IrinaBaklenkova
Бакленкова Ирина Николаевна
На платформе с 26.04.26
Риэлтор, партнёр и акционер АН Welcome 24
Для меня недвижимость – это не просто квадратные метры, а ваш комфорт, безопасность и уверенность в будущем.
🎲 Квартира - это не лотерея: почему в недвижимости побеждает стратегия, а не удача?
Приветствую, друзья! На связи Ирина Бакленкова.
Часто, когда кто-то из моих клиентов выходит на доходность в 20-30% годовых или покупает объект, который вырастает в цене на пару миллионов еще до сдачи дома, окружающие говорят: «Ну, ему просто повезло».
Как эксперт по недвижимости, я отвечу: удача в инвестициях - это очень плохой бизнес-план.
В недвижимости прибыль -это всегда результат точного расчета, холодной головы и вовремя примененной стратегии.
🧐 Что стоит за «везением» успешного инвестора?
Когда вы видите результат, вы не видите «подводную часть айсберга», которая состоит из трех китов:
1️⃣ Глубокая аналитика (а не «мне нравится этот район»)
Инвестор не покупает квартиру, потому что там красивые фасады. Он смотрит на:
• Планы развития города на 5-10 лет (где будет метро, где построят бизнес-центры).
• Дефицит определенных планировок в конкретной локации.
• Реальную цену сделок, а не «хотелки» на Авито, ЦИАНа.
2️⃣ Финансовое моделирование (выбор инструментов)
Заработок зависит не только от самой квартиры, но и от того, как вы за неё платите.
• Траншевая ипотека (платишь копейки, пока дом строится).
• Комбо-ипотека или рассрочка без удорожания.
• Налоговая оптимизация.
Грамотно выбранное «плечо» увеличивает вашу доходность в разы.
3️⃣ Точка входа и точка выхода
Заработать на недвижимости можно только тогда, когда вы заранее знаете: кому, когда и за сколько ты эту квартиру продашь. Покупать «просто чтобы было» - это не инвестиция, это накопление. Инвестиция - это четкий план фиксации прибыли.
💣 Последствия покупки «на удачу»
Те, кто полагается на случай, часто сталкиваются с реальностью:
❌ Квартира «зависает» в продаже, потому что район перенасыщен похожими предложениями.
❌ Ежемесячный платеж съедает всю прибыль от аренды.
❌ Инфраструктура, которую обещал застройщик, задерживается на 5 лет.
💡 Мой совет:
Рынок недвижимости сейчас сложный, волатильный, но именно в такие моменты создаются самые большие капиталы. Главное - сменить установку с «вдруг повезет» на «я знаю, как это работает».
Если вы хотите перестать гадать и готовы инвестировать на основе твердых цифр и проверенных стратегий - я здесь, чтобы вам помочь.
Всегда на связи для вашего результата: 👇
📞 +7 915 495 83 74
Telegram: https://t.me/baklenkova
WhatsApp: +7 915 495 83 74
#инвестициивнедвижимость #стратегияинвестирования #пассивныйдоход #недвижимостьмосква #иринабакленкова #доходность #аналитикарынка #купитьквартиру #инвестор #новостройки #умныеинвестиции #деньгивделе
Энергетика просто зашкаливает.
Сегодня мы весь день говорили о лидерстве. Но не о сухих терминах, должностях или красивых статусах на визитках. Мы копали гораздо глубже: о внутренней опоре, о готовности брать на себя ответственность за свои результаты, о влиянии на людей и о способности вести за собой команду.
Было много инсайтов, местами неудобных вопросов к самому себе и предельно честных диалогов. Знаете, именно в такие моменты в голове происходит тот самый «щелчок», после которого меняются не просто рабочие шаблоны, а вся траектория жизни.
Огромное спасибо каждому коллеге и партнеру! Всем, кто сегодня выкладывался не на 100%, а на все 124%, спорил, делился опытом, задавал острые вопросы и был открыт к трансформации. Быть в окружении таких сильных людей - это чистый кайф и мощный стимул расти.
Но это только начало. Завтра - второй день слёта. И мы переходим к чистой практике: бизнес-стратегии, масштабированию экосистемы Welcome 24 и, главное, тому, как полностью перестроить свое мышление. Как окончательно перестать думать рамками обычного линейного агента и начать мыслить, как совладелец крупного системного бизнеса.
Держу руку на пульсе. Продолжение следует! 😉👇
#welcome24 #слетакционеров #лидерствовбизнесе #мышлениепредпринимателя #иринабакленкова #партнерство #масштабирование #недвижимостьмосква #риэлториринабакленкова #командамечты #бизнессистема #саморазвитие #пассивныйдоход_риэлтор
Друзья, приветствую! На связи Ирина Бакленкова.
