Коллеги, сегодня (8 июля) собирает заявки Девелопер GloraX, который выходит с новым выпуском облигаций БО-002P-01.
Давайте глубоко копнем в отчетность компании (МСФО 2025 и опер. отчет за 1 кв. 2026) и разберем, почему эта бумага — must-have в портфель.

1️⃣ Макро-контекст: окно возможностей закрывается
Мы находимся в цикле смягчения ДКП. Напомню хронологию: за 2025 год ставку сбили с 21% до 16%. В 2026 году ЦБ режет ее буквально на каждом заседании: 15,5% (февраль) ➡️ 15% (март) ➡️ 14,5% (апрель) ➡️ 14,25% (июнь). Да возможно будет пауза или меньшие шаги в снижении, но консенсус-прогноз аналитиков — 12% к концу 2026 года. На таком рынке главное правило: хватай максимальную фиксированную доходность на максимальный срок и без права досрочного погашения эмитентом.

2️⃣ Кто такой GloraX сейчас? (Спойлер: уже не просто питерский застройщик)
Компания совершила мощный рывок и трансформировалась в федерального игрока полного цикла (17-е место в ТОП застройщиков РФ). Они сделали ставку на регионы, и это сработало на 100%. Выход в Нижний Новгород, Казань, а также сделка M&A во Владивостоке (покупка «ЖилКапинвест») дали взрывной рост:
🚀 Объем строительства взлетел в 2,6 раза (до 837 тыс. кв. м).
🚀 Продажи в 1 кв. 2026 г. выросли в 2,5 раза г/г (до 64,4 тыс. кв. м) и на 94% в деньгах (до 12,6 млрд руб).
При этом 67% продаж сейчас генерят именно регионы, где маржинальность капитала выше, а порог входа ниже.

3️⃣ Финансовое здоровье и долговая нагрузка (МСФО 2025)
Взрывной рост часто сопровождается проблемами с долгом, но у Глоракса цифры говорят об обратном:
⚫️ Выручка (2025): 41,3 млрд руб. (+27% г/г).
⚫️ EBITDA: 14,0 млрд руб. (+36% г/г).
⚫️ Рентабельность по EBITDA — рекордные 34% (лучший показатель в отрасли!). Это достигается за счет сильной экспертизы в ленд-девелопменте и стандартизации стройки.
⚫️ Чистая прибыль: 3,1 млрд руб. (рост в 2,5 раза)
⚫️ Долг: Net Debt/EBITDA держится на комфортном уровне 2,8х. Средняя ставка по долгу снизилась до 13,2% (спасибо эскроу-счетам). Риск дефолта минимален: покрытие проектного финансирования эскроу-счетами составляет мощные 87%. Плюс у компании есть «подушка безопасности» в виде 98 млрд руб. невыбранных лимитов по кредитным линиям.

4️⃣ Зачем компании деньги?
В 2026 году GloraX планирует запустить в продажу еще 280 тыс. кв. м. жилья. Привлеченные 3 млрд рублей пойдут на финансирование покупки новых земельных участков (пополнение земельного банка) и дальнейшую региональную экспансию.

5️⃣ Параметры выпуска БО-002P-01
Объем: 3 млрд ₽ (цель скромная, вероятна переподписка и аллокация).
Срок: 3,5 года.
Купон: до 19,5% годовых (Ежемесячные выплаты!). YTM ~21,34%.
Амортизация: НЕТ ❌
Оферта (Put/Call): НЕТ ❌
Доступен неквалам: Да (после тестирования).
Рейтинг: BBB+(RU) от АКРА / BBB+.ru от НКР. Важно: у обоих агентств прогноз «Позитивный». Это прямой путь к скорому повышению рейтинга до категории A-, что автоматически расширит круг институциональных покупателей.
🗓 Сбор заявок: 8 июля. Размещение: 10 июля.

