Есть статистика, которая выглядит почти как начало кризиса.
За январь–сентябрь 2026 года на первичном рынке Москвы продали всего около 1 637 апартаментов.
Это на 51,4% меньше, чем годом ранее.
И на 54,7% меньше, чем за тот же период 2024 года.
То есть количество сделок фактически сократилось вдвое.
Но самое странное происходит дальше.
В массовом сегменте средняя цена апартаментов достигла примерно 383 тыс. ₽ за квадратный метр.
И за год она выросла примерно на 24%.
Получается парадокс:
ПОКУПАТЕЛЕЙ В ДВА РАЗА МЕНЬШЕ — А ЦЕНЫ ВЫШЕ.
Как такое возможно?
Потому что падает не только спрос
Одновременно с покупателями исчезают сами апартаменты.
В массовом сегменте Москвы предложение апартаментов за год сократилось примерно на 37%.
В апреле падение доходило более чем до 50%.
Главная причина — действующий в Москве мораторий на строительство новых апартаментов.
Новых проектов становится меньше.
Старые постепенно распродаются.
Получаем простую экономику:
спрос ↓
но предложение ↓ ещё сильнее
→ цена не обязана падать.
Это важный момент для любого рынка недвижимости.
Меньше сделок ещё не означает автоматически более дешёвые квартиры.
И структура продаж сильно изменилась
По другой оценке рынка, за девять месяцев было продано около 1 524 апартаментов против 2 287 годом ранее.
В массовом сегменте число сделок сократилось примерно в два раза — до 416.
В бизнес-классе — примерно на 23%.
А в премиальном сегменте произошло почти невероятное:
всего одна сделка против десятков годом ранее.
При этом делюкс, наоборот, вырос.
То есть рынок не просто уменьшается.
Он становится всё более нишевым.
Почему массовый покупатель уходит?
Первая причина — дорогие деньги.
Даже после снижения ключевой ставки кредит остаётся дорогим.
А льготные ипотечные программы прежде всего ориентированы на жилую недвижимость.
Для апартаментов условия финансирования обычно менее привлекательны.
Вторая причина — конкуренция с обычными квартирами.
Когда разница в цене небольшая, покупатель начинает спрашивать:
зачем брать апартамент, если можно купить полноценное жильё?
У квартиры понятнее юридический статус и обычно шире возможности финансирования.
Третья причина — исчезает главное преимущество апартаментов
Раньше их часто покупали потому, что они были заметно дешевле квартир в том же районе.
Это компенсировало особенности формата.
Но если предложение исчезает и цена квадратного метра растёт на 20%+, дисконт сокращается.
И инвестиционная идея становится менее очевидной.
Представим:
квартира — 15 млн ₽;
апартамент — 11 млн ₽.
Разница огромная.
Но если апартамент уже стоит 14 млн ₽, вопрос:
а зачем брать на себя дополнительные особенности ради экономии всего миллиона?
Значит, цены скоро рухнут?
Не обязательно.
Именно здесь главный подвох.
Обычно при падении спроса продавец снижает цену.
Но рынок апартаментов сейчас одновременно получает искусственное ограничение нового предложения.
Поэтому продавать дешевле просто нечего.
В массовом сегменте Москвы средняя цена апартаментов за III квартал выросла ещё на 9%, а за год — примерно на 24%.
При этом количество доступных объектов сокращается.
То есть рынок может продолжать уменьшаться количественно, но оставшиеся качественные проекты — дорожать.
Но для девелоперов это тревожный сигнал
Количество сделок — это денежный поток.
Даже высокая цена квадратного метра мало помогает, если покупателей становится намного меньше.
Для застройщика важны:
темпы продаж;
наполнение эскроу-счетов;
стоимость проектного финансирования;
скорость возврата вложенного капитала.
На широком рынке Москвы и Подмосковья продажи квартир и апартаментов по ДДУ за девять месяцев уже снизились примерно на 22% год к году.
А задолженность девелоперов по проектному финансированию выросла примерно на 16% — до 11,4 трлн ₽.
Вот это уже значительно важнее одной цены квадратного метра.
Что это значит для инвестора в недвижимость?
Если покупать апартамент для сдачи, я бы сейчас особенно внимательно считал:
реальную стоимость объекта;
арендный поток;
эксплуатационные расходы;
простой;
ликвидность при продаже.
Главная ошибка — купить объект только потому, что:
«апартаментов больше не строят — значит они обязательно подорожают».
Ограниченное предложение действительно поддерживает цену.
Но если покупателей становится всё меньше, продать объект через несколько лет по красивой цене из объявления может оказаться значительно сложнее.
А для инвестора в акции девелоперов?
Смотреть только на рост цены квадратного метра опасно.
Гораздо важнее:
сколько объектов реально продано;
сколько денег поступило на эскроу;
как растёт долг;
сколько стоит финансирование.
Компания может повышать прайс на квартиры и одновременно испытывать проблемы с денежным потоком.
Именно поэтому сегодня рынок всё внимательнее смотрит не на рекламные цены девелопера, а на продажи и долговую нагрузку.
Мой вывод
Падение продаж апартаментов на 51,4% действительно выглядит драматично.
Но это пока не означает:
«недвижимость в Москве рухнула».
Мы наблюдаем другое:
спрос падает;
предложение сокращается;
новых апартаментов почти не появляется;
оставшиеся объекты дорожают.
Поэтому рынок становится меньше — но не обязательно дешевле.
И для меня главный тревожный показатель здесь вообще не цена.
А ликвидность.
Что толку в росте квадратного метра на 24%, если покупателей на рынке стало вдвое меньше?
Именно поэтому перед покупкой инвестиционной недвижимости я бы задавал вопрос не:
«НА СКОЛЬКО ОНА ПОДОРОЖАЕТ?»
А:
«КОМУ Я СМОГУ ПРОДАТЬ ЕЁ ЧЕРЕЗ 5 ЛЕТ?»
Что думаете об апартаментах сейчас?
🏠 Интересны из-за дефицита предложения
📉 Цены ещё должны снизиться
💰 Лучше квартира под аренду
📄 При ставках 14% выбираю финансовые инструменты
#апартаменты #недвижимость #Москва #новостройки #ипотека #девелоперы #инвестиции #КартавыйИнвестор
