К вам уже пришли с проверкой? Что бы я сделал за три месяца до этого

У собственника есть московская двушка 50 м². Он может оставить её под сдачу или продать и купить студию 30 м² у метро. Разницу в 20 метров объявляем в розыск: сколько денег за них удастся вернуть и что останется через пять лет?

У студии есть привлекательная улика. Если сдавать её за 65 тысяч рублей в месяц, на метр придётся около 2 167 рублей. У двушки за 80 тысяч — 1 600 рублей на метр. Но общий платёж за студию на 15 тысяч меньше. Достаточно ли дорогой аренды метра, чтобы обмен стал выгоднее?

Федеральная налоговая служба усилила а проверки россиян, владеющих недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах, и рассылает запросы о сделках. Как сообщают юристы и налоговые консультанты, это стало возможным благодаря налаженному автоматическому обмену данными и прямой передаче сведений от Земельного департамента Дубая российской стороне. Что именно известно налоговой? И что делать тем, кто получил запрос

Безоговорочный лидер по числу запросов от ФНС — Дубай, есть также требования по Абу-Даби. По остальным эмиратам точного подтверждения нет, но, скорее всего, они тоже в этой истории — просто либо за другие периоды, либо покупок там было настолько мало, что до них пока не дошли руки. Подавляющее большинство сделок проходило через Dubai Land Department — главный госрегулятор рынка недвижимости Дубая. И прежде всего это коснулось сделок по продаже недвижимости, когда продавцами выступали российские резиденты. Говорит юрист налоговой практики NSV Consulting Герман Ковешников

«Красная нить всех запросов, которые мы сейчас получаем, — это сделки именно по продаже таких объектов. Если вы, например, владели квартирой в Дубае и продали ее, технически наша налоговая служба могла получить информацию о том, что вы продали конкретный объект недвижимости вплоть до конкретного адреса этого объекта, и она видит ту сумму сделки, которая прошла через Dubai Land Department. То есть за сколько вы ее продали. В целом пока что это, наверное, более-менее исчерпывающий перечень информации, который можно получить из требования. Мы не можем уверенно говорить о том, что налоговая знает, за сколько вы покупали эту недвижимость, сколько вы денег потратили. И, может быть, не знает, кому конкретно недвижимость была продана. И пока что все основные риски налогового характера: заплатили ли вы налог при продаже этой недвижимости в России? Все остальные риски, в том числе валютные, связанные с частотой расчетов, уже зависят от последующих действий налогового органа: что конкретно он будет у вас выяснять, какие конкретно документы вы ему предоставите в ответ на это требование»

Если при покупке использовались наличные, криптовалюта, неавторизованные посредники или нестандартные схемы расчетов, это могут признать незаконной валютной операцией. Штраф — от 20% до 40% от суммы операции. Если вы российский налоговый и валютный резидент, покупая недвижимость у гражданина России (не важно, где тот живет), расчеты должны быть в рублях, иначе это нарушение валютного законодательства. Если покупаете у иностранца — можно в любой валюте

При покупке главное — сохранить документы об оплате, чтобы при продаже уменьшить доход на расходы и платить налог только с разницы. Однако тому, что налоговики получили прямой доступ к реестрам Земельного департамента Дубая, официального подтверждения нет. Говорит Дмитрий Владимиров — юрист в ОАЭ

«Официальных данных о том, что проверяются абсолютно все граждане России, нет. Я бы осторожно относился к утверждению, что Земельный департамент Дубая автоматически передает российской налоговой всю информацию о российских владельцах. Публичного подтверждения именно такого механизма я не видел. Более того, в комментариях РБК ФНС сообщила, что автоматический обмен с ОАЭ данными о доходах от использования и продажи недвижимости сейчас не предусмотрен. При этом существуют другие механизмы международного обмена, включая обмен по запросу, а также автоматический обмен информацией о финансовых счетах. Это подтверждено с 1 января 2026 года. Поэтому отсутствие автоматической передачи реестра недвижимости не означает, что сведения о конкретной сделке не могут оказаться у налоговой»

По аренде публичного реестра нет — данные могут быть только у банков, если платежи шли через счет. Налоговая увидит поступления и запросит пояснения

В ОАЭ нет подоходного налога для физлиц и ежегодного налога на недвижимость. Но если вы налоговый резидент России, вы обязаны декларировать доходы от аренды или продажи квартиры в Эмиратах и платить с них НДФЛ. Гражданство и налоговое резидентство — разные вещи: Emirates ID или «золотая виза» не отменяют российское резидентство. Все решает количество дней, проведенных в России в году получения дохода. Объясняет партнер адвокатского бюро «Форвард Лигал» Григорий Нистратов

