#домрф — посты и обсуждения

✅ Ипотека

По оценке ДОМ.PФ, в октябре банки выдали 77 тысяч ипотечных кредитов на 305 млрд рублей — на 28% и 38% меньше, чем в прошлом году. Снижение ожидаемо пришлось на программы с господдержкой: рынок перестраивается на новые условия «Семейной ипотеки».

✅ Жилищное строительство

Накопленный с начала года объём запусков перестал превышать прошлогодние значения: по итогам 10 месяцев 2026 года запущено 32,1 млн м² — на 1% меньше, чем год назад. Снижение концентрируется на крупнейших рынках: запуски в ТОП-10 регионах по объёмам строительного портфеля сократились на 10% г/г — до 14,1 млн м².

Обязательно посмотрите и полную версию

#домрф
$DOMRF

#Базарразбор

Разберём парадокс: цены на долгосрочную аренду жилья в России снижаются, хотя стоимость жизни и коммунальные услуги растут. Что реально тянет рынок вниз и о чём это говорит об экономике в целом.

Что происходит с ценами: цифры

По данным ДОМ.РФ на конец III квартала, аренда жилья стала дешевле год к году.

Москва: −13% (в среднем 100 тысяч рублей в месяц за квартиру до 100 кв. м).

Санкт-Петербург: −9% (52 тысячи рублей).

Другие города-миллионники: −3% (36 тысяч рублей).

В Сочи снижение ещё заметнее: за третий квартал «однушки» подешевели на 9,5% , «двушки» — на 10,2% . Цены упали и в годовом выражении: в сентябре однушку можно было снять на 12% дешевле, чем годом ранее.

При этом доходность аренды заметно снизилась: в двух столицах она сейчас на уровне 4,5% , в других миллионниках — 5,5% . Для сравнения: два года назад в Москве доходность доходила до 8% , в Петербурге — до 6,6% .

Главные причины снижения арендных ставок

Сокращение потока арендаторов, приезжающих на работу в Москву. Часть сотрудников перешла на удалёнку и остаётся в своих регионах, а новые переезды стали реже. Это напрямую бьёт по спросу на аренду.

Удорожание жизни и сжатие реальных бюджетов. Инфляция снижает покупательную способность, и аренда в масс-маркете становится менее доступной. В результате клиенты чаще объединяются и снимают жильё совместно.

Рост числа предложений при слабом спросе. В Санкт-Петербурге объём предложений вырос почти на 60% год к году, плюс с сентября по октябрь прирост составил ещё 13% . В таких условиях собственники вынуждены быть гибче и снижать цены.

Досрочные выезды нанимателей. По оценкам экспертов, около 20% собственников сталкиваются с тем, что арендаторы съезжают раньше срока из-за невозможности дальше платить. Это одновременно признак давления на кошельки арендаторов и фактор, который дополнительно увеличивает предложение на рынке.

Изменение поведения участников рынка. Даже ликвидные объекты эконом-сегмента быстро уходят, но в целом клиенты стали дольше выбирать варианты. Собственники реагируют: идут на торг, а иногда даже сами оплачивают комиссию риелторам, чтобы быстрее сдать квартиру.

Парадокс: аренда дешевеет, хотя ЖКХ дорожает

Рост тарифов ЖКХ обычно подталкивает арендодателей к повышению ставок, но сейчас этот эффект перекрывается более сильными рыночными силами.

Спрос слабее предложения. Когда квартир много, а клиентов мало, конкуренция между собственниками работает на снижение цен.

Бюджеты арендаторов ограничены. Люди ориентируются на итоговую стоимость проживания, и если она становится неподъёмной, они либо ищут более дешёвые варианты, либо вообще отказываются от аренды в пользу других решений.

Снижение доходности делает рынок менее привлекательным. Доходность аренды упала почти вдвое по сравнению с пиковыми значениями двухлетней давности. Это значит, что для части собственников сдача квартиры уже не выглядит такой выгодной инвестицией, как раньше.

Снижение арендной платы за квадратные метры жилья напрямую сокращает число инвесторов, которые рассматривали недвижимость как надёжный причал от инфляции. Когда реальная доходность падает до 4,5–5,5% , а операционные расходы (налоги, простои, амортизация, рост тарифов ЖКХ) растут, защитный механизм ломается. Капитал начинает перетекать из арендного жилья в инструменты с фиксированной доходностью (облигации, вклады), где премия за риск и головную боль с нанимателями становится более осязаемой.