Вчера за чашкой кофе обсуждали с клиенткой одну очень острую тему, от которой у любого продавца пойдет мороз по коже: «Что делать, если право собственности уже перешло к покупателю, а денег за квартиру вы так и не увидели?»
Первая мысль, которая возникает в панике: «Срочно бежать в суд и признавать сделку недействительной!»
И вот тут кроется фатальная юридическая ошибка. Если вы подадите иск именно с такой формулировкой, суд вам, скорее всего, откажет. Давайте разберем «на пальцах», почему так происходит и как действовать правильно.
⚖️ Недействительность или Расторжение? В чем разница?
Наш Гражданский кодекс (глава 9 ГК РФ) четко разделяет эти понятия.
1. Когда сделка признается НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ?
Только если в самом процессе ее заключения был жесткий «порок». Например:
• Продавец был недееспособен (не отдавал себе отчет).
• Сделку совершили под влиянием обмана, угроз или насилия.
• Сделка была мнимой или притворной (прикрывала другую сделку).
Запомните: сам факт того, что покупатель вам не заплатил, НЕ делает сделку автоматически недействительной. В законе такого основания просто нет.
2. Что делать, если оплаты нет? Требовать РАСТОРЖЕНИЯ договора!
Если вам не отдали деньги, это считается существенным нарушением договора (покупатель лишил вас того, на что вы рассчитывали).
В этом случае ваш алгоритм в суде должен быть другим:
• Требуем расторгнуть договор купли-продажи.
• Требуем вернуть квартиру назад в вашу собственность (на основании норм о неосновательном обогащении - ст. 1102, 1104 ГК РФ).
• Взыскиваем долг и проценты за пользование вашими деньгами (по ст. 395 ГК РФ) за каждый день просрочки.
🔍 Исключение из правил: когда неоплату всё же можно привязать к недействительности?
Это возможно только в одном случае: если мы докажем, что покупатель изначально планировал вас обмануть и вообще не собирался платить.
То есть сделка изначально была мнимой (ст. 170 ГК РФ) или совершалась под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ). Но доказать такой умысел в суде — это ювелирная и очень сложная работа.
💡 Практические советы от Ирины Бакленковой:
1. Формулируйте требования правильно. Никаких «признать недействительной» при обычной неоплате. Только: «Расторгнуть договор, вернуть имущество и взыскать проценты».
2. Следите за часами. Срок исковой давности - 3 года с того момента, как был нарушен срок оплаты, указанный в договоре. Опоздаете - вернуть квартиру будет практически невозможно.
3. Безопасность на старте. Чтобы не доводить до суда, используйте только безопасные расчеты: аккредитив, сервис безопасных расчетов (СБР) или банковскую ячейку. Деньги должны быть заблокированы банком ДО регистрации сделки в Росреестре.
Каждая сделка с недвижимостью - это огромные деньги и колоссальные риски. Если у вас намечается сложный разъезд, альтернативная сделка или вы уже столкнулись с проблемным покупателем - не рискуйте.
🚨 Внимание владельцам дач и участков: закон стал жестче! Заберут ли землю за сорняки?
Приветствую, друзья! На связи Ирина Бакленкова. Сегодня хочу разобрать очень важную тему, которая напрямую касается каждого, у кого есть загородный участок или земля под ИЖС.
Фразу «пусть земля постоит до лучших времен» теперь придется забыть. Правила игры кардинально изменились.
Что произошло?
В Земельный кодекс и закон о садоводстве внесли важные правки. Если раньше понятия «освоение участка» и «сроки» были размытыми, то теперь всё предельно четко: начать осваивать землю в СНТ или под ИЖС нужно в течение 3-х лет.
Более того, с 1 сентября 2025 года вступило в силу постановление правительства, которое зафиксировало конкретные признаки заброшенного участка:
❌ Более половины территории завалено мусором.
❌ На участке стоит разрушенный дом (провалена крыша, выбиты окна).
❌ Земля полностью заросла сорняками, и ими никто не занимается.
Каковы последствия?
Если Росреестр зафиксирует эти признаки и вынесет предписание, а собственник его проигнорирует - у государства появляются законные основания изъять землю.
Стоит ли паниковать прямо сейчас?
Без паники. В Росреестре подчеркивают: к реальному изъятию участков еще не приступали. Закон вступил в силу весной прошлого года, поэтому у собственников пока есть время, чтобы привести свои сотки в порядок.
💡 Мой совет:
Если у вас есть заброшенный участок - особенно если он «завис» после сложного развода, раздела имущества или неоформленного наследства - не тяните время.
