#цод — посты и обсуждения
4 доступных поста
Рынок коммерческой недвижимости в России впервые с 2014 года столкнулся с ситуацией, когда новых офисов вводится больше, чем поглощается. Капитал перетекает в дата-центры и логистику для e-commerce.
Москва: рекордный ввод на фоне падающего спроса
За январь–август 2026 введено 706 тыс. кв. м офисов — в 6 раз больше, чем годом ранее. Спрос — 624 тыс. кв. м, на 21% меньше. Вакантность выросла до 8%, в классе А — до 10,8%. Более трети пустующих площадей — скрытая вакансия: арендатор платит, но не использует.
Регионы: отрицательное поглощение
В Екатеринбурге отрицательное поглощение офисов продолжается шесть кварталов подряд. В Санкт-Петербурге вакантность ~7%, ставки аренды показали нулевую динамику. В миллионниках доля свободных площадей в классе B — 10–14%.
Ставки аренды: рост закончился
В первой половине 2026 ставка в Москве выросла на 19% г/г до 32,9 тыс. руб./кв. м в год. Но по итогам года ожидается 32,4 тыс. руб. — на 0,4% ниже уровня 2025. В удалённых локациях дисконты до 30%.
Причины
Гибрид: 49% сотрудников работают в гибридном режиме (против 42% в 2024). 83% компаний снижают расходы на недвижимость.
Дорогое финансирование: ключевая ставка 14%, доля проектов «в нарезку» — 68%.
Девелоперский цикл: на 2026–2030 заявлено 7,3 млн кв. м, реалистичный ввод — 5,6 млн кв. м.
Куда уходят деньги: ЦОДы и логистика
ЦОДы: 128 проектов, инвестиции ~1 трлн руб. Но капзатраты в 2026 могут упасть на 30% — до 515 млрд руб. из-за дорогого кредитования и дефицита энергии. Мощность рынка — 1,8 ГВт.
Логистика: вакансия в Москве 3% (820 тыс. кв. м). Ставки класса А упали на 25% г/г — до 9,8 тыс. руб./кв. м в год. NF Group ожидает вакансию >8% к концу года.
Cap Rate (Москва, конец III кв. 2026)
— Офисы Prime: 8–9,5%
— Офисы A: 9,5–11,5%
— Офисы B: 11–12,5%
— Склады A: 9–10,5% (реально до 10–12%)
— ЦОДы: 10–14% (оценка, бенчмарк не сформирован)
Важно: Cap Rate считается от текущего дохода. При простое 3 месяца доходность падает с 11% до 8%.
Что это значит для вас
— Арендаторам: рынок смещается в вашу пользу, дисконты в удалённых локациях, пересмотр договоров.
— Собственникам: риск простоя, гибкость важнее ставки, реконфигурация под гибкие форматы.
— Инвесторам: диверсификация по сегментам, изучение вакансии и качества арендаторов.
Контраргумент: NF Group и Nikoliers не считают ситуацию кризисной — вакантность в качественных офисах внутри ТТК низкая, рынок вернётся к балансу за 12–18 месяцев.
А вы арендуете офис или работаете из коворкинга? Поделитесь опытом.
#коммерческаянедвижимость #офисы #ЦОД #логистика #инвестиции #CapRate #Финбазар
Рынок коммерческих дата-центров Украины насчитывает 43 объекта, образующих базовую инфраструктуру для государственного сектора, финансовой системы, телекома и корпоративного бизнеса. Инфраструктура характеризуется высокой степенью географической централизации, адаптацией к рискам работы в условиях повреждения энергетических объектов и постепенной миграцией вычислительных мощностей в западные регионы страны.
Географическое распределение и ключевые узлы
Более 60% всех коммерческих дата-центров Украины сосредоточено в столице. Это связано с высокой плотностью корпоративных потребителей, разветвлённой телекоммуникационной сетью и доступностью профильных специалистов.
