Стрит-ритейл vs Торговые центры: почему первые этажи сейчас обгоняют ТЦ по доходности

Помню, как лет десять назад слово «ТЦ» звучало как приговор для стрит-ритейла. Все говорили: «Кто пойдёт в магазин у дома, если рядом огромный молл с фудкортом и кино?» Я и сам так думал. А потом увидел, как арендаторы начали съезжать из этих самых моллов, а первые этажи жилых домов — наоборот, обрастать кофейнями, аптеками и пунктами выдачи. Забавно, как рынок разворачивается. И знаете, цифры это подтверждают. Честно, когда я смотрю на эти данные, мне немного жаль владельцев долей в старых ТЦ — но рынок есть рынок.

Почему ТЦ сдают позиции

В 2025 году 80% торговых центров столкнулись с падением посещаемости. Почти каждый пятый ТЦ зафиксировал обвал оборота на 20%. Посещаемость упала на 23% к доковидному уровню. Обидно? Ещё как. Потребитель просто переключился на маркетплейсы — оборот интернет-торговли достиг 18% от всего розничного рынка.

Вакантность в качественных ТЦ Москвы выросла до 9,7% по итогам 2025 года. В 2026-м аналитики ждут 10,5%. Доходность крупных региональных моллов упала до 6–7% годовых. А каждый десятый ТЦ в России рискует закрыться до конца 2027 года. Грустная картина, если вы держатель доли в таком объекте. Я бы на месте такого инвестора уже нервно пил чай.

Почему стрит-ритейл выигрывает

Средняя доходность стрит-ритейла в Москве по итогам 2025 года — около 9,5%. В спальных районах и зоне ТТК–МКАД доходит до 9–12%. Ставки капитализации в первом полугодии 2026-го — 11,5–13,5%. Для сравнения: офисы дают 11–12,5%, склады — 11,25–13%. Стрит-ритейл в лидерах. И это уже не случайность, а тенденция.

Почему так? Три причины.

— Меньше операционных расходов. Нет общих зон, охраны, эскалаторов, клининга огромных атриумов.
— Трафик «по пути домой». Люди заходят в аптеку или ПВЗ не потому, что запланировали, а потому что это по дороге. В ТЦ нужно специально ехать. Согласитесь, в субботу после работы мало кому хочется тащиться через весь город.
— ПВЗ стали главным драйвером. Ozon, Wildberries, Яндекс Маркет открывают точки тысячами. Пункт выдачи — почти единственный арендатор, который сегодня гарантированно платит.

Где подвох

Не всё так радужно, и я не хочу вас обманывать. Рынок стрит-ритейла тоже охлаждается. Сроки экспозиции растут, арендные ставки в отдельных сегментах снижаются на 15–20% от недавних максимумов. Рестораны закрываются, продуктовые сети корректируют планы. Когда я вижу такие новости, внутри что-то ёкает — потому что помню, как быстро всё может развернуться.

Инвестиции в стрит-ритейл Москвы в 2025 году выросли на 10% — до 873 млрд рублей. Но новое предложение сократилось на 9%. Качественных помещений мало, цены растут. Средняя стоимость аренды в ЖК достигла 4,3 тыс. рублей за квадрат в месяц. За три года цены на такие помещения выросли в 1,5–2 раза. Успеть вскочить в уходящий поезд становится всё сложнее.

Что это значит для вас

Для частного инвестора с бюджетом до 20–30 млн рублей стрит-ритейл в спальном районе с высокой плотностью населения сейчас предлагает лучшую риск-скорректированную доходность, чем доля в крупном ТЦ.

— Смотрите на первые этажи новых ЖК комфорт- и бизнес-класса: там формируется трафик с нуля, цена входа ниже.
— Обращайте внимание на помещения с арендатором — ПВЗ, аптека, кофейня. Это снижает риск простоя.
— Считайте окупаемость: в спальных районах она держится в коридоре 8–12 лет.
— Помните про налоговую реформу — она давит на малый бизнес, а значит, и на арендаторов.

Контраргумент: районные ТЦ в густонаселённых районах с продуктовым якорем и услугами повседневного спроса остаются стабильными активами с доходностью 8,5–9%. Но это уже не «молл» в классическом смысле — это торговый центр у дома. И в этой нише конкуренция только растёт.

❓ Что такое стрит-ритейл? Это формат коммерческой недвижимости, где торговые точки расположены на первых этажах зданий с отдельным входом с улицы, а не внутри торговых центров.

❓ Почему стрит-ритейл сейчас выгоднее торговых центров? Из-за меньших эксплуатационных расходов, стабильного пешеходного трафика и растущего спроса на товары и услуги «у дома».

А вы что выбрали бы — помещение на первом этаже или долю в ТЦ? Или вообще не смотрите в эту сторону? Делитесь в комментариях 👇

#Finbazar_недвижимость #стритритейл #коммерческаянедвижимость #инвестиции