«После введения в действие соглашения между Россией и Эмиратами, наверное, банки будут чуть более жестко подходить и просить у всех своих клиентов не просто счет на коммунальные услуги, да еще сертификаты налогового резидентства, подтверждающие, что для цели соглашения между Россией и Эмиратами этот конкретный клиент является эмиратским налоговым резидентом, а не российским. Если такая бумага у него будет, то, соответственно, и автообмена с Россией не будет, потому что, конечно, по автообмену передается информация только по налоговым резидентам, не по принципу гражданства. Если клиент не сможет предоставить такой сертификат, то существует вероятность, что даже если его раньше не включали в автообмен, то сейчас будут включать. И российский налоговый орган узнает о том, что у такого-то гражданина есть счета в Эмиратах. Соответственно, такое-то количество денег на счетах есть, столько-то денег за год пришло и столько-то ушло»

Также надо помнить, что доход ФНС считает в рублях. Если купили в прошлом году недвижимость условно за 100 тысяч долларов, а продали в этом за 95 тысяч, то в долларах у вас убыток, а из-за роста курса в рублях может возникнуть доход, с которого придется заплатить налог

Что делать, если запрос уже пришел? Юристы советуют не спешить с ответом. Алгоритм ФНС достаточно прост: видит прекращение права собственности, не видит дохода в декларации — запрашивает объяснения. Соберите документы: договоры, выписки, подтверждения оплаты. При этом причины отсутствия декларации могут быть любые: владение более пяти лет, продажа дешевле покупки, отсутствие статуса резидента в год сделки. Но лучше проконсультироваться с юристом до отправки ответа .

Представьте ситуацию: человек продаёт квартиру за 10 млн рублей. У него есть зарплата, проценты по вкладам и другие доходы. Раньше налог с продажи недвижимости рассчитывался отдельно. Но теперь правила могут измениться.

В чём суть налоговой реформы?

Правительство предлагает объединить доходы от продажи недвижимости с другими доходами физического лица и применять к ним единую прогрессивную шкалу НДФЛ.

Законопроект № 617-9 уже принят Госдумой в первом чтении 29 октября 2026 года. Предполагаемая дата вступления изменений в силу — 1 января 2027 года. Но окончательно закон ещё не принят.

Предлагаемая шкала:

• До 2,4 млн ₽ — 13%.
• От 2,4 до 5 млн ₽ — 15%.
• От 5 до 20 млн ₽ — 18%.
• От 20 до 50 млн ₽ — 20%.
• Свыше 50 млн ₽ — 22%.

Важно: повышенная ставка применяется не ко всей сумме дохода, а только к части, попадающей в соответствующий диапазон.

Разберём на конкретном примере.

Допустим, собственник за год получил:

— 3 млн ₽ зарплаты;
— 4 млн ₽ налогооблагаемого дохода от продажи квартиры.

Обратите внимание: 4 млн ₽ — это не обязательно вся цена продажи квартиры. Это налоговая база после применения разрешённых вычетов или учёта подтверждённых расходов на приобретение.

Как рассчитывается налог сейчас?

Доходы облагаются отдельно.

С зарплаты 3 млн ₽:

• 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽;
• 600 тыс. × 15% = 90 000 ₽.

Итого: 402 000 ₽.

С продажи квартиры (налоговая база 4 млн ₽):

• 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽;
• 1,6 млн × 15% = 240 000 ₽.

Итого: 552 000 ₽.

Общий НДФЛ: 954 000 ₽.

Что предлагается изменить?

Доходы объединяются:

3 млн + 4 млн = 7 млн ₽.

Теперь налог рассчитывается по общей прогрессивной шкале:

• 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽;
• 2,6 млн × 15% = 390 000 ₽;
• 2 млн × 18% = 360 000 ₽.

Итого: 1 062 000 ₽.

Разница:

1 062 000 − 954 000 = 108 000 ₽ дополнительного налога.

То есть в нашем условном примере продавец заплатит на 108 тысяч рублей больше.

Именно поэтому при планировании продажи недвижимости в будущем придётся учитывать не только стоимость квартиры, но и совокупные доходы за год.

Кого это может затронуть?

🏢 Риелторские агентства. Продавцы могут пересматривать сроки сделок, торговаться активнее или откладывать продажу. Для агентства это риск переноса комиссионных поступлений.

🏗 Застройщиков. Если покупатель планирует использовать деньги от продажи старой квартиры для первоначального взноса, увеличение налоговой нагрузки может сократить его бюджет на новостройку.

🔨 Ремонтные компании и производителей мебели. Отложенная покупка квартиры означает отложенный ремонт, заказ кухни, дверей, сантехники и отделочных материалов.

📉 Малый бизнес. Даже если сделки не отменяются, а просто переносятся на месяц-два, у компаний могут возникнуть кассовые разрывы.

Что предпринимателю стоит сделать уже сейчас?

Пересчитать плановую выручку с учётом возможного переноса сделок.

Проверить, сколько месяцев бизнес сможет работать без части ожидаемых поступлений.

Подготовить финансовые сценарии со снижением количества сделок на 10% и 20%.

Пересмотреть платёжный календарь и постоянные расходы.

Следить за окончательной редакцией законопроекта.

При этом есть важное исключение: если собственник продаёт недвижимость после минимального срока владения и доход освобождён от НДФЛ, предлагаемое изменение само по себе не создаёт для него дополнительного налога с этой продажи.