Связь со спадом спроса на труд и промпроизводством

Снижение активности на арендном рынке — это прямое следствие охлаждения рынка труда, а не наоборот. Именно слабый спрос на рабочую силу определяет динамику съёма жилья.

Меньше переездов ради работы. Если компании сокращают найм, оптимизируют штат или переводят сотрудников на удалёнку, потребность в аренде жилья в крупных городах падает. Трудовая миграция — главный драйвер спроса в мегаполисах, и её замедление бьёт по рынку первым.

Слабее миграционные потоки. Это касается как внутренних мигрантов, так и иностранных работников: при замедлении темпов строительства, логистики, розничной торговли и других трудоёмких отраслей потребность в дополнительной рабочей силе снижается.

Отраслевой спад отражается на поведении людей. Если в отдельных секторах падает занятость или сокращаются часы работы, это напрямую влияет на способность людей платить за аренду. Снижение реальных располагаемых доходов заставляет домохозяйства либо съезжаться, либо возвращаться в регионы исхода.

Таким образом, удешевление аренды — это не изолированный тренд, а часть более широкой картины: сжатие спроса, перераспределение рабочей силы и изменение моделей занятости.

Чего ждать дальше

По прогнозам экспертов, до конца года резких колебаний не ожидается. В ноябре–декабре спрос традиционно снижается на 15–20% , поэтому заметного роста цен ждать не стоит. При этом и резкого падения тоже маловероятно: рынок уже вошёл в фазу «спокойного баланса» , где собственники готовы уступать, а арендаторы — выбирать.

Для рынка капитала это означает закрепление тренда: недвижимость перестала быть безальтернативным убежищем для частного инвестора, и дальнейший приток средств в арендный сегмент будет возможен только при глубокой коррекции цен покупки самих объектов. Пока спрос на труд не начнёт устойчиво восстанавливаться, фундаментальных причин для роста арендных ставок не появится.

А как вы считаете: аренда продолжит дешеветь или рынок уже нашёл дно?

Делитесь в комментариях.

⚠️ Важно: Данный материал носит исключительно информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все решения о покупке или продаже ценных бумаг принимаются вами самостоятельно с учётом вашего риск-профиля и финансовых возможностей. Автор и канал не несут ответственности за возможные убытки.

Ставьте 🚀, если пост был полезен.

#аренда #недвижимость #ЖКХ #ДОМРФ #доходность #инвестиции #рыноктруда #базарразбор

Наш годовой отчёт три года подряд получал награды на конкурсе Мосбиржи. Это высокая оценка экспертов и профессионалов рынка капитала.

Но мы идём дальше: продолжаем работать над качеством отчёта и хотим сделать его ещё полезнее для инвестиционного сообщества. Поэтому запускаем опрос.

Расскажите, какие темы или показатели деятельности для принятия инвестиционного решения стоит раскрыть подробнее, а какой информации не хватает.

Опрос займёт не более 3 минут. Ваши ответы помогут нам при подготовке нового годового отчёта.

Ссылка на опрос:
https://oprosso.ru/p/c729ea365db64d8e8e8f41381b121700

#домрф
$DOMRF

Тикер: $DOMRF

Текущая цена: 2090
Капитализация: 375.8 млрд
Сектор: #банки
Сайт: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/investors/

Мультипликаторы (LTM):

▫️ P/E - 3.33
▫️ P/BV - 0.74
▫️ NIM - 4.2%
▫️ COR - 0.7%
▫️ CIR - 24.3%
▫️ ROE - 23.6%

Что нравится:

▫️ ЧКД увеличился на 9.2% к/к (5.4 → 5.9 млрд);
▫️ доход от операций с недвижимостью вырос на 18.2% к/к (2.3 → 2.7 млрд);
▫️ чистая прибыль увеличилась всего на 1.3% к/к (28.7 → 29.1 млрд);
▫️ рост кредитного портфеля на 5.8% к/к (5.64 → 5.97 трлн);

Что не нравится:

▫️ ЧПД снизился на 0.3% к/к (52.2 → 52 млрд);
▫️ процент ссуд с просрочкой 90 дней и более увеличился с 1.02 до 1.09%.

Дивиденды:

Предполагается выплата на уровне 50% от чистой прибыли компании.

