#самолëт — посты и обсуждения

Рынок не рушится — он перестраивается. Но почти каждый индикатор ухудшается. Экономика девелопмента сжалась до предела. Одно слово — «напряжённость».

Финансы: прибыль испаряется

Восемь крупнейших застройщиков по МСФО за 1П 2026 года сократили совокупную выручку на 12,1% — до 699,8 млрд руб. Все — либо сокращение прибыли, либо убыток:

ПИК: выручка 290,1 млрд (−11,6%), прибыль 14,7 млрд (−54%). Чистый долг — 521,5 млрд (+13,4%).

«Самолёт»: выручка 117,4 млрд (−31,3%), убыток 22,3 млрд. Процентные расходы съели всю операционную прибыль.

ЛСР: убыток 57,6 млрд (часть — разовое обесценение активов).

«Эталон»: убыток 13,2 млрд, выручка 54,4 млрд (−10%).

А101: прибыль 6,3 млрд (−53,6%).

GloraX: выручка 27 млрд (+44,6%) — единственный рост, обеспеченный региональной экспансией.

Парадокс: выплаты топ-менеджменту восьми компаний выросли на 36,6% — до 5,5 млрд руб. ЛСР выплатил руководству 1,8 млрд (в 2,7 раза больше год к году).

7 сентября ПИК объявил о делистинге с Мосбиржи. Мажоритарий довёл долю до 98%, выкупает акции у миноритариев по 551,4 руб. Крупнейший девелопер страны закрывается от публичного контроля именно тогда, когда прозрачность нужнее всего.

Эскроу: тоньше льда

Покрытие проектного долга средствами эскроу — 69,6% (минимум за шесть лет, впервые ниже 70% с апреля 2020). Задолженность перед банками — 10,85 трлн, на эскроу — 7,55 трлн. Разрыв 3,3 трлн растёт.

Механика безжалостна: чем ниже покрытие, тем дороже кредит. Непокрытая часть обслуживается по ставкам, близким к 20%. Порочный круг: медленное наполнение эскроу → дороже кредит → выше расходы → меньше манёвра для цен → медленнее продажи.

Регионы с критически низким покрытием (ниже 50%): Краснодарский край — 36%, ХМАО — 41%, Хакасия — 49%, Адыгея — 49%. Свердловская область потеряла 10 п.п. за год — худший тренд среди крупных регионов.

Распроданность: рекордно низкая

Общая распроданность — 32% строящегося жилья. В домах со сдачей до конца 2026 года — около 60%. К моменту ввода 40% квартир не найдут покупателя. На рынке — 1,5 млн непроданных квартир. В 2025 году расторгнуто 14,2 тыс. ДДУ на 155 млрд руб. — максимум за пять лет.

Спрос: ипотека решает всё — пока

Рыночная ипотека фактически мертва: 80% сделок — льготные. Средняя ставка по рыночной — 18–19%. Семейная ипотека — последний драйвер, но с 1 октября ожидаются изменения: дифференциация по количеству детей (от 12% для одного ребёнка в столицах до 2% для многодетных), ограничение льготного периода 15 годами, обязательная прописка, возможный запрет на студии. Перенос изменений создал временный всплеск — после него спад неизбежен.

Банкротства: тренд ускоряется

Дел о банкротстве — 1 089 (+37% год к году). В процедурах — 7,9 тыс. застройщиков (3% рынка). Хуснуллин: 20% в зоне риска, при высокой ставке — до 30%. Сроки 19% проектов уже перенесены.

В феврале «Самолёт» запросил у правительства льготный кредит 48–50 млрд и предложил блокирующий пакет акций. Не банкрот — но крупнейший игрок публично попросил о помощи. Банки предпочитают реструктурировать, а не банкротить: для кредитора достройка дешевле. Системный риск отложен, не устранён.

Себестоимость и ввод

НДС вырос до 22%, страховые взносы для МСП удвоены до 30%, материалы дороже на 7–15%. Маржа 5–10% не оставляет манёвра — демпинговать нельзя.

Ввод МКД — 41 млн кв. м (−11%), запуск новых проектов — 30 млн (−14%). Инвестиции в землю упали на 54%. Меньше вложений сегодня — дефицит предложения через три года.

Цены: почему не падают — и при каких условиях рухнут

Три барьера не дают ценам снизиться: проектное финансирование (снижение цен нарушает ковенанты банка), себестоимость (некуда снижать), психология (фронтальное снижение запускает спираль ожиданий).

Цены начнут реально падать только при банкротстве крупного девелопера. 

Цепочка: паника на рынке → банки ужесточают кредитование → ликвидация активов по ценам ниже рынка → покупатели уходят в ожидание → остальные девелоперы вынуждены снижать фронтальные цены → коррекция 10–15% в массе, до 20–25% в проблемных регионах. Затем — дефицит и отскок: пережившие демпинг сокращают новые проекты, предложение схлопывается, цены снова растут.

Вероятность сценария «домино» — 20–25%.

Базовый — 60% — стагнация, скрытые скидки, медленное снижение ставки.

Государство оттягивает момент: мораторий на штрафы, реструктуризация долгов, делистинг ПИКа. Но это стабилизаторы, а не лечение. Чем дольше отрасль работает на грани нулевой маржи, тем выше вероятность, что домино запустится.

#ПИК #самолëт #эталон #ЛСР #А101 #экономика #жильë #ипотека #недвижимость #рынок #цены #налоги #тренд #банкротство #эскроу #финансы #девелопмент