Главный вывод: налоговая реформа касается не только кошелька продавца. Через цепочку сделок она потенциально может повлиять на доходы агентств недвижимости, застройщиков, ремонтных компаний и производителей мебели.

И ещё один важный момент: пока это законопроект, а не действующая норма. Поэтому речь идёт о возможных последствиях, а не о неизбежном падении рынка.

💬 А как вы считаете: если после продажи квартиры у собственника будет оставаться меньше денег, станет ли он чаще откладывать сделки? И кто почувствует последствия первым — риелторы, застройщики или ремонтный бизнес?

Сегодня инвестировал свои силы и средства в улучшение одного из гаражей. А именно заливку бетонной стяжки.

Гараж был приобретен в 2016 году за 80000 рублей, и с тех пор я практически ничего там не делал, кроме мелочей по электрике и замены кровли. Со всеми этими амортизационными расходами, его балансовая стоимость в моей домашней бухгалтерии 86177 рублей.  За это время, гараж уже принес порядка 369700 рублей, и многократно окупился.

Сейчас  подобные гаражи, в этом месте, продаются, как правило, за 350-500 тыс. рублей, а сдаются по 5-6 тысяч рублей. Мне, с моими прошлыми ценами покупки, пока ещё трудновато смириться с нынешними ценами, но если отвлечься от абсолютных цифр, то из покупки, можно вполне извлекать довольно сносную доходность в 17-20%. Это не много, но если ставка будет падать, то может стать сильно выше рынка, что может двинуть вверх, и стоимость самих гаражей.

В общем, в теории, если бы мне попался хороший вариант, я бы его рассмотрел. Но для того чтобы выудить хорошие варианты, надо мониторить рынок каждый божий день, ездить, смотреть, торговаться, а потом ещё и ремонтировать. Обычно отличные варианты без геморра,  либо стоят очень дорого, либо уходят в миг.

Но вернемся к гаражу. Последний арендатор, съехавший на днях, несколько раз жаловался на воду в нем. С его слов, было похоже, что сочится она из земли через трещины в бетонной стяжке. Гаражное общество, фактически стоит на болоте, его засыпали и строили гаражи. Во первых, в таких местах итак, со временем, строения постепенно погружаются в землю, а тут ещё и с другой стороны речушки, отсыпали болото и настроили домов, уровень грунтовых вод повысился. Теперь крайние гаражи и вовсе топит, но благо, у меня, в основном, всё в неплохих местах.

В общем заехав сегодня, и быстро прикинув что к чему, решил поднять уровень пола. Заказал бетон. Прозрел с его стоимости - 8300р за м2 М200. Съездил в строймаг, купил пленку, застелил ей гараж, дождался бетон (минимиксер), отдал 19500р за 1,5 куба с доставкой, и стал героически растягивать бетон, вылитый в одну точку, по всему гаражу.

Это наверное самая энергозатратная работа, которую мне приходилось выполнять. Летом, когда я заливал гараж недалеко от дома, в жару, за 30-40 минут, из меня ушло 2 кг воды (для интереса я взвесился). Сейчас было сильно полегче, температура около 9 градусов, и бетон не пытался застыть моментально. Поэтому я вначале очень интенсивно погреб, понял что времени у меня все же побольше, чем летом, и уже более спокойно, завершил мероприятия.

Но всё равно пришел домой и буквально валился с ног. На бетоне подгружается всё, спина, ноги, руки. У меня до сих пор отдает в пояснице и бедренном суставе. И хоть усталость всё же и приятная, с чувством выполненного дела, иногда у меня уже закрадываются мысли, что может ну его нафиг, пора распродаваться и переходить в менее геморрные активы.

И сам же себя и отговариваю, ведь во первых - это диверсификация, а во вторых, мне все эти строительные работы, всё же, ещё и нравятся. А продать своё "хозяйство", я наверное, ещё всегда успею.
В общем, не знаю как правильно, но уверен, что сейчас придут специалисты, и всё мне объяснят. )))

31.10.2026 Станислав Райт — Русский Инвестор (ТГ / Мах)

Есть статистика, которая выглядит почти как начало кризиса.

За январь–сентябрь 2026 года на первичном рынке Москвы продали всего около 1 637 апартаментов.

Это на 51,4% меньше, чем годом ранее.

И на 54,7% меньше, чем за тот же период 2024 года.

То есть количество сделок фактически сократилось вдвое.

Но самое странное происходит дальше.

В массовом сегменте средняя цена апартаментов достигла примерно 383 тыс. ₽ за квадратный метр.

И за год она выросла примерно на 24%.

Получается парадокс:

ПОКУПАТЕЛЕЙ В ДВА РАЗА МЕНЬШЕ — А ЦЕНЫ ВЫШЕ.

Как такое возможно?

Потому что падает не только спрос

Одновременно с покупателями исчезают сами апартаменты.

В массовом сегменте Москвы предложение апартаментов за год сократилось примерно на 37%.

