Льготная ипотека под 6% vs рыночная под 18%: когда «дешёвый» кредит на самом деле дороже?

Льготная ставка в 6% может обернуться большей переплатой, чем рыночные 18%, если застройщик заложил в цену квартиры «комиссию» за субсидию. Эксперты оценивают такую наценку в 5–30% сверх рыночной стоимости. И, честно, когда я впервые увидел эти цифры, у меня внутри что-то оборвалось: «То есть низкий процент — это просто красивая обёртка?» Давайте посчитаем.

Что происходит на рынке прямо сейчас

С 1 октября 2026 года условия семейной ипотеки изменились: прежние 6% «для всех» отменены, введена дифференцированная шкала. В Москве и области семьи с одним ребёнком могут взять кредит под 12%, с двумя — под 10%, с тремя — под 8%, с четырьмя — под 6%, с пятью и более — под 4%. В остальных регионах ставки чуть ниже: от 10% для одного ребёнка до 2% для пяти и более детей.

Рыночная ипотека тем временем стоит 15,9–19,4% годовых, средневзвешенно — 18,74% на первичном рынке. Разница в ставке выглядит огромной. Но ставка — не то же самое, что переплата.

Где прячется подвох

Полная стоимость кредита (ПСК) по рыночной ипотеке достигает 21,28–21,71% — она включает страхование, комиссии и другие расходы. По льготной программе ПСК может быть ниже, но это не отменяет главного: цены на новостройки под льготные программы завышены.

Застройщик, чтобы предложить низкую ставку, платит банку комиссию — до 1,5–2 млн ₽ за одну сделку. Эти расходы он закладывает в цену квартиры. При сроке кредита 30 лет и ставке 12,49% стоимость квартиры для покупателя будет выше на 17,5%, а при сроке 15 лет — на 10%. В отдельных случаях наценка доходит до 30%.

Простая математика

Квартира за 10 млн ₽ под 6% на 20 лет — это переплата примерно 6,3 млн ₽ процентами. Та же квартира, но по рыночной цене со скидкой 10% (9 млн ₽) под 18% — переплата около 14,6 млн ₽. На первый взгляд, льготная всё равно выгоднее. Но если наценка за «льготность» составляет 20–25% (12–12,5 млн вместо 10), то переплата по льготной программе уже 7,6–7,9 млн ₽, а разница с рыночной сокращается до минимума. А если вы решите продать квартиру раньше срока — на вторичном рынке она будет стоить рыночную цену, а не ту, что вы заплатили. И тогда «дешёвый» кредит окажется очень дорогим.

Что это значит для вас

Не смотрите на ставку в рекламе. Смотрите на итоговую переплату в рублях и реальную рыночную цену квартиры.

— Запросите два расчёта у застройщика: льготную ипотеку и рыночную со скидкой на цену жилья.
— Сравните ПСК, а не только процентную ставку.
— Проверьте цену на вторичке в том же районе — это покажет реальную рыночную стоимость объекта.
— Помните: льгота — не подарок, а инструмент. Если наценка за неё съедает выгоду, рыночная ипотека с дисконтом может оказаться честнее.

Контраргумент: при минимальной наценке (5–7%) и длительном сроке владения льготная программа почти всегда выигрывает. Но считать нужно по конкретному объекту, а не по средним цифрам.

❓ Что выгоднее: льготная или рыночная ипотека? Зависит от наценки за льготную программу. Если застройщик завышает цену более чем на 10–12%, рыночная ипотека с дисконтом может оказаться выгоднее.

❓ Что такое полная стоимость кредита (ПСК)? Это реальные затраты заёмщика: проценты, страхование, комиссии и другие обязательные платежи.

А вы считали итоговую переплату по своей ипотеке или ориентировались на ставку? Делитесь в комментариях 👇

#Finbazar_недвижимость #ипотека #личныефинансы #советы