% и 20%.
Пересмотреть платёжный календарь и постоянные расходы.
Следить за окончательной редакцией законопроекта.
При этом есть важное исключение: если собственник продаёт недвижимость после минимального срока владения и доход освобождён от НДФЛ, предлагаемое изменение само по себе не создаёт для него дополнительного налога с этой продажи.
Главный вывод: налоговая реформа касается не только кошелька продавца. Через цепочку сделок она потенциально может повлиять на доходы агентств недвижимости, застройщиков, ремонтных компаний и производителей мебели.
И ещё один важный момент: пока это законопроект, а не действующая норма. Поэтому речь идёт о возможных последствиях, а не о неизбежном падении рынка.
💬 А как вы считаете: если после продажи квартиры у собственника будет оставаться меньше денег, станет ли он чаще откладывать сделки? И кто почувствует последствия первым — риелторы, застройщики или ремонтный бизнес?
Сегодня инвестировал свои силы и средства в улучшение одного из гаражей. А именно заливку бетонной стяжки.
Гараж был приобретен в 2016 году за 80000 рублей, и с тех пор я практически ничего там не делал, кроме мелочей по электрике и замены кровли. Со всеми этими амортизационными расходами, его балансовая стоимость в моей домашней бухгалтерии 86177 рублей. За это время, гараж уже принес порядка 369700 рублей, и многократно окупился.
Сейчас подобные гаражи, в этом месте, продаются, как правило, за 350-500 тыс. рублей, а сдаются по 5-6 тысяч рублей. Мне, с моими прошлыми ценами покупки, пока ещё трудновато смириться с нынешними ценами, но если отвлечься от абсолютных цифр, то из покупки, можно вполне извлекать довольно сносную доходность в 17-20%. Это не много, но если ставка будет падать, то может стать сильно выше рынка, что может двинуть вверх, и стоимость самих гаражей.
В общем, в теории, если бы мне попался хороший вариант, я бы его рассмотрел. Но для того чтобы выудить хорошие варианты, надо мониторить рынок каждый божий день, ездить, смотреть, торговаться, а потом ещё и ремонтировать. Обычно отличные варианты без геморра, либо стоят очень дорого, либо уходят в миг.
Но вернемся к гаражу. Последний арендатор, съехавший на днях, несколько раз жаловался на воду в нем. С его слов, было похоже, что сочится она из земли через трещины в бетонной стяжке. Гаражное общество, фактически стоит на болоте, его засыпали и строили гаражи. Во первых, в таких местах итак, со временем, строения постепенно погружаются в землю, а тут ещё и с другой стороны речушки, отсыпали болото и настроили домов, уровень грунтовых вод повысился. Теперь крайние гаражи и вовсе топит, но благо, у меня, в основном, всё в неплохих местах.
В общем заехав сегодня, и быстро прикинув что к чему, решил поднять уровень пола. Заказал бетон. Прозрел с его стоимости - 8300р за м2 М200. Съездил в строймаг, купил пленку, застелил ей гараж, дождался бетон (минимиксер), отдал 19500р за 1,5 куба с доставкой, и стал героически растягивать бетон, вылитый в одну точку, по всему гаражу.
Это наверное самая энергозатратная работа, которую мне приходилось выполнять. Летом, когда я заливал гараж недалеко от дома, в жару, за 30-40 минут, из меня ушло 2 кг воды (для интереса я взвесился). Сейчас было сильно полегче, температура около 9 градусов, и бетон не пытался застыть моментально. Поэтому я вначале очень интенсивно погреб, понял что времени у меня все же побольше, чем летом, и уже более спокойно, завершил мероприятия.
Но всё равно пришел домой и буквально валился с ног. На бетоне подгружается всё, спина, ноги, руки. У меня до сих пор отдает в пояснице и бедренном суставе. И хоть усталость всё же и приятная, с чувством выполненного дела, иногда у меня уже закрадываются мысли, что может ну его нафиг, пора распродаваться и переходить в менее геморрные активы.