В апреле падение доходило более чем до 50%.

Главная причина — действующий в Москве мораторий на строительство новых апартаментов.

Новых проектов становится меньше.

Старые постепенно распродаются.

Получаем простую экономику:

спрос ↓

но предложение ↓ ещё сильнее

→ цена не обязана падать.

Это важный момент для любого рынка недвижимости.

Меньше сделок ещё не означает автоматически более дешёвые квартиры.

И структура продаж сильно изменилась

По другой оценке рынка, за девять месяцев было продано около 1 524 апартаментов против 2 287 годом ранее.

В массовом сегменте число сделок сократилось примерно в два раза — до 416.

В бизнес-классе — примерно на 23%.

А в премиальном сегменте произошло почти невероятное:

всего одна сделка против десятков годом ранее.

При этом делюкс, наоборот, вырос.

То есть рынок не просто уменьшается.

Он становится всё более нишевым.

Почему массовый покупатель уходит?

Первая причина — дорогие деньги.

Даже после снижения ключевой ставки кредит остаётся дорогим.

А льготные ипотечные программы прежде всего ориентированы на жилую недвижимость.

Для апартаментов условия финансирования обычно менее привлекательны.

Вторая причина — конкуренция с обычными квартирами.

Когда разница в цене небольшая, покупатель начинает спрашивать:

зачем брать апартамент, если можно купить полноценное жильё?

У квартиры понятнее юридический статус и обычно шире возможности финансирования.

Третья причина — исчезает главное преимущество апартаментов

Раньше их часто покупали потому, что они были заметно дешевле квартир в том же районе.

Это компенсировало особенности формата.

Но если предложение исчезает и цена квадратного метра растёт на 20%+, дисконт сокращается.

И инвестиционная идея становится менее очевидной.

Представим:

квартира — 15 млн ₽;

апартамент — 11 млн ₽.

Разница огромная.

Но если апартамент уже стоит 14 млн ₽, вопрос:

а зачем брать на себя дополнительные особенности ради экономии всего миллиона?

Значит, цены скоро рухнут?

Не обязательно.

Именно здесь главный подвох.

Обычно при падении спроса продавец снижает цену.

Но рынок апартаментов сейчас одновременно получает искусственное ограничение нового предложения.

Поэтому продавать дешевле просто нечего.

В массовом сегменте Москвы средняя цена апартаментов за III квартал выросла ещё на 9%, а за год — примерно на 24%.

При этом количество доступных объектов сокращается.

То есть рынок может продолжать уменьшаться количественно, но оставшиеся качественные проекты — дорожать.

Но для девелоперов это тревожный сигнал

Количество сделок — это денежный поток.

Даже высокая цена квадратного метра мало помогает, если покупателей становится намного меньше.

Для застройщика важны:

темпы продаж;

наполнение эскроу-счетов;

стоимость проектного финансирования;

скорость возврата вложенного капитала.

На широком рынке Москвы и Подмосковья продажи квартир и апартаментов по ДДУ за девять месяцев уже снизились примерно на 22% год к году.

А задолженность девелоперов по проектному финансированию выросла примерно на 16% — до 11,4 трлн ₽.

Вот это уже значительно важнее одной цены квадратного метра.

Что это значит для инвестора в недвижимость?

Если покупать апартамент для сдачи, я бы сейчас особенно внимательно считал:

реальную стоимость объекта;

арендный поток;

эксплуатационные расходы;

простой;

ликвидность при продаже.

Главная ошибка — купить объект только потому, что:

«апартаментов больше не строят — значит они обязательно подорожают».

Ограниченное предложение действительно поддерживает цену.

Но если покупателей становится всё меньше, продать объект через несколько лет по красивой цене из объявления может оказаться значительно сложнее.

А для инвестора в акции девелоперов?

Смотреть только на рост цены квадратного метра опасно.

Гораздо важнее:

сколько объектов реально продано;

сколько денег поступило на эскроу;

как растёт долг;

сколько стоит финансирование.

Компания может повышать прайс на квартиры и одновременно испытывать проблемы с денежным потоком.

Именно поэтому сегодня рынок всё внимательнее смотрит не на рекламные цены девелопера, а на продажи и долговую нагрузку.

Мой вывод

Падение продаж апартаментов на 51,4% действительно выглядит драматично.

Но это пока не означает:

«недвижимость в Москве рухнула».

Мы наблюдаем другое:

спрос падает;

предложение сокращается;

новых апартаментов почти не появляется;

оставшиеся объекты дорожают.

Поэтому рынок становится меньше — но не обязательно дешевле.

И для меня главный тревожный показатель здесь вообще не цена.

А ликвидность.

Что толку в росте квадратного метра на 24%, если покупателей на рынке стало вдвое меньше?

Именно поэтому перед покупкой инвестиционной недвижимости я бы задавал вопрос не:

«НА СКОЛЬКО ОНА ПОДОРОЖАЕТ?»

А:

«КОМУ Я СМОГУ ПРОДАТЬ ЕЁ ЧЕРЕЗ 5 ЛЕТ?»

