Вокруг строительного сектора в последнее время много противоречивых сигналов. С одной стороны, высокая ставка, новые вводные по семейной ипотеке и запросы некоторых застройщиков на субсидированные кредиты не внушают оптимизма. С другой стороны — девелоперы продолжают показывать рост продаж как в метрах, так и в денежном выражении, что нельзя игнорировать.
☝️ Эталон долгое время демонстрировал ударные результаты за счет региональной экспансии. Эта стратегия особенно хорошо работала в период массовой льготной ипотеки, когда именно регионы стали ключевым драйвером роста бизнеса.
📝 Однако с ужесточением ДКП и отменой льготных ипотечных программ структура спроса изменилась. Компания фактически оказалась в новой рыночной фазе, где требуется адаптация модели продаж. И такая адаптация уже дает определенные результаты. Их мы сегодня и проанализируем.
🏗 Последние недели для Эталона выдались особенно насыщенными: ввод новых корпусов, сильные операционные результаты, завершение SPO и интеграция Бизнес Недвижимости.
✔️ Компания ввела в эксплуатацию сразу несколько корпусов ЖК Shagal — суммарно почти 100 тыс. кв. м за короткий период. Для девелопера это важно, ведь ввод означает прежде всего раскрытие эскроу и приток ликвидности. В условиях дорогого финансирования собственные денежные потоки становятся ключевым фактором устойчивости.
☝️ При этом Shagal остается одним из самых продаваемых проектов бизнес-класса Москвы. Это важный сигнал: спрос не исчез — он стал более избирательным и сместился в качественные проекты.
📈 Операционные результаты подтверждают этот сдвиг. Продажи в четвертом квартале в натуральном выражении выросли до 200 тыс. кв. м (+27% г/г), а общая стоимость заключенных сделок на 45% г/г до 44,5 млрд руб. Но ключевое здесь — не сам рост, а его источник. Основной вклад дали проекты бизнес- и премиум-класса в Москве, где продажи фактически стали драйвером для всей компании.
🧐 И вот тут появляются смешанные эмоции. С одной стороны, диверсификация за счет более дорогого сегмента выглядит логичной — она меньше зависит от массовой ипотеки, к которой все больше вопросов. С другой — компания становится сильнее привязана к узкому слою спроса, который тоже не бесконечен.
📈 Впрочем, действия менеджмента выглядят осознанными: в условиях высоких ставок сконцентрироваться на высоком сегменте, который не привязан к рыночной ипотеке, а в региональной экспансии сделать ставку на регионы, где действует ипотека с господдержкой.
💰 В августе прошлого года Эталон приобрел АО «Бизнес Недвижимость», что стало логичным продолжением этой стратегии. Покупку финансируют за счет SPO, чтобы не наращивать долг: компания привлекла 18,4 млрд рублей, разместив около 400 млн акций по цене 46 рублей, из которых 14,1 млрд рублей направляется на сделку, а остальное — на развитие проектов и частичное снижение долговой нагрузки.
💼 Сам портфель БН включает значительный объем площадок с высокой потенциальной маржинальностью. Актив усиливает премиальный сегмент, который поддерживает рост средней стоимости лота. Однако девелопмент — длинный цикл, и между покупкой актива и ростом прибыли могут пройти годы. Поэтому и котировки акций данный эффект пока полностью не учитывают.
🧠 В целом Эталон явно перестраивает модель бизнеса: больше премиальных проектов и усиление московского присутствия. Стратегически это выглядит оправданно, хоть и реализуется в непростой фазе рынка — при высокой стоимости капитала и сохраняющейся неопределенности в секторе.
📌 Резюмируя, текущие новости не создают мгновенного позитива, но формируют основу для будущего роста. Ввод объектов приносит деньги сегодня, сделки M&A — ставка на завтра. Главный вопрос, насколько быстро это трансформируется в устойчивый финансовый результат. Будем следить за развитием событий.
❤️ Если пост оказался полезным — поддержите лайком.