Распределение коммерческих ЦОДов по ключевым городам выглядит следующим образом:
* Киев выступает главным цифровым хабом страны с 27 объектами. Здесь размещены крупнейшие площадки и провайдеры, такие как GigaCenter, De Novo, Парковый, NewTelco, Datagroup, BeMobile, Ucomline, 9 Leontovicha, Data Center Ukr-Com и Uniteddc.
* Львов формирует мощный инфраструктурный узел на западе страны, включающий дата-центры Bunker-14, UARNet Lviv, площадки Datagroup, а также анонсированный крупный проект от компании RETN.
* Днепр располагает несколькими ЦОДами, обеспечивающими работу технологических комплексов Datasfera и Omega Telecom.
* Харьков сохраняет присутствие ряда площадок, среди которых дата-центры Layer1 и инфраструктурные объекты Datagroup.
* Одесса обеспечивает работу южного телекоммуникационного узла за счёт дата-центров OD-IX и площадок Datagroup.
* Ровно представлен специализированным дата-центром Campus DC.
Восточные и южные регионы поддерживают необходимый минимум мощностей для обслуживания локального трафика, тогда как западное направление (Львов, Ровно) демонстрирует наибольшую динамику развития благодаря близости к европейским магистральным каналам связи.
Ключевые операторы и их характеристики
На украинском рынке выделяется ряд крупных игроков, контролирующих основные мощности колокации и облачных сервисов:
* GigaCloud / GigaCenter (Киев): Крупнейший облачный провайдер страны. Эксплуатирует собственный дата-центр GigaCenter и размещает оборудование на технологических площадках партнёров (включая BeMobile). Инфраструктура спроектирована по требованиям стандарта TIER III.
* De Novo (Киев): Специализируется на предоставлении инфраструктурных решений IaaS и PaaS, предлагает комплексные услуги миграции, аренды стоек и построения частных облаков.
* Парковый (Parkovyi, Киев): Единственный коммерческий ЦОД в Украине, имеющий официальный сертификат соответствия уровню TIER III от Uptime Institute. Обслуживает банковский сектор и государственные ведомства.
* NewTelco (Киев): Крупный оператор с суммарной подведённой мощностью 5 МВт (площадка на ул. Гайдара, 50), ориентированный на корпоративные телеком-сети и точки обмена трафиком.
* Omega Telecom: Управляет распределённой инфраструктурой общей мощностью 4 МВт с площадками в Киеве и Днепре, что позволяет клиентам организовывать катастрофоустойчивые кластеры.
* Datagroup: Развивает сеть ЦОД с географическим присутствием в Киеве, Львове, Одессе и Харькове, обеспечивая междворовое резервирование.
* RETN Ltd: Планирует строительство крупного дата-центра во Львове мощностью 10 МВт, который станет одним из самых мощных объектов в западных областях.
Стандарты надёжности и технологические новации
Основным стандартом для ведущих площадок остаётся TIER III, предусматривающий параллельную обслуживаемость: любую компоненту инфраструктуры можно отключить для планового обслуживания без остановки работы клиентского оборудования. При этом официальную сертификацию прошёл только ЦОД «Парковый», тогда как остальные ключевые игроки заявляют о соответствии требованиям TIER III без формального аудита Uptime Institute.
На рынке формируются два новых технологических вектора:
* Защищённая подземная инфраструктура: Проект подземного ЦОДа уровня TIER III от компании «Vodafone Украина» предназначен для минимизации рисков физического уничтожения оборудования при ударах.
* Инфраструктура для искусственного интеллекта (AI Data Center): Запуск специализированных площадок, рассчитанных на высокую плотность энергопотребления на стойку и работу с GPU-кластерами для задач машинного обучения.
Безопасность и воздействие военного фактора
С 2022 года цифровая инфраструктура функционирует в условиях повышенных физических и киберугроз.