Что думаете об апартаментах сейчас?

🏠 Интересны из-за дефицита предложения

📉 Цены ещё должны снизиться

💰 Лучше квартира под аренду

📄 При ставках 14% выбираю финансовые инструменты

#апартаменты #недвижимость #Москва #новостройки #ипотека #девелоперы #инвестиции #КартавыйИнвестор

На прошлой неделе завершили серьёзное дело клиента в Верховном суде. И оно ещё раз показало: купить квартиру, заплатить за неё и зарегистрировать право собственности — иногда недостаточно, чтобы спокойно считать жильё своим.

Человек продаёт квартиру, получает деньги, передаёт ключи. Покупатель въезжает. А спустя время продавец обращается в суд: «Я не понимала, что делаю. У меня психическое расстройство. Верните квартиру».

В этом деле три судебные инстанции признали сделку недействительной и вернули жильё продавцу. Но Верховный суд РФ отменил эти решения. И причина принципиальная.

Экспертиза не означает автоматическую отмену сделки

Продавец ссылалась на заключение психиатрической экспертизы, полученное в рамках уголовного дела о мошенничестве. Однако эксперты исследовали, могла ли она понимать значение действий мошенников и руководить ими. Это не то же самое, что установить, понимала ли она значение собственных действий именно в момент продажи квартиры.

Это разные вопросы. Нельзя автоматически использовать заключение из одного разбирательства как доказательство недействительности другой сделки.

Покупатель не участвовал в уголовном деле, не мог задавать эксперту вопросы и оспаривать выводы. Верховный суд указал: суды обязаны исследовать обстоятельства именно гражданского спора.

Важно: ВС РФ не признал сделку окончательно действительной. Он отменил решения и направил дело на новое рассмотрение. Но его позиция важна для покупателей.

Что делать, чтобы не остаться без квартиры и денег?

Запись в ЕГРН и расписка не гарантируют абсолютную защиту. Заранее собирайте доказательства осознанной воли продавца и добросовестности покупателя.

Проверьте продавца и историю объекта. Изучите основания права, историю переходов собственности, доверенности, судебные споры, ограничения и банкротные процедуры. Одной выписки из ЕГРН недостаточно.

Общайтесь непосредственно с продавцом. Уточните, понимает ли он, что, кому и за какую цену продаёт. При продаже через представителя проверьте полномочия и причины использования доверенности.

Фиксируйте ход сделки. Сохраняйте переписку и документы о расчётах. Подробно укажите в договоре объект, цену и порядок оплаты; используйте прослеживаемый способ расчёта.

Не игнорируйте тревожные признаки. Спешка, путаница в ответах, давление третьих лиц, заниженная цена или требование срочно перевести деньги — повод остановиться и получить юридическую оценку.

Обсудите медицинские вопросы с юристом заранее. При обоснованных сомнениях нельзя полагаться на формальную справку. Возможность добровольного освидетельствования в день сделки обсудите с юристом, соблюдая права продавца. Оно не даёт стопроцентной гарантии.

Не подписывайте документы под давлением. При сомнениях в волеизъявлении продавца или документах приостановите сделку до консультации юриста.

Отдельно о главном: не существует волшебной справки, которая навсегда защитит покупателя от судебного спора. И нельзя считать, что любой человек с психиатрическим диагнозом не способен самостоятельно заключать сделки. Юридическое значение имеет способность понимать значение своих действий и руководить ими в конкретный момент, а это устанавливается с учётом всех доказательств.

Главный аргумент:

Экспертиза из уголовного дела оценивала способность продавца понимать противоправные действия мошенников -то есть тех, кто её обманул. Но она не оценивала способность продавца осознанно продавать квартиру. Это разные предметы исследования.

Второй аргумент:

Покупатель был лишён процессуальных прав в уголовном деле. Он не мог участвовать в экспертизе, задавать вопросы эксперту, оспаривать выводы. А теперь эту экспертизу пытаются использовать против него в гражданском процессе.

Третий аргумент:

Суды обязаны исследовать доказательства для определения действительной воли сторон, а не переносить выводы из уголовного дела в гражданское.

Решения отменены. Дело направлено на новое рассмотрение.

Почему нужен юрист до сделки, а не после иска?

Когда продавец требует вернуть квартиру, исправлять ошибки поздно и дорого. Юрист заранее проверит риски, выстроит процедуру покупки и поможет сохранить доказательства. Если спор уже начался — подготовит возражения, ходатайства и вопросы экспертам.

Не покупайте недвижимость по принципу «вроде всё нормально». Одна ошибка может стоить и квартиры, и миллионов рублей.

Планируете сделку или продавец уже пытается её оспорить? Обратитесь к юристу по недвижимости. Проверим объект и участников, оценим риски, подготовим безопасные расчёты и защитим ваши интересы в суде. Сначала — юрист, потом подпись.

Не рискуйте своей квартирой и миллионами! Даже если сделка уже кажется простой и безопасной, одна юридическая ошибка может обернуться многолетними судебными разбирательствами.

