Как и обещал, начинаем мини-сериал по инвест-квартире. Сегодня открываю свои таблицы: посмотрим на первоначальные планы, реальные расходы и прикинем примерную окупаемость.
Вводные данные
🔹 Стоимость объекта: 16 630 000 ₽ (студия с отделкой)
🔹 Ежемесячный платеж: 74 000 ₽
🔹 Исходный капитал: 6 000 000 ₽
Первоначальный взнос (ПВ) составил 4,63 млн. Свободными на руках остались 1,37 млн ₽.
Их я разделил: 670к. отложил на будущую меблировку (с целью за год добить сумму до 800к), а остальные 700к запарковал под обеспечение ипотеки в длинные ОФЗ $SU26238RMFS4.
Как менялся план накоплений
Скажу честно, изначальную сумму я зафиксировал, а вот сам план накоплений менялся раз десять.
Первые полгода я старался ничего не трогать. Был момент эйфории на рынке: росли длинные ОФЗ в ожидании скорого снижения ставки, корпораты подтягивались за ними. Инвестировать было легко и приятно.
Но к весне ситуация изменилась. Мне очень не хотелось расставаться со своей кэш-машиной в виде корпоративных облигаций и вытаскивать оттуда деньги на мебель. Поэтому, оценив ситуацию, я продал почти всю долю акций (оставив только Сбер) на росте рынка. А с марта начал направлять все купоны, дивиденды с ИИС и свободные деньги в фонды ликвидности и накопительные счета.
В итоге к моменту сдачи я собрал 822 тысячи. Первоначальный план (вывести капитал) изменился в лучшую сторону: грамотная балансировка позволила мне не продавать облигации. Кэш-машина продолжает работать, а деньги на мебель собраны.
Что имеем в настоящем времени
Срок сдачи застройщик задержал на 20 дней. По отделке есть нюансы, которые должны устранить (по закону до 45 дней), но глобально ничего критичного нет.
А вот плата за время вполне реальная. С момента оформления ипотеки прошло 14 месяцев, и за это время я уже выплатил банку 1 036 000 рублей чисто за ожидание. Смета на мебель тоже скорректировалась с поправкой на цены 2026 года — со всеми работами "под ключ" выйдет чуть больше 900 тыс. руб. (об этом расскажу в следующем посте).
Самое интересное — переоценка
Я попытался поискать похожие объекты с отделкой от застройщика и по переуступке в моей локации, но таких вариантов почти не осталось. Метр в студиях стартует от 800–840 тыс. рублей. Тот огромный ценник, который пугал меня в прошлом году, теперь превратился в стартовую стоимость за бóльшую площадь и без ремонта. Бумажный прирост капитала налицо.
Потенциал сдачи я оцениваю оптимистично. В соседних ПИКовских домах студии выставляют по 65-75 тыс. в месяц при доступности метро в 15-20 минут. Тут же дом классом выше и до метро ровно 5 минут. Поэтому буду целиться в 75 тыс. чистыми.
Прикрепил к посту вырезки из своих таблиц, можете посмотреть расчеты наглядно).
📌 Обзоры рынка, выбор активов и больше подробностей про бетонную недвижимость — в моем профиле. Буду рад подписке и 👍, если было полезно.
$HOU6 $SBER $VTBR $DOMRF $PIKK $SMLT $LSRG $ETLN