💡 Инвестиционная идея и математика
Перед нами классическая идея на Совокупный доход. Старые выпуски Глоракса аналогичной дюрации на вторичном рынке уже торгуются с заметной премией к номиналу из-за снизившейся ставки ЦБ. Покупать их сейчас менее выгодно, чем зайти в первичку по номиналу.
Отсутствие амортизации и оферты в новом выпуске — это подарок для инвестора. Эмитент не сможет погасить долг досрочно, когда ставки упадут. При снижении ключевой ставки до 12% к концу 2026 года, тело облигации неизбежно переоценится вверх (на 5-7% к номиналу). Добавляем сюда ежемесячный купон 19,5%, возможность его реинвестирования под текущие (пока еще высокие) ставки, и получаем совокупную доходность за первый год на уровне 25-27% годовых.

🤔 Что в итоге?
Думаю - Берем. Хороший инструмент для умеренно-консервативного портфеля, чтобы зафиксировать высокую доходность почти на 4 года в компании с отличной маржинальностью в секторе.

Не является инвестиционной рекомендацией.

Более подробно, 🔬 под микроскопом, разбор в Дзене
$RU000A10ATR2 $GLRX $RU000A108132 $RU000A1053W3

#облигации

Год назад сектор девелопмента оказался под давлением: огромная ключевая ставка, дорогая ипотека и сжатие лимитов по льготным программам.
Большинство застройщиков теряли маржу и наращивали долг. GloraX же опубликовал отчетность по МСФО за 2025 год — и показал обратную картину: прибыль росла кратно быстрее выручки. Капитализация при этом чуть выше 16,5 млрд руб.

То есть - бизнес улучшил ключевые метрики в довольно неблагоприятном для рынка году, но оценка осталась на антикризисных уровнях. Разберём более подробно.

🟢 Операционная эффективность: прибыль обгоняет выручку

Выручка прибавила 27% — до 41,3 млрд руб., EBITDA выросла на 36% — до 14 млрд руб., а чистая прибыль и вовсе подскочила в 2,5 раза — до 3,1 млрд руб. Рентабельность по EBITDA достигла 34%, по чистой прибыли — 7,5% против прошлогодних 3,7%.

Как это получилось? Компания ужала коммерческие и административные расходы с 16% до 13% от выручки. Одновременно средняя ставка по кредитам упала с 17,3% до 13,2% — нетипично для сектора в 2025 году.

Менеджмент продемонстрировал, что умеет управлять издержками и стоимостью фондирования даже при высокой ключевой ставке ЦБ.

🧷 Долговая устойчивость: продажи страхуют кредиты

Чистый долг к EBITDA — 2,8х, как и год назад. Для активно расширяющегося застройщика это рабочий уровень.

Но важнее другое: уже проданные квартиры закрывают 87% кредита, который банк выдал на стройку (проект). Год назад этот показатель был 71%. Ставка по проектному долгу у девелоперов напрямую зависит от наполняемости эскроу-счетов – чем больше продано квартир, тем больше поступает денег на эскроу, и, как следствие, ниже ставка по кредиту.

Дополнительный ориентир — отдача на вложенный капитал 23%. Это значит, что на каждый рубль, вложенный в бизнес, компания генерирует 23 копейки отдачи, что заметно выше среднего по сектору.

Что может пойти не так? Главный риск — затяжной период высоких ставок. Если смягчение задержится, стоимость обслуживания долга перестанет снижаться, и темпы роста прибыли могут замедлиться. Но текущий запас прочности даёт время для манёвра. Плюс активно растет спрос на рыночную ипотеку, о чем говорят данные ДОМ.РФ, в марте было выдано 43 тыс. кредитов (х2,7 г/г) на 138 млрд руб. (х4 г/г).

🏘️ Регионы и встроенный рост выручки

Доля региональных проектов в выручке подскочила с 4% до 27%. Компания увеличила число регионов до 11 и продолжает масштабироваться. Это диверсификация, которая снижает зависимость от столичных рынков, где конкуренция наиболее острая.

В девелопменте выручка признается по мере строительства, а не в момент продажи. Поэтому сильные продажи 2025 года будут автоматически поддерживать рост выручки в 2026–2027 годах. Рекордные операционные результаты I квартала 2026 года это подтверждают.

📌 Вывод: инерция стройки и ставка на регионы дают дополнительную уверенность в цифрах следующего года.