Хотите купить или продать недвижимость без неприятных сюрпризов? Доверьте сопровождение профессиональному юристу!

Оставьте заявку на нашем сайте — https://yuristtmn.ru/ разберём вашу ситуацию, проверим риски и поможем защитить ваши интересы. Не ждите, пока проблема постучится в дверь!

#недвижимость #юристпонедвижимости #юридическиуслуги #покупкаквартиры #продажаквартиры #сделкаснедвижимостью #безопаснаясделка #проверкаквартиры #проверкапродавца #оспариваниесделки #судпонедвижимости

Я продолжаю изучать рынок недвижимости, и сегодня хочу поговорить о земельных участках. Вопрос, который, думаю, интересует многих: стоит ли сейчас покупать землю или лучше подождать? Сразу скажу: я не риелтор, не застройщик и не профессиональный экономист. Я обычный массажист, который интересуется экономикой, недвижимостью и старается разобраться, куда движется рынок. Поэтому поделюсь собственными рассуждениями, опираясь на опубликованную статистику. 1. Что происходит с рынком земли? По данным аналитиков ЦИАН, летом 2026 года стоимость сотки земли под индивидуальное жилищное строительство выросла менее чем на 1% за три месяца и примерно на 3% за год. Это ниже официальной инфляции. Получается интересная ситуация: номинально земля немного дорожает, но с учётом инфляции её реальная стоимость снижается. Для потенциального покупателя это важный сигнал. Рынок пока не демонстрирует такого стремительного роста, который заставлял бы приобретать участок любой ценой. 2. Спрос на строительство частных домов ослаб. По опубликованным данным за январь — сентябрь 2026 года, ввод индивидуального жилищного строительства в России составил 41,4 млн квадратных метров против 52,4 млн за аналогичный период прошлого года. Снижение составило около 21%. На мой взгляд, это объясняется целым комплексом причин: дорогими кредитами, стоимостью строительных материалов, финансовыми ограничениями семей и сложностями самостоятельного строительства. И здесь возникает закономерный вопрос: если строительство становится менее доступным, насколько быстро будет расти спрос на землю? 3. Отдельная история — Сочи. Мне особенно интересен рынок земли в Сочи, поскольку здесь сочетаются высокая стоимость недвижимости, ограниченность привлекательных территорий и сложные природные условия. По данным исследования REALTY 5 от 14 октября 2026 года, медианная цена сотки земли в Сочи составляет около 1,42 млн рублей, а для участков, в объявлениях которых указано ИЖС, — около 1,71 млн рублей. При этом в Лазаревском цены заметно отличаются от центральных районов города. Но я бы не стал воспринимать среднюю стоимость как универсальную оценку. Два участка одинаковой площади могут иметь совершенно разную реальную ценность из-за расположения, рельефа, коммуникаций и юридического статуса. 4. Самая большая опасность — купить землю, на которой нельзя построить то, что ты задумал. Вот здесь я считаю необходимым проявлять максимальную осторожность. Перед покупкой я бы обязательно проверял: - Категорию земель и вид разрешённого использования. - Выписку из ЕГРН и зарегистрированные ограничения. - Наличие установленных границ участка. - Возможность строительства жилого дома. - Наличие подъездной дороги. - Возможность подключения электричества, воды и газа. - Риск оползней, подтоплений и другие особенности территории. В Сочи я бы отдельно проверял принадлежность участка к территориям национального парка и другим охраняемым зонам, а также геологические условия. Красивый вид на море ещё не означает, что на этом участке можно безопасно и законно построить дом. 5. Стоит ли ждать снижения цен? Моё предположение: в ближайшие полгода на рынке могут появляться интересные предложения от собственников, которым необходимо продать землю. Высокая стоимость строительства и ограниченная доступность кредитования способны сдерживать спрос. Я бы ожидал не общего обвала цен, а более заметного разделения рынка: хорошие участки с документами, коммуникациями и удобным расположением будут сохранять привлекательность, а проблемные и переоценённые объекты могут продаваться значительно дольше. 6. Моё личное решение. Если бы сегодня я выбирал земельный участок для строительства собственного дома, я бы не спешил с покупкой. Сначала определил бы реальный бюджет не только на землю, но и на строительство, фундамент, инженерные коммуникации, благоустройство и оформление документов. Я бы предпочёл купить немного меньший участок, но с понятными документами, хорошим подъездом и доступными коммуникациями, чем приобрести большую территорию по привлекательной цене, а затем потратить ещё несколько миллионов на решение проблем. Для меня земля — это не просто инвестиция. Это фундамент будущего дома и долгосрочное финансовое обязательство. Мой вывод: сейчас я скорее на стороне покупателя, который внимательно выбирает и торгуется, чем продавца, ожидающего бесконечного роста стоимости земли. Но покупать стоит только тогда, когда участок действительно подходит под твои цели и его юридическая и техническая проверка не вызывает вопросов. Я обычный массажист, а не эксперт рынка. Мне интересно изучать экономику и делиться своими наблюдениями. Возможно, где-то я ошибаюсь, поэтому буду рад аргументированным мнениям. А вы бы сейчас купили земельный участок или предпочли подождать ещё полгода? И как считаете, насколько может измениться стоимость земли в 2027 году?

