Вклад заканчивается: куда переложить 10 млн рублей
Рассмотрим три возможных инвестиционных сценария на примере 10 млн рублей: оставить деньги на вкладе, вложить в квартиру под сдачу или приобрести доходные апартаменты. Сравним их по ключевым параметрам: потенциальной доходности, налоговой нагрузке, ликвидности, рискам, сроку инвестирования и уровню участия инвестора.
Вклад: предсказуемый доход, но на ограниченный срок
Главное преимущество вклада — понятная экономика. Доход известен заранее, деньги не требуют управления, а при необходимости можно выбрать продукт с возможностью досрочного снятия или частичного доступа к средствам.
Вклады на три–шесть месяцев сейчас открываются в среднем под 11–12% годовых. Полугодовой вклад на 10 млн рублей под такую ставку принесёт 550–600 тысяч рублей до налога. В годовом выражении это больше, чем сейчас даёт аренда любой недвижимости.
Слабое место вклада — риск реинвестирования. Ставка зафиксирована лишь на срок договора, дальше капитал придётся размещать на тех условиях, которые сложатся к этому моменту. Цикл смягчения денежно-кредитной политики уже идёт, и депозитные ставки следуют за ключевой с небольшим отставанием. Сегодняшние 11–12% описывают ближайшие месяцы, а не горизонт 5-7 лет.
С процентов удерживают НДФЛ 13–15% с суммы сверх необлагаемого лимита (1 млн рублей, умноженный на максимальную ключевую ставку на первое число месяца в течение года). Кроме того, вклад защищает номинальную сумму, но не её покупательную способность. После налога и поправки на реальную инфляцию доходность депозита нередко оказывается заметно скромнее, чем выглядит в договоре.
Дополнительно стоит учитывать форс-мажорные риски: в 2026 году были уточнены правила признания последствий атак БПЛА обстоятельствами непреодолимой силы. В отдельных ситуациях это может повлиять на сроки проведения банковских операций, хоть и не отменяет обязанности банка вернуть вклад.
С точки зрения ликвидности вклад остаётся самым простым из трёх инструментов: капитал можно вернуть значительно быстрее, чем при продаже недвижимости. Цена этой гибкости — отсутствие потенциального роста стоимости самого актива.
Квартира под сдачу: понятный актив с невысокой доходностью
На 10 млн рублей в Петербурге можно купить однокомнатную квартиру. По данным ЦИАН, в январе 2026 года она стоила в среднем 10,5 млн, а сдавалась за 45 400 рублей в месяц. Это 5,2% годовых — ещё до расходов и налогов.
При этом 5,2% — валовая доходность, и до собственника она целиком не доходит. Каждый месяц простоя между арендаторами обойдется в примерно 8% годового дохода, а смена жильцов обычно означает косметический ремонт и обновление мебели или техники за счёт владельца. Чем чаще меняются арендаторы, тем больше дополнительных расходов будет возникать.
Итоговая доходность заметно ниже расчётной, а срок окупаемости однокомнатной квартиры под сдачу, по оценкам аналитиков, составляет 23–24 года.
Есть и вопрос времени. Собственнику нужно заниматься поиском арендаторов, показами, договорами и бытовыми вопросами либо передавать эти задачи посреднику за дополнительную плату. Поэтому квартира требует большего участия, чем банковский вклад.
Зато это понятный и привычный актив, который можно использовать по разным сценариям: сдавать, продать или в дальнейшем оставить для собственного проживания.
Ликвидность здесь ниже, чем у вклада: продажа недвижимости требует времени, а итоговая цена зависит от состояния рынка в конкретный момент.
Сервисные апартаменты: недвижимость с профессиональным управлением
Апартаменты ближе к инвестиционной модели, в которой объект изначально создаётся с расчётом на аренду и получение пассивного дохода.
В SAAN Московские ворота собственник может передать недвижимость профессиональной управляющей компании Prime Hospitality Solutions. Она берёт на себя эксплуатацию, поиск арендаторов и управление объектом.
В модели SAAN доход инвестора формируется из двух составляющих: арендного потока и потенциального роста стоимости недвижимости. Средняя расчётная доходность от аренды составляет около 10% годовых, а потенциальная капитализация — до 19% в год. Так, один юнит будет приносить своему владельцу в год около 870 тыс. рублей.
Для апарт-отелей особенно важен метод распределения доходов. В SAAN применяется котловой метод: выручка от сдачи юнитов объединяется в общий пул и распределяется между собственниками по установленной модели. Для инвестора это означает более стабильный доход: он меньше зависит от загрузки конкретного юнита, сезонности и отдельных периодов простоя. Результат формируется за счёт работы всего арендного фонда.
Отдельное значение имеет инфраструктура проекта. В SAAN Московские ворота предусмотрены SPA-комплекс, фитнес, рестораны, торговая галерея, общественные пространства, коворкинг, благоустроенный двор-парк, приватный сад и городская гостиная с клубом для резидентов. Для инвестора такая инфраструктура — не декорация, а важнейший фактор спроса. Чем больше повседневных сценариев закрывает сам апарт-отель, тем выше его привлекательность для арендаторов и устойчивее позиции объекта на рынке.