И сам же себя и отговариваю, ведь во первых - это диверсификация, а во вторых, мне все эти строительные работы, всё же, ещё и нравятся. А продать своё "хозяйство", я наверное, ещё всегда успею.
В общем, не знаю как правильно, но уверен, что сейчас придут специалисты, и всё мне объяснят. )))
31.10.2026 Станислав Райт — Русский Инвестор (ТГ / Мах)
Есть статистика, которая выглядит почти как начало кризиса.
За январь–сентябрь 2026 года на первичном рынке Москвы продали всего около 1 637 апартаментов.
Это на 51,4% меньше, чем годом ранее.
И на 54,7% меньше, чем за тот же период 2024 года.
То есть количество сделок фактически сократилось вдвое.
Но самое странное происходит дальше.
В массовом сегменте средняя цена апартаментов достигла примерно 383 тыс. ₽ за квадратный метр.
И за год она выросла примерно на 24%.
Получается парадокс:
ПОКУПАТЕЛЕЙ В ДВА РАЗА МЕНЬШЕ — А ЦЕНЫ ВЫШЕ.
Как такое возможно?
Потому что падает не только спрос
Одновременно с покупателями исчезают сами апартаменты.
В массовом сегменте Москвы предложение апартаментов за год сократилось примерно на 37%.
В апреле падение доходило более чем до 50%.
Главная причина — действующий в Москве мораторий на строительство новых апартаментов.
Новых проектов становится меньше.
Старые постепенно распродаются.
Получаем простую экономику:
спрос ↓
но предложение ↓ ещё сильнее
→ цена не обязана падать.
Это важный момент для любого рынка недвижимости.
Меньше сделок ещё не означает автоматически более дешёвые квартиры.
И структура продаж сильно изменилась
По другой оценке рынка, за девять месяцев было продано около 1 524 апартаментов против 2 287 годом ранее.
В массовом сегменте число сделок сократилось примерно в два раза — до 416.
В бизнес-классе — примерно на 23%.
А в премиальном сегменте произошло почти невероятное:
всего одна сделка против десятков годом ранее.
При этом делюкс, наоборот, вырос.
То есть рынок не просто уменьшается.
Он становится всё более нишевым.
Почему массовый покупатель уходит?
Первая причина — дорогие деньги.
Даже после снижения ключевой ставки кредит остаётся дорогим.
А льготные ипотечные программы прежде всего ориентированы на жилую недвижимость.
Для апартаментов условия финансирования обычно менее привлекательны.
Вторая причина — конкуренция с обычными квартирами.
Когда разница в цене небольшая, покупатель начинает спрашивать:
зачем брать апартамент, если можно купить полноценное жильё?
У квартиры понятнее юридический статус и обычно шире возможности финансирования.
Третья причина — исчезает главное преимущество апартаментов
Раньше их часто покупали потому, что они были заметно дешевле квартир в том же районе.
Это компенсировало особенности формата.
Но если предложение исчезает и цена квадратного метра растёт на 20%+, дисконт сокращается.
И инвестиционная идея становится менее очевидной.
Представим:
квартира — 15 млн ₽;
апартамент — 11 млн ₽.
Разница огромная.
Но если апартамент уже стоит 14 млн ₽, вопрос:
а зачем брать на себя дополнительные особенности ради экономии всего миллиона?
Значит, цены скоро рухнут?
Не обязательно.
Именно здесь главный подвох.
Обычно при падении спроса продавец снижает цену.
Но рынок апартаментов сейчас одновременно получает искусственное ограничение нового предложения.
Поэтому продавать дешевле просто нечего.
В массовом сегменте Москвы средняя цена апартаментов за III квартал выросла ещё на 9%, а за год — примерно на 24%.
При этом количество доступных объектов сокращается.
То есть рынок может продолжать уменьшаться количественно, но оставшиеся качественные проекты — дорожать.
Но для девелоперов это тревожный сигнал
Количество сделок — это денежный поток.
Даже высокая цена квадратного метра мало помогает, если покупателей становится намного меньше.