У компании «Самолет» и убытки, и «технические сбои», и переговоры о спасении, в которых кредиторы, кажется, больше похожи на переговорщиков из странного реалити-шоу.

Убытки как хобби

Общий долг ПАО «ГК «Самолет» превысил 1,1 трлн рублей. За первое полугодие 2026 года чистый убыток компании составил 22,29 млрд рублей (против прибыли годом ранее), а выручка упала почти на треть. Причина проста: спрос на жильё упал, потому что программы семейной ипотеки свернули, а рыночная стала недоступна из-за высокой ставки.

Техдефолты: повторная попытка

Застройщик дважды за год объяснял задержки выплат по облигациям «техническими причинами». Но когда такое повторяется, даже скептики начинают подозревать: а нет ли тут системного кризиса ликвидности?

С протянутой рукой...

В начале года «Самолет» обращался к правительству за льготным кредитом на 50 млрд рублей, но получил отказ — подкомиссия Минфина не нашла критических проблем.

Переговоры как квест

Ключевые кредиторы (Сбербанк, ВТБ) действительно обсуждают программу выхода из кризиса. Звучат варианты от внесудебной санации до передачи части бизнеса в управление банкам.

Кадровые и корпоративные рокировки

Недавно гендиректор Анна Акиньшина покинула пост. Для кого-то это шок, для кого-то - повод для мрачных шуток. Был эпизод со сменой акционеров. Так, казахский фонд Fonte Capital выкупал пакет, но потом сократил долю.

Распродажа как способ выжить

Чтобы раздобыть ликвидность, «Самолет» начал распродавать региональные проекты (в Ростове-на-Дону, Владивостоке, Мурманске) и выходить из некоторых программ комплексного развития территорий.

На фоне общего кризиса дольщики стали активнее указывать компании на задержки передачи квартир в строящихся домах. В общем, картина получается довольно пугающей🎃

#Риэлтор #Недвижимость #Осень2026 #КупитьКвартиру #ПродатьКвартиру #АгентствоНедвижимости #СделкиСНедвижимостью #УютныйДом #МечтаОДоме #РынокНедвижимости #ЭкспертНедвижимости #ПрофессияРиэлтор

Друзья, публикую программу Делового вечера для инвесторов, коллекционеров и профессионалов рынка недвижимости

� Москва, джаз-клуб «FOSTER CINEMA», Рочдельская ул., 15с17–18

� 3 ноября

⏰ 17:00–21:00

Вас ждут новые полезные знакомства и качественное окружении

Участие в закрытом вечере по предварительной регистрации.

Обязательно регистрируйтесь:

capitalproclub.ru/lounge_evening

#СадовыйДомик #ЖилойДом #ИЖС #СНТ #Недвижимость2026 #Прописка #НалогНаИмущество #Маткапитал #Ипотека #Дача #ЗагороднаяНедвижимость #ЕГРН #ПокупкаДома#базар

#Недвижимость2026 #ИнвестицииВНедвижимость #ДоходностьНедвижимости #КоммерческаяНедвижимость#базар #РынокНедвижимости #АналитикаРынка #КлючеваяСтавка #Ипотека2026 #ПассивныйДоход #ФинансоваяГрамотность