💎 Оценка

Капитализация 16,6 млрд руб. при годовой прибыли 3,1 млрд руб. даёт P/E около 5,4, а стоимость бизнеса к EBITDA — около 4. Для сравнения: из публичных застройщиков ПИК будто бы готовится к делистингу, Самолёт — под давлением растущего долга и высокой стоимости обслуживания. На этом фоне оценка GloraX выглядит неоправданно низкой.

По дивидендной политике компания планирует после 2027 года  направлять не менее 30% чистой прибыли на выплаты, при ND/EBITDA ниже 3. Пока прибыль эффективно реинвестируют в рост, но при замедлении экспансии дивиденды могут стать приятным дополнением к инвесткейсу.

Низкая оценка не оправдана фундаментальной динамикой и создает потенциал для переоценки при улучшении настроений в секторе.

📋 Итог

GloraX прошёл стресс-тест 2025 года с ростом эффективности и прибыли. Низкая стоимость акций — скорее следствие общего скепсиса к девелопменту,, каких-то проблем за самой компанией не наблюдается. При продолжении цикла смягчения бизнес окажется в выигрышном положении.

💬Что думаете о компании Glorax?
Держите ли вы сейчас акции застройщиков в своём портфеле?
Считаете ли вы недвижимость надёжным активом в текущих условиях?

$GLRX $RU000A10ATR2 $RU000A108132 $RU000A1053W3 $RU000A105XF4

GloraX. Операционные показатели за 2025 подвезли🔥

Помните наверняка, что эти ребята - один из моих фаворитов в секторе недвиги. Облиги, к слову, устояли после декабрьского облигопада. Везут плюсик, держу. Ранее писал тут и тут. А тут о взгляде брокеров.

Разберемся, как год прошел?

В жесткий для застройщиков 2025 (ок, для всех жесткий😁) компания смогла обновить максимумы своих результатов, а также перевыполнила гайденс по продажам в деньгах, который озвучивала на IPO. Компаний, которые держат свое слово, можно по пальцам пересчитать, и GloraX – среди них.👏

🔸Основные показатели:

— Объем заключенных договоров вырос на 80% до 219,6 тыс. кв. м, в деньгах – на 47% и достигли 45,9 млрд рублей

— Количество заключенных договоров выросло на 111% до 6 320 шт.

— Средняя цена за 1 кв. м. квартир и апартаментов составила 214 тыс. рублей за счет смещения продаж в регионы

— Доля заключенных договоров с ипотекой составила 69%

— Доля продаж в регионах по объему проданных площадей увеличилась в 5 раз до 60%

🔸Операционные показатели за 4 квартал 2025 года:

— Объем заключенных договоров вырос на 62% год к году до 64,7 тыс. кв. м, в деньгах – на 31% и достигли 14,3 млрд рублей

— Количество заключенных договоров выросло на 89% до 1 640 штук

— Средняя цена за 1 кв. м квартир и апартаментов составила 223 тыс. рублей за счет смещения продаж в регионы

(Ибо более доступное жилье строить стали, следят за трендами)

🔸Перевыполненный гайденс

— Что хорошо - компания не просто выполнила, а перевыполнила свой гайденс по объему продаж в денежном выражении, который давали инвесторам на Дне инвестора и в ходе IPO в прошлом году (43-45 млрд руб.).

— На таком рынке - это сильный сигнал о качестве корпоративного управления и прогнозируемости бизнеса. Еще один аргумент в копилку надежности.

🔸Почему все так, а не иначе?

— Делают бизнес там, где спрос. Фокус на регионах (60% продаж именно там), где запросы клиентов влезают в льготные программы (69% сделок ипотека).

— Заполняют локации, где давно ничего приличного не строили. По адекватной цене.

— Не маленькие, но и не слишком огромные. Гибкость решает. Разбирал все это уже, повторяться не буду.

Сегментация и грамотное позиционирование помогают «выцеплять» нужного клиента без ухода в жесткую конкуренцию на перегретом московском рынке. Красиво.

Продолжаю следить за сектором стройки👍

$GLRX $RU000A108132 $RU000A10ATR2 $RU000A1053W3 $RU000A105XF4