Его нужно либо срочно приводить в порядок, либо выгодно продавать, пока к вам не возникло вопросов у контролирующих органов.
12 июня - это праздник нашей страны, ее истории, людей и всего того, что нас объединяет.
Для каждого из нас Россия - своя: родной город, любимые места, дом, где ждут близкие, и воспоминания, которые остаются с нами на всю жизнь.
От всей души желаю вам благополучия и уверенности в завтрашнем дне. Пусть в каждой семье будут тепло, взаимопонимание и как можно больше счастливых моментов.
Пусть у каждого будет место, куда хочется возвращаться после долгого дня, строить планы на будущее и собираться с самыми дорогими людьми.
С праздником! С Днем России!
«Выставим подороже, а там посмотрим. Мы ведь не торопимся». Эту фразу я, как риэлтор, слышу постоянно.
Давайте честно: иллюзия «я не тороплюсь» - это самая дорогая ошибка продавца.
Сегодня разберем, с чего на самом деле начинается продажа квартиры, как определить ее реальную стоимость и чем вы рискуете, затягивая процесс.
Шаг 1. Анализ рынка: с чего начать?
Большинство продавцов начинают с того, что заходят на Авито или Циан, смотрят цены в своем районе и ставят «как у соседа, только чуть дороже (ведь у меня ремонт лучше)». Это фатальная ошибка.
Вы видите на сайтах «хотелки» продавцов, а не реальные цены сделок. Квартиры с завышенным ценником могут висеть там годами.
Правильный старт - это кабинетное исследование:
1. Анализ конкурентов: найдите 5-7 похожих квартир в вашем радиусе.
2. Корректировка на торг: отнимите от их цены 3-5% (это средний размер скидки при реальной сделке).
3. Анализ спроса: как долго висят эти объявления? Если больше 2-3 месяцев - цена завышена.
Шаг 2. Как определить правильную цену?
Цена квартиры - это не то, сколько вы вложили в ремонт 5 лет назад. Это то, сколько покупатель готов заплатить прямо сейчас в текущих ипотечных реалиях.
Есть три типа цены:
1. Завышенная: «Продаем не спеша». Звонков нет.
2. Рыночная: Стабильный поток просмотров. Продажа за 3–4 недели.
3. Инвестиционная (быстрая): Продажа за 1–2 недели.
Последствия неправильной цены: эффект «замыленного» объявления
Что происходит, если вы выставили квартиру слишком дорого?
• Первые 2 недели - «золотое время». Ваше объявление новое, его видят все активные покупатели. Но высокая цена их отпугивает.
• Через месяц объявление падает в поиске. Покупатели начинают думать: *«Она висит уже долго. Наверное, там проблемы с документами или скрытые дефекты»*.
• Квартира становится «замыленной». Чтобы ее продать, вам придется опуститься ниже рынка, потому что доверие к объекту потеряно. Вы хотели продать дороже, а в итоге продадите дешевле рынка.
«Я не тороплюсь». Чем вы готовы жертвовать?
Если вы думаете, что время работает на вас, давайте посчитаем ваши скрытые жертвы:
1. Упущенная выгода. Деньги от продажи квартиры могли бы уже лежать на депозите под высокий процент или работать в другом бизнесе.
2. Инфляция. Пока вы «жертвуете» временем, деньги обесцениваются, а цены на то жилье, которое вы хотели купить взамен, растут.
3. Коммуналка и налоги. Каждый месяц «простоя» пустой квартиры вытягивает деньги из вашего кармана.
4. Эмоциональное выгорание. Постоянно держать квартиру в режиме «готово к показу», отвечать на звонки пустых просмотров - это колоссальный стресс.
Вывод: : Не торопясь, вы не приобретаете выгоду. Вы ежедневно платите за свое ожидание.
Когда НАДО торопиться?
Есть ситуации, когда классическая стратегия «выставим и подождем» ведет к финансовой катастрофе. Нужно действовать быстро, если:
• Растут ставки по ипотеке. Каждый процент вверх отсекает до 20% ваших потенциальных покупателей. Завтра у них просто не одобрят кредит на вашу сумму.
• У вас «альтернативная» сделка (развод, разъезд, наследство). Сложные семейные случаи требуют быстрой фиксации цены, пока родственники не передумали или не рассорились окончательно.
• Вы нашли идеальный встречный вариант. Застройщик держит бронь на квартиру вашей мечты всего пару недель. Упустите - потеряете больше.
💡 Мой совет:
Продажа недвижимости - это чистая математика и психология. Не нужно гадать и терять время.