Физические повреждения и атаки
* 2022 год: В первую неделю полномасштабного вторжения ракетным ударом был полностью уничтожен резервный правительственный дата-центр в Киеве. Событие ускорило перенос государственных данных в облачные ЦОДы стран ЕС. В этот же период фиксировались повреждения телеком-узлов в Харькове, Одессе и Киеве.
* Январь 2024 года: ЦОД «Парковый» подвергся масштабной кибератаке, вызвавшей временные сбои в работе ряда подключённых государственных и коммерческих сервисов.
* Июль 2026 года: В результате ракетного обстрела Киева был повреждён один из ключевых дата-центров, что привело к локальному отключению интернет-доступа в части столицы.
* Новые регионы Российской Федерации (2024–2026): Поражению подвергались объекты цифровой инфраструктуры в Мариуполе, Бердянске и Приморске.
Энергетическая устойчивость
Постоянные массированные удары по объектам генерации и передачи электроэнергии (более 64 атак на энергосистему) вынудили дата-центры перейти на усиленный режим автономности. Большинство площадок уровня TIER III оснащены дизель-генераторными установками (ДГУ) и источниками бесперебойного питания (ИБП), рассчитанными на непрерывную работу от 24 до 72 часов без подвоза топлива. При длительных блэкаутах ключевыми факторами становятся логистика доставки дизельного топлива и повышенный износ генераторных мощностей.
Основные тенденции развития
* Рост спроса на облачные сервисы: Миграция корпоративных клиентов в частные и гибридные облака продолжается, стимулируя расширение мощностей существующими провайдерами.
* Географическая диверсификация: Перенос критичных систем на площадки во Львове и Ровно, а также активное использование гибридных моделей (сочетание локальных ЦОД и европейских облачных сервисов).
* Специализация под AI-нагрузки: Появление специализированных AI-дата-центров отражает растущий спрос на высокопроизводительные вычисления и GPU-инфраструктуру.
* Усиление требований к отказоустойчивости: Заказчики всё чаще требуют географического резервирования, наличия множественных каналов связи и распределённой архитектуры.
#датацентры #ЦОД #Украина #облачнаяинфраструктура #TIERIII #GigaCloud #DeNovo #Парковый #NewTelco #OmegaTelecom #RETN #Datagroup #IaaS #PaaS #колокация #AI #Vodafone #Киев #Львов #Харьков #Днепр #Одесса
Российский рынок коммерческих ЦОД и облачных сервисов вступает в новую фазу.
Если раньше развитие сдерживалось экономическими факторами и импортозамещением, то сегодня драйверами становятся взрывной спрос на вычисления для ИИ, дефицит энергомощностей в столице и активное госрегулирование.
К 2030 году совокупный объем трех сегментов рынка (Colocation, IaaS, PaaS) достигнет 737 млрд рублей, а наибольшую динамику показал сегмент платформенных решений (PaaS) — CAGR +47% за счёт низкой базы и активного перехода бизнеса и государства на отечественные платформы.
Абсолютным лидером по объёму остаётся IaaS (+17% CAGR). Оба направления высококонцентрированы: топ‑10 игроков занимают 80% в IaaS и 93% в PaaS.
В топ‑10 оказались:
— РТК-ЦОД;
— DataSpace;
— IXcellerate;
— Oxygen;
— DataPro;
— Linx Datacenter;
— ГК «Росатом»;
— Selectel;
— 3data;
— Stack Telecom.
Сегмент колокейшна в 2021-2025 гг. прирастал на 26% в год, но, главным образом за счёт тарифов, а не новых стоек.
Причина — сложности с импортом оборудования и высокая ключевая ставка, тормозящие физическое расширение. Кроме того, отрасль испытывает кадровый голод.
Около 85% мощностей сосредоточено в Москве и области, что создаёт дефицит свободных площадей на конец 2025 года; непокрытый спрос в столице оценивается в 10 тыс. стоек.
