👷Новичок гуляет по стройке в 2026 году👷
Ну, раз платформа требует, я не в праве отказать! Сегодня буду копаться в секторе, который касается буквально каждого - строительство. К сожалению, 2026 год выдался для застройщиков на редкость тяжёлым. И если раньше мы говорили только о макроэкономическом давлении, то теперь к нему добавился корпоративный фактор: крупнейший публичный девелопер страны ПИК уходит с Московской биржи. И у меня такое чувство, что это только начало… Давайте разберём, что происходит и что это значит для нас - инвесторов-новичков.
Самый главный враг ипотеки - Ключевая ставка ЦБ. Так выглядит цена денег в экономике. На сентябрь 2026 года она остается на уровне 14%. В апреле регулятор снизил ее до 14,5%, но инфляционные риски заставили паузу. Прогноз ЦБ до конца 2026 года несколько непонятен… 14-13,5%, думаю не ниже. На 2027 возможно уже легче, 8-10%. Ну и то, это всего лишь прогноз. Дешёвые деньги явно придут не завтра. Рыночная ипотека не может выйти на приемлемый уровень, при ставке 14% банки выдают кредиты под 18-19% годовых в лучшем случае. Ежемесячный платёж неподъемен для большинства семей. Льготная ипотека трещит по швам. Доля льготных кредитов в выдачах выросла до 56% - рынок держится исключительно на господдержке. Но с 1 октября 2026 года Семейная ипотека кардинально изменилась: ставка зависит от количества детей (в Москве и Петербурге: 1 ребенок - 12%, 2 детей - 10%, 5+ детей - 4%), срок субсидирования сокращен с 30 до 15 лет, а сумма кредита ограничена. Застройщики сокращают запуски. Объём строительства падает: в 2025 году запуск новых проектов упал на 12%. Аналитики ожидают, что к 2027 году ввод жилья снизится с 47-48 млн до 40-43 млн кв. м.
Финансовые результаты гигантов рушатся. Суммарная выручка восьми крупнейших застройщиков за первое полугодие 2026 года упала на 12,1%. А чистая прибыль превратилась в убытки у большинства игроков.
Главная корпоративная новость года для сектора - Пик уходит с рынка. 7 сентября 2026 года совет директоров единогласно одобрил делистинг акций с Московской биржи. Формально это ставит точку в почти 19-летней истории компании как публичной, с момента IPO в мае 2007 года. Мажоритарий консолидировал 98%. АО “Недвижимые активы” (структура, аффилированная с основным владельцем ПИК) довела свою долю до 98,0071% капитала. По закону об акционерных обществах, владелец более 95% имеет право на принудительный выкуп оставшихся бумаг. Цена выкупа - 551,4 рубля за акцию. Это соответствует апрельской оферте, которую ЦБ обязал пересчитать после первоначальной попытки по 473,15 рубля. Первоначальная цена была признана не соответствующей законодательству, так как рассчитывалась исходя из периода, когда котировки были искусственно занижены решениями об отмене дивидендов и обратном сплите.
Эксперты сходятся в том, что делистинг это не про финансовые проблемы компании, а про нежелание мажоритария нести издержки публичности. В “Финаме” отмечают, что сам по себе делистинг не связан с кризисом, а это осознанный шаг мажоритария для оптимизации структуры собственности и управления, снижения издержек на публичность.
История шла к этому долго. После 2022 года ПИК де-факто перестал быть публичной компанией в привычном смысле: ни нормальной отчётности, ни дивидендов. В октябре 2025 года совет директоров отменил дивидендную политику, действовавшую с 2023 года, что вызвало возмущение инвесторов и жалобу в ЦБ. Тогда же предлагался обратный сплит 1:100, но идея была отклонена акционерами. Выбора практически нет. Акции сейчас торгуются около 535–540 рублей - ниже цены выкупа в 551,4 рубля. Дисконт к оферте составляет 2-3%. Если не продать добровольно, деньги всё равно спишут принудительно, но позже и с меньшим комфортом. Поэтому аналитики БКС прямо пишут, что логичным шагом для миноритариев является согласие на делистинг и участие в оферте.
После ухода $PIKK на Московской бирже остаются три значимых публичных девелопера: Самолёт ($SMLT), ЛСР ($LSRG) и Эталон ($ETLN). Плюс небольшой GloraX ($GLRX). Кратко разберу их по порядку.
Самолёт - самый уязвимый. Выручка за первое полугодие обвалилась на 31,3% до 117,4 млрд рублей. Чистый убыток составил 22,3 млрд рублей против прибыли годом ранее. Акции упали более чем на 70% за год. Огромный земельный банк и долговая нагрузка 1,1 трлн рублей. В феврале 2026 года компания запрашивала льготный кредит на 50 млрд под залог акций это вызвало панику. Поэтому давление сохранится, пока ставка выше 12%. При сохранении ставки 14% и падении продаж может потребоваться дополнительная капитализация. А я всё равно докупил🤣
ЛСР - очень высокие убытки. Выручка формально выросла на 0,7%, но чистый убыток взорвался в 23 раза до 57,6 млрд рублей из-за списания более 48 млрд.
Потери в основном единовременные, но фундаментальные проблемы остаются. Долговая нагрузка выросла до 2,8x EBITDA. Аналитики предупреждают о высоком риске. Я не рассматриваю акции к покупке от слова совсем🤓
Эталон. SPO (вторичное размещение акции) многие расценивают, как признак слабости. В феврале 2026 года провёл выпустил второй пакет акций на 17,3 млрд рублей. Выручка за полугодие упала на 9,6%, а чистый убыток составил 13,2 млрд рублей. Аналитики делают вывод, что SPO при падающем рынке это размывание акционеров и признак нехватки капитала. Тоже пока остерегаюсь данного эмитента… Сказал человек, который докупает самолёт🥸
GloraX, пожалуй единственный луч света во мраке на данный момент. Выручка выросла на 45% до 27 млрд. EBITDA - +36%, рентабельность 32%. Как они это сделали в текущих условиях? Очень просто, сделали ставку на регионы. Доля проектов за пределами Москвы и Петербурга выросла с 22% до 60% выручки. Средняя ставка по кредитам 11,8%, что существенно ниже рынка. Аналитики определили компанию с умеренно-позитивной стороны, но с оговоркой - компания небольшая, менее ликвидна, а региональное преимущество может оказаться временным. Так я считаю, что стоит более внимательно следить за данным эмитентом. Держать где-то на удалении, но в поле видимости🤔
Что хочется сказать по итогу. Сектор застройщиков это сейчас исключительно ставка на разворот ЦБ, а не на фундаментальный рост. Пока ключевая ставка выше 12%, отрасль будет платить за деньги и сокращать маржу. Уход Пика в какой-то степени поменял правила игры. Крупнейший и наиболее устойчивый с точки зрения долговой нагрузки публичный застройщик покидает биржу. Остаются компании с более высоким риском: Самолёт с огромным долгом, ЛСР с убытками, Эталон с размыванием. Это означает, что ликвидность и качество сектора на бирже снижаются. И пока ЦБ не подаст явный сигнал к снижению ставки, устойчивого роста в этом секторе ждать не стоит.
Спасибо за внимание и удачи вам в это нелегкое время!