По данным сайта Доход за 2026 прогнозируется дивиденд в размере 340.96 руб (ДД 16.31% от текущей цен).

Мой итог:

ЧПД впервые немного снизился после постоянного квартального роста с начала 2025 года (47.7 → 48.6 → 52.2 → 52 млрд). ЧПД после удержания резервов также снизился (-1%к/к, 41.8 → 41.4 млрд). ЧКД показал рост второй квартал подряд (3.9 → 3.7 → 5.4 → 5.9 млрд). Непроцентные доходы (включающие и ЧКД) уменьшились за квартал на -24.9% к/к (10.2 → 7.7 млрд).

Чистая прибыль второй квартал подряд растет достаточно скромно. И это при том, что операционные доходы снизились (16.4 → 16.1 млрд), а эф. ставка налога на прибыль уменьшилась (15.2% vs 23% во 2 кв 2025). Повлияло снижение ЧПД и непроцентных доходов. За 9 месяцев прибыль выросла на 38.6% г/г (62.3 → 86.3 млрд). С учетом полученной прибыли компания за этот период дивиденд ориентировочно составляет 239.55 руб.

Прибыль по сегментам за 3 квартал (г/г в млрд):
▫️ корпоративно-строительный +32.1% (11.2 → 14.8);
▫️ корпоративно-инвестиционный +156.3% (0.9 → 2.1);
▫️ розничный +539.3% (0.06 → 0.4);
▫️ финансовые рынки -25.6% (3.7 → 2.8);
▫️ земля -76.9% (3.4 → 0.8);
▫️ секьюритизация -53.4% (4.6 → 2.1);
▫️ арендное жилье +50.6% (1.2 → 1.8);
▫️ прочее +231.5% (1.2 → 4.1).

Кредитный портфель растет второй квартал подряд, но динамика по приросту портфеля слабее прошлого года. Чистая процентная маржа уменьшилась (4.3 → 4.2%), ROE за 9 месяцев меньше, чем был за 1 полугодие (23.8 → 23.6%). COR остался без изменений. CIR увеличился с 23.7% до 24.3%.

На 2026 год компания сохранила план по прибыли (в районе 117 млрд) и ROE (выше 23%). Ранее также были озвучены планы по COR (0.6%) и CIR (29.8%). Судя по результатам 9 месяцев, не получится "попасть" только в прогноз по COR.

Если взять прогноз по прибыли за основу, то это дает P/E 2026 = 3.21, а дивиденд может быть около 325.2 руб (ДД 15.56% от текущей цены). Идут примерно вровень со Сбербанком.

Но стоит учитывать, что Дом.РФ по своей специфике сильно привязан к строительству жилищного и арендного жилья, а также корпоративному и розничному финансированию. Проблемы отрасли (замедление объемов строительства и реализации, возможные задержки выплат или даже дефолты) будут отражаться на результатах компании. И это уже можно увидеть по ухудшившейся динамике прибыли основных сегментов в 3 квартале (в скобках за 1 полугодие 2026):
▫️ корпоративно-строительный +32.1% (+53.5%);
▫️ финансовые рынки -25.6% (+75.5%);
▫️ земля -76.9% (-19.4%);
▫️ секьюритизация -53.4% (+42.8%).

Далекоидущих выводов пока делать не стоит, но это повод повнимательнее присмотреть к результатам компании в следующих кварталах. Также из негативных моментов можно отметить, что доля проблемных кредитов продолжает увеличиваться (2.5 → 3.1%).

При всем этом, исходя из логики диверсификации, компания вполне подходит для добавления в свой портфель в качестве хорошей дивидендной истории. Да и оценивается Дом.РФ до сих пор недорого. Бонусом еще может быть возможный пересмотр частоты дивидендных выплат (возможно даже будут ежеквартальные). В рисках замедление динамики результатов, ухудшение качества портфеля (а значит рост резервов) из-за сложностей в отрасли, а также возможно будущие SPO.

Акций компании недавно добавил в портфель на долю 4% (лимит - 4%).

Прогнозная справедливая стоимость - 2930 руб.

*Не является инвестиционной рекомендацией

#отчет #аналитика #инвестиции #домрф

#базарразбор

Обсудим наши финансовые результаты за 9 месяцев и ответим на вопросы инвесторов.

Стартуем в 16:00 на площадке Т-Инвестиций на RuTube и VK. Подключайтесь!

$DOMRF

#домрф