Крупные клиенты бронируют места за 1-2 года до ввода. Нехватка энергоресурсов подталкивает к размещению ЦОД в регионах, особенно для ИИ‑задач.
Рынок колокейшна концентрирован, и дальнейшая консолидация будет зависеть от девелоперов, строящих ЦОД под ключ, и от крупных заказчиков, требующих масштабной инфраструктуры. При этом сохраняется ниша для специализированных игроков с локальной экспертизой.
Искусственный интеллект сегодня выступает главным глобальным мотором роста для ЦОД и облаков, а доступ к дешёвой и надёжной энергии превращается в ключевое конкурентное преимущество.
Российский облачный рынок растёт динамично, низкая доля в ВВП говорит о большом потенциале, особенно в госсекторе.
Однако, ввод новых мощностей сдерживают импорт оборудования, дорогой капитал и дефицит площадей и энергии в Московском регионе.
#Россия #бизнес #технологии #ИТ #ЦОД #датацентр #ИИ #IT #AI
Что случилось
Российские дата-центры (ЦОДы), построенные 10–15 лет назад, начали массово выходить из строя. Причины — естественный износ оборудования, сложности с поставками запчастей из-за санкций и отсутствие запасов для замены. Эксперты называют это состояние «предсмертным» .
Почему это происходит
Оборудование устарело. 10–15 лет — это предельный срок службы инженерных систем. Дальше ремонтировать их становится экономически нецелесообразно .
Энергетические мощности выросли. Старые ЦОДы строились под 2–3 кВт на стойку. Сегодня требования — от 5 до 15 кВт. Системы охлаждения и электроснабжения просто не справляются .
Запчастей нет. Большинство старых ЦОДов построено на западном оборудовании. С 2022 года поставки прекратились, а запасы комплектующих закончились .
Электричество в Москве кончилось. Новые дата-центры в столице подключать некуда — мощности зарезервированы до 2028 года. Свободных стоек осталось меньше 1400, а загрузка существующих — 95% .
Что будет с бизнесом и пользователями
Если дата-центр встанет, это ударит по:
Банкам — перестанут работать приложения и переводы
Маркетплейсам — заказы не будут обрабатываться
Госуслугам — недоступность порталов
Любому бизнесу, чья ИТ-инфраструктура завязана на эти ЦОДы
Что делать
Владельцы ЦОДов стоят перед выбором: модернизировать или закрывать. Модернизация — это:
- замена систем электроснабжения и охлаждения
- увеличение мощности
- переход на российское или китайское оборудование
Но это дорого и требует времени. Новые мощности в Москве не появятся раньше 2027–2032 годов .
Кто в плюсе
Крупные игроки, которые успели построить новые ЦОДы (РТК-ЦОД, IXcellerate, Росатом) .
Российские производители оборудования. Доля отечественных систем бесперебойного питания и кондиционирования выросла с 24,9% до 35,9%, а слаботочных систем — до 80,8% .
Регионы. Екатеринбург, Новосибирск, Казань и Нижний Новгород начинают привлекать бизнес, который не может разместиться в Москве .
Моё мнение
Инфраструктура, которую строили 10–15 лет назад, подходит к концу. Санкции ускорили этот процесс, но не создали проблему — она была заложена ещё тогда, когда все покупали западное оборудование и не думали о его замене.
Сейчас ситуация патовая: старые ЦОДы умирают, новые строить негде (электричества нет), а спрос на мощности только растёт из-за ИИ и цифровизации. Выход — либо переносить инфраструктуру в регионы, где энергия есть, либо вкладываться в собственную генерацию. И то, и другое требует времени и денег, которых у бизнеса не так много.
Для обычного пользователя это означает, что сбои в работе приложений, банков и госуслуг могут стать не исключением, а новой нормой.
#датацентры #ЦОД #инфраструктура #санкции #импортозамещение #новости