Для застройщика важны:
темпы продаж;
наполнение эскроу-счетов;
стоимость проектного финансирования;
скорость возврата вложенного капитала.
На широком рынке Москвы и Подмосковья продажи квартир и апартаментов по ДДУ за девять месяцев уже снизились примерно на 22% год к году.
А задолженность девелоперов по проектному финансированию выросла примерно на 16% — до 11,4 трлн ₽.
Вот это уже значительно важнее одной цены квадратного метра.
Что это значит для инвестора в недвижимость?
Если покупать апартамент для сдачи, я бы сейчас особенно внимательно считал:
реальную стоимость объекта;
арендный поток;
эксплуатационные расходы;
простой;
ликвидность при продаже.
Главная ошибка — купить объект только потому, что:
«апартаментов больше не строят — значит они обязательно подорожают».
Ограниченное предложение действительно поддерживает цену.
Но если покупателей становится всё меньше, продать объект через несколько лет по красивой цене из объявления может оказаться значительно сложнее.
А для инвестора в акции девелоперов?
Смотреть только на рост цены квадратного метра опасно.
Гораздо важнее:
сколько объектов реально продано;
сколько денег поступило на эскроу;
как растёт долг;
сколько стоит финансирование.
Компания может повышать прайс на квартиры и одновременно испытывать проблемы с денежным потоком.
Именно поэтому сегодня рынок всё внимательнее смотрит не на рекламные цены девелопера, а на продажи и долговую нагрузку.
Мой вывод
Падение продаж апартаментов на 51,4% действительно выглядит драматично.
Но это пока не означает:
«недвижимость в Москве рухнула».
Мы наблюдаем другое:
спрос падает;
предложение сокращается;
новых апартаментов почти не появляется;
оставшиеся объекты дорожают.
Поэтому рынок становится меньше — но не обязательно дешевле.
И для меня главный тревожный показатель здесь вообще не цена.
А ликвидность.
Что толку в росте квадратного метра на 24%, если покупателей на рынке стало вдвое меньше?
Именно поэтому перед покупкой инвестиционной недвижимости я бы задавал вопрос не:
«НА СКОЛЬКО ОНА ПОДОРОЖАЕТ?»
А:
«КОМУ Я СМОГУ ПРОДАТЬ ЕЁ ЧЕРЕЗ 5 ЛЕТ?»
Что думаете об апартаментах сейчас?
🏠 Интересны из-за дефицита предложения
📉 Цены ещё должны снизиться
💰 Лучше квартира под аренду
📄 При ставках 14% выбираю финансовые инструменты
#апартаменты #недвижимость #Москва #новостройки #ипотека #девелоперы #инвестиции #КартавыйИнвестор
На прошлой неделе завершили серьёзное дело клиента в Верховном суде. И оно ещё раз показало: купить квартиру, заплатить за неё и зарегистрировать право собственности — иногда недостаточно, чтобы спокойно считать жильё своим.
Человек продаёт квартиру, получает деньги, передаёт ключи. Покупатель въезжает. А спустя время продавец обращается в суд: «Я не понимала, что делаю. У меня психическое расстройство. Верните квартиру».
В этом деле три судебные инстанции признали сделку недействительной и вернули жильё продавцу. Но Верховный суд РФ отменил эти решения. И причина принципиальная.
Экспертиза не означает автоматическую отмену сделки
Продавец ссылалась на заключение психиатрической экспертизы, полученное в рамках уголовного дела о мошенничестве. Однако эксперты исследовали, могла ли она понимать значение действий мошенников и руководить ими. Это не то же самое, что установить, понимала ли она значение собственных действий именно в момент продажи квартиры.
Это разные вопросы. Нельзя автоматически использовать заключение из одного разбирательства как доказательство недействительности другой сделки.
Покупатель не участвовал в уголовном деле, не мог задавать эксперту вопросы и оспаривать выводы. Верховный суд указал: суды обязаны исследовать обстоятельства именно гражданского спора.