Я не риелтор, не застройщик и не профессиональный экономист. По профессии я массажист. Но меня давно интересуют экономика, недвижимость и финансовые процессы в нашей стране. Я внимательно наблюдаю за рынком, изучаю статистику и пытаюсь понять, что происходит с ценами на жильё. Хочу поделиться своим мнением о том, что нас может ждать в ближайшие полгода — с ноября 2026-го по апрель 2027 года. На мой взгляд, российский рынок недвижимости вступает в достаточно непростой период. И я не ожидаю ни массового обвала цен, ни стремительного восстановления покупательской активности. Скорее всего, нас ждёт период осторожности, торга и постепенного перераспределения спроса. Почему я так считаю? Во-первых, ипотека. По данным Банка России, в сентябре 2026 года средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке составляла 18% годовых. При этом около 70% всех ипотечных выдач приходилось на программы государственной поддержки. Для меня это важный показатель: рынок по-прежнему сильно зависит от льготных условий, а обычная ипотека остаётся дорогой для значительной части населения. Во-вторых, интересная ситуация складывается на вторичном рынке. Согласно данным SRG, опубликованным «Коммерсантом», в третьем квартале 2026 года квадратный метр вторичного жилья в Сочи подешевел на 4%, до 284,8 тысячи рублей. Это серьёзный сигнал для одного из самых дорогих рынков недвижимости России. И я бы не стал игнорировать подобную динамику. В-третьих, перспективы ипотечного кредитования пока не выглядят слишком оптимистичными. По прогнозу аналитического центра ДОМ.РФ от 26 октября 2026 года, заметное восстановление рыночной ипотеки ожидается не раньше 2028 года. Это означает, что рассчитывать на возвращение массового доступного ипотечного спроса уже этой зимой было бы преждевременно. Что, на мой взгляд, будет происходить в ближайшие шесть месяцев? 1. Покупатели станут осторожнее. Люди будут внимательнее считать свои доходы, первоначальные взносы и будущие платежи по ипотеке. 2. На вторичном рынке усилится конкуренция между продавцами. Владельцам недвижимости, которым действительно необходимо продать квартиру, возможно, придётся идти на уступки. 3. Новостройки столкнутся с необходимостью активнее бороться за покупателя. Я ожидаю больше индивидуальных скидок, рассрочек и специальных предложений, хотя это не обязательно приведёт к снижению официальных цен. 4. Разница между привлекательными и переоценёнными объектами станет заметнее. Хорошая локация, качество строительства, юридическая чистота и реальная инфраструктура будут иметь всё большее значение. 5. Сочи, на мой взгляд, заслуживает отдельного внимания. Здесь высокая стоимость недвижимости сочетается с ограниченной доступностью обычной ипотеки. Поэтому я бы особенно внимательно следил за вторичным рынком, где продавцам придётся учитывать реальные финансовые возможности покупателей. И самое главное — я не считаю, что сейчас нужно любой ценой торопиться с покупкой недвижимости. Но и ждать, что абсолютно все квартиры вдруг подешевеют в два раза, тоже неразумно. Лично я предпочитаю копить собственные средства, изучать рынок и просчитывать варианты. Для меня недвижимость — это не просто квадратные метры, а серьёзное финансовое решение на годы вперёд. Я обычный массажист, который интересуется экономикой и хочет разобраться в происходящем. Поэтому не претендую на истину в последней инстанции. Это мой личный взгляд, основанный на открытых данных и наблюдениях. А теперь мне действительно интересно ваше мнение: мы увидим дальнейшее снижение цен на жильё в ближайшие полгода или рынок уже близок к стабилизации?

Прописка в квартире сама по себе не делает человека собственником. Она дает право жить по указанному адресу и пользоваться частью бытовых и государственных услуг, но не позволяет продать жилье, сдать его в аренду или распоряжаться им как своим имуществом, пояснила юрист Диана Шорахян.

Зарегистрировать человека в квартире может собственник. Если жилье находится в долевой собственности, для прописки постороннего обычно требуется согласие всех совладельцев. Исключение — регистрация собственника своей доли: ему разрешение остальных владельцев не нужно. Несовершеннолетних детей регистрируют по месту жительства родителей или законных представителей независимо от согласия собственника или нанимателя.

У прописанного есть право проживать в квартире, получать корреспонденцию, прикрепляться к поликлинике, оформлять ребенка в школу или детсад по месту регистрации. Но прав распоряжения жильем у него не возникает. Без согласия владельца он не может заселять других людей, кроме своих несовершеннолетних детей.

Претендовать на квартиру прописанный может только в отдельных случаях. Например, если он является наследником собственника и вступает в наследство. Еще один вариант — приватизация муниципального жилья. Если квартира не приватизирована, все зарегистрированные в ней жильцы могут участвовать в приватизации и получить долю.

Выписать человека без его согласия можно через суд. Для этого собственнику нужно доказать, что у зарегистрированного прекратилось право пользования жильем. После вступления решения в силу его снимут с регистрационного учета.

🏪 Хорошее помещение — ещё не гарантия успешного бизнеса.

Дешёвая аренда на окраине может обернуться отсутствием клиентов. Красивое помещение в центре — слишком высокими расходами. А удобный офис может оказаться непригодным для конкретного вида деятельности.

Что проверить перед арендой? Как оценить проходимость, транспортную доступность, состояние помещения и будущие расходы?

Подготовили практические рекомендации для тех, кто открывает магазин, кафе, салон, мастерскую или офис.

Читайте в рубрике «Полезные советы» на сайте «Народная инициатива».

🔧 Потёк кран, сломался кондиционер или нужно перекрасить стены. Кто платит?

Арендатор уверен, что ремонт должен делать собственник. Хозяин считает, что за всё отвечает тот, кто пользуется помещением. В результате обычная поломка превращается в конфликт.

Но многое зависит от характера ремонта, причин повреждения и условий договора.

Рассказываем, как заранее распределить расходы, зафиксировать договорённости и не платить за чужие ошибки.

Рубрика «Полезные советы» на сайте «Народная инициатива».

✍️ Один непрочитанный пункт договора может обойтись дороже нескольких месяцев аренды.

Кто оплачивает ремонт? Когда собственник может повысить плату? За сколько дней нужно предупредить о выезде? Вернут ли залог?

Ответы на эти вопросы должны быть понятны ещё до подписания документов.

В рубрике «Полезные советы» объясняем сложные условия договора простым языком и рассказываем, на какие пункты нужно обратить особое внимание.

Читайте на сайте «Народная инициатива».