#nfgroup — посты и обсуждения

Доходность крупных моллов упала до 6–7% годовых, тогда как компактные районные центры приносят 10–12%. Девелоперы сворачивают строительство гигантов из-за смены потребительских привычек и ухода fashion-ритейлеров. Разбираем, куда перетекают деньги на рынке коммерческой недвижимости и почему «Магнит» и «X5» теперь важнее Zara.

Что происходит с метражом: цифры от Nikoliers и NF Group

Рынок ввода торговой недвижимости в регионах демонстрирует устойчивое сжатие форматов. Согласно свежему обзору консалтинговой компании Nikoliers, средняя площадь торговых центров, открытых или запланированных к запуску в 2026 году, сократится на 8% по сравнению с прошлым годом и составит 

9 855 кв. м.

Данные NF Group подтверждают эту динамику, хотя методология подсчета у них иная. Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева отмечает, что у объектов, которые девелоперы собираются открыть во второй половине 2026 года, средняя площадь снизится с 17 700 до 15 600 кв. м.

Это не просто статистическая погрешность, а системный тренд, который начал формироваться еще в 2022 году после ухода западных брендов.

Экономика проекта: почему 10% доходности лучше, чем 7%

Главная причина смены курса — финансовая эффективность. Генеральный директор «IDEM-консалтинга» Екатерина Гресс приводит жесткие цифры, которые интересны институциональным инвесторам:

Районные ТЦ в новых жилых массивах (до 10–15 тыс. кв. м) способны приносить 10–12% годовых.

Крупные региональные моллы (от 30 тыс. кв. м) дают лишь 6–7% доходности и сопряжены с повышенными рисками простоя площадей.

Для девелоперов в текущих экономических условиях (ключевая ставка ЦБ РФ высока, заемное финансирование дорогое) строить небольшие объекты означает меньший объем капитальных затрат (CAPEX) и более быстрый выход на операционную окупаемость.

Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм недвижимость» (управляет инфраструктурой ГК «Гранель»), подчеркивает: крупноформатный ТЦ требует очень широкой зоны охвата. В регионах собрать такую аудиторию становится все сложнее, потому что покупатель устал ездить за 20–30 км ради шопинга.

Смена арендаторов: fashion уступает место фитнесу и МФЦ

Если раньше основу концепции любого крупного ТЦ составляли fashion-гиганты и гипермаркеты, то сегодня ядром новых объектов становятся совсем другие резиденты.

По данным опроса Союза торговых центров (президент — Булат Шикиров), сейчас время для комплексов до 20 000 кв. м, где можно разместить:

Продуктовый ретейл (сети «Магнит», X5 Group, «Лента»).

Фуд-корт или фуд-холл (новый тренд, замещающий классическое общепитовое «колесо»).

Спорт (фитнес-клубы).

К этому списку Сергей Нюхалов добавляет МФЦ и различные сервисы. По его словам, именно такие резиденты обеспечивают стабильный ежедневный трафик, а не пиковый выходного дня. Это позволяет эффективнее использовать даже сравнительно небольшие площади, так как посетитель приходит сюда закрывать базовые потребности (купить хлеб, отвезти документы, позаниматься спортом) каждый день.

Евгения Кузьминых, директор по управлению взаимоотношениями с арендаторами УК «Место встречи», добавляет важный нюанс: в малых ТЦ устойчивость арендаторов выше за счет значительной доли досуга и развлечений — сегодня это занимает более трети площадей. Люди идут в такие центры не покупать вещи, а за эмоциями и сервисом.

Интеграция в ЖК: новый взгляд от Granel и Royal Institution

Член Королевского института дипломированных оценщиков Марина Толстошеева обращает внимание на градостроительный аспект. Торговые центры малого формата все чаще становятся частью инфраструктуры современных жилых комплексов (ЖК).

Это положительно влияет на «продукт» застройщика (повышает класс жилья и привлекательность для покупателей квартир). При этом, как отмечает эксперт, далеко не все арендаторы подходят для размещения в стрит-ритейле (отдельно стоящих уличных помещениях). Именно крытые районные ТЦ необходимы для комплексного формирования продукта «шаговой доступности», где под одной крышей сосредоточены все услуги.

Взгляд на будущее: тренд усилится

Эксперты сходятся во мнении, что тренд на малоформатность будет только усиливаться. Девелоперы практически полностью отказались от вывода на рынок крупных проектов окружного и регионального масштаба. Строятся либо районные комплексы, либо проекты, немного не дотягивающие до них по площади.

Для финансового сектора это сигнал: капитал уходит из «тяжелых» бетонных коробок в гибкие многофункциональные центры, интегрированные в жизнь города. Это снижает риски девелопера (проще сдать в аренду 10 тыс. метров, чем 50 тыс.) и дает премию за удобство для покупателя.

Итоговый вывод для инвесторов

Рынок коммерческой недвижимости в регионах РФ окончательно повернулся от стратегии «гигантомании» к тактике компактных районных центров. Это ответ на падение реальных располагаемых доходов населения (покупки смещаются в онлайн и ближний круг), а также на структурные изменения в пуле арендаторов.

Если раньше якорями выступали Zara и H&M (которые ушли), то теперь якоря — это фитнес, еда и госуслуги. Маржинальность таких проектов выше при меньших рисках, что делает их интересными для консервативных инвестиций в коммерческую недвижимость, особенно в связке с жилищным строительством.

⚠️ Важно: Данный материал носит исключительно информационный и аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией. Прогнозы аналитиков (Nikoliers, NF Group, «IDEM-консалтинг») — это их мнение, основанное на текущей конъюнктуре, а не гарантия будущих событий. Всегда проводите собственный анализ перед принятием инвестиционных решений.

 Ставьте 🚀, если пост был полезен! Спасибо!

#торговыцентры #недвижимость #nikoliers #nfgroup #девелопмент #инвестиции #экономикароссии #ретейл #аналитикафинбазар #стройка #магнит #x5group #москва #регионы