Важно: ВС РФ не признал сделку окончательно действительной. Он отменил решения и направил дело на новое рассмотрение. Но его позиция важна для покупателей.
Что делать, чтобы не остаться без квартиры и денег?
Запись в ЕГРН и расписка не гарантируют абсолютную защиту. Заранее собирайте доказательства осознанной воли продавца и добросовестности покупателя.
Проверьте продавца и историю объекта. Изучите основания права, историю переходов собственности, доверенности, судебные споры, ограничения и банкротные процедуры. Одной выписки из ЕГРН недостаточно.
Общайтесь непосредственно с продавцом. Уточните, понимает ли он, что, кому и за какую цену продаёт. При продаже через представителя проверьте полномочия и причины использования доверенности.
Фиксируйте ход сделки. Сохраняйте переписку и документы о расчётах. Подробно укажите в договоре объект, цену и порядок оплаты; используйте прослеживаемый способ расчёта.
Не игнорируйте тревожные признаки. Спешка, путаница в ответах, давление третьих лиц, заниженная цена или требование срочно перевести деньги — повод остановиться и получить юридическую оценку.
Обсудите медицинские вопросы с юристом заранее. При обоснованных сомнениях нельзя полагаться на формальную справку. Возможность добровольного освидетельствования в день сделки обсудите с юристом, соблюдая права продавца. Оно не даёт стопроцентной гарантии.
Не подписывайте документы под давлением. При сомнениях в волеизъявлении продавца или документах приостановите сделку до консультации юриста.
Отдельно о главном: не существует волшебной справки, которая навсегда защитит покупателя от судебного спора. И нельзя считать, что любой человек с психиатрическим диагнозом не способен самостоятельно заключать сделки. Юридическое значение имеет способность понимать значение своих действий и руководить ими в конкретный момент, а это устанавливается с учётом всех доказательств.
Главный аргумент:
Экспертиза из уголовного дела оценивала способность продавца понимать противоправные действия мошенников -то есть тех, кто её обманул. Но она не оценивала способность продавца осознанно продавать квартиру. Это разные предметы исследования.
Второй аргумент:
Покупатель был лишён процессуальных прав в уголовном деле. Он не мог участвовать в экспертизе, задавать вопросы эксперту, оспаривать выводы. А теперь эту экспертизу пытаются использовать против него в гражданском процессе.
Третий аргумент:
Суды обязаны исследовать доказательства для определения действительной воли сторон, а не переносить выводы из уголовного дела в гражданское.
Решения отменены. Дело направлено на новое рассмотрение.
Почему нужен юрист до сделки, а не после иска?
Когда продавец требует вернуть квартиру, исправлять ошибки поздно и дорого. Юрист заранее проверит риски, выстроит процедуру покупки и поможет сохранить доказательства. Если спор уже начался — подготовит возражения, ходатайства и вопросы экспертам.
Не покупайте недвижимость по принципу «вроде всё нормально». Одна ошибка может стоить и квартиры, и миллионов рублей.
Планируете сделку или продавец уже пытается её оспорить? Обратитесь к юристу по недвижимости. Проверим объект и участников, оценим риски, подготовим безопасные расчёты и защитим ваши интересы в суде. Сначала — юрист, потом подпись.
Не рискуйте своей квартирой и миллионами! Даже если сделка уже кажется простой и безопасной, одна юридическая ошибка может обернуться многолетними судебными разбирательствами.
Хотите купить или продать недвижимость без неприятных сюрпризов? Доверьте сопровождение профессиональному юристу!
Оставьте заявку на нашем сайте — https://yuristtmn.ru/ разберём вашу ситуацию, проверим риски и поможем защитить ваши интересы. Не ждите, пока проблема постучится в дверь!
#недвижимость #юристпонедвижимости #юридическиуслуги #покупкаквартиры #продажаквартиры #сделкаснедвижимостью #безопаснаясделка #проверкаквартиры #проверкапродавца #оспариваниесделки #судпонедвижимости
